01
Покупатель хочет ключи в этом году
Почти весь спрос по срокам — про готовое жильё или сдачу в текущем году. Дальние сроки почти не ищут.
Категорийный аудит
Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Ростовской области
Категорийный отчёт: от макро-рынка недвижимости через разделение спроса на квартиры и загородное жильё — к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии городов и районов области и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики спроса и каталог 102 активных жилых комплексов Ростова-на-Дону.
Период динамики
июль 2024 — июнь 2026
География
Ростовская область · центр Ростов-на-Дону
Дата · источники
17 июля 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ.РФ · ЦБ РФ · 2ГИС
Автор
Артём Поздняков
и команда «НА ЦИФРАХ»
88,6%
спроса по срокам — про готовое жильё или сдачу в этом году
Кластер «2026» обогнал «сданные» — покупатель ждёт ключи в текущем году.
+29,1%
новостройки за год выросли, а вторичка снижается
Вторичка −8,9% за год. Самый первично-ориентированный спрос в сравнении регионов.
1,14×
на 1 запрос про вторичку — 1,14 запроса про новостройки
Год назад новостроек искали меньше — спрос сместился к новостройкам.
31,3%
почти треть запросов об оплате — рассрочка от застройщика
Растущий инструмент при высокой ставке — альтернатива ипотеке.
×5
метку «бизнес» ищут впятеро чаще, чем она есть по цене
Реально по цене бизнес — около 9%; входного эконома, наоборот, мало.
Главное
Что показал аудит
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
02
Спрос смещается в новостройки
Новостройки растут на 29,1% за год, вторичка снижается — самый первично-ориентированный спрос в сравнении.
03
Рассрочка от застройщика набирает вес
Почти треть запросов об оплате — про рассрочку, а не ипотеку. Растущий инструмент при высокой ставке.
04
Всё держит семейная ипотека
Две трети запросов по программам — семейная ипотека. Остальные программы заметно меньше.
05
Спрос едет из Москвы и с юга
Иногородний интерес — это Москва и Краснодар, а не Поволжье. Ростов — южный магнит.
06
«Бизнес-класс» — чаще ярлык, чем сегмент
Метку «бизнес» ищут куда чаще, чем есть предложения по цене; входного эконома, наоборот, мало.
Методология
Источники, период, ограничения
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Источники
- Поисковые запросы Яндекса — 24-месячная динамика по 600+ запросам в России и Ростовской области; для рынка в целом и для квартир/загородки — реальные помесячные ряды за 60 месяцев (июль 2021 — июнь 2026), без интерполяции.
- Каталог Яндекс Недвижимости — жилые комплексы Ростова-на-Дону и агломерации с полями: класс, срок сдачи, цена «от», застройщик с ИНН от ФНС. После фильтра активности остаётся 102 проекта с открытыми продажами.
- Центральный банк РФ — история ключевой ставки 2022–2026, решения Совета директоров для сопоставления со спросом на ипотеку.
- ЕРЗ.РФ, 2ГИС, агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков и проверки названий, совпадающих с общими словами (когда бренд пересекается с обычным словом).
- Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: полный замер заблокирован защитой Яндекса от автозамеров.
Как считаем годовой рост
- Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев.
- При годовом росте от +30% мы приводим помесячную разбивку — иначе годовой показатель может скрывать одноразовый пик и плато после него.
- Связь «ставка ЦБ — спрос на новостройки» слабо-умеренная и с задержкой около трёх месяцев: покупательское ядро реагирует на ставку слабо — рынок частично живёт своей логикой.
Ограничения
- Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки. Это сигнал «человек думает о покупке», а не «купил». Мы описываем спрос по одной наблюдаемой стороне — запросам — и не претендуем на полную картину рынка.
- В запросах по классам жилья сильная неоднозначность: «элитная квартира» — разговорное прилагательное, не сегмент рынка; «лофт» чаще всего — стиль интерьера, а не тип квартиры. Без фильтра в исходных объёмах значительная доля — нерелевантный шум.
- В каталоге Яндекс Недвижимости есть цена «от», но нет цены за квадратный метр. Поэтому пересборка классов ЖК по факту цены — обоснованная гипотеза, требующая дополнительной проверки по площади.
- Часть предложения агломерации (Батайск, Аксай, Азов — отдельные муниципалитеты) в срезах по самому городу учтена не полностью: агломерационный контур «Большого Ростова» шире городских границ.
- Точный замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автозамеров. Полная карта рекламной конкуренции — задача следующей версии.
- В следующей версии планируется добавить: УТП и тональность отзывов по топ жилым комплексам, региональные программы Ростовской области и уточнение брендового спроса по проектам, снятым с продажи (замороженный «Суворовский» в текущем срезе занижен).
Макро · 60 мес.
Рынок жилья в Ростовской области прошёл дно и разворачивается
Спрос на жильё в регионе сейчас на уровне 50% от пика марта 2022 (241 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 41%. Год к году регион вышел в +0,3% — первый неотрицательный результат за три года.
Россия · от пика март 2022
−59%
пик 9,78 млн → июн 2026 ~4,4 млн показов/мес
последний год -0,3%
Ростовская обл. · от пика март 2022
−50%
пик 241 355 → июн 2026 ~124 916 показов/мес
последний год +0,3%
Доля Ростовской области
2,865%
от России — растёт 5 циклов подряд (2,57% → 2,87%)
0%100% — вся Россия
Дно пройдено
+0,3%
РФ -0,3% / регион +0,3% за последний год · среднее за 4 года — около −12%/год
первый неотрицательный год за 3 года
Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.
июл 2021 → июн 2026
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Мар 2022 — пик 241 К
Окт 2025 — 138 К
Фев 2026 — дно 108 К
Левая ось — показов в России, правая — в Ростовской области. Обе кривые синхронно прошли пик в марте 2022 (9,8 млн / 241 К показов). К июню 2026 Россия держится на 41% от пика, регион — на 50%. Доля региона в России не падает, а растёт пятый цикл подряд: с 2,57% до 2,87%.
Главный вывод
Рынок недвижимости Ростовской области прошёл дно и стабилизируется. За 5 лет объём сжался с пика марта 2022 (241 К показов/мес.) до ~120 К в июне 2026, но год к году регион вышел в +0,3% — первый неотрицательный результат за три года, тогда как Россия осталась плоской (−0,3%). Ключевой сигнал — доля региона в стране растёт пятый цикл подряд. Региональная специфика раскрывается глубже — в разрезах «квартиры и загородка», «новостройки и вторичка», классах жилья и форматах оплаты.
Типы жилья · 60 мес.
Большая часть спроса в Ростовской области — это квартиры
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 4,5 запроса про квартиру. Квартиры в регионе растут на +3,4% год к году, загородка снижается на -6,2% — спрос перетекает из загородки в квартиры.
Квартиры
12 мес. регион
10 756 855
Год к году
+3,4%
РФ: +2,0%
Квартиры в регионе растут быстрее России (+3,4% против +2,0%). Доля квартир в общем объёме (регион против РФ) — 82,0% против 83,8% — почти идентичная структура.
Загородка
12 мес. регион
2 369 651
Год к году
-6,2%
РФ: -8,8%
Загородка охлаждается синхронно с Россией (−6,2% против −8,8%). Небольшой перевес загородки над РФ (+1,8 пп) — южная традиция частного домовладения, но структура «нормальная миллионниковая»: спрос перетекает в квартиры.
РФ
Россия в целом · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Россия за 5 лет: квартиры с 63 млн в авг 2021 до 36 млн в июне 2026 (−43%). Загородка — с 14,5 млн до 8,5 млн (−42%). Оба сегмента теряют примерно синхронно.
РО
Ростовская область · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Ростовская область: квартиры с 1,29 млн в авг 2021 до 852 К в июне 2026 (−34%). Загородка — с 317 К до 226 К (−29%). Квартиры держатся заметно лучше загородки.
Состав кластеров · 10 + 10 запросов
Квартиры · 10
купить квартируквартирановостройкивторичкакупить квартиру в новостройкекупить квартиру вторичкакупить 1 квартирукупить студиюквартира студиякупить квартиру в ипотеку
Загородка · 10
купить домзагородный домкоттеджкупить коттеджкоттеджный посёлоккупить участокучасток ИЖСдом под ключдача купитьтаунхаус купить
Главный вывод
Рынок жилья Ростовской области — это рынок квартир (82,0%). Структурный сдвиг идёт из загородки в квартиры: квартиры растут на 3,4% год к году, загородка снижается на 6,2%. Главный аргумент — субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают только в квартирном сегменте.
Новостройки и вторичка · 24 мес.
Спрос разворачивается из вторички в новостройки
Новостройки в Ростовской области растут на +29,1% год к году — почти вдвое быстрее России. Вторичка падает на 8.9%. Это самый первично-ориентированный спрос в сравнительном пуле: с брендовыми запросами первичка держит большинство (54%).
Новостройки
+29,1%
1 262 644 / 12 мес.
РФ: +16,2% · регион обгоняет на 13 пп
Вторичка
-8,9%
1 345 909 / 12 мес.
РФ: -0,7% · регион падает резче на 8 пп
Ростовская область · 24 мес. — новостройки против вторички
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2026 — рекорд новостроек
Апр 2025 — минимум года
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — максимум новостроек (141 К показов) на фоне снижения ставки ЦБ. Соотношение новостройки:вторичка в этот месяц — 1,24, максимум за два года (в июле 2024 было 0,53).
Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам
Кликните по серии — она останется одна на графике
Помесячное соотношение новостройки:вторичка. С 0,53 в июле 2024 до 1,24 в январе 2026 — переход через паритет. Это структурный сдвиг, а не сезонное колебание.
Главный вывод
Ростов — самый первично-ориентированный рынок в сравнительном пуле (первое место из 9 регионов). Соотношение новостройки:вторичка перешло через паритет за 20 месяцев, а в полной корзине с брендовыми запросами первичка держит большинство — 54%. Новостройки растут +29,1% при падении вторички −8,9%: спрос структурно перетекает в первичку — это окно для застройщиков, которые наращивают активность сейчас.
Тип жилья
Апартаменты в Ростове — очень узкая ниша
В Ростовской области 99% спроса на новостройки — это квартиры в обычных жилых домах, 1% — апартаменты. Апартаменты не растут вместе с рынком: семейная ипотека на них не распространяется (нежилое помещение), а смягчение ставки ЦБ делает квартиры доступнее.
