Загрузка...
Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через расщепление «квартиры vs загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии городов области и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и парсер 109 активных жилых комплексов Уфы.
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
96,5% спроса — на готовое жильё или сдачу в 2026. Дальние сроки (2027–2028) — меньше 4%. С ноября 2025 запрос «новостройки 2026» обогнал «сданные»: для покупателя это уже не вторая воронка, а полный эквивалент готового.
Новостройки в регионе растут на 33,9% год к году — в 1,7× быстрее России. Вторичка падает на 12,7%. На 1 запрос про новостройки приходится ~1,5 запроса про вторичку.
За год запросы про рассрочку выросли в 8 раз. Это альтернатива ипотеке для покупателей, которым не подходит ставка 14–21%.
322 тыс. показов в год, в 7× больше следующей программы. Но эффект ужесточения 2024 уже выработался: с декабря 2025 спрос на плато.
Внешний спрос на Уфу: ХМАО — 12,3%, Челябинск — 10,3%, Москва — 9,8%. Татарстан слабый: у Казани свой миллионник.
Крупнейший застройщик — ГК «Первый Трест» (9 ЖК). Комфорт-класс перегружен предложением: 19 запросов на каждый ЖК — самая высокая конкуренция за внимание.
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Спрос на жильё в регионе сейчас на уровне 42% от пика марта 2022 (266 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 47% от пика. Регион движется чуть слабее страны.
Левая ось — показов в России, правая — в Башкортостане. Обе кривые синхронно прошли пик в марте 2022 (9,8 млн / 266 К показов) и к апрелю 2026 стабилизировались примерно на половине от пиковых значений (47% РФ, 42% РБ). Доля региона от России держится в коридоре 2,41–2,74%.
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 5,4 запроса про квартиру. Квартиры в регионе растут на +2,3% год к году, загородка обвалилась на -12,0% — спрос мигрирует из загородки в МКД.
Квартиры в РБ растут быстрее России — регион обгоняет страну. Доля квартир в общем объёме (РБ vs РФ) — 84,4% против 83,7% — почти идентичная структура.
Загородка в обвале синхронно с Россией. Без аналога «семейной ипотеки 6%» для ИЖС и без субсидированных программ от застройщиков — спрос мигрирует в квартиры.
Россия за 5 лет: квартиры со 62 млн в авг 2021 до 39 млн в апр 2026 (−37%). Загородка — со 14,8 млн до 8,3 млн (−44%). Загородный сегмент теряет быстрее.
Башкортостан: квартиры со 1,19 млн в авг 2021 до 778 К в апр 2026 (−35%). Загородка — со 264 К до 161 К (−39%). Квартиры в РБ держатся чуть лучше, чем в РФ.
Новостройки в Башкортостане растут на +33,9% год к году — в 1,7× быстрее России. Вторичка падает на 12.7%. На 1 запрос про новостройки сейчас приходится ~1,5 запроса про вторичку.
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — глобальный максимум новостроек (127 К показов) на фоне ажиотажа снижения ставки ЦБ. Соотношение Н:В в этот месяц достигло 0,80 — удвоение от 0,39 в мае 2024.
Помесячное соотношение Н:В. С 0,39 в мае 2024 до 0,80 в январе 2026 — почти удвоение за 20 месяцев. Это структурный сдвиг, а не сезонное колебание.
В Башкортостане 98% спроса на новостройки — это квартиры в обычных жилых домах, 2% — апартаменты. Апартаменты не растут вместе с рынком: семейная ипотека на них не распространяется (нежилое помещение), а смягчение ставки ЦБ делает квартиры доступнее.
Основная воронка новостроек, растёт в 1,7× быстрее России.
Нишевый сегмент, отстаёт от общего роста рынка.
Семейная ипотека на апартаменты не работает — покупатели с субсидированной программой уходят в обычные квартиры. Снижение ставки ЦБ делает квартиры доступнее, поэтому апартаменты теряют роль «дешёвой альтернативы».
Резкий спад с 1 979 показов в ноябре до 1 524 в декабре, затем 5 месяцев подряд держится около 1 500 — это смена тренда, а не сезонная просадка. Вероятная причина — основной интерес к проекту «Апартаменты Серп и Молот» закрылся.
Май 2024 — апрель 2026, Башкортостан.
