01
Покупатель хочет «ключи в этом году»
96,5% спроса — про готовое жильё или сдачу в этом году. Дальние сроки почти не ищут.
Категорийный аудит
Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Республике Башкортостан
Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через расщепление «квартиры vs загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии городов области и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и парсер 109 активных жилых комплексов Уфы.
Период динамики
май 2024 — апрель 2026
География
Республика Башкортостан · столица Уфа
Дата · источники
26 мая 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ.РФ · ЦБ РФ · 2ГИС
Автор
Артём Поздняков
и команда «НА ЦИФРАХ»
96,5%
покупатели ищут «ключи в этом году» — готовое или сдача в 2026
С ноября 2025 запрос «новостройки 2026» обогнал «сданные» — для покупателя это уже эквивалент готового.
+33,9%
новостройки растут в 1,7× быстрее, чем в России
Россия +19,8% за год. Январский пик 2026 — 126,8 тыс. запросов в месяц.
1,5×
теперь на 1 запрос про новостройки — 1,5 запроса про вторичку
В мае 2024 было 1 к 2,5. Спрос мигрирует из вторички в новостройки.
×8
рассрочка от застройщика — спрос вырос в 8 раз за год
Альтернатива ипотеке для покупателей, которым не подходит ставка 14–21%.
−27 пп
«комфорт-класс» по цене на 27 пп меньше заявленного
70,6% ЖК заявлены как комфорт, по цене реально подходят только 43,1%.
Главное
Что показал аудит
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
02
Спрос уходит из вторички в новостройки
Новостройки растут на 33,9% за год, вторичка падает — редкий случай, когда можно забрать долю.
03
Рассрочка от застройщика — новый рычаг
За год запросы про рассрочку выросли в 8 раз — альтернатива дорогой ипотеке.
04
Всё держит семейная ипотека
Спрос по программам почти целиком на семейной ипотеке — в 7 раз больше остальных.
05
Спрос едет с Урала, а не из Татарстана
Каждый пятый запрос — иногородний: соседний Урал и Москва. У Казани свой миллионник.
06
Комфорт-класс перегружен предложением
На каждый ЖК — 19 запросов: самая жёсткая конкуренция за внимание покупателя.
Методология
Источники, период, ограничения
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Источники
- Поисковые запросы Яндекса — 24-месячная динамика по 600+ запросам в России и Башкортостане; для рынка в целом и для квартир/загородки — реальные помесячные ряды за 60 месяцев (июнь 2021 — апрель 2026), без интерполяции.
- Каталог Яндекс Недвижимости — 131 жилой комплекс Уфы с полями: класс, срок сдачи, цена «от», застройщик с ИНН от ФНС. После фильтра активности остаётся 109 проектов с открытыми продажами.
- Центральный банк РФ — история ключевой ставки 2022–2026, 29 решений Совета директоров для сопоставления со спросом на ипотеку.
- ЕРЗ.РФ, 2ГИС, агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков и проверки названий-омонимов (когда бренд пересекается с общим словом).
- Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: полный замер заблокирован защитой Яндекса от автозамеров.
Как считаем годовой рост
- Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев.
- При годовом росте от +30% обязательна помесячная разбивка — иначе годовой показатель может скрывать одноразовый пик и плато после него.
- Связь «ставка ЦБ — спрос на новостройки» рассчитана по 24 месяцам после периода жёсткой ставки: эластичность −6,5% на каждый процентный пункт ставки.
Ограничения
- Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки. Это сигнал «человек думает о покупке», а не «купил».
- В запросах по классам жилья сильная омонимия: «элитная квартира» — разговорное прилагательное, не сегмент рынка; «лофт» в 93% случаев — стиль интерьера, а не тип квартиры. Без фильтра в исходных объёмах 30–93% — нерелевантный шум.
- В каталоге Яндекс Недвижимости есть цена «от», но нет цены за квадратный метр. Поэтому реклассификация ЖК по факту цены — обоснованная гипотеза, требующая дополнительной проверки по площади.
- Районы Уфы пока не показываем: в исходном поле каталога лежат улицы, а не административные районы. Восстановим в следующей версии — после привязки координат каждого ЖК к району.
- Точный замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автозамеров. Полная карта рекламной конкуренции — задача следующей версии.
- В следующей версии планируется добавить: УТП и тональность отзывов по топ-15 жилым комплексам, региональные программы Башкортостана (Жилстройсбережения, СВО-субсидии) и пересборку парсера для застройщиков, не попавших в первый прогон (АРХСТРОЙ ГРУПП ~131 тыс. м², Градстрой ~75 тыс. м²).
Макро · 60 мес.
Рынок жилья в Башкортостане отстаёт от своего пика
Спрос на жильё в регионе сейчас на уровне 42% от пика марта 2022 (266 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 47% от пика. Регион движется чуть слабее страны.
Россия · от пика март 2022
−53%
пик 9,78 млн → апр 2026 ~4,4 млн показов/мес
последний год -2,0%
Башкортостан · от пика март 2022
−58%
пик 266 338 → апр 2026 ~106 229 показов/мес
последний год -3,1%
Доля Башкортостана
2,43%
от России — близко к 2,7% доли населения
0%100% — вся Россия
Падение замедлилось
-3,1%
РФ -2,0% / РБ -3,1% за последний год · средний с пика — −15%/год
стабилизация на новом уровне
Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.
июн 2021 → апр 2026
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Мар 2022 — пик 266 К
Окт 2025 — 124 К
Май 2025 — провал ставки 21%
Левая ось — показов в России, правая — в Башкортостане. Обе кривые синхронно прошли пик в марте 2022 (9,8 млн / 266 К показов) и к апрелю 2026 стабилизировались примерно на половине от пиковых значений (47% РФ, 42% РБ). Доля региона от России держится в коридоре 2,41–2,74%.
Главный вывод
Рынок недвижимости РБ — в фазе пост-пиковой стабилизации. За 5 лет объём сжался почти вдвое: с пика марта 2022 (266 К показов/мес.) до 113 К в апреле 2026. Тренд год к году = −3,1%, слабее РФ на 1,1 пп. Региональная специфика появится глубже — в разрезах «квартиры vs загородка» (L2), «новостройки vs вторичка» (L3), классах и форматах оплаты.
Типы жилья · 60 мес.
Большая часть спроса в Башкортостане — это квартиры
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 5,4 запроса про квартиру. Квартиры в регионе растут на +2,3% год к году, загородка обвалилась на -12,0% — спрос мигрирует из загородки в МКД.
Квартиры
12 мес. РБ
9 408 293
Год к году
+2,3%
РФ: +0,4%
Квартиры в РБ растут быстрее России — регион обгоняет страну. Доля квартир в общем объёме (РБ vs РФ) — 84,4% против 83,7% — почти идентичная структура.
Загородка
12 мес. РБ
1 741 744
Год к году
-12,0%
РФ: -11,6%
Загородка в обвале синхронно с Россией. Без аналога «семейной ипотеки 6%» для ИЖС и без субсидированных программ от застройщиков — спрос мигрирует в квартиры.
РФ
Россия в целом · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Россия за 5 лет: квартиры со 62 млн в авг 2021 до 39 млн в апр 2026 (−37%). Загородка — со 14,8 млн до 8,3 млн (−44%). Загородный сегмент теряет быстрее.
РБ
Башкортостан · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Башкортостан: квартиры со 1,19 млн в авг 2021 до 778 К в апр 2026 (−35%). Загородка — со 264 К до 161 К (−39%). Квартиры в РБ держатся чуть лучше, чем в РФ.
Состав кластеров · 10 + 10 запросов
Квартиры · 10
купить квартируквартирановостройкивторичкакупить квартиру в новостройкекупить квартиру вторичкакупить студиюквартира студиякупить квартиру в ипотекуквартира в ипотеку
Загородка · 10
купить домзагородный домкоттеджкупить коттеджкоттеджный посёлоккупить участокучасток ИЖСдом под ключдача купитьтаунхаус купить
Главный вывод
Рынок жилья РБ — это рынок квартир (84,4%). Структурный сдвиг идёт из загородки в квартиры: квартиры в регионе растут на 2,3% год к году, загородка падает на 12%. Главный аргумент — субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают только в МКД-сегменте.
Новостройки и вторичка · 24 мес.
Спрос разворачивается из вторички в новостройки
Новостройки в Башкортостане растут на +33,9% год к году — в 1,7× быстрее России. Вторичка падает на 12.7%. На 1 запрос про новостройки сейчас приходится ~1,5 запроса про вторичку.
Новостройки
+33,9%
1 026 565 / 12 мес.
РФ: +19,8% · РБ обгоняет на 14 пп
Вторичка
-12,7%
1 759 324 / 12 мес.
РФ: -7,6% · РБ падает резче на 5 пп
Башкортостан · 24 мес. — новостройки vs вторичка
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2026 — рекорд новостроек
Май 2025 — провал ставки 21%
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — глобальный максимум новостроек (127 К показов) на фоне ажиотажа снижения ставки ЦБ. Соотношение Н:В в этот месяц достигло 0,80 — удвоение от 0,39 в мае 2024.
Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам
Кликните по серии — она останется одна на графике
Помесячное соотношение Н:В. С 0,39 в мае 2024 до 0,80 в январе 2026 — почти удвоение за 20 месяцев. Это структурный сдвиг, а не сезонное колебание.
Главный вывод
2026–2027 — окно возможностей для застройщиков МКД. Спрос разворачивается в новостройки: соотношение Н:В удвоилось за 20 месяцев. Кто наращивает рекламную активность сейчас — забирает долю растущего рынка. РБ исторически — рынок вторички (Н:В = 0,73, самый низкий из 9 регионов сравнения), но потенциал разворота уже виден.
