01
Покупатель выбирает готовое жильё
Готовое жильё — 52,1% спроса и +74,3% за год против снижения строящегося. Сообщение «ключи сейчас», а не котлован.
Категорийный аудит
Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Воронежской области
Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через расщепление «квартиры и загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии районов Воронежа и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и разбор 130 активных жилых комплексов Воронежа.
Период динамики
июль 2024 — июнь 2026
География
Воронежская область · столица Воронеж
Дата · источники
14 июля 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ.РФ · ЦБ РФ · 2ГИС
Автор
Артём Поздняков
и команда «НА ЦИФРАХ»
52,1%
спрос — на готовое жильё, а не на котлован
Готовое за год выросло на 74,3%, строящееся снизилось на 3,9%. Готовый сток вымывается первым — 100% распроданных проектов сданы.
+15,2%
спрос на новостройки за год подрос, но с низкой базы
Пик пришёлся на зиму 2025/26, весной 2026 спрос охладился — момент роста неустойчив. Вторичка при этом ровна.
1,6×
на каждый запрос про новостройку — 1,6 запроса про вторичку
Воронеж вторично-ориентирован: крупный советский фонд держит спрос. Первичка — около 45% рынка с учётом брендовых запросов.
20%
каждая пятая оплата — рассрочка от застройщика
После всплеска конца 2025 рассрочка закрепилась как вторая опора после ипотеки (77%) — обходит разрыв «лот дороже лимита ипотеки».
42%
«бизнес-класс» ищут в 5 раз чаще, чем строят
«Бизнес» — обобщающий ярлык запросов: спрос 42,3%, в предложении лишь 8,5% проектов. Реального дефицита верхнего класса нет.
Главное
Что показал аудит
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
02
Рынок вторично-ориентированный
На один запрос про новостройку — 1,6 про вторичку. Первичка — около 45% рынка с учётом брендовых запросов, паритета со вторичкой нет.
03
Почти треть спроса — из соседних областей
Около 30% интереса к Воронежу приходит из Белгорода, Липецка, Курска и других областей Черноземья. Локальная реклама недооценивает спрос примерно на треть.
04
Рынок держится на ипотеке
77% оплат — ипотека, её ядро — семейная программа (64,2% льготного спроса). Активный бюджет-потолок ≤5 млн ₽ — ниже лимита семейной ипотеки.
05
«Бизнес-класс» — ярлык, а не дефицит
Спрос на «бизнес» 42,3% против 8,5% предложения — обобщающая метка запросов. Комфорт при этом перенасыщен: 64% каталога.
06
Брендовый поиск почти свободен
Топ-2 застройщика держат около 44% рынка, но брендовых запросов мало (0,53% корзины) — первый ход в бренд-поиске дёшев.
Методология
Источники, период, ограничения
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Источники
- Поисковые запросы Яндекса — 24-месячная динамика по 600+ запросам в России и Воронежской области; для рынка в целом и для квартир/загородки — реальные помесячные ряды за 60 месяцев (июль 2021 — июнь 2026), без интерполяции.
- Каталог Яндекс Недвижимости — снимок витрины Воронежа на 14 июля 2026: 142 карточки, 132 уникальных после дедупликации, 130 активных проектов после исключения двух замороженных строек. Поля: класс, срок сдачи, цена «от», застройщик, район.
- Центральный банк РФ — история ключевой ставки с января 2022 по июнь 2026 для сопоставления со спросом на ипотеку.
- ЕРЗ.РФ, 2ГИС, агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков и проверки названий-омонимов (когда бренд пересекается с общим словом — «Лазурный», «Современник», «Озерки», «Бунин»).
- Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: прямой замер заблокирован защитой Яндекса от автозамеров, поэтому использована частотная рамка поисковых запросов.
Как считаем годовой рост
- Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев.
- При годовом росте от +30% мы всегда даём помесячную разбивку — иначе годовой показатель может скрывать одноразовый пик и плато после него.