Квартиры в МКД
99%1 262 644за 12 мес.
+29,1% год к году
Основная воронка новостроек, растёт почти вдвое быстрее России.
Апартаменты
1%12 931за 12 мес.
−8,8% год к годув последнем квартале ещё хуже: −15,7%
Нишевый сегмент, отстаёт от общего роста рынка.
Почему апартаменты слабеют
Семейная ипотека на апартаменты не работает — покупатели с субсидированной программой уходят в обычные квартиры. Снижение ставки ЦБ делает квартиры доступнее, поэтому апартаменты теряют роль «дешёвой альтернативы».
Что произошло после лета 2025
После летнего пика (август 2025 — 1 557 показов) спрос плавно снижается и к весне 2026 держится около 900 в месяц. Отдельного апарт-проекта поиск в Ростове не выделяет — интерес рассеян по общим запросам.
Спрос на апартаменты, 24 мес.
Показы Вордстата по запросам «купить апартаменты» и «апартаменты Ростов-на-Дону».
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Ростовская область.
Что это значит для стратегии
Апартаменты в Ростове — нишевый 1%-сегмент, не приоритет для отдельной кампании. Падают (−8,8% за год, −15,7% в последнем квартале), пока обычные квартиры растут на +29,1%. Отдельного апарт-проекта поиск в Ростове не выделяет — брендовая защита не требуется, а универсальную кампанию «купить апартаменты» в Директе создавать не нужно.
Сроки сдачи
Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»
Сюда входит и готовое жильё, и сдача в 2026. Дальние сроки (2027–2028) — всего 11,4%, рынок не готов ждать долго. С декабря 2025 запрос «новостройки 2026» обогнал «сданные» — для покупателя сдача в 2026 равна готовому.
Точные запросы по состоянию объекта
Купить сданную квартиру2 002
Купить квартиру в строящемся доме1 134
Готовое доминирует — 63,8% против 36,2% строящегося. Покупатель предпочитает уже сданное, «ключи сразу», а не котлован — регион один из самых готово-ориентированных в сравнении.
Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)
Новостройки 2026 (5 запросов)
2 65648,5%
новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача 2026 + квартира сдача 2026 + дом сдача 2026
Сданные новостройки (5 запросов)
2 19740,1%
купить готовую + сданные новостройки + готовые от застройщика + новые готовые + готовая квартира Ростов
Новостройки 2027 (5 запросов)
3636,6%
новостройки 2027 + жк сдача 2027 + сдача/квартира/дом сдача 2027
Новостройки 2028+ (5 запросов)
2624,8%
жк сдача 2028 + новостройки 2028 + сдача/квартира/дом сдача 2028
Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: разрыв между сериями большой — линейная сжала бы 2028+ в пустоту. Январь 2026 — максимум «новостройки 2026» (389 показов). Это семантический сдвиг: после Нового года запрос «новостройки 2026» стал «текущим годом», спрос перетёк на него и обогнал «сданные» в декабре 2025.
«2026» — 5 запросов
2 65648,5%
новостройки 20262 306
жк сдача 2026350
сдача 2026 (узкий)0
квартира сдача 2026 (узкий)0
дом сдача 2026 (узкий)0
Главный запрос группы — «новостройки 2026» (2 306) плюс «жк сдача 2026» (350). После Нового года он стал «текущим годом» и обогнал «сданные» в декабре 2025. Доля группы — самая крупная, 48,5%.
«Сданные» — 5 запросов
2 19740,1%
купить готовую квартиру983
сданные новостройки880
готовые квартиры от застройщика235
новые готовые квартиры99
готовая квартира Ростов-на-Дону0
«купить готовую квартиру» (983) + «сданные новостройки» (880). При расширении до 5 синонимов объём — 2 197. Готовое — очень близкий второй кластер (40,1%) после «2026».
«2027» — 5 запросов
3636,6%
новостройки 2027216
жк сдача 2027147
сдача 2027 (узкий)0
квартира сдача 20270
дом сдача 20270
«новостройки 2027» (216) + «жк сдача 2027» (147). Покупатели начали формулировать год +1.
«2028+» — 5 запросов
2624,8%
жк сдача 2028138
новостройки 2028124
сдача 2028 (узкий)0
квартира сдача 20280
дом сдача 20280
Малый объём (262): «жк сдача 2028» (138) и «новостройки 2028» (124). Это «терпеливый» сегмент — инвесторы и семьи в ожидании.
Спрос против предложения каталога
102 активных ЖК Я.Недвижимости × 12 мес. поискового спросаСравниваем долю спроса по стадии готовности с долей предложения в каталоге активных ЖК Ростова. Дельта > 0 — спроса больше, чем предложения (лёгкая теснота). Дельта < 0 — предложение опережает спрос. По обеим осям рынок структурно близок к балансу.
Готовое
🔥 Лёгкая теснотаСпрос (поиск)63,8%
Предложение (каталог)52% · 53 ЖК
Дельта спрос − предложение: +11,8 пп
Спрос на готовое (63,8%) выше доли готового предложения (52%). Острого дефицита нет — каталог готово-тяжёлый, но готовый сток вымывается первым: все распроданные ЖК — сданные.
Строящееся
🧊 Лёгкий избытокСпрос (поиск)36,2%
Предложение (каталог)48% · 49 ЖК
Дельта спрос − предложение: -11,8 пп
Строящихся ЖК — 48% каталога против 36,2% спроса на стадию котлована. Без острого затоваривания, но предложение стройки опережает очищенный спрос.
Что это значит для стратегии
Для покупателя «сдача в 2026» — то же самое, что готовое жильё. Ключи в этом году — 88,6% спроса на сроки: готовое (40,1%) плюс сдача в 2026 (48,5%). По стадии готовности готовое доминирует ещё сильнее — 63,8%. Рекламная воронка должна включать оба сегмента параллельно. Дальние очереди (2027 и дальше) — 11,4%, ниша с минимальной конкуренцией для инвесторов.
Комнатность и отделка
Главная пара — однушки и двушки. Растут студии и европланировки
Однушки и двушки — главная воронка региона (68% спроса на комнатность). «С отделкой» за год — 67% всех запросов про отделку, но в последнем квартале спрос на неё на 19% ниже среднего. Растущие карманы — студии (+6,8%) и евродвушка (13,6% всех двушек).
Комнатность (12 мес.)
1к · 36,4%
106 572-21,8%
РФ: -10,7%
2к · 32,1%
93 807-11,7%
РФ: -7,6%
Студия · 16,1%
47 000+6,8%
РФ: +5,7%
3к · 13,7%
40 058-2,9%
РФ: -9,4%
4+к · 1,7%
5 025-37,4%
РФ: -5,9%
Тип сдачи (12 мес.)
С отделкой
8 712-28,6%66,9%
В последнем квартале — 586/мес.−19,3% к среднему за год
Евроремонт
1 737-5,4%13,3%
В последнем квартале — 126/мес.−13% к среднему за год
Без отделки
1 523-12,1%11,7%
В последнем квартале — 121/мес.−4,9% к среднему за год
Черновая
847+15,6%6,5%
В последнем квартале — 59/мес.−15,9% к среднему за год
White box
208-0,5%1,6%
В последнем квартале — 12/мес.−28,8% к среднему за год
За год «с отделкой» лидирует с долей 67%. В последнем квартале спрос на неё на 19% ниже среднего за год, а год к году −28,6% — тренд нисходящий. Параллельно «черновая» — единственный растущий за год тип (+15,6%), но в последнем квартале тоже откатилась. При дорогой ипотеке покупатель хочет готовый продукт.
Спрос по комнатностям, помесячно
Весной–летом 2025 комнатности прошли дно; к началу 2026 наметился разворот вверх (2к +5,7%, 3к +21,7% за квартал).
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, июль 2024 → июнь 2026 (Ростовская область).
Спрос по типам сдачи, помесячно
«С отделкой» с начала 2025 снижается, «черновая» держится на уровне около 60 запросов в месяц.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, июль 2024 → июнь 2026 (Ростовская область).
Что произошло с «отделкой»
Тренд нисходящий: −29% за год
Пик — начало 2025 (февраль, 1 363 запроса), к весне 2026 спрос осел до 456–680 в месяц. В последнем квартале на 19% ниже среднего за год — это смена тренда.
Две трети воронки
«С отделкой» — must-have (67%)
Две трети запросов про тип сдачи — «с отделкой». При дорогой ипотеке покупатель хочет готовый продукт без доп. вложений. Застройщик без отделочного пакета теряет часть спроса.
Ложный рост
«Черновая +16% за год» — рост откатился
Годовой рост черновой (+15,6%) выглядит как тренд, но в последнем квартале спрос на 16% ниже среднего — рост осени 2025 отыгран. White box в Ростове не сформировался (шум около 14 в месяц).
Европланировки против классики
по комнатности«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 13,6% всех 2-комнатных запросов. Это выше эталонных регионов (7,1%): в Ростове европланировка-двушка — системный формат спроса у молодых семей, а не вторичная ниша.
1-комн0,7% — «евро»
Классика
1к
106 572
против
Евро
Еврооднушка
759
+22,6% год к году· в последнем квартале −16,2%
2-комн13,6% — «евро»
Классика
2к
93 807
против
Евро
Евродвушка
14 703
+28,8% год к году
3-комн6,3% — «евро»
Классика
3к
40 058
против
Евро
Евротрешка
2 681
+18,5% год к году
Спрос на евро-планировки, 24 мес.
Всего 18 143 показов за год, +26,9% к прошлому году. Здесь рост подтверждён: евродвушка +28,8% при стабильном последнем квартале (−2,1%).
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Ростовская область.
Ложный рост
«Еврооднушка +23% за год» — обманчивая цифра
Рост идёт на очень низкой базе (около 63 показов в месяц). Цифра — артефакт пика января 2026 (130 показов); в феврале — июне сегмент откатился к 41–78 показам, среднее по последнему кварталу −16,2% от годового. Это не растущий тренд.
Отдельную кампанию на «еврооднушку» запускать не стоит.
Что делать застройщику
Рабочая связка — кампании «купить евродвушку Ростов» и «купить евротрешку Ростов», когда в портфеле есть компактные планировки. Основной посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной». Целевая аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку.