Сюда входит и готовое жильё, и сдача в 2026. Дальние сроки (2027–2028) — всего 3,6%, рынок не готов ждать долго. С ноября 2025 запрос «новостройки 2026» обогнал «сданные» — для покупателя сдача в 2026 равна готовому.
Точные узкие формулировки — мизерные объёмы. Покупатели предпочитают формулировать запрос через год сдачи, а не через состояние объекта.
Логарифмическая шкала: разрыв между сериями 50× — линейная сжала бы 2028+ в пустоту. Январь 2026 — глобальный максимум «новостройки 2026» (385 показов, ×6,2 от сентября 2025). Это семантический сдвиг: после Нового года запрос «новостройки 2026» стал «текущим годом», спрос перетёк на него.
Одиночный запрос «сданные новостройки» давал 815 показов (26,4%). При расширении до 5 синонимов реальный объём оказался 3 054 — в 3,7× больше. Это переписало главный тезис: рынок Уфы спрашивает готовую квартиру, а не строящуюся.
Главный запрос группы — «новостройки 2026» (1 887). Остальные узкие формулировки («сдача 2026», «квартира сдача 2026») дали ~0. Доля 39,1% после 1 января 2027 резко упадёт.
Главный запрос — «сдача 2027» (119). «Новостройки 2027» уже работает (16) — покупатели начали формулировать год +1.
Малый объём (41), почти все запросы равноценны. Это «терпеливый» сегмент — инвестиционные покупатели и семьи в ожидании маткапитала или IT-ипотеки.
Сравниваем долю спроса по каждой группе срока сдачи с долей предложения в каталоге активных ЖК Уфы. Дельта > 0 — перегретый сегмент (покупателей больше, чем готовых квартир). Дельта < 0 — структурный перекос (стройка опережает спрос).
Спрос на готовые квартиры в 4,4× больше доступного предложения. Окно возможностей для застройщиков с готовыми остатками.
Строящиеся ЖК — 72,5% каталога против 39,1% спроса. Конкуренция за внимание покупателя «дома сдача 2026» — высокая.
Однушки и двушки — главная воронка региона. «С отделкой» за год — 59% всех запросов про отделку, но в последнем квартале спрос на неё снизился на 17%, а «черновая отделка» закрепилась на новом уровне. При смягчении ставки часть покупателей готова делать ремонт сама.
За год «с отделкой» лидирует с долей 59%. В последнем квартале спрос на неё упал на 17% относительно среднего за год — снижение идёт 6 месяцев подряд от пика октября 2025. Параллельно «черновая отделка» вышла на новый уровень. При смягчении ставки покупатели готовы делать ремонт сами.
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, май 2024 → апр 2026 (РБ).
Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, май 2024 → апр 2026 (РБ).
В октябре 2025 был пик — 826 запросов, к апрелю плавно снизились до 508–568. Падение идёт 6 месяцев подряд — это смена тренда, а не сезонная просадка.
Прибавили +9% к ноябрю 2025 — январю 2026, сейчас держатся около 207 запросов в месяц. «Черновая растёт» — устаревший тезис; правильнее «выросла и закрепилась».
Цифра выглядит как рост, но в последнем квартале спрос обвалился: октябрь–ноябрь 2025 — 14–17 показов, в феврале–апреле 2026 — всего 3–6. Промежуточный формат теряет аудиторию: покупатели уходят либо в «готово полностью», либо в «полностью своё».
«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 7,1% всех 2-комнатных запросов. Значимая ниша внутри двухкомнатного сегмента, особенно у молодых семей.
Май 2024 — апрель 2026, Башкортостан.
Цифра выглядит как рост, но она — артефакт пика января 2026 (142 показа). В феврале — апреле сегмент откатился к 37–72 показам в месяц, среднее по последнему кварталу −20,6% от годового. Это не растущий тренд.
Отдельную кампанию на «еврооднушку» запускать не стоит.
Запускать кампании «купить евродвушку Уфа» и «купить евротрешку Уфа», если в портфеле есть компактные планировки. Главный посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной». Целевая аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку.
Все три источника приведены к одной системе из четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Класс «элит» исключён как разговорное прилагательное «элитная квартира». Реальная картина восстановлена через сверку поискового спроса, заявленного класса в каталоге Яндекс Недвижимости и фактического класса по цене.