Тип жилья
Апартаменты в Уфе — очень узкая ниша
В Башкортостане 98% спроса на новостройки — это квартиры в обычных жилых домах, 2% — апартаменты. Апартаменты не растут вместе с рынком: семейная ипотека на них не распространяется (нежилое помещение), а смягчение ставки ЦБ делает квартиры доступнее.
Квартиры в МКД
98%1 026 565за 12 мес.
+33,9% год к году
Основная воронка новостроек, растёт в 1,7× быстрее России.
Апартаменты
2%20 595за 12 мес.
−2,2% год к годув последнем квартале ещё хуже: −10,5%
Нишевый сегмент, отстаёт от общего роста рынка.
Почему апартаменты слабеют
Семейная ипотека на апартаменты не работает — покупатели с субсидированной программой уходят в обычные квартиры. Снижение ставки ЦБ делает квартиры доступнее, поэтому апартаменты теряют роль «дешёвой альтернативы».
Что произошло в декабре 2025
Резкий спад с 1 979 показов в ноябре до 1 524 в декабре, затем 5 месяцев подряд держится около 1 500 — это смена тренда, а не сезонная просадка. Вероятная причина — основной интерес к проекту «Апартаменты Серп и Молот» закрылся.
Спрос на апартаменты, 24 мес.
Показы Вордстата по запросам «купить апартаменты», «апартаменты уфа», «Серп и Молот».
Кликните по серии — она останется одна на графике
Май 2024 — апрель 2026, Башкортостан.
Что это значит для стратегии
Апартаменты в Уфе — нишевый 2%-сегмент, не приоритет для отдельной кампании. Падают вместе с рынком (−2,2% за год, −10,5% в последнем квартале), пока обычные квартиры растут на +33,9%. «Апартаменты Серп и Молот» (2 463 показа) — единственный заметный объект Уфы, для него имеет смысл отдельная брендовая защита, а не категорийная кампания. Универсальной кампании «купить апартаменты» в Директе создавать не нужно.
Сроки сдачи
Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»
Сюда входит и готовое жильё, и сдача в 2026. Дальние сроки (2027–2028) — всего 3,6%, рынок не готов ждать долго. С ноября 2025 запрос «новостройки 2026» обогнал «сданные» — для покупателя сдача в 2026 равна готовому.
Точные запросы по состоянию объекта
Купить сданную квартиру1 767
Купить квартиру в строящемся доме2 578
Точные узкие формулировки — мизерные объёмы. Покупатели предпочитают формулировать запрос через год сдачи, а не через состояние объекта.
Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)
Сданные новостройки (5 запросов)
3 05457,4%
купить готовую + готовая квартира уфа + готовые от застройщика + новые готовые + сданные новостройки
Новостройки 2026 (5 запросов)
2 08039,1%
новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача 2026 + квартира сдача 2026 + дом сдача 2026
Новостройки 2027 (5 запросов)
1492,8%
сдача 2027 + новостройки 2027 + квартира/дом/жк сдача 2027
Новостройки 2028+ (5 запросов)
410,8%
сдача 2028 + новостройки 2028 + квартира/дом/жк сдача 2028
Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: разрыв между сериями 50× — линейная сжала бы 2028+ в пустоту. Январь 2026 — глобальный максимум «новостройки 2026» (385 показов, ×6,2 от сентября 2025). Это семантический сдвиг: после Нового года запрос «новостройки 2026» стал «текущим годом», спрос перетёк на него.
«Сданные» — 5 запросов
3 05457,4%
купить готовую квартиру1 069
сданные новостройки815
готовая квартира уфа686
готовые квартиры от застройщика360
новые готовые квартиры124
Одиночный запрос «сданные новостройки» давал 815 показов (26,4%). При расширении до 5 синонимов реальный объём оказался 3 054 — в 3,7× больше. Это переписало главный тезис: рынок Уфы спрашивает готовую квартиру, а не строящуюся.
«2026» — 5 запросов
2 08039,1%
новостройки 20261 887
жк сдача 2026193
сдача 2026 (узкий)0
квартира сдача 2026 (узкий)0
дом сдача 2026 (узкий)0
Главный запрос группы — «новостройки 2026» (1 887). Остальные узкие формулировки («сдача 2026», «квартира сдача 2026») дали ~0. Доля группы — 39,1%.
«2027» — 5 запросов
1492,8%
сдача 2027119
новостройки 202716
квартира сдача 20276
дом сдача 20274
жк сдача 20274
Главный запрос — «сдача 2027» (119). «Новостройки 2027» уже работает (16) — покупатели начали формулировать год +1.
«2028+» — 5 запросов
410,8%
сдача 202817
новостройки 202812
квартира сдача 202810
дом сдача 20281
жк сдача 20281
Малый объём (41), почти все запросы равноценны. Это «терпеливый» сегмент — инвестиционные покупатели и семьи в ожидании маткапитала или IT-ипотеки.
Спрос против предложения каталога
131 ЖК Я.Недвижимости × 12 мес. поискового спросаСравниваем долю спроса по каждой группе срока сдачи с долей предложения в каталоге активных ЖК Уфы. Дельта > 0 — перегретый сегмент (покупателей больше, чем готовых квартир). Дельта < 0 — структурный перекос (стройка опережает спрос).
Сданные
🔥 Перегретый сегментСпрос (поиск)57,4%
Предложение (каталог)13% · 17 ЖК
Дельта спрос − предложение: +44,4 пп
Спрос на готовые квартиры в 4,4× больше доступного предложения. Окно возможностей для застройщиков с готовыми остатками.
Строится
🧊 Структурный перекосСпрос (поиск)39,1%
Предложение (каталог)72,5% · 95 ЖК
Дельта спрос − предложение: -33,4 пп
Строящиеся ЖК — 72,5% каталога против 39,1% спроса. Конкуренция за внимание покупателя «дома сдача 2026» — высокая.
Что это значит для стратегии
Для покупателя «сдача в 2026» — то же самое, что готовое жильё. 96,5% спроса — на «ключи в этом году». Рекламная воронка должна включать оба сегмента параллельно: готовое и сдача 2026 — с примерно равным бюджетом. «2028 и дальше» (0,8%) — маленькая ниша с минимальной конкуренцией для инвесторов.
Комнатность и отделка
Главная пара — однушки и двушки; «с отделкой» уже не обязательна
Однушки и двушки — главная воронка региона. «С отделкой» за год — 59% всех запросов про отделку, но в последнем квартале спрос на неё снизился на 17%, а «черновая отделка» закрепилась на новом уровне. При смягчении ставки часть покупателей готова делать ремонт сама.
Комнатность (12 мес.)
1к · 37%
123 542-19,2%
РФ: -15,9%
2к · 32,7%
109 171-18,8%
РФ: -13,4%
Студия · 16,2%
53 875-1,2%
РФ: +3,0%
3к · 12,2%
40 792-17,6%
РФ: -12,7%
4+к · 1,8%
6 086-16,3%
РФ: -9,3%
Тип сдачи (12 мес.)
С отделкой
7 661-4,1%59,2%
В последнем квартале — 532,3/мес.−16,6% к среднему за год
Черновая
2 500+9,2%19,3%
В последнем квартале — 207,7/мес.−0,3% к среднему за год
Евроремонт
1 714-10,9%13,2%
В последнем квартале — 154,3/мес.+8,1% к среднему за год
Без отделки
960+0,7%7,4%
В последнем квартале — 78,3/мес.−2,1% к среднему за год
White box
109+32,9%0,8%
В последнем квартале — 4,67/мес.−48,6% к среднему за год
За год «с отделкой» лидирует с долей 59%. В последнем квартале спрос на неё упал на 17% относительно среднего за год — снижение идёт 6 месяцев подряд от пика октября 2025. Параллельно «черновая отделка» вышла на новый уровень. При смягчении ставки покупатели готовы делать ремонт сами.
Спрос по комнатностям, помесячно
В мае 2025 все комнатности достигли дна и к январю 2026 восстановились на 20–30%.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, май 2024 → апр 2026 (РБ).
Спрос по типам сдачи, помесячно
«С отделкой» прошла пик в октябре 2025 и снижается, «черновая» закрепилась на новом уровне.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, май 2024 → апр 2026 (РБ).
Что произошло с «отделкой»
Пик в октябре, минус 31% к апрелю
В октябре 2025 был пик — 826 запросов, к апрелю плавно снизились до 508–568. Падение идёт 6 месяцев подряд — это смена тренда, а не сезонная просадка.
«Черновая» закрепилась
Рост уже произошёл, теперь плато
Прибавили +9% к ноябрю 2025 — январю 2026, сейчас держатся около 207 запросов в месяц. «Черновая растёт» — устаревший тезис; правильнее «выросла и закрепилась».
Ложный рост
«White box +33% за год» — обманчиво
Цифра выглядит как рост, но в последнем квартале спрос обвалился: октябрь–ноябрь 2025 — 14–17 показов, в феврале–апреле 2026 — всего 3–6. Промежуточный формат теряет аудиторию: покупатели уходят либо в «готово полностью», либо в «полностью своё».
Европланировки vs классика
по комнатности«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 7,1% всех 2-комнатных запросов. Значимая ниша внутри двухкомнатного сегмента, особенно у молодых семей.
1-комн0,6% — «евро»
Классика
1к
123 542
vs
Евро
Еврооднушка
710
+53% год к году· в последнем квартале −20,6%
2-комн7,1% — «евро»
Классика
2к
109 171
vs
Евро
Евродвушка
8 318
+7,9% год к году
3-комн3,3% — «евро»
Классика
3к
40 792
vs
Евро
Евротрешка
1 390
+6,8% год к году
Спрос на евро-планировки, 24 мес.
Всего 10 418 показов за год, +10% к прошлому году — категория стабильна, без признаков активного роста.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Май 2024 — апрель 2026, Башкортостан.
Ложный рост
«Еврооднушка +53% за год» — обманчивая цифра
Цифра выглядит как рост, но она — артефакт пика января 2026 (142 показа). В феврале — апреле сегмент откатился к 37–72 показам в месяц, среднее по последнему кварталу −20,6% от годового. Это не растущий тренд.
