01
Покупатель хочет «ключи в этом году»
Почти весь спрос о сроке — про готовое жильё или сдачу в 2026. Дальние сроки почти не ищут.
Категорийный аудит
Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Новосибирской области
Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через расщепление «квартиры и загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии городов области и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и каталог 247 жилых комплексов Новосибирска.
Период динамики
июль 2024 — июнь 2026
География
Новосибирская область · столица Новосибирск
Дата · источники
7 июля 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ · ЦБ РФ
Автор
Артём Поздняков
и команда «НА ЦИФРАХ»
92%
спроса о сроке — про готовое жильё или сдачу в 2026
Весной 2026 запрос «сдача в 2026» сравнялся с «готовым» и обошёл его в последнем квартале.
+7,1%
новостройки растут, вторичка почти стоит на месте
Вторичка год к году около нуля. По стране первичка растёт быстрее — на 16,1%.
48%
первичка — почти половина спроса, если считать поиск по брендам ЖК
По прямым фразам только 42%: покупатель новостройки чаще ищет конкретный ЖК, а не слово «новостройка».
×4,5
рассрочка от застройщика — спрос вырос в 4,5 раза за год
Ответ на дорогую ипотеку; в последнем квартале ажиотаж уже начал остывать.
−52 пп
«комфорт-класс» по цене на 52 пп меньше заявленного
72% комплексов заявлены комфортом, по цене подходят 20%: медиана 157 тыс ₽/м².
Главное
Что показал аудит
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
02
Новостройки растут, вторичка стоит
Первичка прибавляет 7,1% за год, вторичка — около нуля. Спрос смещается к новостройкам.
03
Рассрочка от застройщика — новый рычаг
За год запросы про рассрочку выросли в 4,5 раза — ответ на дорогую ипотеку.
04
Всё держит семейная ипотека
На семейную программу приходится больше спроса, чем на все остальные вместе — и она растёт.
05
Спрос едет со всей Сибири
Почти четверть запросов — иногородние: Кузбасс, Алтай и другие соседи по округу.
06
Самый широкий выбор новостроек среди миллионников
247 жилых комплексов в каталоге — конкуренция за внимание покупателя высокая.
Методология
Источники, период, ограничения
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Источники
- Поисковые запросы Яндекса — 24-месячная динамика по сотням запросов в России и Новосибирской области; для рынка в целом и для квартир/загородки — реальные помесячные ряды за 60 месяцев (июль 2021 — июнь 2026), без интерполяции.
- Каталог Яндекс Недвижимости — 247 жилых комплексов Новосибирска с полями: класс, срок сдачи, цена «от», застройщик. Входная цена за квадратный метр восстановлена у 79 комплексов с открытой ценой.
- Центральный банк РФ — история ключевой ставки 2022–2026, решения Совета директоров для сопоставления со спросом на ипотеку.
- ЕРЗ, каталоги застройщиков, агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков и проверки названий-омонимов (когда название комплекса совпадает с обычным словом).
- Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: полный замер заблокирован защитой Яндекса от автозамеров.
Как считаем годовой рост
- Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев.
- Где годовой показатель раздувается из-за низкой базы (например, запросы с меткой «2026»), мы опираемся на доли и ранг, а не на процент роста, и дополнительно смотрим последний квартал.
- Связь «ставка ЦБ — спрос на новостройки» проверена, но в Новосибирске она слабая: ставка объясняет лишь малую часть колебаний спроса.
Ограничения
- Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки. Это сигнал «человек думает о покупке», а не «купил».
- Мы видим только одну сторону рынка — спрос по запросам и снимок каталога предложения. Реальных объёмов продаж и полной структуры спроса инструмент не знает, поэтому оценки баланса спроса и предложения даются как гипотезы, а не как факт.
- В запросах по классам жилья сильная омонимия: «элитная квартира» — разговорное прилагательное, а не сегмент рынка; «лофт» и «смарт» в выдаче — это стиль интерьера и электроника, а не тип квартиры. Без фильтра исходные объёмы наполовину и более — нерелевантный шум.
- В каталоге Яндекс Недвижимости есть цена «от», но не всегда цена за квадратный метр. Поэтому реклассификация комплексов по факту цены — обоснованная гипотеза, требующая проверки по площади.
- Точный замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автозамеров. Полная карта рекламной конкуренции — задача следующей версии.
- В следующей версии планируется добавить: районы Новосибирска в разрезе спроса, УТП и тональность отзывов по ведущим жилым комплексам. Дальневосточная ипотека в разбор не входит — область не относится к Дальневосточному округу.
Макро · 60 мес.
Рынок жилья в Новосибирской области отстаёт от своего пика
Спрос на жильё в регионе сейчас на уровне 37% от пика марта 2022 (288 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 45% от своего пика. За последний год регион теряет спрос заметно быстрее страны.
Россия · от пика март 2022
−55%
пик 9,78 млн → июн 2026 ~4,4 млн показов/мес
последний год -0,3%
Новосибирская обл. · от пика март 2022
−63%
пик 288 407 → июн 2026 ~107 281 показов/мес
последний год -5,3%
Доля Новосибирской области
2,46%
от России — выше 1,9% доли населения региона
0%100% — вся Россия
Год к году
-5,3%
РФ -0,3% / регион -5,3% за последний год · средний темп с пика — около −13%/год
регион остывает быстрее страны
Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.
июл 2021 → июн 2026
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Мар 2022 — пик 288 К
Окт 2025 — 126 К
Май 2025 — ставка ЦБ 21%
Левая ось — показы в России, правая — в Новосибирской области. Обе кривые синхронно прошли максимум в марте 2022 (9,8 млн / 288 К показов) и к июню 2026 опустились примерно до 37–45% от пиковых значений. Доля региона от России держится в коридоре около 2,4–2,8%.
Главный вывод
Рынок недвижимости региона — в фазе пост-пикового охлаждения. За 5 лет объём сжался более чем вдвое: с пика марта 2022 (288 К показов/мес.) до ~94 К в июне 2026. Тренд год к году −5,3% — заметно сильнее, чем в России (−0,3%). Региональная специфика раскрывается глубже — в разрезах квартир и загородки, новостроек и вторички, классов и форматов оплаты.
Типы жилья · 60 мес.
Большая часть спроса в Новосибирской области — это квартиры
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 4,3 запроса про квартиру. Квартиры в регионе снижаются мягко (-1,3% год к году), загородка падает вдвое сильнее (-10,0%) — спрос концентрируется в квартирах МКД.
Квартиры
12 мес. НСО
10 586 402
Год к году
-1,3%
РФ: +2,0%
Квартиры в регионе снижаются мягко, тогда как в России слегка растут. Доля квартир в структуре жилья — 81,2% против 83,8% по стране: загородка в Новосибирской области весит чуть больше.
Загородка
12 мес. НСО
2 455 707
Год к году
-10,0%
РФ: -8,8%
Загородка падает быстрее квартир и чуть глубже, чем в среднем по стране. Субсидированных программ для ИЖС нет — спрос смещается в квартиры МКД.
РФ
Россия в целом · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Россия за 5 лет: квартиры с ~63 млн в авг 2021 до ~36 млн в июн 2026, загородка — с ~14,7 млн до ~8,5 млн. Оба сегмента потеряли около 40%.
НСО
Новосибирская обл. · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Новосибирская область: квартиры с ~1,5 млн в авг 2021 до ~810 К в июн 2026, загородка — с ~370 К до ~247 К. Квартиры держатся чуть лучше загородки.
Состав кластеров · 10 + 10 запросов
Квартиры · 10
купить квартируквартирановостройкивторичкакупить квартиру в новостройкекупить квартиру вторичкакупить студиюквартира студиякупить квартиру в ипотекуквартира в ипотеку
Загородка · 10
купить домзагородный домкоттеджкупить коттеджкоттеджный посёлоккупить участокучасток ИЖСдом под ключдача купитьтаунхаус купить
Главный вывод
Рынок жилья региона — это рынок квартир (81,2%). На фоне общего охлаждения спрос концентрируется в квартирах: они снижаются мягко (−1,3% год к году), тогда как загородка падает на 10%. Субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают в основном в сегменте МКД.
Новостройки и вторичка · 24 мес.
Спрос смещается из вторички в новостройки
Новостройки в Новосибирской области растут на +7,1% год к году, но вдвое медленнее, чем в России (+16,1%). Вторичка стоит на месте (0,0%). Соотношение «новостройки : вторичка» выросло с 0,50 до 0,92 к январю 2026.
Новостройки
+7,1%
1 099 537 / 12 мес.
РФ: +16,1% · регион медленнее на 9 пп
Вторичка
0,0%
1 516 919 / 12 мес.
РФ: -0,6% · регион держится ровно
Новосибирская обл. · 24 мес. — новостройки и вторичка
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2026 — рекорд новостроек
Май 2025 — ставка ЦБ 21%
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — максимум новостроек (128 К показов) на фоне ажиотажа вокруг снижения ставки ЦБ. Соотношение «новостройки : вторичка» в этот месяц достигло 0,92 против 0,50 в июле 2024.
Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам
Кликните по серии — она останется одна на графике
Помесячное соотношение новостроек к вторичке. С 0,50 в июле 2024 до 0,92 в январе 2026. Это структурный сдвиг, а не сезонное колебание.
Главный вывод
Спрос смещается в сторону новостроек. Соотношение новостроек к вторичке выросло с 0,50 до 0,92 за полтора года. По явной лексике вторичка пока весит больше (58%), но первичку массово ищут по названиям жилых комплексов — если учесть этот пласт, картина ближе к паритету (около 48% приходится на первичку). Кто наращивает рекламную активность в новостройках сейчас — забирает долю растущего сегмента.
Тип жилья
Апартаменты в Новосибирске — очень узкая ниша
В Новосибирске около 97% спроса на новостройки — это квартиры в обычных жилых домах, около 3% — апартаменты. Апартаменты не растут вместе с рынком: семейная ипотека на них не распространяется (нежилое помещение), а смягчение ставки ЦБ делает квартиры доступнее.