«Комфорт-разводнение» — главный insight L6. 70,6% ЖК Уфы заявлены как «комфорт» в Яндекс Недвижимости, но по цене лишь 43,1% соответствуют этому классу. Дельта −27 процентных пунктов размытия: 14 ЖК «комфорт» по факту — эконом (застройщики избегают стигмы «эконом-класс»), 17 — бизнес (комфорт с бизнес-ценой), 4 — премиум.
За год покупатели чаще всего искали квартиры до 3 и 5 млн. В последнем квартале картина изменилась: спрос на «до 3 млн» упал на треть, «до 5 млн» — на пятую часть, а «до 6 млн» вырос почти в 1,6 раза. 6 млн — это точный лимит семейной ипотеки в регионах: покупатели стали ориентироваться не на круглые цифры, а на потолок субсидии.
| Порог | За 12 мес. | Доля | В среднем/мес. | Последний квартал | Изменение |
|---|---|---|---|---|---|
| До 3 млн | 2 266 | 33,8% | 188,8 | 123,7 | −34,4% |
| До 4 млн | 1 058 | 15,8% | 88,2 | 95,3 | +8,1% |
| До 5 млн | 2 173 | 32,4% | 181,1 | 147 | −18,8% |
| До 6 млн | 361 | 5,4% | 30,1 | 49,3 | +63,9% |
| До 7 млн | 199 | 3% | 16,6 | 8,7 | −47,6% |
| До 8 млн | 147 | 2,2% | 12,3 | 8,7 | −29,3% |
| До 10 млн | 84 | 1,3% | 7 | 2,7 | −62% |
Всего по 7 порогам — 6 288 показов за год. Покупатели Башкортостана формулируют запрос только базовым «квартира до X / купить квартиру до X»; варианты с городом, комнатностью или словом «новостройка» в связке с бюджетом почти не используются.
6 млн — это точный лимит семейной ипотеки для регионов (в Москве и Санкт-Петербурге — 12 млн). Сигнал устойчивый: рост виден и в запросе «квартира до 6 млн», и в «купить квартиру до 6 млн». Параллельно круглые «до 3 млн» и «до 5 млн» теряют спрос.
Что это значит: покупатели перестают целиться в круглые числа и привязываются к реальному потолку субсидии. За год порог «до 6 млн» — всего 5,4% всех бюджетных запросов, но динамика говорит, что эта доля будет расти.
Рост спроса на «до 6 млн» — это сигнал, что бюджет покупателя жёстко привязан к потолку субсидии. Если в портфеле застройщика есть однушка, попадающая под лимит семейной ипотеки, — это попадание в текущий тренд.
Точные минимальные цены по классам в Уфе сейчас не приведены — будут собраны после парсера каталога Яндекс Недвижимости. Размер разрыва между лимитом субсидии и реальным предложением считается там же.
Годовой рост рассрочки +774% — это не разовый пик. Полугодовая разбивка показывает структурный переход: рассрочка из узкой категории превратилась в массовую.
Уточнение: 46,5 тыс. показов за 12 мес. — это общий замер по запросу «в рассрочку» в Башкортостане. Квартирная часть около 10% (~4,7 тыс. в год). Главный тезис «рассрочка — растущий тренд» подтверждён, цифры нормализованы. Каждая кампания застройщика в 2026 году должна включать рассрочку в посадочной странице и креативах.
Башкортостан — не моноцентричный регион. Уфа концентрирует 47,3% спроса (типично для миллионника — 50–80%); Стерлитамак 11,9% — единственный значимый «второй центр». Внешний спрос на Уфу — 16,2% от объёма по 10 парным фразам (новая методология парного замера, с гео-маркером «уфа» в тексте). Главный паттерн: широкие новостроечные фразы и студии — основные внешние каналы; узкие сегментные — местный язык поиска.
Рекламные кампании на новостройки и вторичку — выгоднее с таргетом на Уфу, чем на весь Башкортостан (~50% таргета на области теряется). Для Стерлитамака (76,1% доля Уфы среди 4 городов, Стерлитамак 11,9%) — отдельная гео-кампания с локальными ЖК.
Главные внешние каналы: «купить квартиру уфа» (19 445 показов извне) и «квартира в уфе» (27 006). Студии — формат для иногородних инвесторов (36,9% доля внешнего). Узкие сегментные фразы про комнатность и отделку — это местный язык поиска, не работают для внешнего таргета.
