01
Рынок вторичный, но разрыв сужается
Новостройки — лишь 42,5% полной корзины (ниже России 45,2%), но за год выросли на 28,4%. Первичка догоняет вторичку, хотя рост к лету 2026 замедляется.
Категорийный аудит
Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Самарской области
Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через расщепление «квартиры и загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии Самарско-Тольяттинской агломерации и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и разбор 83 активных жилых комплексов Самары.
Период динамики
июль 2024 — июнь 2026
География
Самарская область · столица Самара
Дата · источники
16 июля 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ.РФ · ЦБ РФ · 2ГИС
Автор
Артём Поздняков
и команда «НА ЦИФРАХ»
89,8%
покупатель смотрит на готовое или сдачу в этот год
«Сдача в этом году» с января 2026 обошла «сданные». Дальние очереди — 2027-й и позже — лишь 10% спроса.
+28,4%
спрос на новостройки за год
Вторичка растёт лишь +3,1%. Но рост новостроек к лету 2026 замедляется.
0,57 : 1
на 1 запрос про новостройку — почти два про вторичку
Даже с брендовым слоем первичка — 42,5% корзины, ниже России (45,2%). Рынок вторичный.
~21%
рассрочка от застройщика — вторая опора оплаты после ипотеки
Всплеск конца 2025 нормализуется. Ипотека держит около 76% платёжных запросов, наличные — 2%.
3,1%
квартиры до 3 млн — ядро бюджетного спроса (54%), а в каталоге их лишь 3,1%
Спрос до 3 млн за год почти удвоился (+98%) — дешёвого входа не хватает.
Главное
Что показал аудит
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
02
Два центра, а не один город
Самара держит 47,5% спроса области, но Тольятти — самостоятельный второй рынок (19,7%) со своими застройщиками, а не пригород столицы.
03
Спрос почти целиком ипотечный и семейный
Около 76% платёжных запросов — про ипотеку, семейная ипотека — 68% программ, а рефинансирование за год выросло в 2,2 раза. Активный бюджет — до 5 млн.
04
Дешёвого входа не хватает
Ядро спроса — квартиры до 3 млн (54% бюджетных запросов), а в каталоге таких лишь 3,1%. При этом спрос до 3 млн за год почти удвоился.
05
Предложение тонкое, а не перегретое
Жилых комплексов мало — одно из самых тонких предложений среди российских миллионников. Рынок не затоварен: рост ограничивает спрос, а не склад.
06
Застройщиков почти не ищут по имени
Спрос уходит на названия комплексов и агрегаторы — две трети запросов. Заметное исключение — большой проект «Крутые Ключи» и Кошелев, который ищут по названию района.
Методология
Источники, период, ограничения
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Источники
- Поисковые запросы Яндекса — помесячная динамика по сотням формулировок в России и Самарской области: 60 месяцев (июль 2021 — июнь 2026) для рынка в целом и типов жилья, 24 месяца для продуктовых, ценовых, географических и брендовых разрезов. Без интерполяции.
- Каталог Яндекс Недвижимости — 89 жилых комплексов Самары с полями: класс, срок сдачи, цена «от», район и застройщик. После фильтра активности остаётся 83 проекта с открытыми продажами; данные сверены с ЕРЗ.РФ по вводу жилья и застройщикам.
- Центральный банк РФ — история ключевой ставки с января 2022 (53 месяца) и решения Совета директоров для сопоставления со спросом на ипотеку.
- ЕРЗ.РФ, 2ГИС, Яндекс Карты и агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков, сбора отзывов топ-проектов и проверки названий-омонимов (когда имя комплекса совпадает с обычным словом).
- Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: прямой замер заблокирован защитой Яндекса от автоматических запросов (см. ограничения).
Как считаем годовой рост
- Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев. Текущий год — июль 2025 — июнь 2026, предыдущий — июль 2024 — июнь 2025.
- Каждый годовой вывод сверяем с последним кварталом: сравниваем среднее за 3 последних месяца с годовым средним. Если они сильно расходятся, направление за год могло уже развернуться — такой вывод помечаем отдельно.
- Для семейной ипотеки берём точку изменения условий 1 марта 2024 и сравниваем три равных периода по 12 месяцев — до, в переходе и после.
Ограничения
- Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки. Это сигнал «человек рассматривает покупку», а не «купил».
- В запросах по классам жилья сильная омонимия: «элитная квартира» — разговорное определение, не сегмент рынка; «лофт», «смарт», «евроформат» чаще про стиль или планировку. Эти омонимы отфильтрованы двухшаговой проверкой формулировок.
- В каталоге Яндекс Недвижимости есть цена «от», но нет цены за квадратный метр. Поэтому пересборка классов по факту цены — обоснованная гипотеза (и она смещает класс вниз из-за дешёвого входного лота), а не факт класса.
- Самарская область полицентрична: Самара и Тольятти — два самостоятельных рынка новостроек со своими застройщиками. Региональные сводные показатели смешивают оба центра, поэтому географию и бренды мы разбираем по центрам отдельно.
- Прямой замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автоматических запросов. Карта рекламной конкуренции построена оценочно — по уровню частотности запросов, а не по реальной выдаче; полный замер — задача следующей версии.
- В следующей версии планируется добавить: подробные УТП и тональность отзывов по топ-15 комплексам, а также отдельный замер по Тольятти как второму центру агломерации.
Макро · 60 мес.
Спрос на жильё в Самарской области развернулся к росту
За три года рынок сжался почти вдвое — с пика марта 2022 (222 тыс. показов в месяц). Но последний год дал +4,8%, тогда как Россия осталась плоской (−0,3%). Дно мая 2025 пройдено, регион восстанавливается быстрее страны.
Россия · от пика март 2022
−55%
пик 9,78 млн → сейчас ~4,4 млн показов/мес
последний год -0,3%
Регион · от пика март 2022
−58%
пик 221 641 → сейчас ~93 277 показов/мес
последний год +4,8%
Доля региона
2,14%
от России — на уровне доли населения области (~2,1%)
0%100% — вся Россия
Развернулось к росту
+4,8%
регион +4,8% / Россия -0,3% за последний год · дно мая 2025 пройдено
локальное восстановление
Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.
июн 2021 → апр 2026
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Мар 2022 — пик 222 К
Май 2025 — дно, разворот
Окт 2025 — 110 К
Левая ось — показов в России, правая — в Самарской области. Обе кривые синхронно прошли пик в марте 2022 (9,8 млн / 222 К показов) и к 2026 году стабилизировались примерно на половине от пиковых значений (45% Россия, 42% область). Доля региона от России устойчива — коридор 2,04–2,19%. После дна мая 2025 регион пошёл в рост.
Главный вывод
Рынок недвижимости Самарской области прошёл дно и вернулся к росту. За три года спрос сжимался (по годам −21,6% → −22,9% → −17,2%), но последний год дал +4,8% — при том что Россия осталась плоской (−0,3%). Дно мая 2025 пройдено, восстановление идёт прежде всего через квартиры. Региональная специфика раскрывается в разрезах ниже: квартиры и загородка, новостройки и вторичка, классы и форматы оплаты.
Типы жилья · 60 мес.
Большая часть спроса в области — это квартиры
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 5,2 запроса про квартиру. Квартиры в регионе растут на +5,4% год к году, загородка охлаждается на 7.2% — спрос консолидируется в квартирах.
Квартиры
12 мес. область
10 026 220
Год к году
+5,4%
РФ: +2,0%
Квартиры в регионе растут быстрее России (+5,4% против +2,0%). Доля квартир в общем объёме — 83,8% в области против 83,8% по России: структура спроса идентична федеральной.
Загородка
12 мес. область
1 942 828
Год к году
-7,2%
РФ: -8,8%
Загородка в обвале синхронно с Россией. Без аналога «семейной ипотеки 6%» для ИЖС и без субсидированных программ от застройщиков — спрос мигрирует в квартиры.
РФ
Россия в целом · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Россия за 5 лет: квартиры с 63 млн в авг 2021 до 36 млн в июн 2026. Загородка — с 14,5 млн до 8,5 млн. Загородный сегмент теряет быстрее.
СО
Самарская область · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Самарская область: квартиры с 1,32 млн в авг 2021 до 778 К в июн 2026. Загородка — с 281 К до 180 К. В последнем году квартиры растут (+5,4%), загородка охлаждается (−7,2%).
Состав кластеров · 10 + 10 запросов
Квартиры · 10
купить квартируквартирановостройкивторичкакупить квартиру в новостройкекупить квартиру вторичкакупить 1 квартирукупить студиюквартира студиякупить квартиру в ипотеку
Загородка · 10
купить домзагородный домкоттеджкупить коттеджкоттеджный посёлоккупить участокучасток ИЖСдом под ключдача купитьтаунхаус купить
Главный вывод
Рынок жилья области — это рынок квартир (83,8%). Структурный сдвиг идёт из загородки в квартиры: квартиры в регионе растут на 5,4% год к году, загородка охлаждается на 7,2%. По структуре спроса область зеркалит Россию — загородного перекоса нет. Главный аргумент в пользу квартир — субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают в основном в квартирном сегменте.
Новостройки и вторичка · 24 мес.
Рынок пока вторичный, но новостройки растут быстрее
Новостройки в области растут на +28,4% год к году — быстрее вторички (+3,1%) и быстрее России (+16,2%). Но их пока меньшинство: на 1 запрос про новостройку приходится около 1,8 запроса про вторичку.
Новостройки
+28,4%
923 161 / 12 мес.
РФ: +16,2% · область обгоняет Россию на 12 пп
Вторичка
+3,1%
1 622 969 / 12 мес.
РФ: -0,6% · область растёт, Россия — нет
Самарская область · 24 мес. — новостройки и вторичка
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2026 — максимум новостроек
Май 2025 — дно
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — максимум новостроек (110 К показов) на фоне ажиотажа снижения ставки ЦБ. Соотношение новостройки-к-вторичке в этот месяц дошло до 0,73 — вдвое выше 0,38 в июле 2024. К лету 2026 темп новостроек остыл.
Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам
Кликните по серии — она останется одна на графике
Помесячное соотношение новостройки-к-вторичке. С 0,38 в июле 2024 до пика 0,73 в январе 2026, затем откат к 0,39 к июню 2026. Разрыв с вторичкой сужается, но первичка пока её не догнала.