Квартиры в МКД
97,1%1 099 537за 12 мес.
+7,1% год к году
Основная воронка новостроек, растёт на +7,1% год к году.
Апартаменты
2,9%33 229за 12 мес.
−9,8% год к годув последнем квартале ещё хуже: −16,1%
Нишевый сегмент, отстаёт от общего роста рынка.
Почему апартаменты слабеют
Семейная ипотека на апартаменты не работает — покупатели с субсидированной программой уходят в обычные квартиры. Снижение ставки ЦБ делает квартиры доступнее, поэтому апартаменты теряют роль «дешёвой альтернативы».
Как ведёт себя спрос
Спрос плавно снижается с максимума августа 2025 (3 675 показов) к 2,2–2,4 тыс. в 2026 году — устойчивое охлаждение, а не сезонная просадка. Заметная часть запроса «апартаменты новосибирск» — это аренда и информационный интерес, а не покупка.
Спрос на апартаменты, 24 мес.
Показы Вордстата по запросам «купить апартаменты» и «апартаменты новосибирск».
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Новосибирская область.
Что это значит для стратегии
Апартаменты в Новосибирске — нишевый сегмент около 3%, не приоритет для отдельной кампании. Падают (−9,8% за год, −16,1% в последнем квартале), пока обычные квартиры растут (+7,1%). Крупнейший запрос — «апартаменты новосибирск» (23 327 показов), но заметная его часть — аренда и информационный интерес, а не покупка. Универсальную кампанию «купить апартаменты» в Директе создавать не нужно.
Сроки сдачи
Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»
Сюда входит и готовое жильё, и сдача в 2026 — вместе это 91,6% спроса. Дальние сроки (2027 и позже) — всего 8,4%, рынок не готов ждать долго. В последнем квартале (апрель–июнь 2026) запрос «новостройки 2026» обошёл «сданные»: для покупателя ввод в 2026 равнозначен готовому.
Точные запросы по состоянию объекта
Купить сданную квартиру1 653
Купить квартиру в строящемся доме1 969
Точные узкие формулировки — мизерные объёмы. Покупатели предпочитают формулировать запрос через год сдачи, а не через состояние объекта.
Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)
Сданные новостройки (5 запросов)
2 55047,3%
купить готовую + готовая квартира новосибирск + готовые от застройщика + новые готовые + сданные новостройки
Новостройки 2026 (5 запросов)
2 39244,3%
новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача 2026 + квартира сдача 2026 + дом сдача 2026
Новостройки 2027 (5 запросов)
2584,8%
сдача 2027 + новостройки 2027 + квартира/дом/жк сдача 2027
Новостройки 2028+ (5 запросов)
1963,6%
сдача 2028 + новостройки 2028 + квартира/дом/жк сдача 2028
Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: разрыв между сериями большой — линейная сжала бы дальние сроки в пустоту. Март 2026 — максимум «новостройки 2026» (382 показа, в разы выше уровня 2024 года). После Нового года запрос «новостройки 2026» стал «текущим годом», спрос перетёк на него.
«Сданные» — 5 запросов
2 55047,3%
купить готовую квартиру1 115
сданные новостройки992
готовые квартиры от застройщика348
новые готовые квартиры95
готовая квартира новосибирск0
Одиночный запрос «сданные новостройки» давал 992 показа. При расширении до 5 формулировок объём вырос до 2 550, а лидирует «купить готовую квартиру» (1 115). Рынок ищет прежде всего готовую квартиру, а не строящуюся.
«2026» — 5 запросов
2 39244,3%
новостройки 20262 285
жк сдача 2026107
сдача 2026 (узкий)0
дом сдача 2026 (узкий)0
квартира сдача 2026 (узкий)0
Главный запрос группы — «новостройки 2026» (2 285). Остальные узкие формулировки («сдача 2026», «квартира сдача 2026») дали ~0. Доля группы — 44,3%.
«2027» — 5 запросов
2584,8%
новостройки 2027232
жк сдача 202726
сдача 20270
дом сдача 20270
квартира сдача 20270
Главный запрос — «новостройки 2027» (232). Остальные формулировки года +1 пока почти пусты — покупатели только начинают их использовать.
«2028+» — 5 запросов
1963,6%
новостройки 2028145
новостройки 203032
новостройки 202919
сдача 20280
сдача 20290
Малый объём (196), ядро — «новостройки 2028» (145). Это «терпеливый» сегмент — инвестиционные покупатели и семьи в ожидании программ поддержки.
Спрос против предложения каталога
91 ЖК Яндекс Недвижимости × 12 мес. поискового спросаСравниваем долю спроса по каждой группе срока сдачи с долей предложения в каталоге активных ЖК Новосибирска. Дельта > 0 — перегретый сегмент (покупателей больше, чем готовых квартир). Дельта < 0 — структурный перекос (стройка опережает спрос).
Сданные
🔥 Перегретый сегментСпрос (поиск)47,3%
Предложение (каталог)20% · 18 ЖК
Дельта спрос − предложение: +27,3 пп
Спрос на готовые квартиры примерно в 2,4× больше доступного предложения — полностью сданных ЖК в каталоге лишь пятая часть. Рекламный рычаг для застройщиков с готовыми корпусами.
Строящееся
🧊 Структурный перекосСпрос (поиск)8,4%
Предложение (каталог)47% · 43 ЖК
Дельта спрос − предложение: -38,6 пп
Дальние сроки (2027 и позже) — почти половина каталога, но явно их ищут лишь 8,4% покупателей. Конкуренция за внимание покупателя на раннем этапе стройки — высокая.
Что это значит для стратегии
Для покупателя «сдача в 2026» — почти то же, что готовое жильё. 91,6% спроса — на «ключи в этом году». Рекламная воронка обычно включает оба сегмента параллельно: готовое и сдача 2026 — с примерно равным бюджетом. «2028 и дальше» (3,6%) — небольшая ниша с минимальной конкуренцией для инвесторов.
Комнатность и отделка
Главная пара — однушки и студии, а «с отделкой» доминирует, но остывает
Однушки и студии — главная воронка региона, по 100+ тыс запросов каждая. «С отделкой» — 62% всех запросов про отделку, но за год спрос на неё упал на 31%, а растущий сигнал — «евроремонт» (+53% год к году). При смягчении ставки часть покупателей готова вкладываться в ремонт сама.
Комнатность (12 мес.)
1к · 30,9%
105 250-16,8%
РФ: -10,7%
Студия · 29,7%
101 189-6,4%
РФ: +5,7%
2к · 24%
81 612-15,2%
РФ: -7,6%
3к · 13,1%
44 788-9,3%
РФ: -9,4%
4+к · 2,3%
7 776-4,6%
РФ: -5,9%
Тип сдачи (12 мес.)
С отделкой
6 297-30,7%62,3%
В последнем квартале — 402,3/мес.−23,3% к среднему за год
Евроремонт
2 064+53,3%20,4%
В последнем квартале — 107,7/мес.−37,4% к среднему за год
Без отделки
892-26,5%8,8%
В последнем квартале — 54,7/мес.−26,5% к среднему за год
Черновая
697+3,6%6,9%
В последнем квартале — 51/мес.−12,2% к среднему за год
White box
164+8,6%1,6%
В последнем квартале — 8,67/мес.−36,6% к среднему за год
За год «с отделкой» лидирует с долей 62%. Но сам сегмент падает: −31% год к году и −23% в последнем квартале относительно среднего. Растущий сигнал — «евроремонт»: +53% год к году, хотя в последнем квартале он тоже остывает. При смягчении ставки покупатели готовы делать ремонт сами.
Спрос по комнатностям, помесячно
Ядро студия/1-к держится устойчиво, все комнатности плавно снижаются к 2026 году.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, июль 2024 → июнь 2026, Новосибирская область.
Спрос по типам сдачи, помесячно
«С отделкой» прошла пик в марте 2025 и снижается; «евроремонт» вырос за год, но в последнем квартале остывает.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, июль 2024 → июнь 2026, Новосибирская область.
Что произошло с «отделкой»
Пик в марте 2025, спад −31% за год
В марте 2025 был пик — 1 078 запросов, к июню 2026 спрос снизился до 353. Падение −31% год к году и −23% к среднему в последнем квартале — это смена тренда, а не сезонная просадка.
«Черновая» держится
Ровный уровень без выраженного роста
Прибавила лишь +3,6% за год и держится около 50 запросов в месяц. Это стабильная фоновая ниша: спрос есть, но взрывного роста нет.
Ложный рост
«Евроремонт +53% за год» — обманчиво
Цифра выглядит как рост, но в последнем квартале сегмент остыл: год к году +53%, а среднее за последние 3 месяца (108 запросов) на 37% ниже годового. Рост был набран год-к-году, а момент замедлился — устойчивого тренда нет.
Европланировки vs классика
по комнатности«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 6,8% всех 2-комнатных запросов. Значимая ниша внутри двухкомнатного сегмента, особенно у молодых семей.
1-комн0,2% — «евро»
Классика
1к
105 250
vs
Евро
Еврооднушка
247
+68% год к году· в последнем квартале −10,9%
2-комн6,8% — «евро»
Классика
2к
81 612
vs
Евро
Евродвушка
5 548
+14,3% год к году
3-комн3% — «евро»
Классика
3к
44 788
vs
Евро
Евротрешка
1 331
+57,1% год к году
Спрос на евро-планировки, 24 мес.
Всего 7 126 показов за год, +21,8% к прошлому году — заметная растущая ниша, хотя в последнем квартале она немного остывает.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Новосибирская область.
Ложный рост
«Еврооднушка +68% за год» — обманчивая цифра
Цифра выглядит как рост, но она опирается на всплеск января 2026 (84 показа при базе 5–25). В следующие месяцы сегмент вернулся к 9–25 показам, среднее по последнему кварталу на 10,9% ниже годового. Это не устойчивый тренд.
Отдельную кампанию на «еврооднушку» запускать не стоит.