Локальный спрос = «фраза без «уфа»» от пользователей в Уфе (lr = 172). Местный не дописывает своё гео в запрос.
Внешний спрос = «фраза с «уфа»» от всех пользователей РФ минус от пользователей самой Уфы. Иногородний обязан добавить «уфа», иначе wordstat не поймёт что он ищет именно Уфу.
Это исправление методологии — старый метод (lr-вычитание без гео-маркера) ловил москвичей, искавших московские квартиры, как «внешний спрос на Уфу».
Башкортостан — самый «вторичный» регион из 9 сравниваемых (соотношение новостройки/вторичка = 0,73). Сопоставимая когорта: Татарстан и Челябинская область. Внешний спрос на Уфу делится почти поровну: Приволжский ФО — 42,4%, Уральский ФО — 36,6%. Главный паттерн — «вахта на Севере, семья в Уфе».
| Регион | Сумма 5 фраз / 12 мес. | × РБ | Н : В | Сигнал |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 18 009 630 | ×7,80 | 1,35 | 🚀 новостроечный |
| Санкт-Петербург | 6 983 420 | ×3,02 | 0,75 | 🧊 вторичный |
| Краснодарский край | 3 828 867 | ×1,66 | 1,38 | 🚀 новостроечный |
| Нижегородская обл. | 3 408 356 | ×1,48 | 0,83 | 🧊 вторичный |
| Ростовская обл. | 2 596 001 | ×1,12 | 1,22 | 🚀 новостроечный |
| Самарская обл. | 2 478 007 | ×1,07 | 0,77 | 🧊 вторичный |
| Татарстан | 2 317 386 | ×1,00 | 0,79 | 🧊 вторичный |
| Башкортостан · цель | 2 309 364 | ×1,00 | 0,73 | 🧊 вторичный |
| Челябинская обл. | 2 273 278 | ×0,98 | 1,11 | 🚀 новостроечный |
РБ ≈ Татарстан ≈ Челябинская обл. по объёму (×0,98–1,00). Меньше Самары/Н.Новгорода на 7–48%, меньше Москвы в 7,8×. РБ — самый «вторичный»: соотношение Н:В = 0,73, ниже всех.
от полного поискового спроса на квартиры и новостройки Уфы — это извне региона.
Карта справа показывает, откуда именно приходит этот внешний спрос: ХМАО-Югра 12,3%, Челябинск 10,3%, Москва 9,8%, Нижегородская область 8,1%.
Сезонность реконструирована на 5-летней истории (60 месяцев) по 20 поисковым сидам. Главный устойчивый провал — май-июнь (CV=1% для зонтичных запросов). Главные устойчивые пики — август и январь-март. Усреднять сезонность нельзя: однушки, двушки и студии пикуют в разные месяцы.
60-месячная история (5 лет) позволяет отделить реальную годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. Метод: классическая декомпозиция «тренд + сезонность» — 12-месячная скользящая выделяет тренд, отношение факта к тренду даёт сезонный индекс, а коэффициент вариации (CV) между 5 годами показывает устойчивость паттерна.
Разовые шоки, которые видны в 60-мес истории, но не сезонны: март 2022 — ставка ЦБ 20%; январь 2026 пик ×1,24 по «новостройкам» — это на 9 пунктов выше 5-летнего ×1,15 из-за декабрьского снижения ставки. Эти шоки исключены из устойчивого паттерна, но помечены в календаре как контекст.
Ноябрь 2025 года дал ×3,73 к среднему, но это один наблюдаемый месяц, а не повторяющийся паттерн. CV=34% по 5 годам — слишком высокая дисперсия для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась только в 2023–2024 годах: история <3 лет, паттерн ещё не сформировался, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ.
Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны как сезонный индекс к 12-мес скользящему тренду по 5 годам. Колонка «CV» показывает дисперсию между годами: чем меньше — тем устойчивее паттерн. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
+11..+19% по всем зонтичным запросам, CV=3% для broad-«квартира» — феноменально стабильно за 5 лет. Возврат с отпусков + подготовка к учебному году. Не зависит от макро-фона.
Постновогодний цикл: ипотечные запросы +10..+18%, отделка +6..+14%, новостройки +10..+15%. CV=4–14% — устойчиво. Январский пик 2026 завысила декабрьская ставка — без неё ×1,10..1,15.