Главный вывод
Рынок остаётся вторичным, но разрыв сужается. Если учесть спрос по названиям жилых комплексов, доля новостроек — около 42,5%, а не 36%; вторичка — около 57,5%. Перевес вторички заметный, но не подавляющий: сказывается большой фонд позднесоветского массового жилья (районы АвтоВАЗа в Тольятти, советские кварталы Самары). Новостройки растут быстрее (+28,4% за год), хотя к лету 2026 темп остыл. Названные 36,3% — артефакт узкой лексики: сильнейшие проекты Крутые Ключи и Южный город ищут по названию района, а не через «жк …».
Тип жилья
Апартаменты в области — очень узкая ниша
В Самарской области 98% спроса на новостройки — это квартиры в обычных жилых домах, около 2% — апартаменты. Апартаменты не растут вместе с рынком: семейная ипотека на них не распространяется (нежилое помещение), а смягчение ставки ЦБ делает квартиры доступнее.
Квартиры в МКД
98,2%923 161за 12 мес.
+28,4% год к году
Основная воронка новостроек, за год выросла на +28,4%.
Апартаменты
1,8%16 337за 12 мес.
−8,4% год к годув последнем квартале ещё хуже: −19,9%
Нишевый сегмент, отстаёт от общего роста рынка.
Почему апартаменты слабеют
Семейная ипотека на апартаменты не работает — покупатели с субсидированной программой уходят в обычные квартиры. Снижение ставки ЦБ делает квартиры доступнее, поэтому апартаменты теряют роль «дешёвой альтернативы».
Почему это не отдельная категория
Заметного локального апарт-проекта в области нет. Спрос тонко распределён между Самарой (8 369 запросов за год) и Тольятти (3 160) — второй центр даёт свой небольшой апарт-интерес. За год объём снизился на 8,4%, в последнем квартале — ещё на 19,9% от среднего.
Спрос на апартаменты, 24 мес.
Показы Вордстата по запросам «купить апартаменты», «апартаменты самара», «апартаменты тольятти».
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Самарская область.
Что это значит для стратегии
Апартаменты в области — нишевый сегмент около 2%, не приоритет для отдельной кампании. Снижаются (−8,4% за год, −19,9% в последнем квартале), пока обычные квартиры растут на +28,4%. Отдельного сильного апарт-проекта в регионе нет; тонкий спрос делится между Самарой и Тольятти. Универсальной кампании «купить апартаменты» в Директе создавать не нужно — апартаменты уместны точечно, в премиум- и инвест-нише.
Сроки сдачи
Спрос сосредоточен на сдаче в этом году
Готовое жильё и «сдаётся в 2026» вместе — 89,8% всех запросов о сроке. Дальние сроки (2027–2028) — около 10%, рынок не готов ждать долго. С января 2026 запрос «новостройки 2026» вышел вперёд «сданных» — фокус сместился на текущий год сдачи.
Точные запросы по состоянию объекта
Купить сданную квартиру998
Купить квартиру в строящемся доме1 214
Точные узкие формулировки — мизерные объёмы. Покупатели предпочитают формулировать запрос через год сдачи, а не через состояние объекта.
Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)
Новостройки 2026 (5 запросов)
2 42953%
новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача 2026 + квартира сдача 2026 + дом сдача 2026
Сданные новостройки (5 запросов)
1 68336,7%
купить готовую + готовая квартира Самара + готовые от застройщика + новые готовые + сданные новостройки
Новостройки 2027 (5 запросов)
2385,2%
новостройки 2027 + жк сдача 2027 + квартира/дом/сдача 2027
Новостройки 2028+ (5 запросов)
2315%
новостройки 2028 + жк сдача 2028 + квартира/дом/сдача 2028
Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: разброс между сериями большой — линейная сжала бы 2027–2028 в пустоту. С января 2026 «новостройки 2026» — крупнейшая группа (388 показов в июне 2026); до этого весь 2025 год лидировали «сданные».
«2026» — 5 запросов
2 42953%
новостройки 20262 250
жк сдача 2026179
сдача 20260
квартира сдача 20260
дом сдача 20260
Крупнейшая группа — 53,0%. Главный запрос — «новостройки 2026» (2 250); узкие формулировки («сдача 2026», «квартира сдача 2026») дали ноль. С января 2026 группа уверенно лидирует.
«Сданные» — 5 запросов
1 68336,7%
купить готовую квартиру757
сданные новостройки575
готовые квартиры от застройщика233
новые готовые квартиры118
готовая квартира Самара0
Вторая по объёму (36,7%). Несут её «купить готовую квартиру» (757) и «сданные новостройки» (575). Спрос на «ключи сразу» стабилен.
«2027» — 5 запросов
2385,2%
новостройки 2027196
жк сдача 202742
сдача 20270
квартира сдача 20270
дом сдача 20270
Главный запрос — «новостройки 2027» (196), плюс «жк сдача 2027» (42). Дальний горизонт спросом почти не отыгрывается.
«2028+» — 5 запросов
2315%
новостройки 2028153
жк сдача 202878
сдача 20280
квартира сдача 20280
дом сдача 20280
Малый объём (231): «новостройки 2028» (153) + «жк сдача 2028» (78). «Терпеливый» сегмент — инвесторы и семьи в ожидании программ.
Спрос против предложения каталога
83 активных ЖК Я.Недвижимости × 12 мес. поискового спросаСравниваем долю спроса по стадии готовности с долей предложения в каталоге активных ЖК области. Каталог несёт статус сдачи, но не год ввода, поэтому сравнение свёрнуто к оси «готовое / строящееся». Обе доли близки — по этой оси спрос и предложение сбалансированы, острого перекоса нет. Сравнение структурное: число ЖК — это перепись предложения, а не единицы спроса.
Готовое
⚖️ БалансСпрос (поиск)36,7%
Предложение (каталог)41% · 34 ЖК
Дельта спрос − предложение: -4,3 пп
Доля спроса на готовое (36,7%) близка к доле готовых ЖК в каталоге (41,0%). По этой стадии спрос и предложение сопоставимы.
Строящееся
⚖️ БалансСпрос (поиск)63,3%
Предложение (каталог)59% · 49 ЖК
Дельта спрос − предложение: +4,3 пп
Строящихся ЖК — 59,0% каталога при 63,3% спроса на «сдаётся в этом году и позже». Доли близки — острого перекоса нет.
Что это значит для стратегии
Покупатель смотрит на короткий срок сдачи. Готовое и «сдаётся в 2026» вместе — 89,8% спроса о сроке. При этом готовое и строящееся в области почти вровень (готовое 45,1% спроса по стадии, строящееся 54,9%), и предложение по стадии готовности им структурно соответствует — острого дефицита или затоваривания на счётчике ЖК нет. Рекламная воронка может уверенно вести и «строящиеся с близкой сдачей», и «готовые / ключи сразу». «2028 и дальше» (5,0%) — небольшая ниша для инвесторов.
Комнатность и отделка
Главная пара — однушки и двушки
Однушки и двушки — главная воронка региона (74% спроса на комнатность). Студии — самый растущий формат (+10,1% за год). «С отделкой» за год — 55% всех запросов про отделку, но в последнем квартале спрос на неё снизился на 17%, а «черновая отделка» заметно выросла (+76%). При дорогой ипотеке часть покупателей готова делать ремонт сама.
Комнатность (12 мес.)
1к · 43,4%
156 295-10,8%
РФ: -10,7%
2к · 30,3%
109 128-2,5%
РФ: -7,6%
Студия · 11,2%
40 488+10,1%
РФ: +5,7%
3к · 13%
46 674-9,3%
РФ: -9,4%
4+к · 2,1%
7 493+0,7%
РФ: -5,9%
Тип сдачи (12 мес.)
С отделкой
8 372-12,9%55,3%
В последнем квартале — 580/мес.−16,8% к среднему за год
Черновая
3 634+75,6%24%
В последнем квартале — 283/мес.−6,4% к среднему за год
Евроремонт
2 268+14,8%15%
В последнем квартале — 165/мес.−12,7% к среднему за год
Без отделки
789-6,4%5,2%
В последнем квартале — 45/мес.−31,1% к среднему за год
White box
85+10,4%0,6%
В последнем квартале — 7/мес.+3,5% к среднему за год
За год «с отделкой» лидирует с долей 55%. В последнем квартале спрос на неё ниже среднего за год на 17% — тренд нисходящий. Параллельно «черновая отделка» заметно выросла (+76% за год) и держится на новом уровне. При дорогой ипотеке часть покупателей выбирает «доделаю сам».
Спрос по комнатностям, помесячно
Все комнатности прошли дно весной 2025 и частично восстановились к зиме 2025/26; студии при этом растут.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, июль 2024 → июнь 2026 (Самарская область).
Спрос по типам сдачи, помесячно
«С отделкой» остывает после зимнего пика, «черновая» выросла и держится на новом уровне.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, июль 2024 → июнь 2026 (Самарская область).
Что произошло с «отделкой»
Остывает после зимнего пика
Зимой 2025 доходила до ~1 000 запросов в месяц, сейчас около 580 — на 17% ниже среднего за год. Снижение идёт несколько месяцев подряд, это смена тренда, а не разовая просадка.
«Черновая» выросла
+76% за год, рост держится
Поднялась с ~175 запросов в месяц (2024–25) до ~300 с осени 2025 и держится на этом уровне. Это сценарий «доделаю сам» при дорогой ипотеке — второй по объёму тип сдачи (24%).
Ложный рост
«White box +10% за год» — обманчиво
Цифра выглядит как рост, но сегмент не сформировался: около 7 запросов в месяц, местами ноль. Это шум, а не рынок — доля 0,6%. Отдельная кампания на white box в области не нужна.
Европланировки и классика
по комнатности«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 5,2% всех 2-комнатных запросов. Значимая ниша внутри двухкомнатного сегмента, особенно у молодых семей.
1-комн0,3% — «евро»
Классика
1к
156 295
и
Евро
Еврооднушка
426
+0,5% год к году· в последнем квартале −17,4%
2-комн5,2% — «евро»
Классика
2к
109 128
и
Евро
Евродвушка
5 947
+3,5% год к году
3-комн2,5% — «евро»
Классика
3к
46 674
и
Евро
Евротрешка
1 196
-12,4% год к году
Спрос на евро-планировки, 24 мес.