Что делать застройщику
Запускать кампании «купить евродвушку Новосибирск» и «купить евротрешку Новосибирск», если в портфеле есть компактные планировки. Главный посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной». Целевая аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку.
Что это значит для стратегии
База — 1к и студии, а «обязательно с отделкой» — уже не правило. Однушки и студии дают около 60% комнатного спроса, 2к — третьи. «С отделкой» пока доминирует (62%), но быстро теряет вес (−31% за год), тогда как «евроремонт» растёт. 4+к — фоновый сегмент, отдельная кампания не нужна. Что делать застройщику: основная воронка — «1к и студии с отделкой», но часть проектов стоит вести с опцией «черновая / евроремонт» для покупателей, готовых делать ремонт сами. Дополнительно — евродвушка внутри 2-комнатных проектов: значимая ниша у молодых семей.
Классы жилья
Что застройщики называют комфортом и что реально стоит этих денег
Все три источника приведены к одной системе из четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Класс «элит» исключён как разговорное прилагательное «элитная квартира». Реальная картина восстановлена через сверку поискового спроса, заявленного класса в каталоге Яндекс Недвижимости и фактического класса по цене.
Поисковый спрос по 4 классам
Что ищут пользователи (12 мес.) — после удаления «Элит» и «Комфорт+»
Эконом
41011,4%
Комфорт
76021,1%
Бизнесосторожно
1 72247,7%
запрос «бизнес-класс квартира» частично содержит «квартира для бизнеса или аренды юр. лица» — к доле относиться с осторожностью
Премиум
71819,9%
Что заявляют застройщики
Что объявляют застройщики (247 ЖК каталога Яндекс Недвижимости)
Эконом14,2% (35 ЖК)
Топ-3: ТДСК (1), СЛК (1), Регионстрой (1)
Комфорт72,5% (179 ЖК)
Топ-3: ГК «Расцветай» (14), ГК «СМСС» (8), Брусника (8)
Бизнес11,3% (28 ЖК)
Топ-3: ТАК (2), Сибирь Девелопмент (2), ГК «Расцветай» (2)
Премиум2% (5 ЖК)
Топ-3: Сибирские Жилые Кварталы (1), ВербаКапитал-Девелопмент (1)
По факту цены
Реклассификация по price_from
Эконом78,5% (62 ЖК)
+64,3 ппvs заявленного
Комфорт20,3% (16 ЖК)
-52,2 ппvs заявленного
Бизнес1,3% (1 ЖК)
-10 ппvs заявленного
Премиум0% (0 ЖК)
-2 ппvs заявленного
Финальная сверка трёх источников
Инфляция ярлыка «комфорт» — главное наблюдение раздела. 72,5% ЖК заявлены как «комфорт» в Яндекс Недвижимости, но по цене этому классу соответствуют лишь 20,3%. Дельта −52 процентных пункта: подавляющая часть «комфорта» по входной цене — это национальный эконом (медиана 157 тыс ₽/м²). Новосибирск — ценовой value-миллионник: входные лоты дешевле национальной планки комфорта.
Эконом
78,5%
по факту цены · 62 из 79 ЖК · а заявлено лишь 14% — эконом-цена маскируется под комфорт
Комфорт
20,3%
по факту цены · 16 ЖК · а заявлено 72,5% — завышение более чем в 3,5 раза
Бизнес и премиум
1,3%
по факту цены — 1 ЖК бизнес, ни одного премиум. Новосибирск НЕ премиум-город (запрос «элитная квартира» — омоним разговорной речи, исключён из расчёта)
Главный вывод
Ядро рынка Новосибирска — застройщики продают «комфорт» по цене национального эконома. По входной цене 78% каталога — эконом-уровень (медиана 157 тыс ₽/м²), хотя заявляется лишь 14%. Завышение позиционирования — у 81% ЖК заявленный класс выше ценового. Что это значит для рекламы: «комфорт» в лоб транслируют 72% каталога, поэтому отстройка идёт не по классу, а по цене, готовности и району. Класс-эксплицитный спрос при этом смещён к «бизнесу» (около 46% узкой корзины классовых запросов), но предложением он почти не покрыт — это нишевое окно для 28 бизнес-ЖК.
Бюджет и формат оплаты
Центр спроса смещается с 3 к 5 миллионам
За год покупатели чаще всего искали квартиры до 3 млн (55% бюджетной корзины). Но центр тяжести смещается вверх: «до 3 млн» теряет спрос (−9,7% год к году), тогда как «до 5 млн» растёт на треть (+32%). Инфляция цен подталкивает планку — это согласуется с портретной медианой около 157–175 тыс ₽/м². Пороги «до 10/15/20 млн» дают ноль показов: верхний сегмент бюджет так не формулирует.
6 бюджетных порогов · 12 мес.
Зелёная подсветка — порог «до 5 млн» с растущим годовым спросом| Порог | За 12 мес. | Доля | В среднем/мес. | Последний квартал | Изменение |
|---|---|---|---|---|---|
| До 3 млн | 1 686 | 54,7% | 140,5 | 117,7 | −16,3% |
| До 5 млн | 1 257 | 40,8% | 104,8 | 111 | +6% |
| До 7 млн | 141 | 4,6% | 11,8 | 14,3 | +22% |
| До 10 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
| До 15 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
| До 20 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
Всего по 6 порогам — 3 084 показов за год. Покупатели Новосибирска формулируют запрос только базовым «квартира до X / купить квартиру до X»; варианты с городом, комнатностью или словом «новостройка» в связке с бюджетом почти не используются.
Главное движение
«До 5 млн» — спрос +32% за год
Центр бюджетного спроса перетекает с «до 3 млн» (падает −9,7% год к году) к «до 5 млн» (+32%). За год «до 3 млн» ещё крупнее по объёму (55% корзины против 41%), но динамика противоположная — потолок покупателя дрейфует вверх вслед за ценами.
Что это значит: квартира-студия сейчас укладывается в 3–4 млн, однокомнатная — в 4–5 млн. Тот же покупатель, что год назад искал «до 3 млн», теперь чаще формулирует «до 5 млн». Порог «до 7 млн» тоже растёт (+37%), но остаётся нишевым (4,6%).
Где это в продукте
Компактный формат в диапазоне 4–5 млн
Дрейф бюджета вверх смыкается с ядром комнатности (студия, 1-к) и лимитом семейной ипотеки (6 млн в регионах). Формат, попадающий в 4–5 млн, оказывается на пересечении растущего порога и главной льготной программы.
- · Студия и 1-к в 4–5 млн — на пересечении растущего порога и семейной ипотеки
- · Рассрочка от застройщика — закрывает разницу, если цена выходит за лимит (за год спрос на рассрочку вырос в 4,5 раза)
- · Посадочные «под семейную ипотеку» / «с отделкой» — якоря под потолок бюджета
Точные минимальные цены по классам считаются по каталогу Яндекс Недвижимости (медиана входа около 157 тыс ₽/м²). Размер разрыва между лимитом субсидии и реальным предложением уточняется там же.
Уточнение: запросы по бюджету — это только ~5% от всех денежных запросов
Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 3 084 показов за год. Для сравнения, по другим срезам в Новосибирске:
ипотека квартира
105 800в 34 раз больше
новостройки
1 099 537в 357 раз больше
купить квартиру
161 012в 52 раз больше
Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.
Формат оплаты (12 мес.)
Ипотека+12,2%
105 800
Доля: 70,9%
В рассрочку+354,4%
40 253
Доля: 27%
За наличные+15,5%
3 193
Доля: 2,1%
Рассрочка — взлёт и охлаждение с пика
Годовой рост рассрочки +354% — это не разовый пик, а структурный переход: за год рассрочка из узкой категории стала массовой. Но полугодовая разбивка показывает, что пик ажиотажа (осень 2025) уже пройден — в последнем полугодии канал остывает.
июл-дек 2024
470/мес.
база — узкая категория
янв-июн 2025
1 006/мес.
ускорение ×2,1
июл-дек 2025
4 417/мес.
пик ажиотажа (ноябрьский всплеск)
янв-июн 2026
2 292/мес.
остывание с пика — ставка ЦБ пошла вниз
Уточнение: 40,3 тыс. показов за 12 мес. — это замер по запросу «в рассрочку» в Новосибирске (+354% год к году). При этом в последнем квартале канал остыл на 48,8% к 12-месячному среднему — пик ажиотажа осени 2025 пройден, вероятно на фоне начавшегося снижения ставки ЦБ. Оффер по-прежнему сильный, но уже не на растущем пике.
Главный вывод
Ипотека — 71%, рассрочка — 27%, наличные — 2%. Ипотека доминирует, но рассрочка от застройщика за год превратилась из ниши в массовую категорию (+354%). Это сильный рычаг оффера 2025–2026, хотя пик ажиотажа уже пройден. Рабочая связка для рекламы — посадочные «без переплат: рассрочка от застройщика» рядом с семейной ипотекой.
География спроса
Новосибирск концентрирует почти весь спрос области
Рынок МКД области фактически моноцентричен: Новосибирск даёт около 72% всего областного спроса и 92% корзины четырёх городов. Бердск — единственный заметный второй центр (4,7% корзины), Искитим и Барабинск статистически малы. Внешний спрос на Новосибирск — 24,5% по 12 парным фразам с городом «новосибирск» в тексте. Главный паттерн: новостроечные фразы и студии тянут иногородних сильнее всего; узкие сегментные — местный язык поиска.
Спрос по 4 городам области · переключение по фразам
5 фраз · Новосибирск 69–75% концентрации
Фраза · 12 мес.
«Купить квартиру»
161 012 показов в Башкортостане112 440 в Уфе
69,8%
концентрация в Уфе
Разбивка по городам
город + конкуренция · доля от региона
Новосибирск
Высокая
112 К69,8%
Бердск
Средняя
5,8 К3,6%
Искитим
Низкая
2,5 К1,6%
Барабинск
Низкая
1,4 К0,9%
Конкуренция и таргетинг
Высокая конкуренция: маркетплейсы + застройщики в выдачеУфа vs остальной регион
Уфа
112 440
Остальной регион
48 572
Базовая зонтичная фраза. В Новосибирске — 69,8% всех квартирных запросов области; города-спутники (Бердск, Искитим, Барабинск) дают около 6% суммарно. Рынок области фактически моноцентричен.