Что это значит для стратегии
База — 1к и 2к, растущие карманы — студия и евродвушка. Однушки и двушки вместе дают 68% спроса на комнатность. Студия — единственная растущая комнатность (+6,8% за год, +19,7% за квартал), 3к разворачивается вверх. «С отделкой» — 67%, must-have, но в моменте охлаждается (−19% к среднему). 4+к — фоновый сегмент. Что делать застройщику: основная воронка — «1к и 2к с отделкой»; точечно наращивать студию и евродвушку (13,6% всех двушек — выше эталонных регионов), у которой рост подтверждён. Евротрешка — вторичная кампания внутри 3-комнатных проектов.
Классы жилья
Что застройщики называют бизнесом и что реально стоит этих денег
Все три источника приведены к одной системе из четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум. «Комфорт+» сведён в комфорт, «элит» — в премиум (в поиске «элитная квартира» — разговорное прилагательное). Реальная картина восстановлена через сверку поискового спроса, заявленного класса в каталоге Яндекс Недвижимости и фактического класса по цене «от».
Поисковый спрос по 4 классам
Что ищут пользователи (12 мес.) — «Комфорт+» сведён в комфорт, «Элит» — в премиум
Эконом
3686,3%
Комфорт
1 57627,1%
Бизнесосторожно
3 25655,9%
«бизнес-класс квартира» — самая ходовая разговорная метка верхнего сегмента; к доле спроса относиться с осторожностью, реального предложения бизнес-класса кратно меньше
Премиум
62610,7%
Что заявляют застройщики
Что объявляют застройщики (102 активных ЖК)
Эконом4,9% (5 ЖК)
Топ-3: ВКБ-Новостройки (1), СЗ ДОНЮГ-3 (1), Фруктовый (1)
Комфорт54,9% (56 ЖК)
Топ-3: ЮгСтройИнвест (5), МСК (4), ГК ФОРТ (3)
Бизнес34,3% (35 ЖК)
Топ-3: СК10 (3), Доннефтестрой (3), МСК (2)
Премиум5,9% (6 ЖК)
Топ-3: Альянс Групп (1), СЗ МирТэкс (1), Вертикаль (1)
По факту цены
Реклассификация по price_from
Эконом12,3% (8 ЖК)
+7,4 ппvs заявленного
Комфорт75,4% (49 ЖК)
+20,5 ппvs заявленного
Бизнес9,2% (6 ЖК)
-25,1 ппvs заявленного
Премиум3,1% (2 ЖК)
-2,8 ппvs заявленного
Финальная сверка трёх источников
Завышение класса — главный вывод раздела. Заявленный бизнес — 34,3% каталога, но по цене «от» этому классу соответствуют лишь 9,2%: у бизнеса медиана цены «от» 5,8 млн почти совпадает с комфортом (4,3 млн). Из 24 «бизнес»-ЖК с ценой 18 по факту — комфорт или комфорт+. В целом 46,2% ЖК с ценой заявлены классом выше своей цены. Реальная картина обратная: комфорт по цене шире (75,4% против 54,9% заявленных), эконом тоже шире (12,3% против 4,9%).
Эконом
12,3%
по факту цены · 8 ЖК · шире заявленных 5 ЖК
Комфорт
75,4%
по факту цены · 49 ЖК · комфорт-ядро города подтверждается
Бизнес
9,2%
по факту цены · 6 ЖК · в 3,7× уже заявленных 35 ЖК · Ростов — комфорт-город, не премиум
Главный вывод
Реальный комфорт-класс в Ростове шире заявленного, а бизнес — в разы уже. Застройщики систематически завышают позиционирование: «бизнес» по цене чаще оказывается комфортом. По данным видно, что устойчивого класс-драйвера нет — Ростов остаётся комфорт-доминантным городом (комфорт-полоса около 55% заявлено, до 75% по цене). Недозакрытый карман по данным — эконом «от 3 млн»; верхние классы (бизнес, премиум) имеют малый реальный объём, к ним стоит относиться осторожно.
Бюджет и формат оплаты
Активный потолок бюджета — 5 млн, ниже лимита субсидии
За год почти весь бюджетный спрос укладывается до 5 млн: «до 3 млн» — 60,7%, «до 5 млн» — ещё 33,9%. Порогов «до N млн» выше 7 млн в поиске практически нет. Активный потолок около 5 млн — ниже лимита семейной ипотеки для регионов (6 млн): дорогое жильё ищут не через бюджет, а через класс, конкретный жилой комплекс или видовость.
Бюджетные пороги · 12 мес.
Пороги «до 10 / 15 / 20 млн» спроса не набирают| Порог | За 12 мес. | Доля | В среднем/мес. | Последний квартал | Изменение |
|---|---|---|---|---|---|
| До 3 млн | 2 550 | 60,7% | 212,5 | 200,7 | −5,6% |
| До 5 млн | 1 423 | 33,9% | 118,6 | 119,3 | +0,6% |
| До 7 млн | 229 | 5,4% | 19,1 | 16,7 | −12,6% |
Всего по бюджетным порогам — 4 202 показов за год. Покупатели Ростова формулируют запрос только базовым «квартира до X / купить квартиру до X»; варианты с городом, комнатностью или словом «новостройка» в связке с бюджетом почти не используются. Порог «до N млн» перестаёт работать выше 7 млн.
Активный потолок
94,6% бюджетных запросов — до 5 млн
Почти весь бюджетный спрос укладывается до 5 млн: «до 3 млн» — 60,7%, «до 5 млн» — ещё 33,9%. Это ниже лимита семейной ипотеки для регионов (6 млн; в Москве и Санкт-Петербурге — 12 млн). Медиана входа предложения (около 4,6 млн) и комфорт-ядро (4,3 млн) выровнены с этим потолком — на входе разрыва нет.
Что это значит: бюджетные запросы — это финансовый каркас, а не аспирация. Дорогое жильё (бизнес, верхняя зона) ищут не через «до N млн», а через класс, конкретный жилой комплекс и видовость.
Как это читать
Латентный разрыв — на реальном двухкомнатном юните
На входе разрыва нет, но реальная двушка в Ростове (примерно 6–7 млн) и верхняя зона предложения (около четверти каталога с входом выше 7 млн) уже выходят за измеримый бюджет-спрос. Это латентный ценовой разрыв — его закрывает не снижение цены, а инструмент оплаты.
- · Однушка и компактная двушка под лимит семейной ипотеки — попадание в активный потолок
- · Рассрочка от застройщика — закрывает разницу, если цена выходит за лимит (за год спрос на рассрочку вырос почти в 6 раз)
- · Акценты «под семейную ипотеку» / «с отделкой» — привязка к потолку субсидии
Ориентиры цены «от» по классам — в разделе о классах жилья: медиана входа комфорта — 4,3 млн, бизнеса — 5,8 млн.
Уточнение: запросы по бюджету — это только ~4% от всех денежных запросов
Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 4 202 показов за год. Для сравнения, по другим срезам в Ростовской области:
купить квартиру
157 814в 38 раз больше
ипотека квартира
119 608в 28 раз больше
новостройки
25 582в 6 раз больше
Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.
Формат оплаты (12 мес.)
Ипотека+15,5%
119 608
Доля: 66,6%
В рассрочку+479,8%
56 186
Доля: 31,3%
За наличные+1,1%
3 770
Доля: 2,1%
Рассрочка — растущий инструмент со всплеском в конце 2025
Годовой рост рассрочки +480% во многом связан со всплеском октября-ноября 2025. Полугодовая разбивка показывает: категория выросла из узкой, но всплеск затем откатился — устойчивого плато пока нет.
июл-дек 2024
566/мес.
база — узкая категория
янв-июн 2025
1 049/мес.
плавный рост
июл-дек 2025
5 918/мес.
всплеск окт-ноя
янв-июн 2026
3 447/мес.
откат от пика
Уточнение: 56,2 тыс. показов за 12 мес. — это общий замер по запросу «в рассрочку» в Ростовской области, квартирная часть — меньшая доля. Главный тезис «рассрочка — растущий инструмент» подтверждён, но всплеск конца 2025 к первой половине 2026 откатился (текущий квартал ниже пика): устойчивого плато пока нет. Рассрочка на посадочной странице и в креативах отвечает на латентный ценовой разрыв при высокой ставке.
Главный вывод
Ипотека — 67%, рассрочка — 31%, наличные — 2%. Рынок глубоко ипотечный. Рассрочка от застройщика выросла из ниши почти в 6 раз за год, но её всплеск конца 2025 пока не превратился в устойчивое плато — это растущий структурный инструмент при высокой ставке, а не готовый заголовок. Наличные — маргинальны.
География спроса
Ростов — ядро, вокруг него плотная агломерация
Ростов-на-Дону доминирует в иерархии городов: он в 7 раз крупнее Таганрога по спросу, но собирает лишь 45,2% спроса области — остальные ~55% рассредоточены по агломерации и области. Таганрог (второй город) — лишь около 14% объёма Ростова, это не со-центр. Реальный второй слой — сросшиеся с городом спутники Батайск и Аксай (отдельные муниципалитеты). Внешний спрос на Ростов — 23,2% по 12 парам фраз, где в самом запросе есть слово «Ростов».
Спрос по 4 городам области · переключение по фразам
5 фраз · Ростов 34–49% концентрации
Фраза · 12 мес.
«Купить квартиру»
157 814 показов в Башкортостане69 976 в Уфе
44,3%
концентрация в Уфе
Разбивка по городам
город + конкуренция · доля от региона
Ростов-на-Дону
Высокая
70 К44,3%
Таганрог
Средняя
10 К6,6%
Волгодонск
Низкая
6,9 К4,4%
Шахты
Низкая
6,1 К3,9%
Конкуренция и таргетинг
Высокая конкуренция: маркетплейсы + застройщики в выдачеУфа vs остальной регион
Уфа
69 976
Остальной регион
87 838
Базовая зонтичная фраза. В Ростове-на-Дону — 44,3% объёма всех квартирных запросов области; следующий город, Таганрог, — лишь 6,6%. Остальное рассредоточено по агломерации и области.
Концентрация Ростова в области
45,2%
средняя доля Ростова в спросе области по 5 фразам
Новостройки · Ростов в области
49,4%
Вторичка · Ростов в области
47,7%
Купить квартиру · Ростов в области
44,3%
Купить однушку · Ростов в области
34,2%
Кампании на новостройки и вторичку — выгоднее с таргетом на сам Ростов, чем на всю область (около половины таргета на область уходит в районы без новостроечного предложения). Таганрог — второй город (около 11% среди 4 городов, но лишь 14% объёма Ростова): отдельная гео-кампания. Спутники Батайск и Аксай — отдельный пласт пригородного таргета.