Всего 7 569 показов за год, +0,5% к прошлому году — категория стабильна, без признаков активного роста. Масштаб европланировок в области скромнее эталонных регионов.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Самарская область.
Ложный рост
«Еврооднушка +0,5% за год» — не рост
Формально плюс, но это плоская линия на очень низкой базе — 426 запросов за год, всего 0,3% однокомнатного спроса. В последнем квартале сегмент ещё и просел на 17,4% от среднего. Роста нет и не может быть.
Отдельную кампанию на «еврооднушку» запускать не стоит.
Что делать застройщику
Основной кандидат на отдельную кампанию — «купить евродвушку Самара», если в портфеле есть компактные 2-комнатные планировки. Посыл — «компактная двушка с большой кухней-гостиной». Аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку. Евротрешка снижается (−12,4% за год) — на неё делать акцент нет смысла.
Что это значит для стратегии
База — 1к и 2к, но «обязательно с отделкой» — больше не правило. Однушки и двушки дают около 74% спроса на комнатность. Студии — единственный растущий формат (+10,1% за год) на фоне бюджетного сжатия. «С отделкой» остаётся массовой (55%), но остывает, а «черновая» выросла на 76% и держится. 4+к — фоновый сегмент. К чему сходятся данные: основная воронка — «1к и 2к», при этом опция «черновая» в портфеле отвечает растущему сценарию «доделаю сам». Дополнительно — евродвушка внутри 2-комнатных проектов: значимая ниша (5,2% двушек) у молодых семей.
Классы жилья
«Бизнес» и «премиум» ищут куда чаще, чем строят
Три источника сведены к одной системе из четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Класс «элит» отдельно не выделяем — «элитная квартира» в поиске это разговорное определение, а не сегмент рынка. Спрос на класс-метки, заявленный класс в каталоге Яндекс Недвижимости и оценку по цене «от» разбираем рядом: рынок массово-комфортный, а верхние метки в поиске — обобщённый ярлык желаемого, а не сигнал нехватки дорогого жилья.
Поисковый спрос по 4 классам
Что ищут пользователи (12 мес.) — после удаления «Элит» и «Комфорт+»
Эконом
69614,9%
Комфорт
73015,6%
Бизнесосторожно
2 18846,9%
«бизнес класс» — самая ходовая разговорная класс-метка: запросов много, а реального предложения бизнес-класса на рынке лишь около 11% — к доле относиться с осторожностью
Премиумосторожно
1 05422,6%
«премиум» в поиске есть, а заявленного предложения этого ярлыка в каталоге нет вовсе — это метка желаемого, а не отдельный сегмент
Что заявляют застройщики
Что объявляют застройщики (83 активных ЖК)
Эконом26,5% (22 ЖК)
Топ-3: СК Град (3), Компания Владимир (2), ГК Древо (1)
Комфорт60,2% (50 ЖК)
Топ-3: ГК Новый Дон (7), ГК Развитие (5), ГК ВИРА (3)
Бизнес10,8% (9 ЖК)
Топ-3: Альянс-Менеджмент (2), ГК Новый Дон (2), ГК ВИРА (1)
Премиум2,4% (2 ЖК)
Топ-3: ГК Древо (1), СЗ Престиж (1)
По факту цены
Оценка класса по цене «от» — гипотеза, покрытие 40%
Эконом54,5% (18 ЖК)
+28 пппротив заявленного
Комфорт30,3% (10 ЖК)
-29,9 пппротив заявленного
Бизнес12,1% (4 ЖК)
+1,3 пппротив заявленного
Премиум3% (1 ЖК)
+0,6 пппротив заявленного
Сверка трёх источников
Спрос на класс-метки расходится с реальным предложением. В поиске класс-запросы ведут «бизнес» (46,9%) и «премиум» (22,6%), но в каталоге бизнес-класс — лишь 10,8% домов, а метку «премиум» застройщики не используют вовсе. Это не недозакрытый спрос на дорогое жильё, а обобщённый ярлык желаемого: массовый покупатель пишет «купить квартиру» или ищет по цене, а не «эконом класс». Заявленное предложение массовое: комфорт 60,2% + эконом 26,5% = 87% активного каталога.
Комфорт
60,2%
заявлено · 50 ЖК · доминирующая метка каталога — рынок консолидирован вокруг комфорта
Бизнес — спрос-ярлык
46,9%
так формулируют запрос · при этом бизнес-класса в каталоге лишь 10,8% (9 ЖК) — метка, а не дефицит
Премиум
0 ЖК
метку «премиум» застройщики не заявляют; верх — 2 единичных проекта уровня элит. Запрос «премиум» — ярлык желаемого
Оговорка по оценке «по цене»: цену «от» опубликовали 33 из 83 домов, и это минимальная цена входной студии/однушки — она смещает класс вниз (студия дешевле 6 млн даже в комфорт-проекте). Поэтому «по цене» эконом выходит на 54,5%, но это ценовой порог входа, а не класс по факту. Настоящий класс по метру пола каталог не раскрывает — работаем с заявленным классом.
Главный вывод
Рынок Самары массово-комфортный и согласованный: спрос, заявленный класс и цена входа сходятся на массовом сегменте. Верхние класс-метки в поиске — «бизнес» 46,9% и «премиум» 22,6% — это обобщённый ярлык желаемого, а не сигнал нехватки дорогого жилья: в каталоге бизнеса лишь 10,8%, премиума нет вовсе. Для рекламы это читается так: строить кампании «высокий спрос на бизнес/премиум» на этих метках нет оснований; основа — массовый комфорт и эконом-вход, а верхний сегмент остаётся тонким и разовым (9 домов бизнес-класса, 2 — уровня элит).
Бюджет и формат оплаты
Активный потолок бюджета — до 5 млн, а рынок глубоко ипотечный
За год покупатели искали квартиры почти исключительно до 3 и 5 млн — на эти два порога приходится 95% бюджетных запросов. Оба порога за год почти удвоились, но ядро — по-прежнему «до 3 млн» (54%). Запросов «до 7 млн и выше» практически нет. Активный потолок спроса — 5 млн, это ниже лимита семейной ипотеки 6 млн: бюджет покупателя доступный и семейный.
Бюджетные пороги · 12 мес.
Пороги выше 7 млн за год не набрали спроса| Порог | За 12 мес. | Доля | В среднем/мес. | Последний квартал | Изменение |
|---|---|---|---|---|---|
| До 3 млн | 1 654 | 53,9% | 137,8 | 116,7 | −15,4% |
| До 5 млн | 1 267 | 41,3% | 105,6 | 119,3 | +13% |
| До 7 млн | 149 | 4,9% | 12,4 | 18,3 | +47,6% |
Всего по порогам — 3 070 показов за год. Покупатели Самарской области формулируют запрос базовым «квартира до X / купить квартиру до X»; варианты с городом, комнатностью или словом «новостройка» в связке с бюджетом почти не используются. Пороги «до 10 / 15 / 20 млн» не набрали ни одного показа за все 24 месяца.
Главное движение
Активный потолок — до 5 млн, ниже лимита семейной ипотеки
Оба ходовых порога — «до 3 млн» и «до 5 млн» — за год почти удвоились (+98% и +117%), но ядро остаётся дешёвым: «до 3 млн» — 54% бюджетных запросов. Порогов «до 7 млн и выше» в поиске практически нет.
Что это значит: активный потолок бюджета — 5 млн, это ниже лимита семейной ипотеки в регионах (6 млн). Бюджет покупателя доступный, а не аспирационный — это финансовый каркас рынка, а не желаемая планка.
Как это читать для рекламы
Ядро спроса — дешёвый вход, а в каталоге таких домов мало
Ядро спроса — квартиры до 3 млн (54% бюджетных запросов), а в каталоге домов с ценой «от» в этот порог лишь около 3%. Спрос до 3 млн за год почти удвоился — по данным доля дешёвого спроса заметно выше доли дешёвого предложения в каталоге, это выглядит как разрыв.
- · Студия и однушка под лимит семейной ипотеки — попадание в ядро спроса
- · Рассрочка от застройщика — обход разрыва, когда лот выходит за 6-млн лимит при дорогой ставке
- · Дорогой сток продаётся через класс, район и оплату, а не через бюджет-порог: запросов «до 7 млн+» почти нет
Медианная цена «от» в каталоге — 5,6 млн (внутри лимита семейной ипотеки), но 40,6% домов старше 7 млн при нулевом бюджет-спросе выше 7 млн. Сопоставление структурное: спрос — годовой агрегат, предложение — снимок каталога.
Уточнение: запросы по бюджету — это лишь пара процентов от всех денежных запросов
Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 3 070 показов за год. Для сравнения, по другим срезам в Самарской области:
купить квартиру
151 813в 49 раз больше
ипотека квартира
88 849в 29 раз больше
новостройки
16 682в 5 раз больше
Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.
Формат оплаты (12 мес.)
Ипотека+13,5%
88 849
Доля: 64,5%
В рассрочку+636,5%
45 561
Доля: 33,1%
За наличные+2,7%
3 247
Доля: 2,4%
Рассрочка — всплеск осени 2025 и нормализация
Годовой рост рассрочки +636% дал резкий всплеск осенью 2025 года (пик ноября — 15 677 показов), но к весне 2026 он нормализуется. Полугодовая разбивка показывает не новое плато, а пик с последующим спадом — за последний квартал спрос ниже годового среднего примерно вдвое.
июл–дек 2024
357/мес.
узкая база
янв–июн 2025
674/мес.
плавный рост
июл–дек 2025
4 908/мес.
всплеск, пик ноября — 15 677
янв–июн 2026
2 686/мес.
нормализация после пика
Уточнение: замер идёт по запросу «квартира в рассрочку» в Самарской области — это уже квартирная часть, без общей категории. Осенний всплеск — реакция на дорогую ипотеку: рассрочка от застройщика как её замена. Разброс между годами высокий, поэтому это не сезонность, а событийный канал. Рассрочка остаётся второй опорой оплаты после ипотеки.
Главный вывод
Рынок глубоко ипотечный: ипотека около 76% на плато, рассрочка около 21%, наличные — 2%. За полный год доля рассрочки выглядит выше (33%) из-за осеннего всплеска, но на плато она около 21% — вторая опора оплаты и обход разрыва, когда лот выходит за 6-млн лимит при дорогой ставке. Наличные маргинальны. Как это читать для рекламы: посадочные под ипотеку с семейным фокусом плюс рассрочка как альтернатива ставке.