Отдельную кампанию на «еврооднушку» запускать не стоит.
Что делать застройщику
Запускать кампании «купить евродвушку Уфа» и «купить евротрешку Уфа», если в портфеле есть компактные планировки. Главный посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной». Целевая аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку.
Что это значит для стратегии
База — 1к и 2к с отделкой, но «обязательно с отделкой» — больше не правило. Однушки и двушки дают 70% спроса. Студии за год держались (−1%), но в последнем квартале просели до уровня остальных комнатностей. «Черновая» закрепилась как растущая ниша. 4+к — фоновый сегмент, отдельная кампания не нужна. Что делать застройщику: основная воронка — «1к и 2к с отделкой», но 1–2 проекта в портфеле должны иметь опцию «черновая / евроремонт» для покупателей, готовых делать ремонт сами. Дополнительно — евродвушка и евротрешка внутри 2–3-комнатных проектов: значимая ниша у молодых семей.
Классы жилья
Что застройщики называют комфортом и что реально стоит этих денег
Все три источника приведены к одной системе из четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Класс «элит» исключён как разговорное прилагательное «элитная квартира». Реальная картина восстановлена через сверку поискового спроса, заявленного класса в каталоге Яндекс Недвижимости и фактического класса по цене.
Поисковый спрос по 4 классам
Что ищут пользователи (12 мес.) — после удаления «Элит» и «Комфорт+»
Эконом
62812,7%
Комфорт
83216,9%
Бизнесосторожно
2 76656,1%
запрос «бизнес-класс квартира» частично содержит «квартира для бизнеса или аренды юр. лица» — к доле относиться с осторожностью
Премиум
70414,3%
Что заявляют застройщики
Что объявляют застройщики (109 активных ЖК)
Эконом7,3% (8 ЖК)
Топ-3: НСК (3), ГУП «ФЖС РБ» (1), ПСК-6 (1)
Комфорт70,6% (77 ЖК)
Топ-3: Жилой Квартал (5), ГК «Первый Трест» (4), Инвест-комитет г. Уфы (4)
Бизнес18,3% (20 ЖК)
Топ-3: ГК «Первый Трест» (5), Стратег (2), Третий Трест (2)
Премиум3,7% (4 ЖК)
Топ-3: Стратег (1), СЗ Бизнес-Центр (1), Жилстройинвест (1)
По факту цены
Реклассификация по price_from
Эконом19,3% (21 ЖК)
+12 ппvs заявленного
Комфорт43,1% (47 ЖК)
-27,5 ппvs заявленного
Бизнес30,3% (33 ЖК)
+12 ппvs заявленного
Премиум7,3% (8 ЖК)
+3,6 ппvs заявленного
Финальная сверка трёх источников
«Комфорт-разводнение» — главный insight L6. 70,6% ЖК Уфы заявлены как «комфорт» в Яндекс Недвижимости, но по цене лишь 43,1% соответствуют этому классу. Дельта −27 процентных пунктов размытия: 14 ЖК «комфорт» по факту — эконом (застройщики избегают стигмы «эконом-класс»), 17 — бизнес (комфорт с бизнес-ценой), 4 — премиум.
Эконом
19,3%
по факту цены · 21 ЖК · в 2,6× шире заявленных 8 ЖК
Бизнес
30,3%
по факту цены · 33 ЖК · в 1,7× шире заявленных 20 ЖК
Премиум
7,3%
по факту · 8 ЖК · Уфа НЕ премиум-город (поисковый запрос «элитная квартира» — омоним разговорной речи, исключён из расчёта)
Главный вывод
Реальный эконом-сегмент в Уфе шире заявленного в 2,6×, реальный бизнес — в 1,7×. Застройщики систематически называют комфортом всё, что не явно эконом или явно премиум. Для рекламных кампаний это значит: явные эконом-кампании «квартира до 3 млн» — недоиспользованная ниша (реально таких ЖК больше, чем кажется); премиум-кампании — только как часть бизнес-кампаний (всего 8 ЖК).
Бюджет и формат оплаты
Покупатели перестали целиться в круглые цифры
За год покупатели чаще всего искали квартиры до 3 и 5 млн. В последнем квартале картина изменилась: спрос на «до 3 млн» упал на треть, «до 5 млн» — на пятую часть, а «до 6 млн» вырос почти в 1,6 раза. 6 млн — это точный лимит семейной ипотеки в регионах: покупатели стали ориентироваться не на круглые цифры, а на потолок субсидии.
7 бюджетных порогов · 12 мес.
Зелёная подсветка — порог «до 6 млн» с растущим спросом| Порог | За 12 мес. | Доля | В среднем/мес. | Последний квартал | Изменение |
|---|---|---|---|---|---|
| До 3 млн | 2 266 | 33,8% | 188,8 | 123,7 | −34,4% |
| До 4 млн | 1 058 | 15,8% | 88,2 | 95,3 | +8,1% |
| До 5 млн | 2 173 | 32,4% | 181,1 | 147 | −18,8% |
| До 6 млн | 361 | 5,4% | 30,1 | 49,3 | +63,9% |
| До 7 млн | 199 | 3% | 16,6 | 8,7 | −47,6% |
| До 8 млн | 147 | 2,2% | 12,3 | 8,7 | −29,3% |
| До 10 млн | 84 | 1,3% | 7 | 2,7 | −62% |
Всего по 7 порогам — 6 288 показов за год. Покупатели Башкортостана формулируют запрос только базовым «квартира до X / купить квартиру до X»; варианты с городом, комнатностью или словом «новостройка» в связке с бюджетом почти не используются.
Главное движение
«До 6 млн» — спрос +64% в последнем квартале
6 млн — это точный лимит семейной ипотеки для регионов (в Москве и Санкт-Петербурге — 12 млн). Сигнал устойчивый: рост виден и в запросе «квартира до 6 млн», и в «купить квартиру до 6 млн». Параллельно круглые «до 3 млн» и «до 5 млн» теряют спрос.
Что это значит: покупатели перестают целиться в круглые числа и привязываются к реальному потолку субсидии. За год порог «до 6 млн» — всего 5,4% всех бюджетных запросов, но динамика говорит, что эта доля будет расти.
Что делать застройщику
Закрывать запрос «однушка под лимит семейной ипотеки»
Рост спроса на «до 6 млн» — это сигнал, что бюджет покупателя жёстко привязан к потолку субсидии. Если в портфеле застройщика есть однушка, попадающая под лимит семейной ипотеки, — это попадание в текущий тренд.
- · Проекты с однушкой под лимит семейной ипотеки — точное попадание в тренд
- · Рассрочка от застройщика — закрывает разницу, если цена выходит за лимит (за год спрос на рассрочку вырос в 8 раз)
- · Маркетинговые акции «под семейную ипотеку» / «с отделкой» — психологические якоря под потолок субсидии
Точные минимальные цены по классам в Уфе сейчас не приведены — будут собраны после парсера каталога Яндекс Недвижимости. Размер разрыва между лимитом субсидии и реальным предложением считается там же.
Уточнение: запросы по бюджету — это только ~5% от всех денежных запросов
Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 6 288 показов за год. Для сравнения, по другим срезам в Башкортостане:
ипотека квартира
114 970в 18 раз больше
новостройки
924 902в 147 раз больше
топ-30 ЖК
30 000в 5 раз больше
Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.
Формат оплаты (12 мес.)
Ипотека+13,6%
114 970
Доля: 69,5%
В рассрочку+773,9%
46 537
Доля: 28,1%
За наличные+15,9%
3 801
Доля: 2,3%
Рассрочка — переход в массовую категорию
Годовой рост рассрочки +774% — это не разовый пик. Полугодовая разбивка показывает структурный переход: рассрочка из узкой категории превратилась в массовую.
май-окт 2024
5 300/мес.
база — узкая категория
ноя 2024 — апр 2025
12 000/мес.
ускорение
май-окт 2025
30 000/мес.
пик ажиотажа
ноя 2025 — апр 2026
46 500/мес.
новое плато ×8,8 от базы
Уточнение: 46,5 тыс. показов за 12 мес. — это общий замер по запросу «в рассрочку» в Башкортостане. Квартирная часть около 10% (~4,7 тыс. в год). Главный тезис «рассрочка — растущий тренд» подтверждён, цифры нормализованы. Каждая кампания застройщика в 2026 году должна включать рассрочку в посадочной странице и креативах.
Главный вывод
Ипотека — 70%, рассрочка — 28%, наличные — 2%. Ипотека доминирует, но рассрочка от застройщика превратилась из ниши в массовую категорию (×8,8 рост от базового полугодия). Программа рассрочки = маркетинговый рычаг 2025–2026. Для рекламы: посадочные «без переплат — рассрочка от застройщика».
География спроса
Уфа — главный центр, но не единственный
Башкортостан — не моноцентричный регион. Уфа концентрирует 47,3% спроса (типично для миллионника — 50–80%); Стерлитамак 11,9% — единственный значимый «второй центр». Внешний спрос на Уфу — 16,2% от объёма по 10 парным фразам (новая методология парного замера, с гео-маркером «уфа» в тексте). Главный паттерн: широкие новостроечные фразы и студии — основные внешние каналы; узкие сегментные — местный язык поиска.
Спрос по 4 городам области · переключение по фразам
5 фраз · Уфа 42–52% концентрации
Фраза · 12 мес.
«Купить квартиру»
1 660 617 показов в Башкортостане706 451 в Уфе
42,5%
концентрация в Уфе
Разбивка по городам
город + конкуренция · доля от региона
Уфа
Высокая
706 К42,5%
Стерлитамак
Средняя
117 К7,1%
Салават
Низкая
65 К3,9%
Нефтекамск
Низкая
57 К3,5%
Конкуренция и таргетинг
Высокая конкуренция: маркетплейсы + 3–5 застройщиков в выдачеУфа vs остальной регион
Уфа
706 451
Остальной регион
954 166
Базовая зонтичная фраза. В Уфе 42,5% объёма всех квартирных запросов РБ; ещё ~24% — Стерлитамак / Салават / Нефтекамск суммарно.