−13..−20%, самый сильный провал года. CV=1% для broad-«квартира» и «купить квартиру» — почти нулевая дисперсия за 5 лет. Bedrock сезонности: не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков.
Новостройки, отделка и квартира-в-ипотеку идут вверх (повторяется 5 лет)
↓ Запросы про ставку ЦБ ×0,67 — ЦБ не заседает в январе, повестка тише
Пик «черновой отделки» (+14%) и «купить трёшку» (+21%) — устойчиво по 5 годам
↓ Зонтичные «купить квартиру» и «новостройки» — плато на уровне средних
Квартира в ипотеку (+16%), новостройки (+10%), «с отделкой» (+6%) — стабильный постновогодний цикл
↓ Семейная ипотека и господдержка — регуляторный фон, не сезонность
Начало весеннего охлаждения — устойчивый −10% по зонтичным запросам
↓ Студии и однушки проседают глубже — −12…−14%
Самый устойчивый сезонный провал года. Broad-«квартира» CV=1% — почти нулевая дисперсия за 5 лет
↓ Глубже всех проседают «купить однушку» (−19%) и «квартира в ипотеку» (−20%)
Второй устойчивый провал. CV=1% для «купить квартиру» и «квартира» — bedrock сезонности
↓ «Квартира в ипотеку» −19%, «купить квартиру в новостройке» −16%
Лёгкий минус по ипотечным сидам, broad-запросы выходят на плато
Самый устойчивый летний пик. Broad-«квартира» CV=3% — феноменально стабильно за 5 лет. Возврат с отпусков + учебный сезон
↓ «Купить однушку» +19%, студии +15%, broad-новостройки +12%
Месяц-якорь, сезонный индекс ≈ 1,00 на большинстве сидов
↓ «Квартира черновая отделка» −8% — устойчивый минус по 5 годам
Лёгкий рост по большинству сидов; устойчивость хуже соседних месяцев
Устойчивый предновогодний пик. CV=4% для broad-«квартира». Подтверждено на 5 лет
Устойчивый спад. CV=4–7% — паттерн повторяется 5 лет: предновогодняя пауза в принятии решений
Эффект ставки ЦБ на новостройки в Башкортостане заметный: на каждый процентный пункт ставки спрос меняется примерно на 6,5%. При текущем смягчении (−6,5 пункта за полгода) рост спроса до конца 2026 — +20–30%. Семейная ипотека — главная программа региона (322 тыс. запросов в год, в 7 раз больше следующей).
Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения. Реальность: спрос вырос на +137% за следующий год. С декабря 2025 — плато / разворот.
Эффект ужесточения 2024 себя исчерпал — программа в фазе насыщения. Кампании по семейной ипотеке остаются актуальными, но без ожидания агрессивного роста.
Распределение запросов Башкортостана по 5 функциональным группам. «Маркетплейс-мышление» (Авито / ЦИАН / ДомКлик) занимает 14,8% — это спрос, который не доходит до прямого застройщика и должен быть отфильтрован минус-словами в рекламных кампаниях.
Зрелый покупательский рынок
Растущий блок: рассрочка +774%
Авито/ЦИАН/ДомКлик — минусуем в МКД-кампаниях
Узкие фильтры — уточняющий слой
Стерлитамак, Салават, Нефтекамск — точечные кампании
Топ застройщиков и топ-25 жилых комплексов Уфы по парному поисковому замеру (отдельно местный и внешний спрос) + сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, где наоборот свободная ниша.
Метод: для каждого бренда — три узких запроса «<бренд> жк», «<бренд> квартиры», «<бренд> застройщик»; релевантный объём = максимум из трёх. Это даёт прямую количественную оценку, а не процент от общего замера. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.