География спроса
Самара и Тольятти — два самостоятельных рынка
Самарская область полицентрична. Самара держит 47,5% спроса, но Тольятти (около 20%) — не спутник, а второй самостоятельный центр со своим ростером застройщиков. Сводные показатели области смешивают два рынка, поэтому географию и бренды разбираем по центрам отдельно. Внешний спрос — около 24% по парным фразам со словом «самара» в тексте запроса; широкие фразы и студии — основные внешние каналы, узкие сегментные — местный язык поиска.
Спрос по 4 городам области · переключение по фразам
5 фраз · Самара 46–53% концентрации
Фраза · 12 мес.
«Купить квартиру»
151 813 показов в Башкортостане69 894 в Уфе
46%
концентрация в Уфе
Разбивка по городам
город + конкуренция · доля от региона
Самара
Высокая
70 К46%
Тольятти
Средняя
31 К20,7%
Новокуйбышевск
Низкая
7,3 К4,8%
Сызрань
Низкая
5,1 К3,4%
Конкуренция и таргетинг
Высокая конкуренция: маркетплейсы + застройщики в выдачеУфа vs остальной регион
Уфа
69 894
Остальной регион
81 919
Базовая зонтичная фраза. Самара держит 46% объёма всех квартирных запросов области; Тольятти — 20,7%, это второй самостоятельный центр, а не спутник. Сводные показатели области смешивают два рынка, поэтому кампании лучше дробить по городам.
Концентрация Самары в области
47,5%
средняя доля Самары в спросе области по 5 фразам
Новостройки · Самара в области
52,2%
Вторичка · Самара в области
52,8%
Купить квартиру · Самара в области
46,0%
Купить однушку · Самара в области
52,1%
Тольятти держит около 20% спроса области (второй по величине после Самары) и остаётся самостоятельным рынком со своим ростером застройщиков — отдельная гео-кампания на Тольятти оправдана, а не таргет на область целиком. Сызрань и Новокуйбышевск — по 3–5%.
Внешний спрос на Самару
24,4%средняя доля
по 12 парным фразам со словом «самара» в тексте запроса. Внешний объём 111 087 показов из 455 337 общего объёма за 12 мес.
Топ по абс. объёму
- квартира в самаре74 014
- купить квартиру самара31 302
- новостройки самара2 454
- купить студию самара1 175
- квартира от застройщика самара1 040
Топ по доле внешнего
- купить студию самара42,8%
- квартира в новостройке самара41,1%
- квартира от застройщика самара35,8%
- сданные новостройки самара32,6%
- купить квартиру самара30,9%
Главные внешние каналы: «квартира в самаре» (74 014 показов извне) и «купить квартиру самара» (31 302). Студии — формат для иногородних покупателей (42,8% доля внешнего). Узкие сегментные фразы про комнатность и отделку — это местный язык поиска, для внешнего таргета работают слабо.
Парный метод замера
Местный интерес = поиск «фразы без «самара»» от жителей Самары. Местный не дописывает своё гео в запрос.
Внешний интерес = поиск «фразы со словом «самара»» от всех пользователей России минус от жителей самой Самары. Иногородний обязан добавить «самара», иначе поиск не поймёт, что он ищет именно Самару.
Слово «самара» в запросе — обязательный сигнал приезжего: без него москвич, ищущий московскую квартиру, попал бы во «внешний интерес к Самаре». Поэтому внешний спрос считаем только по фразам с «самара».
Главный вывод
Гео-приоритизация Директа: Самара и Тольятти — двумя отдельными кампаниями, затем внешние регионы. Самара держит 47,5%, Тольятти около 20% — два самостоятельных рынка, а не центр и спутник. Внешний спрос (около 24% по парному замеру) — заметный пул для гео-таргетинга на широкие фразы про новостройки Самары и студии. Узкие сегментные запросы (комнатность, отделка, тип сделки) — это местный язык поиска, для внешнего таргета работают слабо.
Регион на карте России
Самару тянет Средняя Волга
Самарская область — вторично-ориентированный рынок: соотношение новостройки/вторичка = 0,69, глубже всех соседей по Поволжью и второе место по «вторичности» после Санкт-Петербурга. Внешний спрос — регионально-поволжский: соседи ПФО дают около 47%, Оренбургская область — лидер. Самара работает как региональный магнит Средней Волги для соседей без сильных собственных рынков — а не как приток из столиц.
| Регион | Сумма 5 фраз / 12 мес. | × Самара | Н : В | Сигнал |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 1 251 149 | ×6,41 | 0,94 | 🧊 вторичный |
| Санкт-Петербург | 516 413 | ×2,64 | 0,6 | 🧊 вторичный |
| Свердловская обл. | 351 684 | ×1,80 | 0,96 | 🧊 вторичный |
| Нижегородская обл. | 271 814 | ×1,39 | 0,74 | 🧊 вторичный |
| Ростовская обл. | 209 008 | ×1,07 | 1,14 | 🚀 новостроечный |
| Республика Татарстан | 197 749 | ×1,01 | 0,79 | 🧊 вторичный |
| Самарская обл. · цель | 195 312 | ×1,00 | 0,69 | 🧊 вторичный |
| Башкортостан | 186 445 | ×0,95 | 0,73 | 🧊 вторичный |
| Челябинская обл. | 177 121 | ×0,91 | 1,15 | 🚀 новостроечный |
Самарская обл. ≈ Татарстан ≈ Башкортостан по объёму (×0,95–1,01). Меньше Свердловской обл. и Н.Новгорода, меньше Москвы в 6,4×. По соотношению новостройки/вторичка Самара — 0,69, глубже всех соседей по Поволжью (Татарстан 0,79 / Н.Новгород 0,74 / Башкортостан 0,73).
Откуда ищут Самару — внешний спрос на карте
Внешний пул: ~24% от полного спроса · парный замер по фразам с гео «самара»
Самарская обл. · цель
Соседи ПФО
Москва · СПб
Урал · прочие
Как считается
Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Самары. Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сама Самарская область и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.Доля внешнего спроса на Самару
парный замер · фразы с гео «самара»
~24%
от полного поискового спроса на квартиры и новостройки Самары — это извне региона.
Карта справа показывает, откуда именно приходит этот внешний спрос: Оренбургская область 18,2%, Москва и область 14,1%, Ульяновская 6,0%, Татарстан 5,7%.
Как считаем (парный метод):для каждой фразы считаем местный интерес — «фраза без «самара»» от жителей Самары (местный пишет запрос без своего гео), и внешний интерес — «фраза со словом «самара»» от пользователей всей России минус от жителей самой Самары. Доля внешнего = внешний ÷ (местный + внешний). Метод устойчив к ложным срабатываниям: он не принимает москвичей в Москве, искавших московские квартиры, за внешний интерес к Самаре.
ТОП-13 регионов% от внешнего пула
- 1Оренбургская обл.Соседи ПФО18,2%
- 2Москва и областьМосква · СПб14,1%
- 3Ульяновская обл.Соседи ПФО6%
- 4ТатарстанСоседи ПФО5,7%
- 5Саратовская обл.Соседи ПФО5,6%
- 6Свердловская обл.Соседи УрФО4%
- 7БашкортостанСоседи ПФО3,9%
- 8Нижегородская обл.Соседи ПФО3,8%
- 9Пензенская обл.Соседи ПФО3,7%
- 10ХМАО-ЮграСоседи УрФО3,7%
- 11Санкт-ПетербургМосква · СПб3,3%
- 12Краснодарский крайПрочие3%
- 13Челябинская обл.Соседи УрФО2,1%
Группы приоритетов · по федеральным округам
Соседи ПФО — Средняя Волга46,9%
Москва + СПб17,4%
Урал — Свердловск, ХМАО, Челябинск9,8%
Прочие регионы (длинный хвост)25,9%
Главный вывод
Оренбургская область — лидер внешнего спроса (18,2%). Внешний контур Самары регионально-поволжский, а не столичный: за Оренбургом идут Ульяновск, Татарстан, Саратов и Пенза — весь пояс Средней Волги даёт около 47% внешнего спроса. Москва с областью — только фон (14,1%). Самара работает как региональный магнит для соседей без сильных собственных рынков. Топ гео-кампаний Директа: Оренбург, Ульяновск, Саратов.
Затоваренность · 16 миллионников
Самара — рынок продавца по предложению новостроек среди миллионников
Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир приходится на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников Самара — 11-я по ширине и 13-я по глубине: и проектов на спрос немного, и квартир в них мало. По каталогу предложение выглядит скромным относительно поискового интереса. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.
Ширина каталога11 / 14
6,27
ЖК на единицу спроса · ниже медианы
Глубина предложения13 / 14
0,27
квартир на единицу спроса · один из минимумов
Внешний спрос
20%
рынок почти чисто локальный
Квартир на один ЖКмельче медианы
43
медиана миллионников ≈ 83
Карта затоваренностиснапшот 2026-06-05 · 16 городов
Самара · цель
Перегрет
Много мелких ЖК
Мало крупных ЖК
Дефицит
· размер точки = глубинаКак считается
Спрос = внутренний (широкая корзина запросов в гео) + внешний (гео-запросы «новостройки <город>» по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снапшот дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (20%) измерена иначе, чем в разделе выше (~24%); оба замера сходятся в одном — рынок Самары преимущественно локальный.Четыре типа рынка
Перегрет
и проектов много, и квартир в них много
Новосиб.УфаПермьКазаньЕкб
Много мелких ЖК
каталог широкий, но квартир в каждом мало
ВоронежВолгогр.
Мало крупных ЖК
проектов мало, но они заливают рынок квартирами
РостовКраснодар
Дефицит Самара здесь
рынок продавца — предложения не хватает
Челяб.Краснояр.СамараОмскН.Новгор.