- Связь «ставка ЦБ — спрос на новостройки» прослежена по 24 месяцам после периода жёсткой ставки и наложена на помесячную историю ключевой ставки.
Ограничения
- Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки. Это сигнал «человек думает о покупке», а не «купил».
- В запросах по классам жилья сильная омонимия: «элитная квартира», «бизнес-класс» — разговорные ярлыки, а не сегменты рынка. Без фильтра в исходных объёмах остаётся нерелевантный шум.
- В каталоге Яндекс Недвижимости есть цена «от», но площадь по каждой планировке не извлечена. Поэтому реклассификация ЖК по фактической цене — обоснованная гипотеза, требующая проверки по цене за квадратный метр.
- Измеримый спрос концентрируется в Воронеже и Россоши: остальные города области (Борисоглебск, Лиски, Острогожск) не имеют отдельного регионального идентификатора в Яндексе. Районы Воронежа восстановлены по адресам каталога; пригороды агломерации (Новая Усмань, Ямное, Отрадное) помечены отдельно и не засчитаны в городскую концентрацию.
- Прямой замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автозамеров: вместо неё использована частотная рамка поисковых запросов. Полная карта рекламной конкуренции — задача следующей версии.
- В следующей версии планируется: прямой замер рекламной выдачи (обход защиты от автозамеров), извлечение площади по каждой планировке для точной реклассификации классов и расширение узкого сегмента апартаментов (пока измерим лишь по трём запросам).
Макро · 60 мес.
Рынок жилья в Воронежской области отстаёт от своего пика
Спрос на жильё в регионе сейчас на уровне 46% от пика марта 2022 (133 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 45% от пика. Регион движется вровень со страной.
Россия · от пика март 2022
−55%
пик 9,78 млн → июн 2026 ~4,4 млн показов/мес
последний год -0,3%
Воронежская область · от пика март 2022
−54%
пик 132 902 → июн 2026 ~61 397 показов/мес
последний год -0,8%
Доля Воронежской области
1,41%
от России — близко к 1,6% доли населения
0%100% — вся Россия
Падение замедлилось
-0,8%
РФ -0,3% / регион -0,8% за последний год · средний с пика — −16%/год
стабилизация на новом уровне
Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.
июл 2021 → июн 2026
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Мар 2022 — пик 133 К
Окт 2025 — 72 К
Янв 2026 — минимум 53 К
Левая ось — показов в России, правая — в Воронежской области. Обе кривые синхронно прошли пик в марте 2022 (9,8 млн / 133 К показов) и к июню 2026 стабилизировались примерно на половине от пиковых значений (45% РФ, 46% регион). Доля региона от России держится в коридоре 1,35–1,48%.
Главный вывод
Рынок недвижимости Воронежской области — в фазе пост-пиковой стабилизации. За 5 лет объём сжался более чем вдвое: с пика марта 2022 (133 К показов/мес.) до 61 К в июне 2026. Тренд год к году = −0,8% — рынок вышел на плато и движется вровень с Россией (−0,3%). Региональная специфика появляется глубже — в разрезах «квартиры и загородка», «новостройки и вторичка», классах и форматах оплаты.
Типы жилья · 60 мес.
Большая часть спроса в Воронежской области — это квартиры
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 4,4 запроса про квартиру. Квартиры в регионе растут на +2,3% год к году, загородка снижается на -9,2% — спрос смещается из загородки в МКД.
Квартиры
12 мес. регион
7 500 795
Год к году
+2,3%
РФ: +0,4%
Квартиры в регионе растут быстрее России — регион обгоняет страну. Доля квартир в общем объёме (регион и РФ) — 81,6% против 83,8% — близкая структура.
Загородка
12 мес. регион
1 689 807
Год к году
-9,2%
РФ: -11,6%
Загородка в обвале синхронно с Россией. Без аналога «семейной ипотеки 6%» для ИЖС и без субсидированных программ от застройщиков — спрос мигрирует в квартиры.