Внешний спрос на Ростов
23,2%средняя доля
по 12 парам фраз, где в самом запросе есть слово «Ростов». Внешний объём 117 330 показов из 505 218 общего объёма за 12 мес.
Топ по абс. объёму
- квартира ростов80 433
- купить квартиру ростов27 710
- новостройки ростов4 482
- квартира от застройщика ростов1 605
- купить студию ростов1 077
Топ по доле внешнего
- купить квартиру в новостройке ростов45,5%
- купить однушку ростов44%
- квартира от застройщика ростов39,5%
- купить двушку ростов37%
- купить студию ростов33,1%
Главные внешние каналы: «купить квартиру ростов» (27 710 показов извне) и «квартира ростов» (80 433). «Квартира от застройщика» и студии — форматы с высокой долей внешнего интереса (33–40%). Узкие сегментные фразы про комнатность и отделку — это местный язык поиска, для внешнего таргета работают слабее.
Парный метод замера
Местный интерес = поиск «фразы без «ростов»» от жителей Ростова. Местный не дописывает своё гео в запрос.
Внешний интерес = поиск «фразы со словом «ростов»» от всех пользователей России минус от жителей самого Ростова. Иногородний обязан добавить «ростов», иначе поиск не поймёт, что он ищет именно Ростов.
Слово «ростов» в запросе — обязательный сигнал приезжего: без него москвич, ищущий московскую квартиру, попал бы во «внешний интерес к Ростову». Поэтому внешний спрос считаем только по фразам с «ростов».
Главный вывод
Гео-приоритизация Директа: Ростов → Таганрог и спутники → внешние регионы. Ростов концентрирует 45%, остальное — в агломерации и области. Внешний спрос (около 23%) — заметный вторичный слой: главные источники — Москва (релокация на тёплый Юг) и Краснодар. Широкие фразы про новостройки Ростова и «квартира от застройщика» — рабочий канал для гео-таргета; узкие сегментные запросы (комнатность, отделка) — местный язык поиска.
Регион на карте России
Ростов тянут Москва и Краснодар
Ростовская область — самый «новостроечный» регион из 9 сравниваемых (соотношение новостройки/вторичка = 1,14, выше даже Москвы). По объёму — 6-е место, по первичной ориентации — 1-е. Внешний спрос дуально-магнитный: Москва и область — 37,3%, Краснодарский край — 30,9% (вместе — две трети внешнего). Главный паттерн — релокация на тёплый Юг из столицы и переток внутри Юга.
| Регион | Сумма 5 фраз / 12 мес. | × Ростов | Новостройки : вторичка | Сигнал |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 1 251 149 | ×5,99 | 0,94 | 🧊 вторичный |
| Санкт-Петербург | 516 413 | ×2,47 | 0,6 | 🧊 вторичный |
| Свердловская обл. | 351 684 | ×1,68 | 0,96 | 🧊 вторичный |
| Краснодарский край | 300 155 | ×1,44 | 1,05 | 🚀 новостроечный |
| Нижегородская обл. | 271 814 | ×1,30 | 0,74 | 🧊 вторичный |
| Ростовская обл. · цель | 209 008 | ×1,00 | 1,14 | 🚀 новостроечный |
| Самарская обл. | 195 312 | ×0,93 | 0,69 | 🧊 вторичный |
| Воронежская обл. | 162 395 | ×0,78 | 0,57 | 🧊 вторичный |
| Волгоградская обл. | 138 174 | ×0,66 | 1,09 | 🚀 новостроечный |
Ростов — 6-е место из 9 по объёму (209К, около трети Свердловской и четверти Москвы), но соотношение новостройки/вторичка = 1,14 — самое высокое из девяти, выше Москвы. Сопоставимая когорта по объёму: Самара, Воронеж, Волгоград.
Откуда ищут Ростов — внешний спрос на карте
Внешний пул: ~23,2% от полного спроса · парный замер по 12 фразам с гео «ростов»
Ростовская обл. · цель
Москва · СПб
Краснодар
Южный пояс
Север (вахта)
Как считается
Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Ростова (региональная статистика Яндекс Вордстат по субъектам РФ). Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сама Ростовская область и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.Доля внешнего спроса на Ростов
парный замер · 12 фраз с гео «ростов»
~23,2%
от полного поискового спроса на квартиры и новостройки Ростова — это извне региона.
Карта справа показывает, откуда именно приходит этот внешний спрос: Москва и область 37,3%, Краснодарский край 30,9%, Санкт-Петербург 7,0%, Крым 6,5%.
Как считаем (парный метод):для каждой фразы считаем местный интерес — «фраза без «ростов»» от жителей Ростова (местный пишет запрос без своего гео), и внешний интерес — «фраза со словом «ростов»» от пользователей всей России минус от жителей самого Ростова. Доля внешнего = внешний ÷ (местный + внешний). Слово «ростов» в запросе обязательно: иначе москвич, ищущий московскую квартиру, был бы неотличим от внешнего интереса к Ростову.
ТОП-15 регионов% от внешнего пула
- 1Москва и областьМосква · СПб37,3%
- 2Краснодарский крайКраснодар30,9%
- 3Санкт-ПетербургМосква · СПб7%
- 4Республика КрымЮжный пояс6,5%
- 5Ставропольский крайЮжный пояс5,4%
- 6Волгоградская обл.Южный пояс2,2%
- 7Воронежская обл.Прочие1,9%
- 8Пензенская обл.Прочие0,3%
- 9ХМАО-ЮграСевер · вахта0,2%
- 10Кабардино-БалкарияЮжный пояс0,1%
- 11Челябинская обл.Север · вахта0,1%
- 12Свердловская обл.Север · вахта0,1%
- 13Тюменская обл.Север · вахта0,1%
- 14Курская обл.Прочие0%
- 15Саратовская обл.Прочие0%
Группы приоритетов · по источникам спроса
Москва + Санкт-Петербург44,3%
Краснодарский край30,9%
Южный пояс (Крым, Ставрополь, Волгоград)14,1%
Прочие регионы10,7%
Главный вывод
Москва и Краснодар — два магнита внешнего спроса на Ростов. Вместе они дают 68% всего внешнего интереса (Москва и область 37,3% + Краснодарский край 30,9%). Москва — релокация на тёплый Юг; Краснодар — переток внутри Юга (Ростов — южный магнит №2 после самого Краснодара). Ещё около 14% — южный пояс: Крым, Ставрополь, Волгоград. Топ-3 гео-кампании Яндекс Директа: Москва и область, Краснодарский край, южный пояс.
Затоваренность · 16 миллионников
Ростов — 2-й по глубине предложения среди миллионников
Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир приходится на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников Ростов — лишь 10-й по ширине (проектов на спрос около медианы, вширь рынок не перегружен), но 2-й по глубине: проектов немного, зато они очень крупные и заливают рынок квартирами. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.
Ширина каталога10 / 14
6,96
ЖК на единицу спроса · около медианы
Глубина предложения2 / 14
1,85
квартир на единицу спроса
Внешний спрос
17%
рынок в основном локальный
Квартир на один ЖКглубже медианы
266
медиана миллионников ≈ 83
Карта затоваренностиснапшот 2026-06-05 · 16 городов
Ростов · цель
Перегрет
Много мелких ЖК
Мало крупных ЖК
Дефицит
· размер точки = глубинаКак считается
Спрос = внутренний (широкая корзина запросов в гео) + внешний (гео-запросы «новостройки <город>» по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снапшот дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (17%) измерена иначе, чем в разделе выше (23,2%); в снапшоте по 16 городам берётся более узкая корзина новостроечных фраз, поэтому доля ниже.Четыре типа рынка
Перегрет
и проектов много, и квартир в них много
Новосиб.УфаПермьКазаньЕкб
Много мелких ЖК
каталог широкий, но квартир в каждом мало
ВоронежВолгогр.
Мало крупных ЖК Ростов здесь
проектов мало, но они заливают рынок квартирами
РостовКраснодар
Дефицит
рынок продавца — предложения не хватает
Челяб.Краснояр.СамараОмскН.Новгор.
Внешний спрос → ставки
Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Краснодар и Воронеж 30%, Казань 27%). Ниже 15% — чисто местный рынок (Омск 11%). У Ростова 17% в этом снапшоте — в основном локальный рынок: ставки считаем по местному пулу.
| # | Город | ЗапросовWordstat | ЖК | Квартир | Ширина каталога · ранг ↓ | Глубина | Кв/ЖК | Внеш. | Профиль рынка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новосибирск | 23 925 | 246 | 20 480 | 10,28 | 0,86 | 83 | 22% | Много мелких ЖК |
| 2 | Уфа | 13 610 | 132 | 15 481 | 9,70 | 1,14 | 117 | 19% | Перегрет — и вширь, и вглубь |
| 3 | Пермь | 15 996 | 140 | 12 059 | 8,75 | 0,75 | 86 | 19% | Много ЖК, средние |
| 4 | Воронеж | 16 255 | 142 | 8 669 | 8,74 | 0,53 | 61 | 30% | Много мелких ЖК, внешний спрос ↑ |
| 5 | Казань | 15 230 | 131 | 15 019 | 8,60 | 0,99 | 115 | 27% | Перегрет, бизнес-тяжёлый |
| 6 | Волгоград | 12 597 | 93 | 4 428 | 7,38 | 0,35 | 48 | 18% | Мелкие ЖК, баланс |
| 7 | Екатеринбург | 36 238 | 264 | 33 951 | 7,29 | 0,94 | 129 | 21% | Много крупных ЖК |
| 8 | Челябинск | 11 584 | 83 | 4 038 | 7,17 | 0,35 | 49 | 15% | Мелкие ЖК, локальный |
| 9 | Красноярск | 13 201 | 94 | 6 817 | 7,12 | 0,52 | 73 | 22% | Баланс |
| 10 | Ростов-на-Дону · цель | 18 401 | 128 | 34 105 | 6,96 | 1,85 | 266 | 17% | Мало крупных ЖК — заливают квартирами |
| 11 | Самара | 13 229 | 83 | 3 595 | 6,27 | 0,27 | 43 | 20% | Дефицит, мелкие ЖК |
| 12 | Омск | 9 985 | 51 | 1 094 | 5,11 | 0,11 | 21 | 11% | Дефицит — минимум предложения |
| 13 | Нижний Новгород | 22 724 | 111 | 6 256 | 4,88 | 0,28 | 56 | 17% | Дефицит / рынок продавца |
| 14 | Краснодар | 24 308 | 113 | 45 075 | 4,65 | 1,85 | 399 | 30% | Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑ |
| ref | Москва · вне ранга | 254 340 | 771 | 72 670 | 3,03 | 0,29 | 94 | 21% | Эталон масштаба |
| ref | Санкт-Петербург · вне ранга | 84 711 | 439 | 40 359 | 5,18 | 0,48 | 92 | 13% | Эталон масштаба |
Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,23 · глубина 0,64. Сигнал: 🔴 затоварен (выше 1,2× медианы) · 🟡 норма · 🟢 дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Главный вывод
Ростов — в левом верхнем квадранте: проектов на спрос немного, но они очень крупные. По ширине каталога Ростов лишь 10-й из 14 (около медианы), а по глубине предложения — 2-й (1,85 квартиры на единицу спроса, в среднем 266 квартир на жилой комплекс). По предложению рынок затоварен не вширь, а вглубь — квартиры сконцентрированы внутри немногих мега-проектов (Суворовский, Левенцовка, Красный Аксай, Новый Ростов), а не размазаны по всему рынку. Внешний спрос около 17% — рынок в основном локальный. Первичный спрос здесь встречает глубокое первичное предложение — картина когерентная. В архитектуре Директа это значит: конкуренция за внимание покупателя идёт внутри крупных проектов, и отстройка по продукту важнее объёма охвата.
Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос
1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес
Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Ростов»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.
Внутренний спрос · корзина фраз
новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройкеВнешний спрос · те же фразы с городом
новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}Замер: вся Россия минус сам город.
2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости
Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):
- Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
- Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
- Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).
3 · Как считаются показатели
Ширина каталога
ЖК ÷ Запросов × 1000
сколько проектов на единицу спроса
Глубина
Квартир ÷ Запросов
сколько квартир на единицу спроса
Кв/ЖК
Квартир ÷ ЖК
средний размер комплекса
Снапшот 2026-06-05. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Сезонность · 60 мес.
У каждого сегмента — свой пик и провал
Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по 20 поисковым запросам. Самый устойчивый провал — май-июнь: разброс между годами около 1% по широким запросам. Самые устойчивые пики — июль и август: у июля разброс между годами меньше 1%. Усреднять сезонность нельзя: однушки, двушки и студии пикуют в разные месяцы.
⚠️ Реальная сезонность и разовые событиякак отделяем устойчивый паттерн от шоков
Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. Метод простой: 12-месячное скользящее среднее показывает общий тренд, отношение факта к тренду даёт сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.
- · ★ разброс меньше 10% — устойчивая сезонность, повторяется все 5 лет. Самые сильные паттерны: май-июнь провал (разброс около 1% по широкому «купить квартиру»), июль пик (разброс меньше 1%), август пик (около 3%).
- · ✓ разброс 10–15% — стабильная сезонность с небольшой вариативностью между годами.
- · · разброс 15–30% — частичная сезонность, нужна перекрёстная проверка с регуляторным фоном.
- · ⚠ разброс больше 30% — нестабильный паттерн или внешний фактор: семейная ипотека (около 20%) и рассрочка (около 29%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Эти ряды реагируют на события, а не на календарь.
Разовые события, которые видны в 5-летней истории, но не являются сезонностью: март 2022 — ключевая ставка 20%; октябрь 2025 совпал со снижением ставки и завысил осенние индексы; январь 2026 — постновогодний всплеск на фоне декабрьского смягчения. Эти события исключены из устойчивого паттерна, но помечены в календаре как контекст.
пик · индекс >1,10
повышен · 1,00–1,10
средний · ~1,00
провал · <0,90
средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяцЗонтичные запросы
Купить квартиру · Новостройки · Купить квартиру в новостройке
60 мес.3 главных запроса рынка — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить квартиру★ разброс 4%
сред. 199 426/мес
1.10
1.00
1.03
0.90
0.92
0.91
1.07
1.14
1.01
1.02
1.02
0.85
Новостройки★ разброс 7%
сред. 25 832/мес
1.11
1.06
1.04
0.87
0.90
0.88
1.02
1.09
0.97
0.98
1.09
0.93
Купить квартиру в новостройке★ разброс 9%
сред. 3 629/мес
1.17
1.07
0.99
0.83
0.86
0.84
1.09
1.22
1.11
1.00
1.06
0.82
«Купить квартиру» — самый устойчивый паттерн (разброс между годами около 4%): янв +11%, авг пик +14%, май-июн провал −8..−9%, дек −15%. «Новостройки» — пики в январе (+11%) и ноябре (+9%), провал в апреле; разброс между годами около 7%. «Купить квартиру в новостройке» — самый выраженный пик в августе (+22%) и январе (+17%), провал в апреле-июне (фраза узкая, разброс между годами около 9%).
Комнатность — у каждой свой пик
Купить однушку · купить двушку · купить студию
60 мес.3 главных формата — пики приходятся на разные месяцы
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить однушку✓ разброс 12%
сред. 1 112/мес
0.97
0.91
0.97
0.96
0.98
0.98
1.33
1.18
1.08
0.90
0.93
0.80
Купить двушку★ разброс 8%
сред. 822/мес
1.12
1.06
0.97
0.88
0.88
0.89
1.08
1.20
0.97
1.00
0.99
0.78
Купить студию★ разброс 7%
сред. 4 222/мес
1.09
0.96
0.99
0.88
0.93
0.92
1.11
1.16
1.02
1.05
1.05
0.84
Усреднять сезонность по комнатностям нельзя
- Однушка — главный пик в июле (+33%, самый резкий сезонный всплеск) и августе (+18%); провал в декабре (−21%)
- Двушка — пики в августе (+20%) и январе (+12%); самый глубокий провал года — декабрь (−22%)
- Студия — пик в августе (+16%) и июле (+11%); разброс между годами около 7% — самый устойчивый из комнатностей. Базовая логика: студент к сентябрю + инвестор в межсезонье
Отделка
Квартира с отделкой · квартира черновая
60 мес.2 главных запроса по типу сдачи — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Квартира с отделкой✓ разброс 11%
сред. 1 143/мес
1.11
1.09
1.01
0.84
0.82
0.84
1.03
1.20
1.05
1.15
1.12
0.81
Квартира черновая отделка· разброс 17%
сред. 70/мес
1.19
0.99
1.02
0.91
0.90
0.83
0.88
1.11
0.93
1.18
1.01
1.04
«С отделкой» — четыре пика в году: август (+20%), октябрь (+15%), ноябрь (+11%), январь (+11%); провал май-июнь. «Черновая» — главные пики в январе (+19%) и октябре (+18%), провал в июне; фраза узкая (около 70 показов/мес.), разброс между годами высокий. Самостоятельный ремонт планируют на зиму, когда дом уже достроен.
Финансовые программы
Семейная ипотека · квартира в рассрочку
60 мес.2 ключевых способа оплаты — индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Семейная ипотека· разброс 20%
сред. 12 387/мес
1.00
0.92
1.29
1.05
0.93
0.95
1.12
0.96
0.91
1.02
0.99
0.93
Квартира в рассрочку· разброс 29%
сред. 1 325/мес
1.15
1.08
0.99
0.80
0.79
0.78
0.80
0.85
0.74
1.16
1.75
0.95
⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×3,7
Ноябрь 2025 года дал в 3,7 раза больше среднего, но это один наблюдаемый месяц, а не повторяющийся паттерн. Разброс между годами около 29% — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась только в 2023–2024 годах: история меньше 3 лет, паттерн ещё не сформировался, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ.
⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Разброс между годами около 20%, в марте всплеск примерно +30% при большом разбросе — типичный регуляторно-зависимый ряд. Пик приходится на разные месяцы разных лет и реагирует на программные решения (старт и изменение лимитов), а не на календарь. Кампания — реагировать на события, а не на месяц.
Календарь Директа: что в фокусе по месяцам
5-летняя устойчивость · 60 мес.Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду + разброс между годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
🥇 Главный пик года
Август
+9..+20% по основным запросам. По широкому «купить квартиру» разброс между годами всего 3% — феноменальная стабильность за 5 лет. Двушки +20%, отделка +20%, студии +16%. Возврат с отпусков и подготовка к учебному году, не зависит от общего фона рынка.
☀️ Самый устойчивый пик
Июль
Ранний летний пик: по широкому «купить квартиру» разброс между годами меньше 1% — самый стабильный месяц за 5 лет. Однушки взлетают +33%. Плюс постновогоднее окно января: ипотека +21%, отделка и новостройки +11%.
❄️ Фундамент сезонности
Май–Июнь
−7..−18%, самый устойчивый провал года. По широкому «купить квартиру» разброс между годами около 1% — почти нулевая вариативность за 5 лет. Это фундамент сезонности: не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков.
Температура спроса по месяцам
пикростсреднеепровалвнешний фактор
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Январь
+6…+21%разброс 3–9%Высокая
Постновогодний старт: «квартира в ипотеку» (+21%), новостройки (+11%), отделка (+11%) идут вверх — паттерн повторяется все 5 лет
↓ Запросы про ставку ЦБ в январе проседают — Центробанк не заседает, повестка тише
Февраль
около среднегоразброс 3–6%Высокая
Ипотечные запросы держатся выше среднего (+12%); широкие «квартира» и «новостройки» — на уровне года
Март
около среднегоразброс 3–7%Средняя
Спрос вблизи годового среднего. Мартовский всплеск семейной ипотеки — регуляторный шум (реакция на программные решения), а не сезон
Апрель
−9…−13%разброс 4–8%Высокая
Начало весеннего охлаждения — устойчивый минус по основным запросам
↓ «Купить квартиру в новостройке» глубже: −17%
Май
−8…−18%разброс 1–11%Очень высокая
Устойчивый весенний провал. По широкому «купить квартиру» разброс между годами около 3%
↓ «Квартира в ипотеку» −15%, отделка −18%
Июнь
−7…−16%разброс 1–5%Очень высокая
Второй устойчивый провал. По широкому «купить квартиру» разброс между годами около 1% — фундамент сезонности
↓ «Квартира в ипотеку» −14%, «в новостройке» −16%
Июль
+7…+33%разброс 1–22%Очень высокая
Ранний летний пик, феноменально устойчивый: по «купить квартиру» разброс между годами меньше 1%. Однушки взлетают +33%
Август
+9…+20%разброс 3–9%Очень высокая
Главный пик года. Возврат с отпусков и подготовка к учебному году. Двушки +20%, отделка +20%, студии +16%
Сентябрь
платоразброс 3–7%Базовый
Месяц-якорь — спрос вблизи годового среднего на большинстве запросов
↓ «Квартира черновая отделка» −7% — устойчивый минус по 5 годам
Октябрьвнешн.