Концентрация Уфы в Башкортостане
47,3%
средняя доля Уфы в РБ-спросе по 5 фразам
Новостройки · Уфа в РБ
51,5%
Вторичка · Уфа в РБ
51,6%
Купить квартиру · Уфа в РБ
42,5%
Купить однушку · Уфа в РБ
47,8%
Рекламные кампании на новостройки и вторичку — выгоднее с таргетом на Уфу, чем на весь Башкортостан (~50% таргета на области теряется). Для Стерлитамака (76,1% доля Уфы среди 4 городов, Стерлитамак 11,9%) — отдельная гео-кампания с локальными ЖК.
Внешний спрос на Уфу
16,2%средняя доля
по 10 парным фразам с гео-маркером «уфа» в тексте. Внешний объём 51 129 показов из 316 015 общего объёма за 12 мес.
Топ по абс. объёму
- квартира в уфе27 006
- купить квартиру уфа19 445
- новостройки уфа2 144
- купить студию уфа1 067
- квартира от застройщика уфа669
Топ по доле внешнего
- купить студию уфа36,9%
- купить квартиру уфа28,4%
- купить двушку уфа27,1%
- квартира с отделкой уфа24,2%
- купить трёшку уфа23%
Главные внешние каналы: «купить квартиру уфа» (19 445 показов извне) и «квартира в уфе» (27 006). Студии — формат для иногородних инвесторов (36,9% доля внешнего). Узкие сегментные фразы про комнатность и отделку — это местный язык поиска, не работают для внешнего таргета.
Парный метод замера
Местный интерес = поиск «фразы без «уфа»» от жителей Уфы. Местный не дописывает своё гео в запрос.
Внешний интерес = поиск «фразы со словом «уфа»» от всех пользователей России минус от жителей самой Уфы. Иногородний обязан добавить «уфа», иначе поиск не поймёт, что он ищет именно Уфу.
Это обновление методики — старый метод (по геолокации пользователя, без слова «уфа» в запросе) ловил москвичей, искавших московские квартиры, как «внешний интерес к Уфе».
Главный вывод
Гео-приоритизация Директа: Уфа → Стерлитамак → внешние регионы. Уфа концентрирует 47%, но не моноцентричный регион. Внешний спрос (около 16,2% по обновлённой методике) — недоиспользованный пул для гео-таргетинга на широкие фразы про новостройки Уфы и студии. Узкие сегментные запросы (комнатность, отделка, тип сделки) — это местный язык поиска, не работают для внешнего таргета.
Регион на карте России
Уфу тянут и Поволжье, и Урал
Башкортостан — самый «вторичный» регион из 9 сравниваемых (соотношение новостройки/вторичка = 0,73). Сопоставимая когорта: Татарстан и Челябинская область. Внешний спрос на Уфу делится почти поровну: Приволжский ФО — 42,4%, Уральский ФО — 36,6%. Главный паттерн — «вахта на Севере, семья в Уфе».
| Регион | Сумма 5 фраз / 12 мес. | × РБ | Н : В | Сигнал |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 18 009 630 | ×7,80 | 1,35 | 🚀 новостроечный |
| Санкт-Петербург | 6 983 420 | ×3,02 | 0,75 | 🧊 вторичный |
| Краснодарский край | 3 828 867 | ×1,66 | 1,38 | 🚀 новостроечный |
| Нижегородская обл. | 3 408 356 | ×1,48 | 0,83 | 🧊 вторичный |
| Ростовская обл. | 2 596 001 | ×1,12 | 1,22 | 🚀 новостроечный |
| Самарская обл. | 2 478 007 | ×1,07 | 0,77 | 🧊 вторичный |
| Татарстан | 2 317 386 | ×1,00 | 0,79 | 🧊 вторичный |
| Башкортостан · цель | 2 309 364 | ×1,00 | 0,73 | 🧊 вторичный |
| Челябинская обл. | 2 273 278 | ×0,98 | 1,11 | 🚀 новостроечный |
РБ ≈ Татарстан ≈ Челябинская обл. по объёму (×0,98–1,00). Меньше Самары/Н.Новгорода на 7–48%, меньше Москвы в 7,8×. РБ — самый «вторичный»: соотношение Н:В = 0,73, ниже всех.
Откуда ищут Уфу — внешний спрос на карте
Внешний пул: ~16,2% от полного спроса · парный замер по 10 фразам с гео «уфа»
Башкортостан · цель
Север (вахта)
Москва · СПб
Соседи ПФО
Соседи УрФО
Как считается
Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Уфы (regions_stats Wordstat по subject_id). Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сама РБ и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.Доля внешнего спроса на Уфу
парный замер · 10 фраз с гео «уфа»
~16,2%
от полного поискового спроса на квартиры и новостройки Уфы — это извне региона.
Карта справа показывает, откуда именно приходит этот внешний спрос: ХМАО-Югра 12,3%, Челябинск 10,3%, Москва 9,8%, Нижегородская область 8,1%.
Как считаем (парный метод):для каждой фразы считаем местный интерес — «фраза без «уфа»» от жителей Уфы (местный пишет запрос без своего гео), и внешний интерес — «фраза со словом «уфа»» от пользователей всей России минус от жителей самой Уфы. Доля внешнего = внешний ÷ (местный + внешний). Это обновление старой методики, которая принимала москвичей в Москве, искавших московские квартиры, за «внешний интерес к Уфе».
ТОП-15 регионов% от внешнего пула
- 1ХМАО-ЮграСевер · вахта12,3%
- 2Челябинская обл.Соседи УрФО10,3%
- 3МоскваМосква · СПб9,8%
- 4Нижегородская обл.Соседи ПФО8,1%
- 5Нижний НовгородСоседи ПФО7,9%
- 6Самарская обл.Соседи ПФО7,7%
- 7Оренбургская обл.Соседи ПФО6,4%
- 8СамараСоседи ПФО6,1%
- 9ТатарстанСоседи УрФО6%
- 10Свердловская обл.Соседи УрФО4,9%
- 11ЯНАОСевер · вахта4,7%
- 12Тюменская обл.Соседи УрФО4,4%
- 13Красноярский крайПрочие3,9%
- 14Санкт-ПетербургМосква · СПб1,2%
- 15Краснодарский крайПрочие0,2%
Группы приоритетов · по федеральным округам
Соседи ПФО — регионы и города42,4%
Соседи УрФО — Челябинск, Свердловск, ХМАО, ЯНАО, Тюмень36,6%
Москва + СПб11%
Прочие (СФО, ЮФО и др.)9,9%
Главный вывод
ХМАО-Югра — неожиданный лидер внешнего спроса (12,3%). Не Татарстан, как ожидалось (только девятое место, 6,0%). Татары не ищут квартиры в Уфе — они покупают в Казани. Уфа — узловая точка башкирской диаспоры: вахтовики из Башкирии работают в нефтегазовой Сибири, покупают квартиры в Уфе. Топ-3 гео-кампании Яндекс Директа: ХМАО, Челябинская область, Москва.
Затоваренность · 16 миллионников
Уфа — 2-я по затоваренности новостройками среди миллионников
Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир приходится на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников Уфа — 2-я по ширине и 3-я по глубине. Это перегретый рынок: и проектов много на спрос, и квартир в них много. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.
Ширина каталога2 / 14
9,70
ЖК на единицу спроса · ведущий ранг
Глубина предложения3 / 14
1,14
квартир на единицу спроса
Внешний спрос
19%
рынок почти чисто локальный
Квартир на один ЖКглубже медианы
117
медиана миллионников ≈ 83
Карта затоваренностиснапшот 2026-06-05 · 16 городов
Уфа · цель
Перегрет
Много мелких ЖК
Мало крупных ЖК
Дефицит
· размер точки = глубинаКак считается
Спрос = внутренний (широкая корзина запросов в гео) + внешний (гео-запросы «новостройки <город>» по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снапшот дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (19%) измерена иначе, чем в разделе выше (16,2%); оба замера сходятся в одном — рынок Уфы локальный.Четыре типа рынка
Перегрет Уфа здесь
и проектов много, и квартир в них много
Новосиб.УфаПермьКазаньЕкб
Много мелких ЖК
каталог широкий, но квартир в каждом мало
ВоронежВолгогр.
Мало крупных ЖК
проектов мало, но они заливают рынок квартирами
РостовКраснодар
Дефицит
рынок продавца — предложения не хватает
Челяб.Краснояр.СамараОмскН.Новгор.