РФ
Россия в целом · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Россия за 5 лет: квартиры со 62 млн в авг 2021 до 40 млн в июн 2026 (−37%). Загородка — со 14,8 млн до 8,3 млн (−44%). Загородный сегмент теряет быстрее.
ВО
Воронежская область · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Воронежская область: квартиры с 993 К в авг 2021 до 586 К в июн 2026 (−41%). Загородка — с 242 К до 156 К (−35%). Квартиры в регионе держатся устойчивее загородки.
Состав кластеров · 10 + 10 запросов
Квартиры · 10
купить квартируквартирановостройкивторичкакупить квартиру в новостройкекупить квартиру вторичкакупить студиюквартира студиякупить квартиру в ипотекуквартира в ипотеку
Загородка · 10
купить домзагородный домкоттеджкупить коттеджкоттеджный посёлоккупить участокучасток ИЖСдом под ключдача купитьтаунхаус купить
Главный вывод
Рынок жилья региона — это рынок квартир (81,6%). Структурный сдвиг идёт из загородки в квартиры: квартиры в регионе растут на 2,3% год к году, загородка снижается на 9,2%. Причина — субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают в первую очередь в МКД-сегменте.
Новостройки и вторичка · 24 мес.
Спрос в Воронеже держится на вторичке
Новостройки в Воронежской области растут на +15,2% год к году — примерно вровень с Россией. Вторичка почти не меняется (-2,0%) и остаётся крупнее: на 1 запрос про новостройки приходится около 1,6 запроса про вторичку.
Новостройки
+15,2%
921 907 / 12 мес.
РФ: +16,2% · регион вровень со страной
Вторичка
-2,0%
1 503 729 / 12 мес.
РФ: -0,6% · регион снижается чуть быстрее
Воронежская область · 24 мес. — новостройки и вторичка
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2026 — максимум новостроек
Спад весной 2026
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — максимум новостроек (109 К показов). Соотношение новостройки : вторичка в этот месяц достигло 0,83, но к лету 2026 откатилось к 0,38 — вторичка остаётся крупнее.
Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам
Кликните по серии — она останется одна на графике
Помесячное соотношение новостройки : вторичка. С 0,43 в июле 2024 до пика 0,83 в январе 2026, затем откат к 0,38 к июню 2026. Соотношение колеблется — устойчивого разворота в новостройки нет.
Главный вывод
Воронеж остаётся вторично-ориентированным рынком. На 1 запрос про новостройки приходится около 1,6 запроса про вторичку — это самый вторичный профиль среди регионов сравнения. Новостройки за год прибавили 15,2%, но моментум остывает: пик соотношения новостройки : вторичка (0,83) пришёлся на январь 2026, а к лету откатился к 0,38. Крупный советский фонд левобережья и центра держит вторичку в перевесе.
Тип жилья
Апартаменты в Воронеже — очень узкая ниша
В Воронежской области почти 99% спроса на новостройки — это квартиры в обычных жилых домах, около 1% — апартаменты. Апартаменты не растут вместе с рынком: семейная ипотека на них не распространяется (нежилое помещение), а смягчение ставки ЦБ делает квартиры доступнее.
Квартиры в МКД
98,6%921 907за 12 мес.
+15,2% год к году
Основная воронка новостроек, растёт примерно вровень с Россией (+15,2%).
Апартаменты
1,4%12 758за 12 мес.
−10,6% год к годув последнем квартале ещё хуже: −14,2%
Нишевый сегмент, отстаёт от общего роста рынка.
Почему апартаменты слабеют
Семейная ипотека на апартаменты не работает — покупатели с субсидированной программой уходят в обычные квартиры. Снижение ставки ЦБ делает квартиры доступнее, поэтому апартаменты теряют роль «дешёвой альтернативы».