+3…+15%разброс 6–13%Средняя
Лёгкий рост: отделка (+15%), «в ипотеку» (+13%); устойчивость ниже соседних месяцев
Октябрь 2025 совпал со снижением ставки. Реакция аудитории и большая база актуального периода завысили месячный индекс относительно пятилетнего среднего
Ноябрьвнешн.
+3…+11%разброс 4–10%Высокая
Предновогодний рост: новостройки (+9%), «в ипотеку» (+9%), отделка (+11%) — паттерн повторяется 5 лет
Ноябрьский всплеск «рассрочки» в 3,7 раза выше среднего в 2025 году — НЕ сезонность. Категория новая, история меньше 3 лет, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ
Декабрь
−9…−16%разброс 4–8%Высокая
Устойчивый спад года: предновогодняя пауза в принятии решений, разброс между годами 4–8%
↓ «В ипотеку» −16%, «в новостройке» −18%
Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка
Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки: январь и ноябрь — пики, апрель-июнь — провал. Разброс между годами около 7% — паттерн устойчив. Стрелки показывают аномалии последних 12 месяцев к предыдущим 12 — там видно, где внешний фон отыграл сезонность вверх или вниз.
Новостройки в Ростовской области
60 мес.средние индексы за 60 мес. + стрелки = аномалии последних 12 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Новостройки в Ростовской области★ разброс 7%
сред. 25 832/мес
1.11
1.06
1.04
0.87
0.90
0.88
1.02
1.09
0.97
0.98
1.09
0.93
Самые устойчивые окна года: май-июнь провал, июль-август пик
По 5-летней истории три паттерна устойчивы независимо от общего фона рынка: май-июнь провал (по широкому «купить квартиру» разброс между годами около 1%, эффект −7..−18%), июль пик (разброс меньше 1%, однушки +33%), август пик (разброс около 3% по «купить квартиру», эффект +9..+20%). Январь тоже стабильно открывает год ростом (ипотека +21%, отделка и новостройки +11%). Декабрьский провал −9..−16% устойчив (разброс 4–8%). Что взять в работу: бюджет на май-июнь сократить на 10–15%, июль-август поднять на 15%, ноябрь и январь держать выше среднего — это работает каждый год. Сегментные нюансы: однушка пикует в июле (+33%), двушка и отделка — в августе (+20%), студия — самая устойчивая из комнатностей (разброс около 7%).
Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 20%) и рассрочка (разброс около 29%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Каждый год их пик в разные месяцы, кампания должна реагировать на события (старт/изменение программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 20%) и рассрочка (разброс около 29%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Каждый год их пик в разные месяцы, кампания должна реагировать на события (старт/изменение программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Ипотека и ставка ЦБ
Семейная ипотека — опора финансирования новостроек
Ставка ЦБ прошла пик 21% (конец 2024 — весна 2025) и смягчается до 14,5%. Связь спроса на ипотеку со ставкой в Ростовской области слабо-умеренная и с лагом около квартала — рынок частично декуплирован: покупательское ядро оживает на смягчении, но локальная сезонность агломерации весит больше. Семейная ипотека — главная программа (317 тыс. запросов в год, 66% программного пула, в 4 раза больше следующей); сельская и военная формируют второй эшелон Юга.
мар-2022
166 754ставка 20%
Постфевральский шок ставки — локальный всплеск тревоги, не покупок
окт-2022
99 384ставка 7.5%
Минимум ставки в окне — спрос на дне цикла
авг-2024
131 593ставка 18%
Второй виток ужесточения
ноя-2024
141 748ставка 21%
Пик ставки — держалась 7 месяцев подряд
май-2025
116 932ставка 21%
Удержание 21% — покупательское ядро сжато
июн-2026
135 486ставка 14.5%
Смягчение до 14,5% — ядро восстанавливается
9 ипотечных программ (12 мес.)
Семейнаялидер
317 360+23,9%
Доминанта программного пула — 66%, в 4 раза больше следующей; заняла место отменённой массовой льготной ипотеки.
Сельскаяпадает
71 389-50,4%
Второй объём в области (аграрная специфика Юга), но обвал по лимитам субсидий; к городской новостройке почти не применима.
Военнаярост
63 788+9,4%
Госканал, слабо чувствителен к ставке — стабильный третий объём.
Рефинансированиерост
10 397+35,6%
Волна рефинансирования на смягчении ставки — ускорение до +88% за последний квартал.
ITпадает
8 447-38,3%
Ужесточение лимитов и география — узкий сегмент.
Траншеваяпадает
5 701-21,0%
Спад: застройщики предлагают её реже.
Господдержкападает
3 719-58,7%
Массовая льготная отменена с 1 июля 2024 — как аргумент уже не работает.
Субсидированнаяпадает
1 790-6,0%
От застройщика, нишевая; к текущему кварталу оживает — застройщики вернули субсидии на удорожании ставки.
Маткапиталрост
1 367+55,2%
Малая база, но устойчивый рост — демографический сигнал.
Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024
Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения. Реальность: за следующий год спрос вырос на +176%. С конца 2025 — высокое плато.
мар 2023 — фев 2024 (до реформы)
77 011
мар 2024 — фев 2025 (после реформы)
212 440
мар 2025 — июн 2026 (плато, нормализовано)
306 984
Замедление: год-к-году по горизонтам
Пик ноя 2025
34 824/мес.
Свежий июнь 2026
30 991/мес.
за 3 мес. год к году
+6,2%
Эффект ужесточения 2024 исчерпан — программа на высоком плато в фазе насыщения. Замедление год-к-году (с +24% за год до +6% за квартал) — эффект высокой базы 2025, а не спад. Кампании по семейной ипотеке остаются актуальными, без ожидания взрывного роста.
Главный вывод
Семейная ипотека — доминанта программного пула (66%); сельская и военная — заметный второй эшелон Юга. Рассрочка от застройщика — растущий структурный инструмент при дорогой ставке. Связь спроса на ипотеку со ставкой ЦБ слабо-умеренная, с лагом около квартала: рынок частично декуплирован, покупательское ядро реагирует на смягчение, но локально-сезонные факторы важнее. Надёжнее ориентироваться на месячный тренд ставки и сезонность, чем на даты отдельных заседаний ЦБ — устойчивого окна ажиотажа вокруг них в данных не видно.
Намерения покупателей
Три четверти запросов — «купить»: рынок зрелый
Распределение запросов Ростовской области по функциональным группам. Транзакционные («купить», «квартира», «новостройка») — 77,4%: зрелый покупательский рынок, где работает performance-реклама, а обучающий контент вторичен. Финансовый блок (ипотека + рассрочка) растёт и становится вторым слоем. Брендовый спрос фрагментирован — сильного застройщика в активной продаже почти нет.
Транзакционные («купить»)
77,4%1,4 М/мес.
Зрелый покупательский рынок — работает performance-реклама на покупательских и категорийных запросах, обучающий контент вторичен.
Финансовые (ипотека + рассрочка)
13,3%234 К/мес.
Растущий второй слой (+4% за год): ипотечные лендинги и калькулятор — в приоритете.
Гео-привязанные (города области)
7,4%132 К/мес.
Таганрог, Батайск, Аксай, Волгодонск — точечные кампании; отдельный гео-слой некритичен (город доминирует).
Брендовые (названия ЖК)
1,9%34 К/мес.
Бренд-спрос фрагментирован: сильного застройщика в активной продаже почти нет — свободное поле для защиты и захвата имени.
Главный вывод
Главная кампания — транзакционные фразы (77,4%); финансовый интент — отдельная воронка (ипотечные лендинги, калькулятор, рассрочка). Гео-привязанные (7,4%) — точечные кампании на Таганрог и спутники агломерации, где у застройщика есть локальные проекты. Брендовый слой мал (1,9%): имя ЖК стоит защищать в поиске, пока конкуренция за него низкая.
Бренды
Кто строит, что ищут и где рынок перегружен ярлыком
Топ застройщиков и топ-25 жилых комплексов Ростова-на-Дону по поисковому спросу (отдельно местный и иногородний) и сопоставление заявленного класса с реальным по цене входа: где сегмент перегружен статусным ярлыком, а где есть недозакрытая ниша.