Концентрация Новосибирска в области
72%
средняя доля Новосибирска в областном спросе по 5 фразам
Новостройки · город в области
74,9%
Вторичка · город в области
74,3%
Купить квартиру · город в области
69,8%
Купить однушку · город в области
72,0%
Рекламные кампании на новостройки и вторичку — выгоднее с таргетом на Новосибирск, чем на всю область: около четверти таргета на область уходит в спутники. Бердск (4,7% корзины четырёх городов) — единственный кандидат на отдельную кампанию по городу с локальными ЖК; Искитим и Барабинск слишком малы.
Внешний спрос на Новосибирск
24,5%общая доля
по 12 парным фразам с городом «новосибирск» в тексте. Внешний объём 179 743 показов из 732 724 общего объёма за 12 мес.
Топ по абс. объёму
- квартира новосибирск121 249
- купить квартиру новосибирск46 063
- новостройки новосибирск4 959
- купить студию новосибирск2 801
- квартира от застройщика новосибирск1 964
Топ по доле внешнего
- купить квартиру в новостройке новосибирск49%
- квартира от застройщика новосибирск45%
- купить двушку новосибирск36%
- сданные новостройки новосибирск36%
- купить студию новосибирск34%
Главные внешние каналы: «квартира новосибирск» (121 249 показов извне) и «купить квартиру новосибирск» (46 063). Новостроечные фразы тянут иногородних сильнее всего: «купить квартиру в новостройке» — 49% доля внешнего, «квартира от застройщика» — 45%. Узкие сегментные фразы про комнатность и отделку — это местный язык поиска, не работают для внешнего таргета.
Парный метод замера
Местный интерес = поиск «фразы без «новосибирск»» от жителей Новосибирска. Местный не дописывает своё гео в запрос.
Внешний интерес = поиск «фразы со словом «новосибирск»» от всех пользователей России минус от жителей самого Новосибирска. Иногородний обязан добавить «новосибирск», иначе поиск не поймёт, что он ищет именно этот город.
Слово «новосибирск» в запросе — обязательный сигнал приезжего: без него москвич, ищущий московскую квартиру, попал бы во «внешний интерес к Новосибирску». Поэтому внешний спрос считаем только по фразам с «новосибирск».
Главный вывод
Приоритеты Директа по географии: Новосибирск → внешние регионы Сибири → Бердск. Город концентрирует около 72% областного спроса — рынок фактически моноцентричен. Внешний спрос (24,5% по парной методике) — крупный пул для таргетинга по географии: новостроечные фразы и «квартира от застройщика» тянут иногородних на 45–49%. Узкие сегментные запросы (комнатность, отделка, тип сделки) — это местный язык поиска, не работают для внешнего таргета.
Регион на карте России
Новосибирск тянет вся Сибирь
Новосибирская область — 5-й рынок МКД-спроса среди 9 сравниваемых регионов и крупнейший в Сибири: опережает Красноярский край, Кузбасс, Омск и Татарстан. Соотношение новостройки/вторичка — 0,87 (умеренно вторичный). Внешний спрос приходит в основном из соседних сибирских регионов: около 60% — Кузбасс, Алтай, Иркутск, Красноярск, Томск. Главный паттерн — столица Сибири стягивает покупателей соседних промышленных регионов.
| Регион | Сумма 5 фраз / 12 мес. | × НСО | Н : В | Сигнал |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 1 205 643 | ×5,85 | 0,91 | 🧊 вторичный |
| Санкт-Петербург | 503 266 | ×2,44 | 0,59 | 🧊 вторичный |
| Свердловская обл. | 344 286 | ×1,67 | 0,93 | 🧊 вторичный |
| Краснодарский край | 285 894 | ×1,39 | 1,01 | 🚀 новостроечный |
| Новосибирская обл. · цель | 206 004 | ×1,00 | 0,87 | 🧊 вторичный |
| Татарстан | 190 333 | ×0,92 | 0,77 | 🧊 вторичный |
| Красноярский край | 170 324 | ×0,83 | 0,79 | 🧊 вторичный |
| Кемеровская обл. | 124 230 | ×0,60 | 1,62 | 🚀 новостроечный |
| Омская обл. | 107 641 | ×0,52 | 1,25 | 🚀 новостроечный |
Новосибирская область опережает Татарстан, Красноярский край и Кузбасс, но меньше Москвы в 5,9×. Абсолют высокий, динамика отрицательная (спрос −5,3% год к году) — крупный зрелый рынок с охлаждением. Соотношение Н:В = 0,87 — умеренно вторичный.
Откуда ищут Новосибирск — внешний спрос на карте
Внешний пул: 24,5% от полного спроса · парный замер по 12 фразам с гео «новосибирск»
Новосибирская обл. · цель
Север · ДФО
Москва
Соседи СФО
Прочие
Как считается
Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Новосибирска (региональная статистика Яндекс Вордстат по субъектам РФ). Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сама область и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.Доля внешнего спроса на Новосибирск
парный замер · 12 фраз с гео «новосибирск»
24,5%
от полного поискового спроса на квартиры и новостройки Новосибирска — это извне города.
Таблица справа показывает распределение источников: Кузбасс 19,0%, Алтайский край 10,6%, Иркутская область 6,4%, Красноярский край 5,5%.
Как считаем (парный метод):для каждой фразы считаем местный интерес — «фраза без «новосибирск»» от жителей Новосибирска (местный пишет запрос без своего гео), и внешний интерес — «фраза со словом «новосибирск»» от пользователей всей России минус от жителей самого Новосибирска. Доля внешнего = внешний ÷ (местный + внешний). Слово «новосибирск» в запросе обязательно: иначе москвич, ищущий московскую квартиру, был бы неотличим от внешнего интереса к Новосибирску.
ТОП-15 регионов% от внешнего пула
- 1Кемеровская обл. (Кузбасс)Соседи СФО19%
- 2Алтайский крайСоседи СФО10,6%
- 3Иркутская обл.Соседи СФО6,4%
- 4Красноярский крайСоседи СФО5,5%
- 5Московская обл.Москва5,4%
- 6Томская обл.Соседи СФО4,8%
- 7Забайкальский крайСевер · ДФО4%
- 8Республика Саха (Якутия)Север · ДФО3,7%
- 9КемеровоСоседи СФО3,7%
- 10НовокузнецкСоседи СФО3,6%
Группы приоритетов · по регионам-источникам
Соседи СФО — регионы и города53,6%
Север · ДФО — Забайкалье, Якутия7,7%
Москва + область8,8%
Прочие29,9%
Главный вывод
Кузбасс — главный источник внешнего спроса (19,0%). Следом Алтайский край (10,6%) и Иркутская область (6,4%) — топ-3 составляют соседи по Сибири. Москва вторична (около 9% с областью). Новосибирск работает как центр притяжения всей Сибири: соседние промышленные регионы шлют покупателей в столицу округа, причём новостроечные фразы тянут иногородних на 45–49% (раздел выше). Топ-3 кампании Директа по географии: Кемеровская область, Алтайский край, Иркутская область.
Затоваренность · 16 миллионников
Новосибирск — 1-я по затоваренности новостройками среди миллионников
Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир приходится на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников Новосибирск — 1-й по ширине и 6-й по глубине. Это перегретый рынок: и проектов много на спрос, и квартир в них много. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.
Ширина каталога1 / 14
10,28
ЖК на единицу спроса · ведущий ранг
Глубина предложения6 / 14
0,86
квартир на единицу спроса
Внешний спрос
22%
рынок в основном локальный
Квартир на один ЖК
83
ровно на уровне медианы миллионников (≈83)
Карта затоваренностиснапшот 2026-06-05 · 16 городов
Новосибирск · цель
Перегрет
Много мелких ЖК
Мало крупных ЖК
Дефицит
· размер точки = глубинаКак считается
Спрос = внутренний (широкая корзина запросов по региону) + внешний (запросы «новостройки <город>» с городом в фразе по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снапшот дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (22%) измерена иначе, чем в разделе выше (24,5%); оба замера сходятся в одном — рынок Новосибирска в основном локальный.Четыре типа рынка
Перегрет Новосибирск здесь
и проектов много, и квартир в них много
Новосиб.УфаПермьКазаньЕкб
Много мелких ЖК
каталог широкий, но квартир в каждом мало
ВоронежВолгогр.
Мало крупных ЖК
проектов мало, но они заливают рынок квартирами
РостовКраснодар
Дефицит
рынок продавца — предложения не хватает
Челяб.Краснояр.СамараОмскН.Новгор.