Внешний спрос → ставки
Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Краснодар и Воронеж 30%, Казань 27%). Ниже 15% — чисто местный рынок (Омск 11%). У Уфы 19% — почти локальный: ставки считаем по местному пулу.
| # | Город | ЗапросовWordstat | ЖК | Квартир | Ширина каталога · ранг ↓ | Глубина | Кв/ЖК | Внеш. | Профиль рынка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новосибирск | 23 925 | 246 | 20 480 | 10,28 | 0,86 | 83 | 22% | Много мелких ЖК |
| 2 | Уфа · цель | 13 610 | 132 | 15 481 | 9,70 | 1,14 | 117 | 19% | Перегрет — и вширь, и вглубь |
| 3 | Пермь | 15 996 | 140 | 12 059 | 8,75 | 0,75 | 86 | 19% | Много ЖК, средние |
| 4 | Воронеж | 16 255 | 142 | 8 669 | 8,74 | 0,53 | 61 | 30% | Много мелких ЖК, внешний спрос ↑ |
| 5 | Казань | 15 230 | 131 | 15 019 | 8,60 | 0,99 | 115 | 27% | Перегрет, бизнес-тяжёлый |
| 6 | Волгоград | 12 597 | 93 | 4 428 | 7,38 | 0,35 | 48 | 18% | Мелкие ЖК, баланс |
| 7 | Екатеринбург | 36 238 | 264 | 33 951 | 7,29 | 0,94 | 129 | 21% | Много крупных ЖК |
| 8 | Челябинск | 11 584 | 83 | 4 038 | 7,17 | 0,35 | 49 | 15% | Мелкие ЖК, локальный |
| 9 | Красноярск | 13 201 | 94 | 6 817 | 7,12 | 0,52 | 73 | 22% | Баланс |
| 10 | Ростов-на-Дону | 18 401 | 128 | 34 105 | 6,96 | 1,85 | 266 | 17% | Мало крупных ЖК — заливают квартирами |
| 11 | Самара | 13 229 | 83 | 3 595 | 6,27 | 0,27 | 43 | 20% | Дефицит, мелкие ЖК |
| 12 | Омск | 9 985 | 51 | 1 094 | 5,11 | 0,11 | 21 | 11% | Дефицит — минимум предложения |
| 13 | Нижний Новгород | 22 724 | 111 | 6 256 | 4,88 | 0,28 | 56 | 17% | Дефицит / рынок продавца |
| 14 | Краснодар | 24 308 | 113 | 45 075 | 4,65 | 1,85 | 399 | 30% | Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑ |
| ref | Москва · вне ранга | 254 340 | 771 | 72 670 | 3,03 | 0,29 | 94 | 21% | Эталон масштаба |
| ref | Санкт-Петербург · вне ранга | 84 711 | 439 | 40 359 | 5,18 | 0,48 | 92 | 13% | Эталон масштаба |
Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,23 · глубина 0,64. Сигнал: 🔴 затоварен (выше 1,2× медианы) · 🟡 норма · 🟢 дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Главный вывод
Уфа — в правом верхнем квадранте: перегрета по обоим коэффициентам (ширина 2/14, глубина 3/14). И жилых комплексов на спрос много, и квартир в них много. При этом внешний спрос всего 19% — рынок почти чисто локальный, расширять охват некуда. На таком рынке выигрывает не объём показов, а отстройка: агрессивное УТП и системная работа с возражениями. Поэтому в архитектуре Директа приоритет — дифференциация по продукту, а не борьба за объём трафика.
Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос
1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес
Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Уфу»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.
Внутренний спрос · корзина фраз
новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройкеВнешний спрос · те же фразы с городом
новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}Замер: вся Россия минус сам город.
2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости
Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):
- Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
- Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
- Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).
3 · Как считаются показатели
Ширина каталога
ЖК ÷ Запросов × 1000
сколько проектов на единицу спроса
Глубина
Квартир ÷ Запросов
сколько квартир на единицу спроса
Кв/ЖК
Квартир ÷ ЖК
средний размер комплекса
Снапшот 2026-06-05. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Сезонность · 60 мес.
У каждого сегмента — свой пик и провал
Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по 20 поисковым запросам. Самый устойчивый провал — май-июнь: разброс между годами около 1% по широким запросам. Самые устойчивые пики — август и январь-март. Усреднять сезонность нельзя: однушки, двушки и студии пикуют в разные месяцы.
⚠️ Реальная сезонность vs разовые событиякак отделяем устойчивый паттерн от шоков
Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. Метод простой: 12-месячное скользящее среднее показывает общий тренд, отношение факта к тренду даёт сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.
- · ★ разброс меньше 10% — устойчивая сезонность, повторяется все 5 лет. Самые сильные паттерны: май-июнь провал (разброс около 1% по широкому запросу «квартира»), август пик (около 3%), ноябрь пик (около 4%).
- · ✓ разброс 10–15% — стабильная сезонность с небольшой вариативностью между годами.
- · · разброс 15–30% — частичная сезонность, нужна перекрёстная проверка с регуляторным фоном.
- · ⚠ разброс больше 30% — нестабильный паттерн или внешний фактор: семейная ипотека (около 29%) и рассрочка (около 34%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Эти ряды реагируют на события, а не на календарь.
Разовые события, которые видны в 5-летней истории, но не являются сезонностью: март 2022 — ключевая ставка 20%; январь 2026 даёт всплеск «новостроек» примерно на 9 пунктов выше пятилетней нормы из-за декабрьского снижения ставки. Эти события исключены из устойчивого паттерна, но помечены в календаре как контекст.
пик · индекс >1,10
повышен · 1,00–1,10
средний · ~1,00
провал · <0,90
средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяцЗонтичные запросы
Купить квартиру · Новостройки · Купить квартиру в новостройке
60 мес.3 главных запроса рынка — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить квартиру★ разброс 6%
сред. 176 926/мес
1.09
1.00
1.06
0.92
0.87
0.88
1.00
1.09
0.99
1.05
1.06
0.92
Новостройки✓ разброс 10%
сред. 20 615/мес
1.15
1.02
1.10
0.88
0.87
0.86
0.95
1.03
0.98
1.01
1.10
0.99
Купить квартиру в новостройке✓ разброс 14%
сред. 2 801/мес
1.13
0.97
1.02
0.84
0.83
0.84
0.94
1.12
1.07
1.01
1.10
0.93
«Купить квартиру» — самый устойчивый паттерн (разброс между годами около 6%): янв-мар пик +6..+9%, май-июн провал −12..−13%, авг пик +9%. «Новостройки» за 5 лет показывают янв +15% — но эту цифру 2026 года завысил эффект декабрьского снижения ставки; пятилетнее среднее ближе к +10..+12%. «Купить квартиру в новостройке» — пик в августе и ноябре, провал в апреле-июне (фраза узкая и более волатильная, разброс между годами около 14%).
Комнатность — у каждой свой пик
Купить однушку · купить двушку · купить студию
60 мес.3 главных формата — пики приходятся на разные месяцы
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить однушку✓ разброс 12%
сред. 1 015/мес
1.09
1.01
1.00
0.86
0.81
0.88
1.03
1.19
1.05
1.07
1.07
0.93
Купить двушку✓ разброс 14%
сред. 1 086/мес
1.01
0.97
1.01
0.97
0.94
1.00
1.03
1.04
1.02
1.00
1.04
0.91
Купить студию★ разброс 9%
сред. 5 086/мес
1.10
0.98
1.06
0.88
0.84
0.84
1.03
1.15
0.99
1.05
1.09
0.91
Усреднять сезонность по комнатностям нельзя
- Однушка — главный пик в августе (+19%, возврат с отпусков и подготовка к учебному году), вторичные — янв/окт/ноя
- Двушка — самая «плоская» сезонность (разброс между годами около 14%): индекс держится около единицы 9 месяцев; провал в декабре, лёгкий пик в ноябре
- Студия — пик в августе (+15%) и в марте (+6%); разброс между годами около 9% — устойчивый паттерн. Базовая логика: студент к сентябрю + инвестор в межсезонье
Отделка
Квартира с отделкой · квартира черновая
60 мес.2 главных запроса по типу сдачи — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Квартира с отделкой✓ разброс 13%
сред. 819/мес
1.10
0.98
1.06
0.87
0.86
0.87
0.96
1.11
1.01
1.05
1.08
0.92
Квартира черновая отделка✓ разброс 14%
сред. 225/мес
1.18
1.14
0.98
0.90
0.82
0.94
0.91
1.01
0.92
1.01
1.11
0.99
«С отделкой» — три пика в году: январь (+10%), август (+11%), ноябрь (+8%); провал май-июнь. «Черновая» — главные пики в январе-феврале (+14..+18%), январский разброс между годами всего 10% — паттерн устойчив. Самостоятельный ремонт планируют на зиму, когда дом уже достроен.
Финансовые программы
Семейная ипотека · квартира в рассрочку
60 мес.2 ключевых способа оплаты — индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Семейная ипотека· разброс 29%
сред. 13 118/мес
1.09
0.94
1.33
1.07
0.94
0.94
1.08
1.09
0.89
1.00
0.90
0.88
Квартира в рассрочку⚠ разброс 34%
сред. 1 033/мес
1.07
1.18
1.06
0.81
0.64
0.63
0.72
0.86
0.78
1.20
1.70
1.07
⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×3,73
Ноябрь 2025 года дал в 3,7 раза больше среднего, но это один наблюдаемый месяц, а не повторяющийся паттерн. Разброс между годами около 34% — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась только в 2023–2024 годах: история меньше 3 лет, паттерн ещё не сформировался, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ.
⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Разброс между годами около 29%, в марте размах +1,0..+2,4× — типичный регуляторно-зависимый ряд. Каждый год пик в разные месяцы: 2024 — март (старт нового лимита 6 млн), 2025 — октябрь (старт снижения ставки), 2026 — выход на плато после ужесточения. Кампания — реагировать на события, а не на календарь.
Календарь Директа: что в фокусе по месяцам
5-летняя устойчивость · 60 мес.Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду + разброс между годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
🥇 Самый устойчивый пик
Август
+11..+19% по всем основным запросам. По широкому запросу «квартира» разброс между годами всего 3% — феноменальная стабильность за 5 лет. Возврат с отпусков и подготовка к учебному году. Не зависит от макро-фона.
🌱 Окно начала года
Январь–Март
Постновогодний цикл: ипотечные запросы +10..+18%, отделка +6..+14%, новостройки +10..+15%. Разброс между годами 4–14% — устойчиво. Январский пик 2026 завысила декабрьская ставка — без неё рост в районе +10..+15%.
❄️ Фундамент сезонности
Май–Июнь
−13..−20%, самый сильный провал года. По широким запросам «квартира» и «купить квартиру» разброс между годами около 1% — почти нулевая вариативность за 5 лет. Это фундамент сезонности: не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков.
Температура спроса по месяцам
пикростсреднеепровалвнешний фактор
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Январьвнешн.