Слой 1 · Застройщики (полный пул формулировок)
13 застройщиков; по каждому — пул форм брендаМетод: для каждого бренда собран пул его поисковых формулировок — «<бренд> застройщик», «<бренд> жк ростов», «<бренд> ростов» и другие чистые формы, за вычетом пересечений и чужих значений слова (общеупотребительные слова, улицы, темы). Это даёт прямую количественную оценку, а не процент от общего замера. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене. Рынок иногородне-открытый: почти две трети застройщиков — из Ставрополя, Краснодара и Москвы.
| # | Застройщик | Пул формулировок | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | СК10 · лидер | 2 439 | пул форм бренда | 5 | 2 комфорт + 3 бизнес | Крупнейший брендовый спрос региона (застройщик из Москвы). Портфель бизнес-класса в центре — ЖК «Культура», «Гринсайд», «Космос». |
| 2 | ЮгСтройИнвест | 1 672 | пул форм бренда | 7 | 5 комфорт + 2 комфорт-плюс | Крупнейший застройщик области по объёму ввода — около 23% всех метров, федерал Юга. Комфорт-портфель: «Эстет», «Левобережье», «Новый Ростов». |
| 3 | Доннефтестрой | 1 633 | пул форм бренда | 5 | 1 комфорт + 1 комфорт-плюс + 3 бизнес | Местный застройщик с уклоном в бизнес-класс. |
| 4 | ВКБ-Новостройки | 1 059 | пул форм бренда | 1 | 1 эконом | Флагманский мегапроект «Суворовский» заморожен и выведен из активного каталога, но его всё ещё активно ищут (см. ниже). В активной продаже — ЖК «Платовский». |
| 5 | Неометрия | 1 034 | пул форм бренда | 1 | 1 бизнес | Краснодарский застройщик, один бизнес-проект в активной продаже — ЖК «1799». |
| 6 | ССК | 553 | пул форм бренда | 2 | 2 комфорт | Владеет самым искомым ЖК региона — «Октябрь Парк». |
| 7 | Московская Строительная Компания | 339 | пул форм бренда | 10 | 4 комфорт + 4 комфорт-плюс + 2 бизнес | Самый крупный портфель в каталоге (10 ЖК), но брендовый поиск низкий — покупатели идут на имена ЖК, а не застройщика. |
| 8 | ЮгСпецСтрой | 310 | пул форм бренда | 3 | 2 комфорт + 1 бизнес | Средний бренд, массовый сегмент. |
| 9 | АльфаСтройИнвест | 294 | пул форм бренда | 4 | 3 комфорт + 1 комфорт-плюс | Комфорт-портфель — ЖК «Грей», «Ботаника». |
| 10 | СМУ-1 | 193 | пул форм бренда | 4 | 3 комфорт + 1 бизнес | Владеет ЖК «Текучев»; имя самого застройщика ищут слабо. |
| 11 | ГК «ТОЧНО» | 153 | пул форм бренда | 1 | 1 комфорт-плюс | Один проект в пригороде (Аксай) — ЖК «Столицыно». |
| 12 | ГК НОСТА | 142 | пул форм бренда | 4 | 2 комфорт + 2 бизнес | Сбалансированный портфель комфорта и бизнеса. |
| 13 | ГК «Сокол» | 66 | пул форм бренда | 1 | 1 комфорт | Владеет ЖК «Сокольники» (третий по спросу). По открытым данным несёт заметный перенос сроков — актуальный график сдачи стоит проверять перед офферами «под ключ». |
Минус-фразы для Директа: бренды-омонимы
Культура (ЖК)— общеупотребительное слово «культура» — около 96% общего объёма
Текучев (ЖК)— улица и фамилия Текучёва — около 93% общего объёма
Сезоны (ЖК)— «сезоны года», погода — почти весь общий объём
Красный (ЖК)— прилагательное «красный» — почти весь общий объём
Космос (ЖК)— тема космоса — около 97% общего объёма
Новый Ростов (ЖК)— общее словосочетание «новый Ростов» — около 96% общего объёма
Янтарный (ЖК)— посёлок и прилагательное «янтарный» — около 95% общего объёма
Слой 2 · Жилые комплексы (топ-25, полный пул формулировок)
Как считаем брендовый интерес
Для каждого ЖК — два независимых замера. Местный интерес = пул форм бренда от жителей Ростовской области: «жк <название>», «<название> квартиры», «<название> купить квартиру» и другие чистые формы без города, за вычетом пересечений и чужих значений слова. Внешний интерес = поиск «жк <название> ростов» от жителей других регионов — узкая форма, то есть нижняя оценка внешнего. Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
Замер собран на активном каталоге — 102 жилых комплекса. Иногородний контур у Ростова дуально-магнитный: основной приток внешнего интереса — из Москвы (релокация на тёплый Юг) и Краснодара (внутриюжный переток). Отдельная оговорка: замороженный ЖК «Суворовский» выведен из активного каталога, поэтому в таблице его нет, хотя брендовый спрос на него остаётся высоким (см. вывод ниже).
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Срок сдачи | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Октябрь Парк | ССК | комфорт | Строится | 2 562 | 1 581 | 4 143 | 38,2% |
| 2 | Эстет | ЮгСтройИнвест | комфорт-плюс | Строится | 1 893 | 1 276 | 3 169 | 40,3% |
| 3 | Сокольники | ГК «Сокол» | комфорт | Строится | 1 703 | 658 | 2 361 | 27,9% |
| 4 | Культура ⚠️ | СК10 | бизнес | Строится | 1 618 | 679 | 2 297 | 29,6% |
| 5 | Текучев ⚠️ | СМУ-1 | комфорт | Строится | 1 500 | 690 | 2 190 | 31,5% |
| 6 | Придонье | ССК | комфорт | Строится | 1 603 | 406 | 2 009 | 20,2% |
| 7 | Гринсайд | СК10 | бизнес | Строится + есть сданные | 1 317 | 650 | 1 967 | 33% |
| 8 | Ривьера ⚠️ | Альянс Групп | бизнес | Строится | 1 537 | 413 | 1 950 | 21,2% |
| 9 | Левобережье | ЮгСтройИнвест | комфорт | Строится + есть сданные | 1 276 | 647 | 1 923 | 33,6% |
| 10 | Столицыно | ГК «ТОЧНО» | комфорт-плюс | Строится | 1 245 | 554 | 1 799 | 30,8% |
| 11 | Притяжение | Доннефтестрой | комфорт | Строится | 1 113 | 577 | 1 690 | 34,1% |
| 12 | Легенда Ростова | Московская Строительная Компания | комфорт | Строится | 898 | 717 | 1 615 | 44,4% |
| 13 | Сезоны ⚠️ | СК10 | комфорт | Строится | 1 026 | 539 | 1 565 | 34,4% |
| 14 | Новый Ростов ⚠️ | ЮгСтройИнвест | комфорт | Строится | 940 | 622 | 1 562 | 39,8% |
| 15 | Космос ⚠️ | СК10 | бизнес | Сдан | 1 089 | 368 | 1 457 | 25,3% |
| 16 | Красный ⚠️ | СЗ ДОНЮГ-3 | эконом | Строится | 1 038 | 291 | 1 329 | 21,9% |
| 17 | Флора ⚠️ | Доннефтестрой | комфорт-плюс | Строится + есть сданные | 995 | 257 | 1 252 | 20,5% |
| 18 | Платовский ⚠️ | ВКБ-Новостройки | эконом | Строится + есть сданные | 904 | 315 | 1 219 | 25,8% |
| 19 | Грей ⚠️ | АльфаСтройИнвест | комфорт | Строится + есть сданные | 897 | 307 | 1 204 | 25,5% |
| 20 | Малина Парк ⚠️ | СК10 | комфорт | Строится + есть сданные | 607 | 434 | 1 041 | 41,7% |
| 21 | НОРД ⚠️ | ГК НОСТА | комфорт | Строится + есть сданные | 740 | 275 | 1 015 | 27,1% |
| 22 | Донские Легенды | Поколение Девелопмент | комфорт | Строится | 660 | 338 | 998 | 33,9% |
| 23 | 1799 | Неометрия | бизнес | Сдан | 661 | 285 | 946 | 30,1% |
| 24 | Ботаника ⚠️ | АльфаСтройИнвест | комфорт-плюс | Строится | 611 | 227 | 838 | 27,1% |
| 25 | Янтарный ⚠️ | СЗ Феникс | бизнес | Строится | 627 | 168 | 795 | 21,1% |
⚠️ — омоним в поиске: имя ЖК пересекается с общеупотребительным словом. «Культура», «Сезоны», «Красный», «Космос», «Текучев», «Новый Ростов» набирают основной объём как обычные слова, а не как бренд. Такие имена в Директе минусуем сопутствующими словами.
Подсветка % внешнего: «Легенда Ростова» 44,4%, «Малина Парк» 41,7% и «Эстет» 40,3% — главные кандидаты для гео-таргетинга на иногородних покупателей.
Откуда приходит иногородний спрос
Доля иногороднего интереса по брендовому каналу — около 31%, заметно выше, чем во многих миллионниках: Ростов работает как южный магнит. Контур дуальный — почти две трети внешнего спроса дают Москва и область (релокация на тёплый Юг) и Краснодарский край (внутриюжный переток); южный пояс добавляют Ставрополь и Крым. Ядро при этом остаётся локальным (внешняя доля меньше четверти всего спроса) — иногородний контур это вторичный слой поверх городского.
Слой 3 · Заявленный класс против реального по цене
Сравнение того, какой класс застройщики заявляют в каталоге и какой получается по цене входа. Классы сопоставлены по медианной цене «от»: эконом ≈ 3,2 млн, комфорт ≈ 4,3 млн, бизнес ≈ 5,8 млн. Где реального по цене больше заявленного — недозакрытая ниша; где меньше — перегрузка статусным ярлыком. Число ЖК показывает, сколько проектов делят аудиторию класса.
Эконом
Дефицит — входное окноРеально · по цене12,3%
Заявлено · каталог4,9%
Конкуренция
жилых комплексов в классе
5
По цене входа реальных эконом-квартир заметно больше, чем помечено классом, а массовый спрос ценочувствителен — бюджет «до 3 млн» даёт 60,7% ценовых запросов. Заявленного эконома в каталоге всего 5 ЖК: недозакрытый входной сегмент.
Комфорт
Ядро рынкаРеально · по цене75,4%
Заявлено · каталог54,9%
Конкуренция
жилых комплексов в классе
56
Основа и спроса, и предложения. По цене комфорта даже больше, чем помечено — часть «бизнес»-ярлыков по цене на деле комфорт. 56 ЖК делят одну аудиторию: конкуренция высокая, исход решает отстройка по УТП.
Бизнес
Перенасыщение ярлыкомРеально · по цене9,2%
Заявлено · каталог34,3%
Конкуренция
жилых комплексов в классе
35
«Бизнес» — самая частая класс-метка в запросах, но это разговорный ярлык: по цене входа реального бизнеса лишь 9,2% против 34,3% заявленных. Медиана входа «бизнеса» (5,8 млн) почти как у комфорта (4,3 млн). В массовых кампаниях слово «бизнес» стоит минусовать.
Премиум
Точечная нишаРеально · по цене3,1%
Заявлено · каталог5,9%
Конкуренция
жилых комплексов в классе
6
Узкий видовой сегмент у Дона (6 ЖК). Премиум-покупатель ищет не по бюджету, а по классу и видовым характеристикам — исход решает точность оффера, а не объём.