| # | Застройщик | Релевантный объём | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | ГК «Первый Трест» · лидер | 3 221 | нормализованный замер | 9 | 4 комфорт + 5 бизнес | Крупнейший бренд региона. Сбалансированный портфель в комфорте и бизнесе. |
| 2 | ПСК-6 | 1 977 | чистый замер | 4 | 1 эконом + 3 комфорт | Чистый бренд, портфель в массовом сегменте. |
| 3 | Третий Трест | 1 928 | чистый замер | 5 | 2 комфорт + 2 бизнес + 1 премиум | Крупный мультикласс. ЖК «Яркий» — флагман в эконом-цене. |
| 4 | Талан | 1 493 | чистый замер | 3 | 3 комфорт | Фокус строго на комфорт-классе. |
| 5 | СУ-1 | 1 502 | сумма по двум флагманам | 5 | комфорт + бизнес | 5 ЖК в Уфе (THE PRIME, Le CRISTAL, СКАЙ, Ветер, Сердце Уфы). Брендовое имя «СУ-1» почти не ищут — покупатели идут сразу на конкретные ЖК. Цифра 1 502 — сумма по флагманам «Ветер» (836) и «Сердце Уфы» (666) по парному замеру Pass 4. |
| 6 | Prime Development | 1 126 | чистый замер | 4 | 3 комфорт + 1 бизнес | Средне-крупный, преимущественно комфорт. |
| 7 | ГК «Новый Дом» | 839 | точный «новый дом квартиры» | 3 | 3 комфорт | Узнаваемый бренд, несмотря на ассоциацию с одноимённым шоу. |
| 8 | СтройТЭК | 332 | чистый замер | 4 | 2 комфорт + 2 бизнес | Средний бренд, сбалансированный портфель. |
| 9 | КПД (ЖК «Йорт») | 209 | точный «кпд застройщик» | 3 | 3 комфорт | Реальный бренд: «КПД застройщик» 209, «КПД ЖК» 164. Запрос «КПД физики» забирал общий замер — поэтому считаем только точные сиды. |
| 10 | ГК «Бриг» | 129 | точный «бриг застройщик» | 3 | 2 комфорт + 1 бизнес | Слабый бренд: общий замер 2 469 завышен косметикой Brig Plus. |
| 11 | Стратег | 76 | точный «стратег застройщик» | 3 | 2 бизнес + 1 премиум | Узкий портфель в верхнем сегменте. Общий замер забирают игры и фильм. |
| 12 | Жилой Квартал | 41 | точный «жилой квартал застройщик» | 5 | 5 комфорт | Общеупотребительное понятие «жилой квартал» забирает 97% объёма. Реальный бренд очень слабый. |
| 13 | ГК «Самолет» | 94 | точный «самолет застройщик» | 3 | 3 комфорт | По объёмам строительства — в восьмёрке Башкортостана (126 тыс. м²), но брендовый поиск низкий. |
Для каждого ЖК два независимых замера. Локальный спрос = «жк <название>» БЕЗ «уфа» в фразе, с гео-таргетом на Башкортостан — местные не дописывают своё гео в запрос. Внешний спрос = «жк <название> уфа» от пользователей вне РБ. Сумма = общий брендовый объём; % внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
Раньше замер делался как «<жк> уфа» с гео РБ — но местный пользователь не пишет «уфа» в запросе, и метод ловил странную подвыборку. Плюс охватывалось только 50 из 109 активных ЖК. Pass 4 пересобран на полном каталоге через парный замер — 13 из 25 топ-брендов (52%) были полностью пропущены прошлой версией.
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Срок сдачи | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новая Уфа | ГК «Новый Дом» | комфорт | Строится | 938 | 181 | 1 119 | 16,2% |
| 2 | 8 марта | ГК «АРХСТРОЙ ГРУПП» | комфорт | Строится + есть сданные | 995 | 101 | 1 096 | 9,2% |
| 3 | Новатор | ГК «Первый Трест» | комфорт | Строится + есть сданные | 893 | 145 | 1 038 | 14% |
| 4 | Ветер | СУ-1 | комфорт | Строится + есть сданные | 836 | 111 | 947 | 11,7% |
| 5 | Паруса ⚠️ | ИСК г. Уфы | комфорт | Строится | 833 | 99 | 932 | 10,6% |
| 6 | Парус ⚠️ | Трест «БГС» | комфорт | Строится | 833 | 99 | 932 | 10,6% |