Внешний спрос → ставки
Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Краснодар и Воронеж 30%, Казань 27%). Ниже 15% — чисто местный рынок (Омск 11%). У Самары 20% — почти локальный: ставки считаем по местному пулу.
| # | Город | ЗапросовWordstat | ЖК | Квартир | Ширина каталога · ранг ↓ | Глубина | Кв/ЖК | Внеш. | Профиль рынка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новосибирск | 23 925 | 246 | 20 480 | 10,28 | 0,86 | 83 | 22% | Много мелких ЖК |
| 2 | Уфа | 13 610 | 132 | 15 481 | 9,70 | 1,14 | 117 | 19% | Перегрет — и вширь, и вглубь |
| 3 | Пермь | 15 996 | 140 | 12 059 | 8,75 | 0,75 | 86 | 19% | Много ЖК, средние |
| 4 | Воронеж | 16 255 | 142 | 8 669 | 8,74 | 0,53 | 61 | 30% | Много мелких ЖК, внешний спрос ↑ |
| 5 | Казань | 15 230 | 131 | 15 019 | 8,60 | 0,99 | 115 | 27% | Перегрет, бизнес-тяжёлый |
| 6 | Волгоград | 12 597 | 93 | 4 428 | 7,38 | 0,35 | 48 | 18% | Мелкие ЖК, баланс |
| 7 | Екатеринбург | 36 238 | 264 | 33 951 | 7,29 | 0,94 | 129 | 21% | Много крупных ЖК |
| 8 | Челябинск | 11 584 | 83 | 4 038 | 7,17 | 0,35 | 49 | 15% | Мелкие ЖК, локальный |
| 9 | Красноярск | 13 201 | 94 | 6 817 | 7,12 | 0,52 | 73 | 22% | Баланс |
| 10 | Ростов-на-Дону | 18 401 | 128 | 34 105 | 6,96 | 1,85 | 266 | 17% | Мало крупных ЖК — заливают квартирами |
| 11 | Самара · цель | 13 229 | 83 | 3 595 | 6,27 | 0,27 | 43 | 20% | Дефицит, мелкие ЖК |
| 12 | Омск | 9 985 | 51 | 1 094 | 5,11 | 0,11 | 21 | 11% | Дефицит — минимум предложения |
| 13 | Нижний Новгород | 22 724 | 111 | 6 256 | 4,88 | 0,28 | 56 | 17% | Дефицит / рынок продавца |
| 14 | Краснодар | 24 308 | 113 | 45 075 | 4,65 | 1,85 | 399 | 30% | Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑ |
| ref | Москва · вне ранга | 254 340 | 771 | 72 670 | 3,03 | 0,29 | 94 | 21% | Эталон масштаба |
| ref | Санкт-Петербург · вне ранга | 84 711 | 439 | 40 359 | 5,18 | 0,48 | 92 | 13% | Эталон масштаба |
Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,23 · глубина 0,64. Сигнал: 🔴 затоварен (выше 1,2× медианы) · 🟡 норма · 🟢 дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Главный вывод
Самара — в левом нижнем квадранте: оба коэффициента ниже медианы (ширина 11/14, глубина 13/14). На спрос приходится немного жилых комплексов, и квартир в них мало — по каталогу предложение выглядит скромным относительно поискового интереса. Внешний спрос всего 20% — рынок почти чисто локальный, расширять охват за пределы области почти некуда. При скромном общем предложении заметная часть интереса приходится на готовый спрос, который стоит перехватывать в первую очередь. При этом внутри рынка комфорт-класс перегружен проектами — там по-прежнему решает УТП. Как это ложится в архитектуру Директа — в разделе ниже.
Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос
1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес
Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Уфу»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.
Внутренний спрос · корзина фраз
новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройкеВнешний спрос · те же фразы с городом
новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}Замер: вся Россия минус сам город.
2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости
Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):
- Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
- Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
- Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).
3 · Как считаются показатели
Ширина каталога
ЖК ÷ Запросов × 1000
сколько проектов на единицу спроса
Глубина
Квартир ÷ Запросов
сколько квартир на единицу спроса
Кв/ЖК
Квартир ÷ ЖК
средний размер комплекса
Снапшот 2026-06-05. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Сезонность · 60 мес.
У каждого сегмента — свой пик и провал
Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по 20 поисковым запросам. Самый устойчивый провал — май-июнь: по широким запросам разброс между годами всего 2–6%. Самый сильный пик новостроек — январь; вторичные окна — август и ноябрь. Усреднять сезонность нельзя: однушки, двушки и студии пикуют в разные месяцы.
⚠️ Реальная сезонность и разовые событиякак отделяем устойчивый паттерн от шоков
Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. Метод простой: 12-месячное скользящее среднее показывает общий тренд, отношение факта к тренду даёт сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.
- · ★ разброс меньше 10% — устойчивая сезонность, повторяется все 5 лет. Самые сильные паттерны: май-июнь провал (разброс 2–6% по широким запросам «квартира» и «купить квартиру»), январь пик новостроек (около 9%), ноябрь пик (около 4%).
- · ✓ разброс 10–15% — стабильная сезонность с небольшой вариативностью между годами.
- · · разброс 15–30% — частичная сезонность, нужна перекрёстная проверка с регуляторным фоном.
- · ⚠ разброс больше 30% — нестабильный паттерн или внешний фактор: рассрочка (около 34%, в ноябре разброс доходит до 83%) — новый канал, а семейная ипотека (около 26%) — регуляторно-зависимая. Эти ряды реагируют на события, а не на календарь.
Разовые события, которые видны в 5-летней истории, но не являются сезонностью: март 2022 — ключевая ставка 20%; январь 2026 даёт всплеск «новостроек» выше пятилетней нормы из-за декабрьского снижения ставки. Эти события исключены из устойчивого паттерна, но помечены в календаре как контекст.
пик · индекс >1,10
повышен · 1,00–1,10
средний · ~1,00
провал · <0,90
средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяцЗонтичные запросы
Купить квартиру · Новостройки · Купить квартиру в новостройке
60 мес.3 главных запроса рынка — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить квартиру★ разброс 6%
сред. 213 574/мес
1.09
1.02
1.07
0.92
0.88
0.87
0.99
1.07
0.98
1.06
1.06
0.90
Новостройки★ разброс 8%
сред. 18 467/мес
1.18
1.03
1.05
0.87
0.84
0.86
0.99
1.05
0.97
1.02
1.11
0.97
Купить квартиру в новостройке✓ разброс 11%
сред. 2 754/мес
1.13
0.96
1.03
0.85
0.79
0.78
0.95
1.15
1.11
1.06
1.10
0.85
«Купить квартиру» — самый устойчивый паттерн (разброс между годами около 6%): янв-мар пик +5..+9%, май-июн провал −12..−13%, окт-ноя пик +6%. «Новостройки» дают самый сильный пик в январе (×1,18) — но эту цифру 2026 года частично завысил эффект декабрьского снижения ставки; пятилетнее среднее ближе к +10%. «Купить квартиру в новостройке» — пики в августе и ноябре, провал в апреле-июне (фраза узкая и более волатильная, разброс между годами около 11%).
Комнатность — у каждой свой пик
Купить однушку · купить двушку · купить студию
60 мес.3 главных формата — пики приходятся на разные месяцы
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить однушку✓ разброс 12%
сред. 1 277/мес
1.09
0.96
1.09
0.97
0.88
0.86
1.03
1.04
0.97
0.98
1.10
0.99
Купить двушку✓ разброс 12%
сред. 902/мес
1.08
1.03
1.11
0.91
0.95
0.85
0.94
1.03
0.98
1.13
1.00
0.87
Купить студию★ разброс 9%
сред. 3 564/мес
1.11
1.03
1.10
0.88
0.91
0.85
1.02
1.08
1.01
1.06
1.04
0.85
Усреднять сезонность по комнатностям нельзя
- Однушка — главные пики в ноябре (+10%) и январе (+9%); вторичный — март. Провал в мае-июне
- Двушка — самая «плоская» сезонность (разброс между годами около 12%): индекс держится около единицы; пики в марте и октябре, провал в декабре
- Студия — пики в январе (+11%), марте (+10%) и августе (+8%); разброс между годами около 9% — устойчивый паттерн. Базовая логика: студент к сентябрю + покупатель в межсезонье
Отделка
Квартира с отделкой · квартира черновая
60 мес.2 главных запроса по типу сдачи — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Квартира с отделкой✓ разброс 13%
сред. 1 088/мес
1.09
1.04
0.96
0.86
0.85
0.79
0.99
1.12
1.04
1.08
1.08
0.92
Квартира черновая отделка· разброс 15%
сред. 263/мес
1.14
1.01
0.95
0.88
0.86
0.75
0.90
1.07
1.14
1.14
1.10
1.01
«С отделкой» — три пика в году: январь (+9%), август (+12%), октябрь-ноябрь (+8%); провал май-июнь. «Черновая» — главные пики в январе (+14%) и осенью (сен-ноя, +10..+14%), но разброс между годами выше (около 15%). Самостоятельный ремонт планируют, когда дом уже достроен.
Финансовые программы
Семейная ипотека · квартира в рассрочку
60 мес.2 ключевых способа оплаты — индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Семейная ипотека· разброс 26%
сред. 8 495/мес
1.20
0.97
1.32
1.03
0.87
0.92
1.09
0.93
0.90
0.94
0.88
0.88
Квартира в рассрочку⚠ разброс 34%
сред. 1 029/мес
1.03
1.09
1.16
0.85
0.69
0.71
0.76
0.77
0.79
1.25
1.70
0.95
⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×1,7
Ноябрь 2025 года дал в 1,7 раза больше среднего, но это один наблюдаемый месяц, а не повторяющийся паттерн — разброс между годами в ноябре доходит до 83%. В среднем по году разброс около 34% — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась только в 2023–2024 годах: история меньше 3 лет, паттерн ещё не сформировался, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ.
⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Разброс между годами около 26%, в марте размах доходит до +1,3× — типичный регуляторно-зависимый ряд. Каждый год пик в разные месяцы: 2024 — март (старт нового лимита 6 млн), 2025 — октябрь (старт снижения ставки), 2026 — выход на плато после ужесточения. Кампания — реагировать на события, а не на календарь.
Календарь Директа: что в фокусе по месяцам
5-летняя устойчивость · 60 мес.Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду + разброс между годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
🥇 Пик новостроек
Январь
Самый сильный пик новостроек за 5 лет: ×1,18 к среднему, разброс между годами около 9%. Ипотека и «купить квартиру» тоже вверх. Часть пика 2026 усилило декабрьское снижение ставки — без него рост умереннее.
📈 Вторичные окна
Август и Ноябрь
Август — возврат с отпусков: «купить квартиру в новостройке» +15%, отделка +12%, студии +8%. Ноябрь — предновогодний пик: новостройки ×1,11, однушки +10%. Разброс между годами 4–12%.