Главный вывод
«Бизнес» перегружен ярлыком, а входной эконом недозакрыт. По цене входа реального бизнеса лишь 9,2% против 34,3% заявленных, а эконома по цене больше, чем помечено классом (12,3% против 4,9%). Комфорт — ядро рынка (56 ЖК, высокая конкуренция). Самый искомый застройщик по бренду — СК10 (портфель бизнес-класса в центре); крупнейший по объёму ввода — ЮгСтройИнвест (около 23% метров области). Топ-3 ЖК по общему брендовому объёму — «Октябрь Парк» (4 143), «Эстет» (3 169), «Сокольники» (2 361). Отдельно: замороженный ЖК «Суворовский» всё ещё ищут около 3 000 раз в месяц — больше любого проекта в таблице; этот осиротевший спрос можно перехватить смежным предложением.
Маркетплейсы и срез выдачи
Авито доминирует, но категорийный спрос на агрегаторы охлаждается
Пять агрегаторов суммарно дают около 510 тыс. категорийных показов за 12 месяцев в Ростовской области. Авито — 77,5% объёма (сумма всех его категорийных запросов) и снижается примерно на 10% год к году; вместе с ЦИАН — 90%. Растёт только Яндекс Недвижимость (+14%), остальные площадки теряют категорийный спрос. Это не сжатие рынка, а смена канала: спрос смещается в прямой поиск застройщика и новостроек.
Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.
Платформа
12 мес.
Год к году
Доля
Авито3 запроса395 479-10,3%77,5%
квартиры
360 852
-9,7%
70,7%
вторичка
31 934
-18,4%
6,3%
новостройки
2 693
+7,3%
0,5%
ЦИАН3 запроса63 559-16,2%12,5%
квартиры
58 300
-15,4%
11,4%
вторичка
4 437
-26,8%
0,9%
новостройки
822
-13,2%
0,2%
Яндекс Недвижимость3 запроса36 495+14,2%7,2%
общий бренд
33 627
+13,4%
6,6%
квартиры
2 757
+20,2%
0,5%
новостройки
111
+98,2%
0,0%
ДомКлик2 запроса13 219-19,9%2,6%
квартиры
12 718
-19,4%
2,5%
новостройки
501
-33,9%
0,1%
ДОМ.РФ1 351+51,5%0,3%
Минусуем в кампаниях застройщика
Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.
НЕ минусуем
Яндекс Недвижимость (+14%) — единственная растущая площадка. За её аудиторией можно следить, пока она на подъёме.
Оценочная карта рекламной выдачи
Полный замер рекламной выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров, поэтому оценка ведётся косвенно — по объёму спроса, а не по числу рекламодателей. Основную массу собирают высокочастотные запросы: «купить квартиру» (около 70 тыс.), «купить квартиру ростов» (27 тыс.), «новостройки» (13 тыс.). Узкие запросы — «купить квартиру до 5 млн» (52), «купить квартиру комфорт» (12), «новостройки октябрьский» (20), «купить студию советский» (6) — это длинный хвост с редкими запросами и минимальной конкуренцией за внимание.
Главный вывод
Это смена канала, а не падение рынка. Категорийный спрос на агрегаторы снижается по всем крупным площадкам (Авито примерно на 10%, ЦИАН на 16%, ДомКлик на 20%), но рынок при этом не падает — параллельно растёт прямой поиск новостроек и застройщиков (см. раздел новостройки против вторички). Покупатель всё чаще стартует не с агрегатора, а с конкретного ЖК. Для застройщика это значит две вещи. Первое: новостройки продаются и через агрегаторы тоже — списывать их как «только вторичку» нельзя. Второе: ваше преимущество — поймать клиента раньше, в прямом поиске, куда смещается спрос. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры ростов») в Директе минусуем не потому, что «вторичка», а потому что это навигация на чужую площадку. А без защиты бренда («ЮгСтройИнвест Ростов», «ЖК Октябрь Парк») агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге.
Стратегия
Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать
Свод ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика МКД в Ростове-на-Дону: поисковые кампании, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
A · Поисковые кампании — приоритеты
| № | Кампания | Запросы (примеры) | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | Ядро: готовая комфорт-квартира 1–2к | купить квартиру ростов, купить квартиру комфорт, сданная квартира, однушка/двушка ростов | Ростов | 🥇 |
| A2 | Готовая / сданная новостройка | купить готовую квартиру, сданные новостройки, квартира от застройщика | Ростов | 🥇 |
| A3 | Семейная ипотека | семейная ипотека ростов, квартира в ипотеку | Ростов и область | 🥇 |
| A4 | Растущие карманы: студия и евродвушка | купить студию ростов, евродвушка, квартира студия | Ростов | 🥈 |
| A5 | Эконом «до 5 млн» | купить квартиру до 3 млн, до 5 млн ростов | Ростов и область | 🥈 |
| A6 | Гео-приток (релокация и переток) | переезд в ростов, квартира ростов (на Москву и Краснодар) | Москва, Краснодар | 🥈 |
| A7 | Класс и видовой (защита от ярлыка) | квартира бизнес класс, видовой дон, элит квартира | Ростов | 🥉 |
| A8 | Брендовая защита | <свой бренд> ростов · цены · отзывы | Россия | 🥇 |
F · Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос
Эконом под бюджет «до 5 млн»
объём ~1 400растёт
Заявленных эконом-ЖК в каталоге всего 5, застройщики метят эконом «комфортом»; массовый бюджет «до 3 млн» даёт 60,7% ценовых запросов
Евродвушка как «компактная 2к»
объём ~14 700+29%
13,6% всех запросов о двухкомнатных; растущая планировка при стабильной базе — выше, чем в сопоставимых городах
Студия × готовое
объём растёт+7%
Единственная растущая комнатность, ускоряется к текущему кварталу; тонкое предложение в мегапроектах
Рефинансирование ипотеки
объём ~10 400+36%
Волна рефинансирования на смягчении ставки, ускорение до +88% за квартал; прямой рекламы мало
Гео-хвост «район + комнатность»
объём малые—
«Новостройки октябрьский», «студия советский» — почти нет конкурентов
E · Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)
Маркетплейсы
авито, циан, домклик, m2, этажи
Загородка (не наш сегмент)
коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС
Класс-ярлык «бизнес»
бизнес центр, бизнес план, бизнес зал, бизнес ланч
ЖК-нарицательные
культура [не жк], сезоны года, красный, космос, текучев, новый ростов [не жк]
Гео-омонимы
ростов великий, ростов ярославль, советский союз, октябрьская революция
Вторичка / аренда / посредники
снять, аренда, посуточно, вторичка, от собственника
D · Сезонный график бюджета 2026
Август +15% (главный пик ядра) · июль +10% (разгон) · январь +6% (первичка, новостройки) · апрель-июнь −8% · декабрь −12% (минимум) · март и ноябрь — условно, только под регуляторное событие или акцию застройщика · вокруг заседаний ЦБ — реактивный бюджет на решение, без надбавки спроса (устойчивого окна ажиотажа в данных нет).
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минусами, омонимами и сезонностью.
Портфель и спрос
Где открываться — матрица четырёх классов
Четыре класса жилья на двух осях: какой класс застройщики заявляют в каталоге и какой получается по цене входа. Классы сопоставлены по медианной цене «от»: эконом ≈ 3,2 млн, комфорт ≈ 4,3 млн, бизнес ≈ 5,8 млн. Где реального по цене больше заявленного — недозакрытая ниша; где меньше — перегрузка статусным ярлыком.
Эконом
Входное окноРеально · цена
12,3%
Заявлено
4,9%
5ЖК в классе · 4,9% каталога
Реальных эконом-квартир по цене — 12,3%, а заявлено классом лишь 4,9% (5 ЖК). Массовый бюджетный спрос («до 3 млн» — 60,7% ценовых запросов) упирается в узкое предложение. Недозакрытый входной сегмент.
Комфорт
ЯдроРеально · цена
75,4%
Заявлено
54,9%
56ЖК в классе · 54,9% каталога
Основа рынка: 56 ЖК и большинство спроса. По цене комфорта даже больше, чем помечено. Конкуренция высокая — исход решает конкретное УТП (школа рядом, двор без машин, готовая отделка, срок сдачи).
Бизнес
Перегружен ярлыкомРеально · цена
9,2%
Заявлено
34,3%
35ЖК в классе · 34,3% каталога
«Бизнес» — самый частый ярлык в каталоге (35 ЖК), но по цене входа реального бизнеса лишь 9,2%: медиана «бизнеса» (5,8 млн) почти как у комфорта (4,3 млн). В массовых кампаниях слово «бизнес» стоит минусовать.
Премиум
НишевыйРеально · цена
3,1%
Заявлено
5,9%
6ЖК в классе · 5,9% каталога
Узкая видовая ниша у Дона (6 ЖК). Аудитория ищет по классу и виду, а не по бюджету; результат даёт точность оффера, а не размер бюджета.
Три приоритета, к которым сходятся данные
по данным: сроки сдачи, бюджет и оплата, ипотека, бренды01
Входной эконом — недозакрытая ниша
По цене реальных эконом-квартир 12,3% против 4,9% заявленных классом, при массовом бюджетном спросе («до 3 млн» — 60,7% ценовых запросов). Явных предложений «эконом до 3–5 млн» в каталоге мало (5 ЖК) — сегмент с наименьшей конкуренцией за внимание покупателя.
Источник: Классы жилья · Бюджет покупателя
02
Семейная ипотека и готовая квартира — медиа-ядро
Семейная ипотека — 66% программного пула (317 тыс. запросов в год, +24%). Готовое жильё доминирует в предложении (около 64% каталога) и растёт быстрее стройки. Связка «сданная комфорт-квартира 1–2к + семейная ипотека + отделка под ключ» — основа медиаплана.
Источник: Ипотечные программы · Готовое против строящегося
03
Комфорт 1–2к — ядро с высокой конкуренцией
Комфорт — большинство и спроса, и предложения (56 ЖК). Проекты делят одну аудиторию, поэтому исход решает конкретное УТП (школа рядом, двор без машин, готовая отделка, срок сдачи), а не объём охвата. Растущий карман поверх ядра — студия × готовое (+7% за год).
Источник: Классы жилья · Комнатность
Аудит Директа
Аудит рекламы для застройщика МКД в Ростовской области
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, гео-таргетинг по городам области, кампании на готовое жильё и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Что почитать дальше
Яндекс Директ для застройщика
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиАналитика как услуга
Категорийные аудиты с парсером каталога, фильтром омонимов и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиПодход к работе
Операционная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиАналитика МКД по регионам
Параллельные категорийные аудиты рынка новостроек по другим регионам России — для сравнения с Ростовской областью.
Перейти