Внешний спрос → ставки
Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Краснодар и Воронеж 30%, Казань 27%). Ниже 15% — чисто местный рынок (Омск 11%). У Новосибирска 22% — в основном локальный: ставки считаем по местному пулу.
| # | Город | ЗапросовWordstat | ЖК | Квартир | Ширина каталога · ранг ↓ | Глубина | Кв/ЖК | Внеш. | Профиль рынка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новосибирск · цель | 23 925 | 246 | 20 480 | 10,28 | 0,86 | 83 | 22% | Много ЖК — перегрет и вширь, и вглубь |
| 2 | Уфа | 13 610 | 132 | 15 481 | 9,70 | 1,14 | 117 | 19% | Перегрет — и вширь, и вглубь |
| 3 | Пермь | 15 996 | 140 | 12 059 | 8,75 | 0,75 | 86 | 19% | Много ЖК, средние |
| 4 | Воронеж | 16 255 | 142 | 8 669 | 8,74 | 0,53 | 61 | 30% | Много мелких ЖК, внешний спрос ↑ |
| 5 | Казань | 15 230 | 131 | 15 019 | 8,60 | 0,99 | 115 | 27% | Перегрет, бизнес-тяжёлый |
| 6 | Волгоград | 12 597 | 93 | 4 428 | 7,38 | 0,35 | 48 | 18% | Мелкие ЖК, баланс |
| 7 | Екатеринбург | 36 238 | 264 | 33 951 | 7,29 | 0,94 | 129 | 21% | Много крупных ЖК |
| 8 | Челябинск | 11 584 | 83 | 4 038 | 7,17 | 0,35 | 49 | 15% | Мелкие ЖК, локальный |
| 9 | Красноярск | 13 201 | 94 | 6 817 | 7,12 | 0,52 | 73 | 22% | Баланс |
| 10 | Ростов-на-Дону | 18 401 | 128 | 34 105 | 6,96 | 1,85 | 266 | 17% | Мало крупных ЖК — заливают квартирами |
| 11 | Самара | 13 229 | 83 | 3 595 | 6,27 | 0,27 | 43 | 20% | Дефицит, мелкие ЖК |
| 12 | Омск | 9 985 | 51 | 1 094 | 5,11 | 0,11 | 21 | 11% | Дефицит — минимум предложения |
| 13 | Нижний Новгород | 22 724 | 111 | 6 256 | 4,88 | 0,28 | 56 | 17% | Дефицит / рынок продавца |
| 14 | Краснодар | 24 308 | 113 | 45 075 | 4,65 | 1,85 | 399 | 30% | Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑ |
| ref | Москва · вне ранга | 254 340 | 771 | 72 670 | 3,03 | 0,29 | 94 | 21% | Эталон масштаба |
| ref | Санкт-Петербург · вне ранга | 84 711 | 439 | 40 359 | 5,18 | 0,48 | 92 | 13% | Эталон масштаба |
Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,23 · глубина 0,64. Сигнал: 🔴 затоварен (выше 1,2× медианы) · 🟡 норма · 🟢 дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Главный вывод
Новосибирск — в правом верхнем квадранте: перегрет по обоим коэффициентам (ширина 1/14, глубина 6/14). И жилых комплексов на спрос много, и квартир в них много. При этом внешний спрос всего 22% — рынок в основном локальный, сильно расширять охват некуда. На таком рынке выигрывает не объём показов, а отстройка: сильное УТП и системная работа с возражениями. Поэтому в архитектуре Директа приоритет — дифференциация по продукту, а не борьба за объём трафика.
Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос
1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес
Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Новосибирск»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.
Внутренний спрос · корзина фраз
новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройкеВнешний спрос · те же фразы с городом
новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}Замер: вся Россия минус сам город.
2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости
Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):
- Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
- Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
- Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).
3 · Как считаются показатели
Ширина каталога
ЖК ÷ Запросов × 1000
сколько проектов на единицу спроса
Глубина
Квартир ÷ Запросов
сколько квартир на единицу спроса
Кв/ЖК
Квартир ÷ ЖК
средний размер комплекса
Снапшот 2026-06-05. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Сезонность · 60 мес.
У каждого сегмента — свой пик и провал
Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по 20 поисковым запросам. Главный пик — январь: после праздников семьи возвращаются к решениям с новыми бюджетами. Вторичное окно — август–октябрь. Самые устойчивые провалы — май-июнь (дачный сезон, разброс между годами минимальный) и декабрь. Усреднять сезонность нельзя: однушки, студии и финансовые программы пикуют в разные месяцы.
⚠️ Реальная сезонность vs разовые событиякак отделяем устойчивый паттерн от шоков
Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. Метод простой: 12-месячное скользящее среднее показывает общий тренд, отношение факта к тренду даёт сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.
- · ★ разброс меньше 10% — устойчивая сезонность, повторяется все 5 лет. Самые сильные паттерны: май-июнь провал (разброс около 1% по широкому запросу «квартира»), август пик (около 3%), ноябрь пик (около 4%).
- · ✓ разброс 10–15% — стабильная сезонность с небольшой вариативностью между годами.
- · · разброс 15–30% — частичная сезонность, нужна перекрёстная проверка с регуляторным фоном.
- · ⚠ разброс больше 30% — нестабильный паттерн или внешний фактор: семейная ипотека (около 29%) и рассрочка (около 34%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Эти ряды реагируют на события, а не на календарь.
Разовые события, которые видны в 5-летней истории, но не являются сезонностью: март 2022 — ключевая ставка 20%; январь 2026 даёт всплеск «новостроек» примерно на 9 пунктов выше пятилетней нормы из-за декабрьского снижения ставки. Эти события исключены из устойчивого паттерна, но помечены в календаре как контекст.
пик · индекс >1,10
повышен · 1,00–1,10
средний · ~1,00
провал · <0,90
средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяцЗонтичные запросы
Купить квартиру · Новостройки · Купить квартиру в новостройке
60 мес.3 главных запроса рынка — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить квартиру★ разброс 5%
сред. 173 276/мес
1.15
1.06
1.08
0.95
0.88
0.92
1.02
1.07
0.97
1.06
1.01
0.85
Новостройки★ разброс 7%
сред. 22 615/мес
1.16
1.08
1.15
0.93
0.85
0.86
0.95
1.01
0.96
1.04
1.09
0.91
Купить квартиру в новостройке✓ разброс 10%
сред. 2 654/мес
1.19
1.05
1.13
0.90
0.79
0.80
0.96
1.08
1.02
1.11
1.12
0.84
«Купить квартиру» — самый устойчивый паттерн (разброс между годами около 5%): пик январь +15%, провал декабрь −15% и май −12%. «Новостройки» — двойной пик январь (+16%) и март (+15%), провал май-июнь; часть январского всплеска 2026 года завысило декабрьское снижение ставки. «Купить квартиру в новостройке» — самый острый январский пик (+19%), но фраза узкая и волатильнее (разброс между годами около 10%), провал в мае-июне.
Комнатность — у каждой свой пик
Купить однушку · купить двушку · купить студию
60 мес.3 главных формата — пики приходятся на разные месяцы
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить однушку✓ разброс 11%
сред. 634/мес
1.10
1.06
0.92
0.87
0.84
0.93
1.15
1.15
0.99
1.13
1.02
0.84
Купить двушку★ разброс 9%
сред. 966/мес
1.16
1.04
0.93
0.88
0.87
0.96
1.12
1.09
1.11
1.05
0.95
0.85
Купить студию★ разброс 5%
сред. 8 432/мес
1.12
1.04
1.06
0.92
0.87
0.88
1.05
1.09
1.01
1.11
1.00
0.86
Усреднять сезонность по комнатностям нельзя
- Однушка — главный пик в июле-августе (+15%, возврат с отпусков и подготовка к учебному году), вторичные — январь и октябрь
- Двушка — пик в январе (+16%) и осенью (сен +11%); провал в декабре; разброс между годами около 9% — устойчивый паттерн
- Студия — пик в январе (+12%) и в августе-октябре (+9..+11%); разброс между годами около 5% — самый устойчивый формат. Базовая логика: студент к сентябрю + инвестор в межсезонье
Отделка
Квартира с отделкой · квартира черновая
60 мес.2 главных запроса по типу сдачи — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Квартира с отделкой✓ разброс 11%
сред. 525/мес
1.19
1.07
1.14
0.94
0.93
0.90
0.94
0.98
0.95
1.07
1.05
0.84
Квартира черновая отделка· разброс 18%
сред. 58/мес
1.04
1.30
1.06
0.92
0.90
0.70
1.04
0.99
0.84
1.04
1.23
0.94
«С отделкой» — главные пики январь (+19%) и март (+14%); провал декабрь и май-июнь. «Черновая» — острый пик февраль (+30%) и ноябрь (+23%), провал июнь; разброс между годами выше (около 18%). Самостоятельный ремонт планируют на конец зимы, когда дом уже сдан.
Финансовые программы
Семейная ипотека · квартира в рассрочку
60 мес.2 ключевых способа оплаты — индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Семейная ипотека· разброс 19%
сред. 20 760/мес
1.09
0.98
1.37
1.08
0.85
0.89
1.01
0.94
0.90
1.06
0.95
0.88
Квартира в рассрочку⚠ разброс 31%
сред. 3 354/мес
1.29
1.09
1.12
0.94
0.83
0.60
0.78
0.76
0.77
1.26
1.62
0.95
⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×3,8
Ноябрь 2025 года дал в 3,8 раза больше собственной нормы последнего года, но это один наблюдаемый месяц, а не повторяющийся паттерн. Разброс между годами около 31% — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась только в 2023–2024 годах: история меньше 3 лет, паттерн ещё не сформировался, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ.
⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Разброс между годами около 19%, в марте пик +37% — типичный программно-зависимый ряд. Пик приходится на разные месяцы в зависимости от событий: изменения лимитов, правил и ставки. Март — весеннее окно семейных решений, но опираться стоит на события, а не на календарь.
Календарь Директа: что в фокусе по месяцам
5-летняя устойчивость · 60 мес.Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду + разброс между годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
🥇 Главный пик года
Январь
+12..+16% по зонтичным запросам, новостройкам и отделке. По «купить квартиру» и студии разброс между годами около 5% — паттерн повторяется 5 лет. После праздников семьи возвращаются к решениям с новыми бюджетами.
☀️ Летне-осеннее окно
Август–Октябрь
Вторичное устойчивое окно после января: +6..+13%. Однушка +15%, студии и двушки +9%. Возврат с отпусков, подготовка к учебному году и осенний цикл спроса. Март даёт отдельный пик по новостройкам и отделке (+14..+15%).
❄️ Фундамент сезонности
Май–Июнь
−10..−16%, самый устойчивый провал года. По зонтичным запросам «квартира» и «купить квартиру» разброс между годами минимальный — почти нулевая вариативность за 5 лет. Дачный сезон и отпуска: не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков. Декабрь проседает так же глубоко.
Температура спроса по месяцам
пикростсреднеепровалвнешний фактор
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Январьвнешн.