❄️ Фундамент сезонности
Май–Июнь
−13..−17%, самый устойчивый провал года. По широким запросам «квартира» и «купить квартиру» разброс между годами всего 2–6% — почти нулевая вариативность за 5 лет. Это фундамент сезонности: не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков.
Температура спроса по месяцам
пикростсреднеепровалвнешний фактор
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Январьвнешн.
+7…+18%разброс 5–9%Высокая
Самый сильный пик новостроек за 5 лет (×1,18). Ипотека и «купить квартиру» тоже идут вверх
Январь 2026 частично усилен декабрьским снижением ставки — пятилетнее среднее по новостройкам ближе к ×1,10
Февраль
+2…+16%разброс 4–9%Высокая
Пик ипотечных запросов (×1,16) и зимний спрос на верхние классы — устойчиво по 5 годам
↓ Зонтичные «купить квартиру» и «новостройки» — около годового среднего
Март
+5…+12%разброс 5–11%Высокая
Квартира в ипотеку (+12%), студии и двушки (+10%), новостройки (+5%) — постновогодний цикл
↓ Семейная ипотека — реагирует на программные решения, а не на календарь
Апрель
−8…−15%разброс 5–8%Высокая
Начало весеннего охлаждения — устойчивый минус по основным запросам
↓ «Купить квартиру в новостройке» −15%
Май
−13…−17%разброс 4–11%Очень высокая
Один из самых устойчивых провалов года. По широким «квартира» и «купить квартиру» разброс между годами 4–6%
↓ «Квартира в ипотеку» −17%
Июнь
−11…−17%разброс 2–4%Очень высокая
Фундамент сезонности: по «купить квартиру» разброс между годами всего 2% — почти нулевая вариативность
↓ «Квартира в ипотеку» −17%, «в новостройке» −22%
Июль
платоразброс 2–3%Базовый
Месяц-плато — спрос около годового среднего по большинству запросов
Август
+5…+15%разброс 5–10%Высокая
Вторичный пик: «купить квартиру в новостройке» (+15%), отделка (+12%), студии (+8%). Возврат с отпусков
Сентябрь
платоразброс —Базовый
Месяц-якорь — спрос вблизи годового среднего на большинстве запросов
Октябрьвнешн.
+5…+13%разброс 6–12%Средняя
Лёгкий рост: двушки (+13%), отделка (+9%), «купить квартиру» (+6%); устойчивость ниже соседних месяцев
Октябрь 2025 — момент снижения ставки 17→16,5%. Реакция аудитории и большая база актуального периода завысили месячный индекс относительно пятилетнего среднего
Ноябрьвнешн.
+6…+11%разброс 4–12%Высокая
Предновогодний пик: новостройки (×1,11), однушки, «в новостройке». По «квартира» разброс между годами около 4%
Ноябрьский всплеск «рассрочки» ×1,7 — это НЕ сезонность: категория новая, разброс между годами около 83%, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ
Декабрь
−5…−15%разброс 4–10%Высокая
Предновогодняя пауза: ипотека −14%, студии −15%. Разброс между годами 4–9% — устойчиво
Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка
Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки: январь — самый сильный пик (×1,18), ноябрь — вторичный, май-июнь провал. Разброс между годами около 8% — паттерн устойчив.
Новостройки в Самарской области
60 мес.средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Новостройки Самарской области★ разброс 8%
сред. 18 467/мес
1.18
1.03
1.05
0.87
0.84
0.86
0.99
1.05
0.97
1.02
1.11
0.97
Самые устойчивые окна года: май-июнь провал, январь и ноябрь пики
По 5-летней истории паттерны устойчивы независимо от макро-фона: май-июнь провал (по широким запросам разброс между годами 2–6%, эффект −13..−17%), январь пик новостроек (×1,18, разброс около 9%), ноябрь пик (разброс около 4%, эффект +6..+11%), август вторичный пик (+5..+15%). Декабрьский провал −5..−15% устойчив (разброс 4–10%). Январь 2026 частично завысил декабрьский цикл ЦБ — пятилетнее среднее по новостройкам ближе к ×1,10. Как это читать: по данным май-июнь стабильно ниже среднего, а январь, август и ноябрь — выше; это повторяется каждый год. Сегментные нюансы: «двушка» — самая плоская сезонность (разброс около 12%); студия пикует в январе-марте и августе; однушка — в ноябре и январе.
Что НЕ сезонность: рассрочка (разброс около 34%, в ноябре до 83%) и семейная ипотека (около 26%) — новый канал и регуляторно-зависимый ряд. Каждый год их пик в разные месяцы; здесь спрос реагирует на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Что НЕ сезонность: рассрочка (разброс около 34%, в ноябре до 83%) и семейная ипотека (около 26%) — новый канал и регуляторно-зависимый ряд. Каждый год их пик в разные месяцы; здесь спрос реагирует на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Ипотека и ставка ЦБ
Семейная ипотека — главная программа, спрос умеренно чувствителен к ставке
Спрос на ипотеку в Самарской области зависит от ставки ЦБ умеренно: связь заметная, но не жёсткая. На первом месте — семейная ипотека (214 тыс. запросов в год, 68% всех программных заявок, почти вчетверо больше следующей). Рефинансирование выросло более чем вдвое (+117%) на цикле смягчения ставки. Дальневосточная ипотека не собиралась — регион не входит в ДФО.
мар-2022
144 444ставка 20%
Постфевральский шок — максимум спроса за весь период наблюдения
окт-2024
115 999ставка 19%
Ставка идёт к максимуму — спрос ещё держится
май-2025
76 872ставка 21%
Ставка на 21% семь месяцев подряд — спрос на минимуме периода
окт-2025
113 889ставка 17%
Ставку начали снижать — спрос оживает
янв-2026
122 944ставка 16%
Сезонный пик года на фоне смягчения ставки
июн-2026
91 338ставка 14.5%
Текущая ставка 14,5%
9 ипотечных программ (12 мес.)
Семейнаялидер
213 881+21,7%
Главная программа региона — 68% всех программных заявок, почти вчетверо больше следующей
Сельскаяпадает
56 468-54,3%
Условия ужесточились — для миллионника почти не релевантна
Военнаярост
19 386+4,0%
Устойчивый спрос, Приволжский регион
Рефинансированиерост
10 337+117,4%
Отклик на смягчение ставки: покупатели пересматривают старые кредиты
ITпадает
7 911-37,5%
Условия ужесточены, узкий сегмент
Господдержкападает
2 278-57,3%
Общая льготная отменена с июля 2024 — как аргумент не работает
Траншеваяпадает
1 677-7,2%
Нишевый инструмент от застройщика
Маткапиталрост
1 108+52,4%
Демографический сигнал, малая база
Субсидированнаяпадает
1 034-38,9%
От застройщика, нишевая
Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024
Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения. На деле за первый год он вырос почти втрое (+181%), а за два года — вчетверо от базы. Сейчас — высокое плато с сезонным пиком в январе.
мар 2023 — фев 2024 (база, до ужесточения)
68 075
мар 2024 — фев 2025 (после ужесточения)
191 359
мар 2025 — июн 2026 (плато, приведено к 12 мес.)
274 941
Текущий момент: январский пик и плато
Пик янв 2026
25 534/мес.
Тело весны 2026
~15 607/мес.
за 3 мес. год к году
+3,4%
После ужесточения 2024 семейная ипотека вышла на высокое плато с сезонным пиком в январе; к лету 2026 динамика мягко-положительная. Программа остаётся главным рекламным аргументом.
Главный вывод
Семейная ипотека — главная программа, рассрочка — вторая опора, спрос на новостройки реагирует на ставку умеренно. С октября 2025 ЦБ снижает ставку (21% → 14,5%), и спрос оживает вместе с сезонным январским пиком. Надёжного «окна ажиотажа» вокруг заседаний ЦБ в данных не видно — планировать разумнее от месячной сезонности, а не от календаря заседаний.
Намерения покупателей
Две трети запросов — «купить»: рынок готов к сделке
Распределение квалифицированного спроса Самарской области по функциональным группам. Транзакционные и финансовые запросы вместе — почти 95%: рынок транзакционно-финансовый. Гео-группа операционно критична из-за полицентризма (Самара + Тольятти), а брендовый поиск почти не развит — это свободная ниша.
Транзакционные («купить»)
66,6%4,7 М/мес.
Рынок готов к сделке: обучающий контент вторичен, конверсионные форматы первичны
Финансовые (ипотека + рассрочка)
28%2,0 М/мес.
Ведущая специфика Самары: спрос сильно зависит от ставки и программ, семейная ипотека — ядро
Гео-привязанные (Самара + Тольятти)
5%358 К/мес.
Полицентризм: Самара и Тольятти — два самостоятельных центра, гео-таргетинг операционно критичен
Брендовые (ЖК и застройщики)
0,3%23 К/мес.
Брендовый поиск неразвит — свободная ниша: имена ЖК ищут чаще застройщиков, исключение — Крутые Ключи/Кошелев
Главный вывод
Главная кампания — транзакционные фразы (66,6%); финансовый интент — отдельная воронка (семейная ипотека + рассрочка). Гео-группа (5%) невелика по объёму, но критична операционно: Самара и Тольятти — два самостоятельных центра, их нельзя смешивать в одной кампании. Брендовый поиск (0,3%) почти не развит — свободная ниша: имена ЖК ищут чаще застройщиков, заметное исключение — мега-проект Крутые Ключи (Кошелев).
Бренды
Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением
Застройщики и топ-25 жилых комплексов Самары по парному поисковому замеру (отдельно местный и внешний спрос) + сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, где наоборот свободная ниша.