+10…+15%разброс 5–14%Высокая
Новостройки, отделка и квартира в ипотеку идут вверх — паттерн повторяется все 5 лет
↓ Запросы про ставку ЦБ проседают в 1,5 раза — Центробанк не заседает в январе, повестка тише
В январе 2026 был дополнительный всплеск — на 9 пунктов выше пятилетнего среднего. Часть пика — реакция на декабрьское снижение ставки. Если в декабре 2026 снижения не будет, рост будет умереннее
Февраль
+10…+12%разброс 9–14%Высокая
Пик «черновой отделки» (+14%) и «купить трёшку» (+21%) — устойчиво по 5 годам
↓ Зонтичные «купить квартиру» и «новостройки» — на уровне годового среднего
Март
+10…+16%разброс 9–11%Высокая
Квартира в ипотеку (+16%), новостройки (+10%), «с отделкой» (+6%) — стабильный постновогодний цикл
↓ Семейная ипотека и господдержка — реагируют на программные решения, а не на календарь
Апрель
−12…−16%разброс 5–15%Высокая
Начало весеннего охлаждения — устойчивый минус 10% по основным запросам
↓ Студии и однушки проседают глубже — на 12–14%
Май
−13…−20%разброс 1–15%Очень высокая
Самый устойчивый провал года. По широким запросам «квартира» и «купить квартиру» — почти нулевой разброс между годами
↓ Глубже всех проседают «купить однушку» (−19%) и «квартира в ипотеку» (−20%)
Июнь
−12…−19%разброс 1–15%Очень высокая
Второй устойчивый провал. По широким запросам разброс между годами около 1% — фундамент сезонности
↓ «Квартира в ипотеку» −19%, «купить квартиру в новостройке» −16%
Июль
−10…−11%разброс 7%Высокая
Лёгкий минус по ипотечным запросам, остальные направления выходят на плато
Август
+10…+19%разброс 3–20%Очень высокая
Самый устойчивый летний пик. По широкому запросу «квартира» разброс между годами около 3% — феноменальная стабильность. Возврат с отпусков и подготовка к учебному году
↓ «Купить однушку» +19%, студии +15%, «новостройки» +12%
Сентябрь
платоразброс —Базовый
Месяц-якорь — спрос вблизи годового среднего на большинстве запросов
↓ «Квартира черновая отделка» −8% — устойчивый минус по 5 годам
Октябрьвнешн.
+5…+10%разброс 14%Средняя
Лёгкий рост по большинству направлений; устойчивость ниже соседних месяцев
Октябрь 2025 — момент снижения ставки 17→16,5%. Реакция аудитории и большая база актуального периода завысили месячный индекс относительно пятилетнего среднего
Ноябрьвнешн.
+6…+11%разброс 4–16%Высокая
Устойчивый предновогодний пик. По широкому запросу «квартира» разброс между годами около 4% — паттерн повторяется 5 лет
Ноябрьский пик «рассрочки» в 3,7 раза выше среднего в 2025 году — НЕ относится к сезонности. Категория появилась недавно, история меньше 3 лет, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ
Декабрь
−10…−15%разброс 4–7%Высокая
Устойчивый спад. Разброс между годами всего 4–7% — паттерн повторяется 5 лет: предновогодняя пауза в принятии решений
Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка
Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки: январь и ноябрь пики, май-июнь провал. Разброс между годами около 10% — паттерн устойчив. Стрелки показывают аномалии последних 12 месяцев к предыдущим 12 — там видно, где макро-фон отыграл сезонность вверх или вниз.
Новостройки в Башкортостане
60 мес.средние индексы за 60 мес. + стрелки = аномалии последних 12 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Новостройки РБ✓ разброс 10%
сред. 20 615/мес
1.15
1.02
1.10
0.88
0.87
0.86
0.95
1.03
0.98
1.01
1.10
0.99
Самые устойчивые окна года: май-июнь провал, август пик
По 5-летней истории три паттерна устойчивы независимо от макро-фона: май-июнь провал (по широким запросам разброс между годами около 1%, эффект −13..−20%), август пик (разброс около 3% по запросу «квартира», эффект +11..+19%), ноябрь пик (разброс около 4%, эффект +6..+11%). Январь-март тоже стабильно показывают рост +10..+18%, но январь 2026 завысил декабрьский цикл ЦБ (пятилетнее среднее ×1,15, наблюдаемое ×1,24). Декабрьский провал −10..−15% устойчив (разброс 4–7%). Что взять в работу: бюджет на май-июнь сократить на 15–20%, в июле базовый минус 10%, август поднять на 15%, ноябрь +10% — это работает каждый год. Сегментные нюансы: «двушка» — самая плоская сезонность (разброс около 14%), не стоит давать ей сезонную модуляцию; студия пикует в августе (+15%); однушка — главный пик август +19%.
Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 29%) и рассрочка (разброс около 34%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Каждый год их пик в разные месяцы, кампания должна реагировать на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 29%) и рассрочка (разброс около 34%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Каждый год их пик в разные месяцы, кампания должна реагировать на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Ипотека и ставка ЦБ
Семейная ипотека — главная программа, и от неё зависит весь спрос
Эффект ставки ЦБ на новостройки в Башкортостане заметный: на каждый процентный пункт ставки спрос меняется примерно на 6,5%. При текущем смягчении (−6,5 пункта за полгода) рост спроса до конца 2026 — +20–30%. Семейная ипотека — главная программа региона (322 тыс. запросов в год, в 7 раз больше следующей).
мар-2022
236 520ставка 20%
Постфевральский шок — пик 24-месячного ряда
окт-2024
182 629ставка 21%
Исторический максимум ставки
май-2025
127 837ставка 21%
Удержание 21% — спрос проседает
окт-2025
203 129ставка 17%
Ажиотаж снижения ставки
янв-2026
203 002ставка 16%
Реакция на снижение до 16%
апр-2026
152 872ставка 14.5%
Текущая ставка 14,5%
10 ипотечных программ (12 мес.)
Семейнаялидер
321 858+30,0%
Главная программа РБ, ×7 к следующей
Сельскаяпадает
84 840-46,5%
Условия ужесточились, для крупных городов не релевантна
Льготнаяпадает
29 988-30,9%
Отменена с 07/2024 — программа не работает как аргумент
Рефинансированиерост
15 059+60,5%
Контртренд РБ: РФ −20%, регион +60%
Военнаярост
12 541+17,2%
Уфа — часть Приволжско-Уральского ВО
Траншеваярост
10 474+38,2%
Контртренд РБ: застройщики активнее предлагают
ITпадает
10 071-27,1%
Условия ужесточены, узкий сегмент
Господдержкападает
4 388-66,8%
Отменена — не использовать в аргументации
Субсидированнаяпадает
1 910-33,9%
От застройщика, нишевая
Маткапиталрост
1 095+46,6%
Демографический сигнал, малая база
Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024
Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения. Реальность: спрос вырос на +137% за следующий год. С декабря 2025 — плато / разворот.
мар 2023 — фев 2024 (база, до ужесточения)
92 133
мар 2024 — фев 2025 (после ужесточения)
218 071
мар 2025 — фев 2026 (плато, нормализовано)
313 720
Разворот: 3-мес. YoY на последних 3 точках
Пик окт-ноя 2025
36 133/мес.
Плато фев-апр 2026
~21 000/мес.
за 3 мес. год к году
-10,9%
Эффект ужесточения 2024 себя исчерпал — программа в фазе насыщения. Кампании по семейной ипотеке остаются актуальными, но без ожидания агрессивного роста.
Главный вывод
Семейная ипотека — главная программа, рассрочка — главный рычаг, новостройки сильно реагируют на ставку. При снижении ставки на 1 пп спрос на новостройки в РБ растёт на ~6,5%. Реалистичный прогноз спроса до конца 2026 — рост +20–30% к последним 12 месяцам. Кампании усиливать за 2–4 недели до каждого заседания ЦБ.
Намерения покупателей
Больше половины запросов — «купить»: рынок зрелый
Распределение запросов Башкортостана по 5 функциональным группам. «Маркетплейс-мышление» (Авито / ЦИАН / ДомКлик) занимает 14,8% — это спрос, который не доходит до прямого застройщика и должен быть отфильтрован минус-словами в рекламных кампаниях.
Транзакционные («купить»)
54%2,3 М/мес.
Зрелый покупательский рынок
Финансовые (ипотека + рассрочка)
15,2%650 К/мес.
Растущий блок: рассрочка +774%
Маркетплейс-мышление
14,8%633 К/мес.
Авито/ЦИАН/ДомКлик — минусуем в МКД-кампаниях
Сегментные (комнаты/класс/цена)
8,4%358 К/мес.
Узкие фильтры — уточняющий слой
Гео-привязанные (города области)
7,6%326 К/мес.
Стерлитамак, Салават, Нефтекамск — точечные кампании
Главный вывод
Главная кампания — транзакционные фразы (54%); финансовый интент — отдельная воронка (рассрочка + семейная ипотека); маркетплейс-мышление — обязательная минусация. Гео-привязанные (7,6%) — точечные кампании на города области, где у застройщика есть локальные ЖК.
Бренды
Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением
Топ застройщиков и топ-25 жилых комплексов Уфы по парному поисковому замеру (отдельно местный и внешний спрос) + сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, где наоборот свободная ниша.