+12…+16%разброс 4–11%Высокая
Главный пик года. Новостройки, отделка и «купить квартиру» идут вверх — паттерн повторяется все 5 лет: после праздников семьи возвращаются к решениям с новыми бюджетами
↓ Запросы про ставку ЦБ проседают — Центробанк не заседает в январе, повестка тише
В январе 2026 всплеск был выше пятилетнего среднего — часть пика стала реакцией на декабрьское снижение ставки. Если в декабре 2026 снижения не будет, рост будет умереннее
Февраль
+4…+8%разброс 9–18%Высокая
Пик «черновой отделки» (+30%) — устойчивый постзимний старт самостоятельного ремонта
↓ Зонтичные «купить квартиру» и «новостройки» — на уровне годового среднего
Март
+7…+15%разброс 9–19%Высокая
Второй пик: новостройки (+15%), «с отделкой» (+14%), «купить квартиру в новостройке» (+13%) — постновогодний цикл
↓ Семейная ипотека пикует именно в марте (+37%), но это программный, а не календарный сигнал
Апрель
−6…−10%разброс 5–15%Высокая
Начало весеннего охлаждения — устойчивый минус по основным запросам
↓ Однушки и «в новостройке» проседают глубже — на 10–13%
Май
−12…−16%разброс 1–9%Очень высокая
Самый устойчивый провал года. По широкому запросу «купить квартиру» разброс между годами около 5% — почти нулевая вариативность
↓ Глубже всех проседают «купить квартиру в новостройке» (−21%) и семейная ипотека (−15%)
Июнь
−10…−14%разброс 1–15%Очень высокая
Второй устойчивый провал — дачный сезон и отпуска. По зонтичным запросам разброс между годами минимальный — фундамент сезонности
↓ «Квартира в рассрочку» проседает до минимума (−40% к среднегодовому)
Июль
около среднегоразброс 7–11%Средняя
Зонтичные запросы выходят на плато; «купить однушку» уже начинает летний подъём (+15%)
Август
+6…+15%разброс 3–11%Высокая
Летне-осенний подъём. «Купить однушку» +15%, «купить двушку» +9%, студии +9% — возврат с отпусков и подготовка к учебному году
Сентябрь
около среднегоразброс —Базовый
Месяц-якорь — спрос вблизи годового среднего на большинстве запросов
↓ «Квартира черновая отделка» −16% — устойчивый минус по 5 годам
Октябрьвнешн.
+5…+13%разброс 11–14%Средняя
Осенний подъём по большинству направлений; вторичное окно спроса после августа
Октябрь 2025 — момент снижения ставки ЦБ. Реакция аудитории и большая база актуального периода завысили месячный индекс относительно пятилетнего среднего
Ноябрьвнешн.
+3…+9%разброс 4–16%Высокая
Предновогодний рост по зонтичным запросам и новостройкам — паттерн повторяется 5 лет
Ноябрьский всплеск «рассрочки» в 2025 году был в 3,8 раза выше её собственной нормы последнего года — НЕ относится к сезонности. Категория появилась недавно, история меньше 3 лет, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ
Декабрь
−10…−15%разброс 4–7%Высокая
Устойчивый спад. Разброс между годами всего 4–7% — предновогодняя пауза в принятии решений: комнатность и отделка проседают глубже всех
Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка
Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки: январь и март пики, май-июнь провал. Разброс между годами около 7% — паттерн устойчив. Стрелки показывают аномалии последних 12 месяцев к предыдущим 12 — там видно, где макро-фон отыграл сезонность вверх или вниз.
Новостройки в Новосибирской области
60 мес.средние индексы за 60 мес. + стрелки = аномалии последних 12 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Новостройки Новосибирской области★ разброс 7%
сред. 22 615/мес
1.16
1.08
1.15
0.93
0.85
0.86
0.95
1.01
0.96
1.04
1.09
0.91
Самые устойчивые окна года: январь пик, май-июнь провал
По 5-летней истории устойчивы независимо от макро-фона: январский пик (по зонтичным запросам и студии разброс между годами около 5%, эффект +12..+16%), май-июнь провал (разброс минимальный, эффект −10..−16%) и декабрьский провал −10..−15% (разброс 4–7%). Вторичное окно спроса — август–октябрь (+6..+13%). Январский всплеск 2026 года частично завысило декабрьское снижение ставки, пятилетнее среднее умереннее. По этому профилю бюджет естественно поднимать в январе и в августе–октябре и снижать в мае-июне и декабре — это повторяется каждый год. Сегментные нюансы: студия — самый устойчивый формат (пик январь и август-октябрь); однушка — главный пик июль-август (+15%); двушка — пик январь (+16%) и осень.
Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 19%) и рассрочка (разброс около 31%) — программно-зависимый и новый канал. Их пик приходится на разные месяцы, поэтому ориентироваться разумнее на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 19%) и рассрочка (разброс около 31%) — программно-зависимый и новый канал. Их пик приходится на разные месяцы, поэтому ориентироваться разумнее на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Ипотека и ставка ЦБ
Семейная ипотека — ведущая программа, а спрос определяют программы, а не ставка
Совокупный спрос на ипотеку в Новосибирской области — около 1,74 млн запросов в год (−3,6% год к году): рынок остывает на фоне снижения ставки ЦБ с 21% до 14,25%. Но связь ставки и спроса слабая — ставка объясняет лишь около 13% колебаний, поэтому спрос определяют программы и сезон, а не ставка. Семейная ипотека — ведущая программа (249 тыс. запросов в год, +15%, втрое больше следующей).
мар-2022
217 852ставка 20%
Февральский шок 2022 — ставка 20%, интерес к ипотеке на пике ряда
ноя-2024
148 867ставка 21%
Начало плато 21% (октябрь 2024 – июнь 2025)
май-2025
118 453ставка 21%
Разгар плато 21% — интерес к ипотеке на минимуме ряда
окт-2025
173 001ставка 17%
Снижение ставки до 17% — оживление интереса
янв-2026
173 397ставка 16%
Январский пик спроса на фоне смягчения
июн-2026
127 209ставка 14.25%
Текущий срез; с 19 июня ставка снижена до 14,25%
9 ипотечных программ (12 мес.)
Семейнаялидер
249 126+15,1%
Ведущая льготная программа: объём №1 и растёт, втрое больше следующей. После отмены массовой господдержки — главный субсидированный канал
Сельскаяпадает
74 083-53,8%
Вторая по объёму, но обвалилась: условия ужесточены, для крупного города малорелевантна
Военнаярост
29 842+7,6%
Устойчивый нишевый спрос
ITпадает
12 003-32,7%
Ослабла после ужесточения условий; часть спроса ушла в семейную
Рефинансированиерост
11 928+20,3%
Растёт: покупатели ждут снижения ставки, чтобы пересчитать кредит
Субсидированнаярост
3 242+75,8%
Схемы от застройщика — быстрорастущая ниша, ответ на дорогую ипотеку
Господдержкападает
2 773-63,5%
Отменена — как аргумент в рекламе не работает
Траншеваяпадает
2 284-34,1%
Нишевая, снижается
Маткапиталрост
777+32,1%
Малая база, демографический сигнал, растёт
Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024
Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения. Реальность: спрос вырос на +140% за следующий год. С весны 2026 — плато на высоком уровне.
до 1 марта 2024 (база)
74 548
март 2024 — февраль 2025 (после ужесточения)
179 005
с марта 2025 (текущий период)
249 126
Динамика последних месяцев: 3-мес. год к году
Пик окт 2025
27 292/мес.
Плато апр–июн 2026
~17 700/мес.
за 3 мес. год к году
-4,2%
После осеннего пика (октябрь 2025) семейная ипотека вышла на плато около 17–18 тыс. запросов в месяц; за последние три месяца — близко к уровню прошлого года. Годовой объём при этом вырос на +15% — программа остаётся ведущей, но без агрессивного роста.
Главный вывод
Семейная ипотека — ведущая программа, рассрочка — главный рычаг. Связь ставки ЦБ и спроса слабая: ставка объясняет лишь около 13% колебаний, поэтому прогнозировать спрос по одной ставке нельзя — сильнее влияют программные события (отмена господдержки, условия семейной ипотеки) и сезон. Планировать кампании стоит по программам и сезонному графику, а не по заседаниям ЦБ.
Намерения покупателей
Крупнейший слой намерений — финансовые запросы: как оплатить важнее, чем что купить
Структура запросов Новосибирской области по 5 функциональным группам (грубая, порядковая оценка по совокупному измеренному спросу). Финансовая семантика — ипотека, семейная, рассрочка, калькулятор — доминирует. Уход на чужие площадки (Авито / ЦИАН / ДомКлик) — спрос, который отсекается минус-словами в кампаниях застройщика.
Финансовые (ипотека + рассрочка)
46%ипотека 1,36 млн · семейная 249 К · калькулятор 96 К · рассрочка 40 К
Крупнейший слой: покупатель прежде всего решает, как оплатить. Рассрочка +354%, калькулятор +26% — растущие
Транзакционные («купить»)
24%купить квартиру 112 К · купить студию 5,5 К
Прямой спрос на покупку — ядро продающих кампаний
Уход на чужие площадки
15%Авито · ЦИАН · ДомКлик
Спрос уходит на чужие площадки — минусуем в кампаниях застройщика
По городу и районам
9%новостройки новосибирск 4,3 К · Ленинский р-н 2 К · внешний спрос 24,5%
Иногородние ищут конкретные новосибирские ЖК — кампании на районы и на соседей по Сибири
Сегментно-информационные
6%условия ипотеки 122 К · ставка по ипотеке 53 К · класс, комнатность
Уточняющий слой и верх воронки — для РСЯ и ретаргета
Главный вывод
Главный слой — финансовые запросы (ипотека, семейная, рассрочка): покупатель прежде всего решает, как оплатить. Транзакционные («купить») — ядро продающих кампаний; уход на чужие площадки — имена площадок отсекаются минус-словами. Запросы с городом и районами (около 9%) — кампании на районы города и на соседей по Сибири, откуда идёт до четверти внешнего спроса.
Бренды
Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением
Топ застройщиков и топ-20 жилых комплексов Новосибирска по парному поисковому замеру (отдельно местный и внешний спрос) + сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, где наоборот свободная ниша.