Слой 1 · Застройщики (размер портфеля и брендовый спрос)
13 застройщиков; ранжированы по размеру активного портфеляОсобенность Самары: брендовый поиск застройщиков почти не развит — покупатели ищут названия конкретных ЖК, а не имена компаний. Поэтому ранжирование идёт по размеру активного портфеля, а колонка «пул формулировок» (собранный брендовый спрос по чистым формам имени) у большинства компаний мала или близка к нулю — это и есть картина брендового «пустого поля». Заметное исключение — мега-проект «Крутые Ключи» (Кошелев), который ищут топонимом. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.
| # | Застройщик | Пул формулировок | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ГК «Новый ДОН» · лидер | 0 | портфель 10 ЖК; бренд почти не ищут | 10 | 1 эконом + 7 комфорт + 2 бизнес | Лидер по портфелю — 10 активных ЖК (Самара-Сити, Заречье, Движение, Аура, Спутник и др.). Брендовое имя почти не ищут — спрос уходит в названия конкретных ЖК. |
| 2 | ГК «ВИРА» | 94 | пул форм бренда | 5 | 1 эконом + 3 комфорт + 1 бизнес | Мультиклассовый портфель, флагманы «Матрица» и «Новатор». |
| 3 | ГК «Развитие» | 200 | пул форм бренда | 5 | 5 комфорт | Пять комфорт-ЖК (Скай, Юность, Салют); заметный узкий брендовый спрос — 200. |
| 4 | СК «Град» | 42 | пул форм бренда | 5 | 3 эконом + 2 комфорт | Массовый эконом-сегмент; по части объектов зафиксированы переносы сроков. |
| 5 | «Виктор и Ко» | 16 | пул форм бренда | 3 | 1 эконом + 2 комфорт | «Легенда» и «Московский» уже сданы — держат остаточный брендовый спрос. |
| 6 | ГК «Древо» | 466 | пул форм бренда | 3 | 1 эконом + 1 комфорт + 1 элит | Крупнейший узкий брендовый спрос среди многопрофильных застройщиков (466); мега-проект «Южный город», позиционирование «надёжный застройщик». |
| 7 | «Компания Владимир» | 1 | пул форм бренда | 3 | 2 эконом + 1 комфорт | Небольшой эконом-портфель, брендовый поиск почти нулевой. |
| 8 | Корпорация «Кошелев» | 2 150 | мега-проект, поиск топонимом | 1 | 1 комфорт | Крупнейший брендовый сигнал региона (2 150), но это один мега-проект «Крутые Ключи», который ищут топонимом (свыше 11 тыс./мес.). Фиксируются переносы сроков. |
| 9 | «Унистрой» | 444 | пул форм бренда | 1 | 1 эконом | Единственный явный федерал (Казань); присутствует в Тольятти — втором центре агломерации. |
| 10 | ГК «Трансгруз» | 78 | пул форм бренда | 1 | 1 комфорт | Один ЖК «Развитие» — в тройке топ-ЖК региона по общему объёму. |
| 11 | ГК «Финстрой» | 0 | бренд почти не ищут | 1 | 1 комфорт | Один ЖК «Новая Самара» — лидер топ-ЖК по общему объёму, при этом сам застройщик как бренд не ищется. |
| 12 | ГК «Амонд» | 16 | пул форм бренда | 1 | 1 бизнес | Бизнес-ЖК «Волгарь» у Волги; застройщик вернулся на рынок в 2026. |
| 13 | ГВ «Девелопмент» | 0 | бренд почти не ищут | 1 | 1 комфорт | Один ЖК «АМГРАД» с высоким рейтингом покупателей. |
Минус-фразы для Директа: бренды-омонимы
Развитие (ЖК)— нарицательное слово + одноимённая ГК «Развитие» + застройщик «Трансгруз» — тройная коллизия
Матрица (ЖК)— фильм «Матрица» забирает основную массу общего слова
Московский (ЖК)— Москва и «Московское шоссе» в Самаре
Легенда (ЖК)— общеупотребительное слово «легенда»
Кислород (ЖК)— нарицательное слово из химии и быта
Волгарь (ЖК)— обобщённое «Волга / волжский»
Самарский— прилагательное «самарский» раздувает гео-замер: район ≠ спрос
Слой 2 · Жилые комплексы (топ-25, полный пул формулировок)
Как считаем брендовый интерес
Для каждого ЖК — два независимых замера. Местный интерес = пул всех формулировок бренда в городе от жителей Самарской области: «жк <название>», «<название> квартиры», «<название> купить квартиру», официальный сайт и другие чистые формы, за вычетом пересечений и чужих значений слова. Внешний интерес = поиск «жк <название> самара» от жителей других регионов — это узкая форма, то есть нижняя оценка внешнего. Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
Замер собран на полном каталоге из 83 активных жилых комплексов Самары и Тольятти. Важная оговорка: мега-проекты комплексного развития территорий — «Крутые Ключи» (Кошелев) и «Южный город» — покупатели ищут топонимом, а не «жк <имя>», поэтому в этом брендовом замере по узкой форме они занижены и в топ-25 по общему объёму не попадают. Публикуемый список отражает узкий брендовый спрос, а не абсолютную силу бренда.
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Срок сдачи | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новая Самара | ГК «Финстрой» | комфорт | Строится + есть сданные | 1 098 | 775 | 1 873 | 41,4% |
| 2 | Развитие ⚠️ | ГК «Трансгруз» | комфорт | Строится | 1 130 | 362 | 1 492 | 24,3% |
| 3 | Легенда ⚠️ | «Виктор и Ко» | комфорт | Сдан | 1 050 | 386 | 1 436 | 26,9% |
| 4 | Московский ⚠️ | «Виктор и Ко» | комфорт | Сдан | 766 | 404 | 1 170 | 34,5% |
| 5 | Матрица ⚠️ | ГК «ВИРА» | комфорт | Строится | 817 | 336 | 1 153 | 29,1% |
| 6 | Комфорт ⚠️ | «Трест 12» | комфорт+ | Строится | 726 | 279 | 1 005 | 27,8% |
| 7 | Заречье ⚠️ | ГК «Новый ДОН» | эконом | Строится + есть сданные | 743 | 248 | 991 | 25% |
| 8 | Ласточка | «Каскад Девелопмент» | комфорт | Строится | 741 | 175 | 916 | 19,1% |
| 9 | Движение | ГК «Новый ДОН» | комфорт | Строится | 590 | 183 | 773 | 23,7% |
| 10 | Аура | ГК «Новый ДОН» | комфорт | Строится | 528 | 191 | 719 | 26,6% |
| 11 | Поддубный | «Стройгород» | эконом | Строится + есть сданные | 529 | 159 | 688 | 23,1% |
| 12 | Кислород ⚠️ | «Проект 94» | эконом | Строится + есть сданные | 559 | 122 | 681 | 17,9% |
| 13 | Скай | ГК «Развитие» | комфорт | Строится | 457 | 224 | 681 | 32,9% |
| 14 | Юность | ГК «Развитие» | комфорт | Строится | 398 | 271 | 669 | 40,5% |
| 15 | Король Лев | «Хлебозавод №9» | комфорт | Строится | 455 | 195 | 650 | 30% |
| 16 | АМГРАД | ГВ «Девелопмент» | комфорт | Строится + есть сданные | 364 | 232 | 596 | 38,9% |
| 17 | Зелёный квартал | ГК «Новый ДОН» | комфорт | Строится + есть сданные | 407 | 164 | 571 | 28,7% |
| 18 | У БКК | СЗ «Волга» | комфорт | Строится | 483 | 85 | 568 | 15% |
| 19 | Старт | «Вымпелстрой» | эконом | Строится + есть сданные | 411 | 137 | 548 | 25% |
| 20 | Культура ⚠️ | СЗ «Статус» | комфорт | Сдан | 383 | 160 | 543 | 29,5% |
| 21 | Салют | ГК «Развитие» | комфорт | Строится | 352 | 171 | 523 | 32,7% |
| 22 | Спутник | ГК «Новый ДОН» | комфорт | Строится | 371 | 129 | 500 | 25,8% |
| 23 | Волгарь ⚠️ | ГК «Амонд» | бизнес | Строится + есть сданные | 356 | 130 | 486 | 26,7% |
| 24 | Новатор | ГК «ВИРА» | эконом | Строится | 396 | 86 | 482 | 17,8% |
| 25 | На Фрунзе | ГК «Берег» | комфорт | Строится | 412 | 45 | 457 | 9,8% |
⚠️ — омоним в поиске (бренд пересекается с общеупотребительным словом или географическим названием). «Развитие» — тройная коллизия: нарицательное слово + одноимённая ГК + застройщик «Трансгруз». «Матрица» — фильм. «Московский» — Москва и «Московское шоссе». «Легенда», «Кислород», «Комфорт» — общеупотребительные слова. «Волгарь» — обобщённое «Волга».
Подсветка % внешнего: «Новая Самара» 41,4%, «Юность» 40,5% и «АМГРАД» 38,9% — главные кандидаты для гео-таргетинга на иногородних покупателей.
Сверка двух замеров: брендовый и сегментный
Доля внешнего интереса по топ-25 ЖК — 28,0% (5 649 запросов от иногородних из 20 171 общего). По широким сегментным фразам про новостройки Самары — около 24%. Оба замера дают одну направленность (около 24–28% внешнего интереса), что подтверждает корректность парной методики. Внешний контур у Самары выше среднего по миллионникам — это отражает роль города как регионального магнита Средней Волги (соседи из Оренбурга, Ульяновска, Саратова).
Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья
Сравнение долей в спросе (что ищут покупатели) и в предложении (сколько таких ЖК на рынке). Метрика «показов на каждый ЖК» — индикатор конкуренции внутри сегмента: чем меньше, тем больше ЖК делят одну и ту же аудиторию.
Эконом
Растущий вход — свободная нишаСпрос14,7%
Предложение26,5%
Конкуренция
показов на каждый ЖК в месяц
3
По классу-метке эконом-ЖК даже с запасом — застройщики прячут их в «комфорт». Но на ценовом входе ≤3 млн спрос — ядро рынка (53,9%) на 3,1% каталога и растёт (+46,8% год к году): реальный дефицит дешёвого входа.
Комфорт
ЗАТОВАРЕН — предложения больше спросаСпрос15,4%
Предложение59%
Конкуренция
показов на каждый ЖК в месяц
1
49 ЖК делят одну и ту же небольшую аудиторию — самый конкурентный сегмент. Без отстройки через УТП, рассрочку и акции конкуренция за внимание покупателя выше.
Бизнес
Метка-магнитСпрос46,2%
Предложение10,8%
Конкуренция
показов на каждый ЖК в месяц
20
Высокая доля в поиске — это обобщающая метка желаемого, а не дефицит: спрос по метке падает (−24,7%), а бюджетный потолок держится ≤5 млн. Наращивать предложение в бизнес-классе повода нет.