Слой 1 · Застройщики (полный пул формулировок)
13 застройщиков; у всех брендов — пул всех формулировок брендаМетод: для каждого бренда собран пул всех его поисковых формулировок — «<бренд> застройщик», «<бренд> жк», «<бренд> квартиры», официальный сайт и другие чистые формы, за вычетом пересечений и чужих значений слова (косметика, физика, авиабилеты и т.п.). Это даёт прямую количественную оценку, а не процент от общего замера. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.
| # | Застройщик | Пул формулировок | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ГК «Первый Трест» · лидер | 2 957 | пул всех форм бренда | 9 | 4 комфорт + 5 бизнес | Крупнейший бренд региона. Сбалансированный портфель в комфорте и бизнесе. |
| 2 | СУ-1 | 1 951 | сумма по двум флагманам | 5 | комфорт + бизнес | 5 ЖК в Уфе (THE PRIME, Le CRISTAL, СКАЙ, Ветер, Сердце Уфы). Брендовое имя «СУ-1» почти не ищут — покупатели идут сразу на конкретные ЖК. Цифра 1 951 — сумма пула флагманов «Ветер» (896) и «Сердце Уфы» (1 055); отдельного брендового пула у самого «СУ-1» нет. |
| 3 | Третий Трест | 1 746 | пул всех форм бренда | 5 | 2 комфорт + 2 бизнес + 1 премиум | Крупный мультикласс. ЖК «Яркий» — флагман в эконом-цене. |
| 4 | ПСК-6 | 1 733 | пул всех форм бренда | 4 | 1 эконом + 3 комфорт | Чистый бренд, портфель в массовом сегменте. |
| 5 | Талан | 1 493 | пул всех форм бренда | 3 | 3 комфорт | Фокус строго на комфорт-классе. |
| 6 | Prime Development | 1 126 | пул всех форм бренда | 4 | 3 комфорт + 1 бизнес | Средне-крупный, преимущественно комфорт. |
| 7 | ГК «Новый Дом» | 839 | пул форм: «новый дом квартиры» | 3 | 3 комфорт | Узнаваемый бренд, несмотря на ассоциацию с одноимённым шоу. Общее слово «новый дом» размывает более широкий замер, поэтому берём только чистую форму. |
| 8 | ГК «Бриг» | 347 | пул форм: «застройщик бриг», «бриг девелопмент», «жк бриг» | 3 | 2 комфорт + 1 бизнес | Пул всех форм бренда собрал заметно больше одной узкой формулировки: узкой формой «бриг застройщик» бренд сильно недооценивался. Косметика Brig Plus по-прежнему держит основную массу общего слова «бриг». |
| 9 | СтройТЭК | 332 | пул всех форм бренда | 4 | 2 комфорт + 2 бизнес | Средний бренд, сбалансированный портфель. |
| 10 | КПД (ЖК «Йорт») | 209 | пул форм: «кпд застройщик» | 3 | 3 комфорт | Реальный бренд: чистая форма «кпд застройщик» 209. Слово «кпд» из физики забирало общий замер — поэтому считаем только чистые формулировки бренда. |
| 11 | ГК «Самолет» | 94 | пул форм: «самолет застройщик» | 3 | 3 комфорт | По объёмам строительства — в восьмёрке Башкортостана (126 тыс. м²), но брендовый поиск низкий: слово «самолёт» из авиабилетов забирает почти весь общий замер. |
| 12 | Стратег | 76 | пул форм: «стратег застройщик» | 3 | 2 бизнес + 1 премиум | Узкий портфель в верхнем сегменте. Общий замер забирают игры и фильм. |
| 13 | Жилой Квартал | 41 | пул форм: «жилой квартал застройщик» | 5 | 5 комфорт | Общеупотребительное понятие «жилой квартал» забирает почти весь объём. Реальный бренд очень слабый. |
Минус-фразы для Директа: бренды-омонимы
Лофт— стиль интерьера и дизайн (не тип квартиры) — 93% общего объёма
Яркий (ЖК)— общеупотребительное прилагательное «яркий» — 60% общего объёма
Урман (ЖК)— село Урман Иглинского района Башкортостана + «электричка/погода»
Жилой Квартал— общеупотребительное понятие «жилой квартал» — 97% общего объёма
Бриг— косметика Brig Plus — около 95% общего объёма
Стратег— жанр игр и фильм — около 95% общего объёма
Платинум (ЖК)— услуги «платинум экспертиза» и подобные
Слой 2 · Жилые комплексы (топ-25, полный пул формулировок)
Как считаем брендовый интерес
Для каждого ЖК — два независимых замера. Местный интерес = пул всех формулировок бренда в городе от жителей Башкортостана: «жк <название>», «<название> квартиры», «<название> купить квартиру», официальный сайт и другие чистые формы, за вычетом пересечений и чужих значений слова. Внешний интерес = поиск «жк <название> уфа» от жителей других регионов — это узкая форма, то есть нижняя оценка внешнего. Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
В прошлой версии методики замер делался как «<жк> уфа» среди жителей Башкортостана — но местный пользователь обычно не пишет «уфа», и метод видел только странную подвыборку. Плюс охватывалось только 50 из 109 активных ЖК. В обновлённой методике замер пересобран на полном каталоге через парный метод — 13 из 25 топ-брендов оказались здесь впервые и в прошлой версии не были видны.
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Срок сдачи | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Цветы Башкирии | ГК «АРХСТРОЙ ГРУПП» | комфорт | Строится + есть сданные | 2 436 | 84 | 2 520 | 3,3% |
| 2 | 8 марта | ГК «АРХСТРОЙ ГРУПП» | комфорт | Строится + есть сданные | 1 463 | 101 | 1 564 | 6,5% |
| 3 | Новая Уфа | ГК «Новый Дом» | комфорт | Строится | 1 314 | 181 | 1 495 | 12,1% |
| 4 | Новатор | ГК «Первый Трест» | комфорт | Строится + есть сданные | 1 295 | 145 | 1 440 | 10,1% |
| 5 | Урман ⚠️ | ГК «Садовое кольцо» | бизнес | Строится | 1 254 | 126 | 1 380 | 9,1% |
| 6 | Некрасовский | СУ-10 | комфорт | Строится + есть сданные | 1 184 | 103 | 1 287 | 8% |
| 7 | Сердце Уфы | СУ-1 | бизнес | Строится | 1 055 | 72 | 1 127 | 6,4% |
| 8 | Заря | HART Development | комфорт | Строится | 973 | 66 | 1 039 | 6,4% |
| 9 | Ветер | СУ-1 | комфорт | Строится + есть сданные | 896 | 111 | 1 007 | 11% |
| 10 | АТЛАНТИС | ГК «Первый Трест» | бизнес | Строится | 892 | 89 | 981 | 9,1% |
| 11 | Динамика | ГК «Бриг» | комфорт | Строится | 890 | 80 | 970 | 8,2% |
| 12 | Мечтателей | ГК «Новый Дом» | комфорт | Строится + есть сданные | 889 | 51 | 940 | 5,4% |
| 13 | Паруса ⚠️ | ИСК г. Уфы | комфорт | Строится | 833 | 99 | 932 | 10,6% |
| 14 | Парус ⚠️ | Трест «БГС» | комфорт | Строится | 833 | 99 | 932 | 10,6% |
| 15 | Волна | СЗ «УАМ-СТС» | комфорт | Строится | 817 | 62 | 879 | 7,1% |
| 16 | Грани | СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» | комфорт | Строится + есть сданные | 807 | 46 | 853 | 5,4% |
| 17 | УРБАНИКА | ГК «Первый Трест» | комфорт | Строится + есть сданные | 806 | 72 | 878 | 8,2% |
| 18 | Нью-Йорт | КПД | комфорт | Строится | 710 | 52 | 762 | 6,8% |
| 19 | Мир | ГК «Первый Трест» | комфорт | Строится | 675 | 46 | 721 | 6,4% |
| 20 | Луна | Prime Development | комфорт | Строится | 670 | 77 | 747 | 10,3% |
| 21 | Аурика | СтройТЭК | бизнес | Строится | 656 | 76 | 732 | 10,4% |
| 22 | СИРИУС | ГК «Бриг» | бизнес | Строится | 617 | 56 | 673 | 8,3% |
| 23 | Яркий ⚠️ | Третий Трест | комфорт | Строится + есть сданные | 557 | 103 | 660 | 15,6% |
| 24 | НОВЕЛЛА | КПД | комфорт | Строится | 547 | 42 | 589 | 7,1% |
| 25 | Культура | Третий Трест | бизнес | Строится | 531 | 52 | 583 | 8,9% |
⚠️ — омоним в поиске (бренд пересекается с общеупотребительным словом или географическим названием). «Паруса» / «Парус» — два разных ЖК (ИСК Уфы и Трест «БГС») с одинаковым брендом, поиск их не различает. «Урман» — село Иглинского района. «Яркий» — общеупотребительное прилагательное.
Подсветка % внешнего: «Яркий» 15,6% и «Новая Уфа» 12,1% — главные кандидаты для гео-таргетинга на иногородних покупателей.
Сверка двух замеров: брендовый и сегментный
Доля внешнего интереса по всем 109 активным ЖК — 11,2% (3 540 запросов от иногородних из 31 618 общих). По широким сегментным фразам про новостройки Уфы — 16,2%. Разница объясняется этапом воронки: брендовый замер — это пользователи, уже выбравшие конкретный ЖК (нижний этап воронки), и там иногородних меньше; сегментный замер — пользователи в стадии «купить квартиру уфа» (верхний этап), и там иногородних больше. Оба замера дают одну направленность (около 11–16% внешнего интереса), что подтверждает корректность парной методики.
Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья
Сравнение долей в спросе (что ищут покупатели) и в предложении (сколько таких ЖК на рынке). Метрика «показов на каждый ЖК» — индикатор конкуренции внутри сегмента: чем меньше, тем больше ЖК делят одну и ту же аудиторию.
Эконом
Баланс + недо-маркетингСпрос7,7%
Предложение19,3%
Конкуренция
показов на каждый ЖК в месяц
30
Реально таких ЖК в 2,6× больше заявленного — явные «эконом до 3 млн» почти не встречают конкуренции за внимание покупателя.
Комфорт
ЗАТОВАРЕН — главная больСпрос11,1%
Предложение43,1%
Конкуренция
показов на каждый ЖК в месяц
19
47 ЖК конкурируют за 908 показов/мес. Без отстройки через УТП, рассрочку и акции конкуренция за внимание покупателя выше.