Слой 1 · Застройщики (полный пул формулировок)
9 застройщиков; у всех брендов — пул всех формулировок брендаМетод: для каждого бренда собран пул всех его поисковых формулировок — «<бренд> застройщик», «<бренд> жк», «<бренд> квартиры», официальный сайт и другие чистые формы, за вычетом пересечений и чужих значений слова (кинотеатр, ягода, авто и т.п.). Это даёт прямую количественную оценку, а не процент от общего замера. Отдельно отметим уникально-именованные бренды среднего эшелона — «Энергомонтаж» (пул около 950) и «Первый строительный фонд» (около 700): их узкая форма занижала объём в 10–26 раз. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.
| # | Застройщик | Пул формулировок | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Брусника · лидер | 5 330 | пул всех форм бренда | 8 | 7 комфорт + 1 комфорт+ | Сильный бренд и №2 по объёму строительства (302 тыс. м²), строит в срок (0% переноса). Форма с городом частично совпадает с ягодой «брусника». |
| 2 | Расцветай | 5 326 | пул всех форм бренда | 16 | 9 комфорт + 5 комфорт+ + 2 бизнес | Крупнейший застройщик области по объёму строительства (757 тыс. м², 0% переноса). Слово «расцветай» совпадает с призывом «цвети» — считаем только чистые формы; узкая форма «гк расцветай» (548) занижала объём почти в 10 раз. |
| 3 | Союз | 4 500 | пул всех форм бренда | 3 | 3 комфорт | Форма с городом сильно пересекается со словом «союз» (кинотеатр, история) — чистый бренд около 900. ЖК: Галактика, Гренландия, Самоцветы. |
| 4 | СМСС | 1 030 | пул всех форм бренда | 8 | 8 комфорт | Аббревиатура. У части ЖК — перенос сроков (по ЕРЗ 41%: Звезда, Паскаль, Чацкий и др.) — обещания по срокам давать осторожно. |
| 5 | КПД-Газстрой | 940 | пул всех форм бренда | 4 | 1 эконом + 3 комфорт | Уникальное имя; узкая форма (53) сильно занижала — по пулу объём почти в 18 раз выше. ЖК «Околица», «Чистая Слобода». |
| 6 | Астон | 755 | пул форм бренда с квалификатором «жк/застройщик» | 2 | комфорт + бизнес | Федеральный застройщик из Екатеринбурга. Имя пересекается с «Астон Мартин» — брать только с квалификатором. ЖК «Шесть звёзд», «Геометрия». |
| 7 | Мета | 635 | пул форм бренда (ЖК «Ясный берег») | 1 | комфорт | Бренд стоит за самым сильным ЖК-именем региона — «Ясный берег». Имя пересекается с певцом и соцсетью — только чистые формы. |
| 8 | ВИРА ГРУПП | 516 | пул форм бренда с квалификатором | 6 | 4 комфорт + 2 комфорт+ | Имя пересекается со строп-командой «вира-майна» — чистые формы «вира строй / групп». Портфель в комфорте. |
| 9 | SG Development | 162 | пул всех форм бренда | 3 | 1 комфорт + 2 бизнес | Англоязычная аббревиатура, форм бренда мало. У части ЖК — перенос сроков (по ЕРЗ 20%). Портфель — комфорт и бизнес. |
Минус-фразы для Директа: бренды-омонимы
Расцветай— призыв «расцветай / цвети» — забирает почти всю широкую форму
Союз— кинотеатр «Союз» и «советский союз» — раздувают широкую форму запроса
Звезда (ЖК)— телеканал «Звезда» — почти весь широкий объём
Салют (ЖК)— фейерверк «салют на день города»
Заельцовский (ЖК)— одноимённый район города
Астон— «Астон Мартин», «Астон Вилла» — авто и футбол
Мета— певец Кай Метов и соцсеть — не застройщик
ТАК— наречие «так» — как бренд застройщика невалидно
Слой 2 · Жилые комплексы (топ-20, полный пул формулировок)
Как считаем брендовый интерес
Для каждого ЖК — два независимых замера. Местный интерес = пул всех формулировок бренда в области от жителей Новосибирской области: «жк <название>», «<название> квартиры», «<название> купить квартиру», официальный сайт и другие чистые формы, за вычетом пересечений и чужих значений слова. Внешний интерес = поиск «жк <название> новосибирск» от жителей других регионов — это узкая форма, то есть нижняя оценка внешнего. Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
Ранжирование — по силе бренда (полному пулу формулировок), а не по одной узкой форме. По узкой форме лидером казался «Чернышевский» (862 запроса), но по полному пулу лидер брендового спроса — «Ясный берег» (3 008). Замер выполнен по всем активным ЖК каталога.
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Срок сдачи | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Ясный берег | Группа Мета | комфорт | Строится + есть сданные | 3 008 | 466 | 3 474 | 13,4% |
| 2 | Дивногорский ⚠️ | СЛК | эконом | Сдан | 1 201 | 141 | 1 342 | 10,5% |
| 3 | Чернышевский | СибирьИнвест | комфорт | Строится + есть сданные | 1 173 | 213 | 1 386 | 15,4% |
| 4 | Авиатор | Брусника | комфорт | Сдан | 1 141 | 111 | 1 252 | 8,9% |
| 5 | Околица ⚠️ | ГК КПД-Газстрой | комфорт | Строится + есть сданные | 988 | 315 | 1 303 | 24,2% |
| 6 | Платина | СЗ Прайм Сквер | бизнес | Строится | 804 | 101 | 905 | 11,2% |
| 7 | Тетрис | СЗ Формула Комфорта | комфорт | Сдан | 759 | 157 | 916 | 17,1% |
| 8 | Галактика | ГК Союз | комфорт | Сдан | 689 | 240 | 929 | 25,8% |
| 9 | Гренландия | ГК Союз | комфорт | Строится | 649 | 382 | 1 031 | 37,1% |
| 10 | Самоцветы | ГК Союз | комфорт | Строится | 639 | 272 | 911 | 29,9% |
| 11 | Звезда ⚠️ | ГК СМСС | комфорт | Строится + есть сданные | 631 | 215 | 846 | 25,4% |
| 12 | Салют ⚠️ | SKY GROUP | комфорт | Строится | 604 | 108 | 712 | 15,2% |
| 13 | Паскаль | ГК СМСС | комфорт | Строится | 572 | 109 | 681 | 16% |
| 14 | Горизонт | Группа VIRA | комфорт | Строится + есть сданные | 554 | 189 | 743 | 25,4% |
| 15 | Беринг | Новый Мир | комфорт+ | Строится + есть сданные | 491 | 286 | 777 | 36,8% |
| 16 | Ньютон | СЗ ЦИФРА | комфорт | Строится | 485 | 157 | 642 | 24,5% |
| 17 | Молодость | Брусника | комфорт | Строится | 386 | 100 | 486 | 20,6% |
| 18 | Пшеница | Брусника | комфорт | Строится + есть сданные | 371 | 84 | 455 | 18,5% |
| 19 | Оскар | Новый Мир | комфорт | Строится | 316 | 150 | 466 | 32,2% |
| 20 | Заельцовский ⚠️ | Сибирь Девелопмент | бизнес | Сдан | 300 | 111 | 411 | 27% |
⚠️ — омоним в поиске (бренд пересекается с общеупотребительным словом или географическим названием). «Звезда» — телеканал, «Салют» — фейерверк на день города, «Заельцовский» — район города, «Дивногорский» и «Околица» совпадают с названиями микрорайонов; широкая форма их имён — не спрос на ЖК.
Подсветка % внешнего: «Гренландия» 37,1% и «Беринг» 36,8% — самые интересные иногородним ЖК, кандидаты для таргетинга на соседние регионы Сибири.
Сверка двух замеров: брендовый и сегментный
Доля внешнего интереса по топ-20 ЖК — около 20% (3,9 тыс. запросов от иногородних из 19,7 тыс. общих). По широким сегментным фразам про новостройки Новосибирска — 24,5%. Разница объясняется этапом воронки: брендовый замер — это пользователи, уже выбравшие конкретный ЖК (нижний этап воронки), и там иногородних меньше; сегментный замер — пользователи в стадии «купить квартиру новосибирск» (верхний этап), и там иногородних больше. Оба замера дают одну направленность (около 20–25% внешнего интереса), что подтверждает корректность парной методики.
Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья
Сравнение долей в спросе (что ищут покупатели) и в предложении (сколько таких ЖК в каталоге). Доли в спросе — по явным классовым запросам; это тонкая корзина (большинство покупателей класс в запросе не указывают), поэтому абсолютные значения на один ЖК малы — их читаем как относительный индикатор перегруженности сегмента.
Эконом
Баланс — по цене рынок экономСпрос11%
Предложение14%
Конкуренция
явных запросов о классе на ЖК в месяц
1
По заявленному классу таких ЖК 14%, но по цене к эконому относятся 78% всего каталога (медиана 157 тыс. ₽/м²). Явный «эконом» застройщики почти не заявляют — на прямых «купить квартиру до 5 млн» конкуренции за внимание меньше.
Комфорт
ЗАТОВАРЕН — самый насыщенный сегментСпрос23%
Предложение72%
Конкуренция
явных запросов о классе на ЖК в месяц
0.4
179 ЖК — почти три четверти каталога — конкурируют за 23% явного классового спроса. Ярлыком «комфорт» отстроиться нельзя: работают цена, локация, готовность, рассрочка. Самый перегруженный сегмент.
Бизнес
Спрос выше предложенияСпрос46,1%
Предложение11%
Конкуренция
явных запросов о классе на ЖК в месяц
5
Явный спрос о «бизнесе» — 46% узкой классовой корзины при 11% предложения, но сама корзина тонкая и аспирационная. Ниша для 28 бизнес-ЖК, где важнее точность, чем объём.
Премиум
Тонкая нишаСпрос19,9%
Предложение2%
Конкуренция
явных запросов о классе на ЖК в месяц
12
Около 5 ЖК — 2% каталога. Спрос о премиуме есть, но это тонкий, низкообъёмный слой — исход решает точность таргетинга, а не бюджет.