| 7 | Заря | HART Development | комфорт | Строится | 860 | 66 | 926 | 7,1% |
| 8 | Динамика | ГК «Бриг» | комфорт | Строится | 792 | 80 | 872 | 9,2% |
| 9 | АТЛАНТИС | ГК «Первый Трест» | бизнес | Строится | 701 | 89 | 790 | 11,3% |
| 10 | Луна | Prime Development | комфорт | Строится | 670 | 77 | 747 | 10,3% |
| 11 | Сердце Уфы | СУ-1 | бизнес | Строится | 666 | 72 | 738 | 9,8% |
| 12 | Мечтателей | ГК «Новый Дом» | комфорт | Строится + есть сданные | 684 | 51 | 735 | 6,9% |
| 13 | Мир | ГК «Первый Трест» | комфорт | Строится | 675 | 46 | 721 | 6,4% |
| 14 | Волна | СЗ «УАМ-СТС» | комфорт | Строится | 631 | 62 | 693 | 8,9% |
| 15 | Грани | СЗ «Агидель-ИнвестСтрой» | комфорт | Строится + есть сданные | 638 | 46 | 684 | 6,7% |
| 16 | Аурика | СтройТЭК | бизнес | Строится | 589 | 76 | 665 | 11,4% |
| 17 | Яркий ⚠️ | Третий Трест | комфорт | Строится + есть сданные | 557 | 103 | 660 | 15,6% |
| 18 | Урман ⚠️ | ГК «Садовое кольцо» | бизнес | Строится | 531 | 126 | 657 | 19,2% |
| 19 | УРБАНИКА | ГК «Первый Трест» | комфорт | Строится + есть сданные | 570 | 72 | 642 | 11,2% |
| 20 | Цветы Башкирии | ГК «АРХСТРОЙ ГРУПП» | комфорт | Строится + есть сданные | 553 | 84 | 637 | 13,2% |
| 21 | Некрасовский | СУ-10 | комфорт | Строится + есть сданные | 514 | 103 | 617 | 16,7% |
| 22 | НОВЕЛЛА | КПД | комфорт | Строится | 547 | 42 | 589 | 7,1% |
| 23 | Нью-Йорт | КПД | комфорт | Строится | 535 | 52 | 587 | 8,9% |
| 24 | Культура | Третий Трест | бизнес | Строится | 531 | 52 | 583 | 8,9% |
| 25 | СИРИУС | ГК «Бриг» | бизнес | Строится | 518 | 56 | 574 | 9,8% |
⚠️ — омоним в Wordstat (бренд пересекается с общеупотребительным словом или гео-объектом). «Паруса» / «Парус» — два разных ЖК (ИСК Уфы и Трест «БГС») с одинаковым брендом, wordstat не различает в broad. «Урман» — село Иглинского района. «Яркий» — общеупотребительное прилагательное.
Подсветка % внешнего: «Урман» 19,2% и «Некрасовский» 16,7% — главные кандидаты для гео-таргетинга на иногородних покупателей.
Доля внешнего по всем 109 активным ЖК = 11,2% (3 540 показов внешнего из 31 618 общего). На сегментных широких фразах (см. L8.C) — 16,2%. Разница объясняется этапом воронки: брендовый канал — пользователи, уже выбравшие конкретный ЖК (нижний этап), там иногородних меньше; сегментный канал — пользователи в стадии «купить квартиру уфа» (верхний этап), там иногородних больше. Оба канала дают одну направленность (≈11–16% внешнего), что подтверждает корректность парной методологии.
Сравнение долей в спросе (что ищут покупатели) и в предложении (сколько таких ЖК на рынке). Метрика «показов на каждый ЖК» — индикатор конкуренции внутри сегмента: чем меньше, тем больше ЖК делят одну и ту же аудиторию.
Создавать явные «эконом до 3 млн» кампании — реально таких ЖК в 2,6× больше заявленного.
47 ЖК конкурируют за 908 показов/мес. Отстройка УТП, рассрочка, акции — обязательны.
Здоровое соотношение. Стандартный режим — без особых усилий.
8 ЖК, hi-touch таргетинг для семей с доходом 200K+ ₽/мес.
13 активных маркетплейсов суммарно дают 633 тыс. показов за 12 месяцев в Башкортостане. Авито — 73,6% объёма, но падает на 10,7% год к году. Растут только Яндекс Недвижимость и Дом.РФ. У Авито на 125 запросов про квартиру — 1 запрос про новостройку: трафик в основном про вторичку. Для застройщиков маркетплейсы — это источник минус-слов, а не покупателей.