Бизнес
БалансСпрос33,8%
Предложение30,3%
Конкуренция
показов на каждый ЖК в месяц
84
Здоровое соотношение спроса и предложения — проекты не перебивают друг друга за внимание, конверсия держится в норме.
Премиум
Баланс (узкая ниша)Спрос8,6%
Предложение7,3%
Конкуренция
показов на каждый ЖК в месяц
88
8 ЖК; аудитория — семьи с доходом 200K+ ₽/мес, исход решает точность таргетинга, а не объём.
Главный вывод
Комфорт затоварен (47 ЖК, в среднем 19 запросов на каждый — главная рекламная боль). Эконом-сегмент недо-маркетингуется (21 ЖК по факту, но застройщики прячут его в «комфорте»). Бизнес и премиум — в балансе. Лидер по бренду застройщика — ГК «Первый Трест» (9 ЖК, мультикласс, 2 957 запросов по пулу всех формулировок бренда). Топ-3 ЖК по общему брендовому объёму — «Цветы Башкирии» (2 520), «8 марта» (1 564), «Новая Уфа» (1 495). Главные кандидаты для гео-таргетинга на иногородних: «Яркий» (15,6% внешнего интереса, комфорт) и «Новая Уфа» (12,1%, комфорт).
Маркетплейсы и срез выдачи
Авито почти монополист, но все маркетплейсы теряют аудиторию
Пять платформ-классифайдов суммарно дают около 633 тыс. показов за 12 месяцев в Башкортостане. Авито — 85,7% объёма (сумма всех его запросов) и падает примерно на 12% год к году; ЦИАН и ДомКлик тоже снижаются. Растут только Яндекс Недвижимость (+21%) и Дом.РФ (+93%) — но это пока доли процента. Падение агрегаторов — не сжатие рынка, а смена канала: спрос смещается в прямой поиск застройщика и новостроек.
Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.
Платформа
12 мес. РБ
Год к году
Доля
Авито3 запроса542 605-11,8%85,7%
квартиры
466 345
-10,7%
73,6%
вторичка
72 539
-20,2%
11,5%
новостройки
3 721
+7,5%
0,6%
ЦИАН3 запроса41 825-23,9%6,6%
квартиры
37 263
-22,3%
5,9%
вторичка
4 001
-42,6%
0,6%
новостройки
561
+4,3%
0,1%
ДомКлик2 запроса27 878-12,4%4,4%
квартиры
27 273
-12,8%
4,3%
новостройки
605
+4,1%
0,1%
Яндекс Недвижимость3 запроса19 367+20,8%3,1%
общий бренд
17 416
+20,2%
2,8%
квартиры
1 906
+27,1%
0,3%
новостройки
45
0,0%
0,0%
Дом.РФ1 615+93,4%0,3%
Минусуем в кампаниях застройщика
Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.
НЕ минусуем
Яндекс Недвижимость (+21%) и Дом.РФ (+93%) — единственные растущие площадки. За их аудиторией можно охотиться, пока они на подъёме.
Оценочная карта рекламной выдачи
Полный замер выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров. По косвенной оценке (маркетплейсы + брендовые объёмы): на высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») — высокая конкуренция (Авито, ЦИАН, ДомКлик и 3–5 застройщиков). На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — средняя. На низкочастотных («район + комнатность», «бренд + район») — низкая, 0–1 рекламодатель.
Главный вывод
Это смена канала, а не падение рынка. Поисковый спрос на классифайды снижается по всем крупным площадкам (Авито и ДомКлик примерно на 12%, ЦИАН на 24%), но рынок при этом не падает — параллельно растёт прямой поиск новостроек и застройщиков (см. раздел новостройки против вторички). Покупатель всё чаще стартует не с агрегатора, а с конкретного ЖК. Для застройщика это значит две вещи. Первое: новостройки продаются и через классифайды тоже — списывать их как «только вторичку» нельзя. Второе: ваше преимущество — поймать клиента раньше, в прямом поиске, куда смещается спрос. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры уфа») в Директе минусуем не потому, что «вторичка», а потому что это навигация на чужую площадку. Защита бренда («ГК Первый Трест Уфа», «Новатор Уфа») обязательна — иначе агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге.
Стратегия
Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать
Свод 30 ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика МКД в Уфе: поисковые кампании, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
A · Поисковые кампании — приоритеты
| № | Кампания | Сиды (примеры) | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | Главная воронка по новостройкам | купить квартиру в новостройке, новостройки уфа, купить квартиру от застройщика | Уфа | 🥇 |
| A2 | Семейная ипотека | купить квартиру семейная ипотека, семейная ипотека уфа | Уфа и регион | 🥇 |
| A3 | Рассрочка от застройщика | квартира в рассрочку уфа, рассрочка квартира | Уфа и регион | 🥈 |
| A4 | Комнатность 1к-2к | купить однушку уфа, купить двушку уфа | Уфа | 🥈 |
| A5 | С отделкой | квартира с отделкой уфа, новостройки с отделкой | Уфа | 🥈 |
| A6 | Эконом до 5 млн | купить квартиру до 3 млн, до 5 млн уфа | Уфа и регион | 🥉 |
| A8 | Брендовая защита | <свой бренд> уфа · цены · отзывы | Россия | 🥇 |
F · Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос
Эконом-сегмент 19% по факту
объём ~628+18%
Застройщики стесняются слова «эконом», размывают сегмент в «комфорт» — по факту в каталоге эконом-ЖК заметно больше, чем заявлено классом
Рассрочка от застройщика
объём ~4 700+650%
Категория всё ещё «новая» для покупателей, мало рекламы
Сроки сдачи 2028 и позже
объём 116растёт
Почти нет конкурентов — для «терпеливых» покупателей
Сданные новостройки + ипотека
объём 815смешано
Узкая ниша «ключи сразу»
Низкочастотные «{бренд}+{район}»
объём малые—
Нулевая рекламная конкуренция
E · Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)
Маркетплейсы
авито, циан, домклик, m2, этажи
Загородка (не наш сегмент)
коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС
Информационный шум
бесплатно, своими руками, как сделать
Омонимы L6
элитная квартира -класс -жилья · лофт -стиль -интерьер
Гео-омонимы брендов
яркий -микрорайон · урман -электричка -станция · платинум -экспертиза
Региональные омонимы застройщиков
КПД -двигатель · новый дом -сосед · бриг -яхта · стратег -игра
D · Сезонный график бюджета 2026
Январь +50% · март +25% · окт +25% · ноя +20% · май −30% (наблюдать за ставкой ЦБ) · июнь-август −10% · ±14 дней от каждого заседания ЦБ — +30% на ажиотажный спрос.
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минусами, омонимами и сезонностью.
Портфель vs Спрос
Где открываться — матрица четырёх классов
Позиционирование четырёх классов жилья на двух осях: спрос (Вордстат) × предложение (количество ЖК в каталоге Яндекс Недвижимости). На пересечении — рекомендация для конкретного класса.
Эконом
Свободная нишаСпрос
7,7%
Предложение
19,3%
21 ЖК · по30показов на каждый
21 ЖК реально эконом-ценовых, но застройщики прячут их в «комфорт» из-за стигмы слова. На явных «купить квартиру до 3 млн» конкуренции практически нет — свободная ниша.
Комфорт
ЗатоваренСпрос
11,1%
Предложение
43,1%
47 ЖК · по19показов на каждый
47 ЖК конкурируют за наименьшую относительную аудиторию. Без отстройки через УТП (двор без машин, школа в шаговой доступности, рассрочка) конкуренция за внимание покупателя выше. Самый конкурентный сегмент.
Бизнес
НормаСпрос
33,8%
Предложение
30,3%
33 ЖК · по84показов на каждый
Здоровое соотношение спроса и предложения. Проекты не перебивают друг друга за внимание — конверсия держится в пределах нормы без экстра-усилий по отстройке.
Премиум
НишевыйСпрос
8,6%
Предложение
7,3%
8 ЖК · по88показов на каждый
Узкая ниша 8 ЖК. Аудитория — семьи с доходом 200 тыс. ₽ и выше в месяц; результат даёт точность таргетинга, а не размер бюджета.
Три приоритета, к которым сходятся данные
по данным: сроки сдачи, бюджет и оплата, ипотека, бренды01
Окно спроса — «готовая квартира»
Запросы: купить готовую квартиру уфа, сданные новостройки, готовая квартира от застройщика. Там 57,4% спроса по срокам сдачи при только 13% предложения в каталоге — окно для застройщиков с готовыми остатками или ЖК, выходящими «под ключ» в ближайшие месяцы.
Источник: Сроки сдачи · Спрос против предложения
02
Семейная ипотека — главный рекламный аргумент
322 тыс. показов за 12 мес., +30% год к году, в 7× больше следующей программы. Рассрочка работает как альтернатива под ставку ЦБ. Господдержка (отменена с июля 2024) как аргумент не работает — из креативов уходит.
Источник: Ипотечные программы · Формат оплаты
03
Комфорт-сегмент — исход решает УТП
47 ЖК конкурируют за одну и ту же аудиторию. Без конкретного УТП (школа в шаговой доступности, двор без машин, рассрочка от застройщика, сдача гарантированно в 2026) конкуренция за внимание покупателя выше, а конверсия — ниже.
Источник: Квадрант спроса и предложения
Аудит Директа
Аудит рекламы для застройщика МКД в Башкортостане
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, гео-таргетинг по городам области, кампании на готовое жильё и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Что почитать дальше
Яндекс Директ для застройщика
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиАналитика как услуга
Категорийные аудиты с парсером каталога, фильтром омонимов и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиПодход к работе
Операционная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиИЖС в Башкортостане
Параллельный аудит — рынок ИЖС и коттеджных посёлков в РБ для сравнения с МКД.
Перейти