Премиум
Аспирационный спросСпрос22,3%
Предложение2,4%
Конкуренция
показов на каждый ЖК в месяц
46
Доля в поиске высокая, но заявленного предложения почти нет — это метка желаемого, а не недозакрытый спрос. Настоящая узкая ниша — видовой верхний сегмент у Волги (пара проектов).
Главный вывод
Комфорт затоварен (49 ЖК на одну и ту же небольшую аудиторию — главная сложность в рекламе). Эконом растёт на ценовом входе ≤3 млн (+46,8%), но в каталоге его прячут в «комфорт» — это свободная ниша. Высокая доля бизнеса и премиума в поиске — обобщающая метка желаемого, а не дефицит: наращивать верхний сегмент повода нет. Лидер по портфелю — ГК «Новый ДОН» (10 активных ЖК), но брендовое имя почти не ищут. Топ-3 ЖК по общему брендовому объёму — «Новая Самара» (1 873), «Развитие» (1 492), «Легенда» (1 436). Главные кандидаты для гео-таргетинга на иногородних: «Новая Самара» (41,4% внешнего интереса), «Юность» (40,5%) и «АМГРАД» (38,9%).
Маркетплейсы и срез выдачи
Авито почти монополист, но все крупные маркетплейсы теряют аудиторию
Пять площадок-агрегаторов суммарно дают около 492 тыс. показов за 12 месяцев в Самарской области. Авито — 80,2% объёма (сумма всех его запросов) и падает примерно на 6% год к году; ЦИАН снижается сильнее (−24%), ДомКлик — на 13%. Растут только Яндекс Недвижимость (+7%) и Дом.РФ (+78%) — но это пока доли процента. Падение агрегаторов — не сжатие рынка, а смена канала: спрос смещается в прямой поиск застройщика и новостроек.
Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.
Платформа
12 мес. область
Год к году
Доля
Авито3 запроса395 076-5,5%80,2%
квартиры
356 466
-4,7%
72,4%
вторичка
36 904
-13,3%
7,5%
новостройки
1 706
+4,0%
0,3%
ЦИАН3 запроса58 286-23,5%11,8%
квартиры
53 178
-23,4%
10,8%
вторичка
4 491
-27,0%
0,9%
новостройки
617
-10,2%
0,1%
Яндекс Недвижимость3 запроса20 612+6,9%4,2%
общий бренд
18 601
+6,6%
3,8%
квартиры
1 973
+9,7%
0,4%
новостройки
38
+5,6%
0,0%
ДомКлик2 запроса16 979-13,0%3,4%
квартиры
16 578
-12,7%
3,4%
новостройки
401
-26,0%
0,1%
Дом.РФ1 522+78,4%0,3%
Минусуем в кампаниях застройщика
Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.
НЕ минусуем
Яндекс Недвижимость (+7%) и Дом.РФ (+78%) — единственные растущие площадки. За их аудиторией можно охотиться, пока они на подъёме.
Оценочная карта рекламной выдачи
Полный замер выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров, поэтому картина конкуренции — косвенная оценка по частоте спроса (маркетплейсы + брендовые объёмы), а не прямой замер рекламодателей. На высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») — высокая конкуренция (Авито, ЦИАН, ДомКлик и застройщики). На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — средняя. На низкочастотных («район + комнатность», «бренд + район») — низкая, до одного рекламодателя.
Главный вывод
Это смена канала, а не падение рынка. Поисковый спрос на агрегаторы снижается по всем крупным площадкам (Авито примерно на 6%, ДомКлик на 13%, ЦИАН на 24%), но рынок при этом не падает — параллельно растёт прямой поиск новостроек и застройщиков (см. раздел новостройки против вторички). Покупатель всё чаще стартует не с агрегатора, а с конкретного ЖК. Для застройщика это значит две вещи. Первое: новостройки продаются и через агрегаторы тоже — списывать их как «только вторичку» нельзя. Второе: ваше преимущество — поймать клиента раньше, в прямом поиске, куда смещается спрос. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры самара») в Директе минусуем не потому, что «вторичка», а потому что это навигация на чужую площадку. Защита бренда («Новая Самара», «Развитие самара») здесь особенно важна — иначе агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге.
Стратегия
Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать
Свод ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика МКД в Самаре: поисковые кампании, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
A · Поисковые кампании — приоритеты
| № | Кампания | Ключевые фразы (примеры) | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | Массовое 1к / студия × строящееся | купить квартиру самара, купить однушку, купить студию, новостройки самара | Самара | 🥇 |
| A2 | Комфорт-класс масс-маркет | квартира в новостройке, квартира с отделкой самара | Самара | 🥈 |
| A3 | Семейная ипотека | купить квартиру семейная ипотека, семейная ипотека самара | Самара и область | 🥇 |
| A4 | Эконом / бюджет до 3–5 млн | купить квартиру до 3 млн, до 5 млн самара | Самара и область | 🥈 |
| A5 | Готовое «ключи сейчас» + евродвушка | купить готовую квартиру самара, сданные новостройки, купить евродвушку | Самара | 🥉 |
| A6 | Тольятти — отдельный рынок | новостройки тольятти, купить квартиру тольятти | Тольятти | 🥇 |
| A8 | Брендовая защита | <свой бренд> самара · цены · отзывы | Россия | 🥇 |
F · Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос
Эконом-вход до 3 млн
объём ~1 654 узк.+46,8%
Ядро спроса 53,9%, а в каталоге лишь 3,1% — дефицит дешёвого входа; застройщики прячут эконом в «комфорт»
Студии в строящемся
объём ~40 500+10,1%
Единственная растущая комнатность при слабом покрытии линейками
Рефинансирование ипотеки
объём ~10 300+117,4%
Взлёт на цикле смягчения ставки ЦБ, рекламы почти нет
Бренд-защита топ-ЖК
объём 35–125/меснизк. конкур.
Брендовый поиск неразвит — конкуренция за свой бренд минимальна (Новая Самара, Развитие, Легенда)
Квартира с эскроу / надёжный застройщик
объём следовойрастёт
Триггер доверия на фоне дел об обманутых дольщиках — недооценённый запрос
E · Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)
Маркетплейсы
авито, циан, домклик, дом.рф, m2, этажи
Загородка (не наш сегмент)
коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС, загородный
Аренда и посуточно
снять, аренда, посуточно, сдам, помесячно
Класс-омонимы
бизнес класс -авиа · эконом -режим · премиум -качество
Гео-омонимы ЖК
московский -шоссе -москва · развитие -гк · заречье -река · волгарь -волга
Нарицательные названия ЖК
матрица -фильм · легенда · рекорд · кислород · самарский -район
D · Сезонный график бюджета 2026
Январь +15–20% (главный пик года) · август +10% на компактные форматы (студии, студенты) · октябрь +5–10% (двушки) · ноябрь +10% на рассрочку-промо · апрель–июнь −10–15% (тело провала, дно в мае-июне) · декабрь −5–10%. Надёжного всплеска спроса вокруг заседаний ЦБ в данных не видно — планировать разумнее от месячной сезонности, а не от календаря заседаний.
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минусами, омонимами и сезонностью.
Портфель против спроса
Где открываться — матрица четырёх классов
Позиционирование четырёх классов жилья на двух осях: спрос (Вордстат) × предложение (количество ЖК в каталоге Яндекс Недвижимости). На пересечении — рекомендация для конкретного класса.
Эконом
Свободная нишаСпрос
14,7%
Предложение
26,5%
22 ЖК · по3показов на каждый
22 ЖК формально эконом-класса, но застройщики прячут их в «комфорт». На ценовом входе ≤3 млн спрос — ядро рынка (53,9%) при 3,1% каталога и растёт (+46,8% год к году): реальный дефицит дешёвого входа.
Комфорт
ЗатоваренСпрос
15,4%
Предложение
59%
49 ЖК · по1показов на каждый
49 ЖК делят одну и ту же небольшую аудиторию — самый конкурентный сегмент. Без отстройки через УТП (двор без машин, школа в шаговой доступности, рассрочка) конкуренция за внимание покупателя выше.
Бизнес
Метка-магнитСпрос
46,2%
Предложение
10,8%
9 ЖК · по20показов на каждый
Высокая доля в поиске — это обобщающая метка желаемого, а не дефицит: спрос по метке падает (−24,7%), а бюджетный потолок держится ≤5 млн. Наращивать предложение в бизнес-классе повода нет.
Премиум
АспирационныйСпрос
22,3%
Предложение
2,4%
2 ЖК · по46показов на каждый
Доля в поиске высокая, но заявленного предложения почти нет — это метка желаемого, а не недозакрытый спрос. Настоящая узкая ниша — видовой верхний сегмент у Волги (пара проектов).
Три приоритета, к которым сходятся данные
по данным: сроки сдачи, бюджет и оплата, ипотека, бренды01
Растущие карманы — студии и эконом-вход
Устойчивого класс-драйвера нет (класс-пул −10,6%), но два направления растут: студии (+10,1%, единственная растущая комнатность) и эконом-вход ≤3 млн (+46,8%) при покрытии всего 3,1% каталога. Связка «студия / 1к × строящееся × эконом» — тактический приоритет.
Источник: Классы · Комнатность · Спрос против предложения
02
Семейная ипотека и рассрочка — финансовое ядро
Рынок глубоко ипотечный (~76%), семейная ипотека — 68% программных заявок и главный аргумент. Рассрочка (~21%) — обход разрыва «лот дороже 6-млн лимита при высокой ставке». Рефинансирование +117% на цикле смягчения ЦБ. Господдержка (отменена с июля 2024) как аргумент не работает.
Источник: Ипотечные программы · Формат оплаты
03
Комфорт затоварен — исход решает УТП
49 ЖК комфорт-класса делят одну аудиторию (59% каталога). Без конкретного УТП (школа в шаговой доступности, двор без машин, рассрочка от застройщика, эскроу на фоне дел о дольщиках) конкуренция за внимание покупателя выше, а конверсия — ниже.
Источник: Квадрант спроса и предложения
Аудит Директа
Аудит рекламы для застройщика МКД в Самарской области
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, гео-таргетинг по городам области, кампании на готовое жильё и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Что почитать дальше
Яндекс Директ для застройщика
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиАналитика как услуга
Категорийные аудиты с парсером каталога, фильтром омонимов и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиПодход к работе
Операционная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиИЖС в Самарской области
Параллельный аудит — рынок ИЖС и коттеджных посёлков в Самарской области для сравнения с МКД.
Перейти