| Маркетплейс | 12 мес. РБ | Год к году | Доля | К : Н |
|---|---|---|---|---|
| Авито квартиры | 466 345 | -10,7% | 73,6% | 125:1 |
| Авито вторичка | 72 539 | -20,2% | 11,5% | — |
| ЦИАН квартиры | 37 263 | -22,3% | 5,9% | 62:1 |
| ДомКлик квартиры | 27 273 | -12,8% | 4,3% | — |
| Я.Недвижимость | 17 416 | +20,2% | 2,7% | — |
| ЦИАН вторичка | 4 001 | -42,6% | 0,6% | — |
| Авито новостройки | 3 721 | +7,5% | 0,6% | — |
| Я.Недв квартиры | 1 906 | +27,1% | 0,3% | — |
| Дом.РФ квартиры | 1 615 | +93,4% | 0,3% | — |
| ДомКлик новостр. | 605 | +4,1% | 0,1% | — |
| ЦИАН новостр. | 561 | +4,3% | 0,1% | — |
| Я.Недв новостройки | 45 | 0,0% | 0% | — |
| M2 квартиры | 30 | -93,9% | 0% | — |
Полный замер выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров. По косвенной оценке (маркетплейсы + брендовые объёмы): на высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») — высокая конкуренция (Авито, ЦИАН, ДомКлик и 3–5 застройщиков). На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — средняя. На низкочастотных («район + комнатность», «бренд + район») — низкая, 0–1 рекламодатель.
Свод 30 ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика МКД в Уфе: поисковые кампании, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
| № | Кампания | Сиды (примеры) | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | Главная воронка по новостройкам | купить квартиру в новостройке, новостройки уфа, купить квартиру от застройщика | Уфа | 🥇 |
| A2 | Семейная ипотека | купить квартиру семейная ипотека, семейная ипотека уфа | Уфа и регион | 🥇 |
| A3 | Рассрочка от застройщика | квартира в рассрочку уфа, рассрочка квартира | Уфа и регион | 🥈 |
| A4 | Комнатность 1к-2к | купить однушку уфа, купить двушку уфа | Уфа | 🥈 |
| A5 | С отделкой | квартира с отделкой уфа, новостройки с отделкой | Уфа | 🥈 |
| A6 | Эконом до 5 млн | купить квартиру до 3 млн, до 5 млн уфа | Уфа и регион | 🥉 |
| A8 | Брендовая защита | <свой бренд> уфа · цены · отзывы | Россия | 🥇 |
Январь +50% · март +25% · окт +25% · ноя +20% · май −30% (наблюдать за ставкой ЦБ) · июнь-август −10% · ±14 дней от каждого заседания ЦБ — +30% на ажиотажный спрос.
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минусами, омонимами и сезонностью.
Позиционирование четырёх классов жилья на двух осях: спрос (Вордстат) × предложение (количество ЖК в каталоге Яндекс Недвижимости). На пересечении — рекомендация для конкретного класса.
47 ЖК конкурируют за наименьшую относительную аудиторию. Отстройка через УТП (двор без машин, школа в шаговой доступности, рассрочка) обязательна — иначе стоимость клика взлетит. Это поле боя.
Здоровое соотношение спроса и предложения. Стандартный режим, бюджет по плану. Без особых усилий конверсия в пределах нормы.
Узкая ниша 8 ЖК. Точечный таргетинг для семей с доходом 200 тыс. ₽ и выше в месяц. Большие бюджеты не нужны — нужна точность.
21 ЖК реально эконом-ценовых, но застройщики прячут их в «комфорт» из-за стигмы слова. Запустить явные «купить квартиру до 3 млн» — конкуренции практически нет.
Запросы: купить готовую квартиру уфа, сданные новостройки, готовая квартира от застройщика. Там 57,4% спроса по срокам сдачи при только 13% предложения в каталоге — окно для застройщиков с готовыми остатками или ЖК, выходящими «под ключ» в ближайшие месяцы.
322 тыс. показов за 12 мес., +30% год к году, в 7× больше следующей программы. Добавить рассрочку как альтернативу под ставку ЦБ. Господдержку (отменена с июля 2024) убрать из креативов — она не работает как аргумент.
47 ЖК конкурируют за каждый клик. Без конкретного УТП (школа в шаговой доступности, двор без машин, рассрочка от застройщика, сдача гарантированно в 2026) стоимость клика будет высокой, а конверсия — низкой.
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, гео-таргетинг по городам области, кампании на готовое жильё и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиКатегорийные аудиты с парсером каталога, фильтром омонимов и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиОперационная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиПараллельный аудит — рынок ИЖС и коттеджных посёлков в РБ для сравнения с МКД.
ПерейтиОбсудим вашу задачу с командой и предложим варианты решений