Главный вывод
Комфорт затоварен: 179 ЖК — почти три четверти каталога — при 23% явного классового спроса. Ярлык «комфорт» по цене = эконом (медиана 157 тыс. ₽/м²), поэтому отстраиваться нужно ценой, локацией и готовностью, а не классом. Эконом недо-маркетингуется: по цене к нему относится 78% ЖК, но застройщики его не заявляют. Бизнес и премиум — тонкие ниши. Крупнейшие по силе бренда застройщики — Брусника (пул 5 330) и Расцветай (5 326, крупнейший по объёму строительства). Лидер брендового спроса среди ЖК — «Ясный берег» (3 008). Самые интересные иногородним: «Гренландия» (37,1% внешнего интереса) и «Беринг» (36,8%).
Маркетплейсы и срез выдачи
Авито — больше половины трафика площадок, и почти все они теряют аудиторию
Пять площадок-агрегаторов суммарно дают около 322 тыс. запросов за 12 месяцев в Новосибирской области. Авито — 63,7% объёма, ЦИАН — 23,2% (вместе 87%). Яндекс Недвижимость — 8,7% и единственная растущая крупная площадка (+5,0%); ДомКлик и Дом.РФ малы. Почти всё снижается год к году — это не сжатие рынка, а смена канала: спрос смещается в прямой поиск застройщика и новостроек.
Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.
Платформа
за 12 мес.
Год к году
Доля
Авито3 запроса205 440-8,7%63,7%
квартиры
194 669
-8,6%
60,4%
вторичка
9 861
-10,0%
3,1%
новостройки
910
-5,9%
0,3%
ЦИАН3 запроса74 939-15,9%23,2%
квартиры
67 023
-14,7%
20,8%
вторичка
6 849
-26,3%
2,1%
новостройки
1 067
-22,8%
0,3%
Яндекс Недвижимость3 запроса28 051+5,0%8,7%
общий бренд
26 424
+4,5%
8,2%
квартиры
1 583
+14,1%
0,5%
новостройки
44
-25,4%
0,0%
ДомКлик2 запроса12 820-6,7%4,0%
квартиры
12 225
-6,3%
3,8%
новостройки
595
-15,6%
0,2%
Дом.РФ1 197+21,6%0,4%
Минусуем в кампаниях застройщика
Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.
НЕ минусуем
Яндекс Недвижимость (+5,0%) — единственная растущая крупная площадка; Дом.РФ (+21,6%) тоже растёт, но объём малый. За их аудиторией можно охотиться, пока они на подъёме.
Оценочная карта рекламной выдачи
Полный замер выдачи ограничен защитой Яндекса от автозамеров. По косвенной оценке (площадки + брендовые объёмы): на высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») — высокая конкуренция (Авито и ЦИАН держат 87% трафика площадок, плюс застройщики). На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — средняя. На брендовых запросах своего ЖК и низкочастотных запросах по районам («новостройки района», «студия района») — низкая, 0–1 рекламодатель.
Главный вывод
Это смена канала, а не падение рынка. Поисковый спрос на площадки снижается почти везде (Авито примерно на 9%, ЦИАН на 15%), но рынок при этом не падает — параллельно растёт прямой поиск новостроек и застройщиков (см. раздел новостройки против вторички). Покупатель всё чаще стартует не с агрегатора, а с конкретного ЖК. Для застройщика это значит две вещи. Первое: присутствие на Авито, ЦИАН и Яндекс Недвижимости покрывает около 96% трафика площадок, а Яндекс Недвижимость — растущая точка для новых объявлений. Второе: ваше преимущество — поймать клиента раньше, в прямом поиске, куда смещается спрос. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры новосибирск») в Директе минусуем — это навигация на чужую площадку. Защита бренда своего ЖК и застройщика («Ясный берег новосибирск», «Расцветай новосибирск») почти не имеет конкуренции: без неё агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге.
Стратегия
Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать
Свод ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика МКД в Новосибирске: поисковые кампании, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
A · Поисковые кампании — приоритеты
| № | Кампания | Сиды (примеры) | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | Главная воронка по новостройкам | купить квартиру в новостройке, новостройки новосибирск, квартира от застройщика | Новосибирск | 🥇 |
| A2 | Готовое жильё / «ключи сейчас» | купить готовую квартиру, сданные новостройки, ключи сразу | Новосибирск | 🥇 |
| A3 | Семейная ипотека | семейная ипотека новосибирск, купить квартиру семейная ипотека | Новосибирск и область | 🥇 |
| A4 | Рассрочка от застройщика | квартира в рассрочку новосибирск, рассрочка от застройщика | Новосибирск и область | 🥇 |
| A5 | Компактный формат: студия / 1–2к | купить студию новосибирск, купить однушку, купить двушку | Новосибирск | 🥈 |
| A6 | Спрос соседей по Сибири | новостройки новосибирск (Кузбасс, Алтай) | Кемеровская обл., Алтай | 🥈 |
| A7 | Брендовая защита своего ЖК | <свой ЖК> новосибирск · цены · отзывы | Россия | 🥇 |
F · Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос
Готовое / сданное жильё
объём 47% срок-спроса🔥 дефицит
Спрос на готовое вдвое выше предложения (сдано около 20% ЖК) — «ключи сейчас» для сданных корпусов
Рассрочка от застройщика
объём ~40 000/год+354%
Главный УТП-ответ на дорогую ипотеку; спрос взлетел, застройщики уже дают
Брендовые запросы своего ЖК
объём низкочастотные—
Защита бренда почти не имеет конкуренции — недорогой и устойчивый канал
Сегменты по районам «новостройки {район}»
объём малые🟢
Ленинский, Октябрьский, Калининский, Кировский — узкая география, точечный целевой трафик
Спрос соседей по Сибири
объём 24,5% внешнегорастёт
Иногородние ищут новосибирские новостройки на 45–49% — кампания на Кузбасс и Алтай
E · Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)
Маркетплейсы
авито, циан, домклик, m2, этажи
Загородка (не наш сегмент)
коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС
Аренда и нецелевое
снять, аренда, посуточно, апартаменты посуточно, коммерческая
Форматы-омонимы
лофт -стиль -мебель · смарт · евроформат
Классы (широкие омонимы)
элитная квартира -класс · бизнес квартира -класс
Бренды-омонимы
звезда · салют · галактика · платина · заельцовский · молодость · оскар · горизонт — только с «жк»; застройщики так, мск
D · Сезонный график бюджета 2026
Январь +50% (главный пик) · сентябрь–октябрь +30% (второе окно) · март +20% (семейная ипотека) · май–июнь −30% (дачный провал) · июль–август −10%. Ставка ЦБ слабо влияет на спрос — ориентируемся на программы и сезон, а не на заседания.
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минусами, омонимами и сезонностью.
Портфель и спрос
Где открываться — матрица четырёх классов
Позиционирование четырёх классов жилья на двух осях: спрос (Вордстат) × предложение (количество ЖК в каталоге Яндекс Недвижимости). На пересечении — рекомендация для конкретного класса.
Эконом
Свободная нишаСпрос
11%
Предложение
14%
35 ЖК · по1явных запросов о классе на каждый
По заявленному классу таких ЖК 14%, но по цене к эконому относятся 78% всего каталога — застройщики прячут его в «комфорт» из-за стигмы слова. На явных «купить квартиру до 5 млн» конкуренции практически нет.
Комфорт
ЗатоваренСпрос
23%
Предложение
72%
179 ЖК · по0.4явных запросов о классе на каждый
179 ЖК — почти три четверти каталога — конкурируют за одну и ту же аудиторию. Без отстройки через УТП (готовность, рассрочка, район, цена) конкуренция за внимание покупателя выше. Самый конкурентный сегмент.
Бизнес
Тонкая нишаСпрос
46,1%
Предложение
11%
28 ЖК · по5явных запросов о классе на каждый
Явный спрос о «бизнесе» выше предложения (46% узкой классовой корзины при 11% каталога), но сама корзина тонкая и аспирационная. Ниша для 28 бизнес-ЖК, где важнее точность, чем объём.
Премиум
НишевыйСпрос
19,9%
Предложение
2%
5 ЖК · по12явных запросов о классе на каждый
Около 5 ЖК — 2% каталога. Спрос о премиуме есть, но это тонкий, низкообъёмный слой; результат даёт точность таргетинга, а не размер бюджета.
Три приоритета, к которым сходятся данные
по данным: сроки сдачи, бюджет и оплата, ипотека, бренды01
Окно спроса — «готовая квартира»
Запросы: купить готовую квартиру новосибирск, сданные новостройки, готовая квартира от застройщика. Около 47% спроса по срокам сдачи — про готовое и сданное жильё при только 20% сданных ЖК в каталоге. Окно для застройщиков со сданными корпусами и ЖК, выходящими «под ключ» в ближайшие месяцы.
Источник: Сроки сдачи · Спрос и предложение
02
Семейная ипотека и рассрочка — главный аргумент
Семейная — 249 тыс. запросов за 12 мес., +15% год к году, втрое больше следующей программы. Рассрочка от застройщика взлетела (+354%) — главный ответ на дорогую ипотеку. Господдержка (отменена) как аргумент не работает — из креативов уходит.
Источник: Ипотечные программы · Формат оплаты
03
Комфорт-сегмент — исход решает отстройка
179 ЖК — 72% каталога — конкурируют за одну и ту же аудиторию. Без конкретного УТП (готовность, рассрочка от застройщика, район, цена) конкуренция за внимание покупателя выше, а конверсия — ниже. Ярлыком «комфорт» отстроиться нельзя.
Источник: Квадрант спроса и предложения
Аудит Директа
Аудит рекламы для застройщика МКД в Новосибирской области
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, таргетинг по городам области, кампании на готовое жильё и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Что почитать дальше
Яндекс Директ для застройщика
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиАналитика как услуга
Категорийные аудиты с парсером каталога, фильтром омонимов и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиПодход к работе
Операционная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиМКД в Башкортостане
Параллельный аудит — рынок новостроек и квартир Башкортостана для сравнения с Новосибирской областью.
Перейти