Что произошло в декабре 2025
Спад с 963 показов в ноябре до 792 в декабре 2025 — это минимум за два года. Затем спрос вернулся к ~1 000/мес., но к лету 2026 снова снизился до 855. Основной интерес к локальному проекту «Галерея Чижова» постепенно исчерпывается.
Спрос на апартаменты, 24 мес.
Показы Вордстата по запросам «купить апартаменты», «апартаменты воронеж», «апартаменты Чижова».
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Воронежская область.
Что это значит для стратегии
Апартаменты в Воронеже — нишевый сегмент около 1%, не приоритет для отдельной кампании. Снижаются (−10,6% за год, −14,2% в последнем квартале), пока обычные квартиры прибавляют +15,2%. «Галерея Чижова» (2 617 показов) — заметный локальный апарт-проект, для него уместна точечная брендовая защита, а не категорийная кампания. Универсальная кампания «купить апартаменты» в Директе смысла не имеет.
Сроки сдачи
Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»
Сюда входит и готовое жильё, и сдача в 2026. Дальние сроки (2027–2028) — 9,7%, рынок не готов ждать долго. С конца 2025 запрос «новостройки 2026» вышел вровень со «сданными» — для покупателя сдача в 2026 равна готовому.
Точные запросы по состоянию объекта
Купить сданную квартиру1 325
Купить квартиру в строящемся доме1 220
Точные узкие формулировки — мизерные объёмы. Покупатели предпочитают формулировать запрос через год сдачи, а не через состояние объекта.
Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)
Сданные новостройки (5 запросов)
1 76047,8%
купить готовую + готовая квартира воронеж + готовые от застройщика + новые готовые + сданные новостройки
Новостройки 2026 (5 запросов)
1 56342,5%
новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача 2026 + квартира сдача 2026 + дом сдача 2026
Новостройки 2027 (5 запросов)
2035,5%
сдача 2027 + новостройки 2027 + квартира/дом/жк сдача 2027
Новостройки 2028+ (5 запросов)
1544,2%
сдача 2028 + новостройки 2028 + квартира/дом/жк сдача 2028
Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: разрыв между сериями большой — линейная сжала бы 2028+ в пустоту. Октябрь 2025 — всплеск «сданных» (482 показа). Группа «новостройки 2026» набирает с осени 2025 и к весне 2026 сравнялась со «сданными»: для покупателя сдача в текущем году читается как готовое.
«Сданные» — 5 запросов
1 76047,8%
купить готовую квартиру849
сданные новостройки516
готовые квартиры от застройщика285
новые готовые квартиры110
готовая квартира воронеж0
Одиночный запрос «сданные новостройки» давал 516 показов. При расширении до 5 синонимов реальный объём оказался 1 760 — в 3,4× больше; ведёт «купить готовую квартиру» (849). Рынок Воронежа спрашивает готовую квартиру, а не только строящуюся.
«2026» — 5 запросов
1 56342,5%
новостройки 20261 428
жк сдача 2026135
сдача 2026 (узкий)0
квартира сдача 2026 (узкий)0
дом сдача 2026 (узкий)0
Главный запрос группы — «новостройки 2026» (1 428). Узкие формулировки («сдача 2026», «квартира сдача 2026») дали 0. Доля группы — 42,5%, почти вровень со «сданными».
«2027» — 5 запросов
2035,5%
новостройки 2027140
жк сдача 202763
сдача 20270
квартира сдача 20270
дом сдача 20270
Главный запрос — «новостройки 2027» (140), плюс «жк сдача 2027» (63). Узкие «сдача»-формулировки дали 0.
«2028+» — 5 запросов
1544,2%
новостройки 202894
жк сдача 202860
сдача 20280
квартира сдача 20280
дом сдача 20280
Малый объём (154): «новостройки 2028» (94) и «жк сдача 2028» (60). Это «терпеливый» сегмент — инвестиционные покупатели и семьи в ожидании маткапитала.
Спрос против предложения каталога
130 ЖК Я.Недвижимости × 12 мес. поискового спросаСравниваем долю спроса по состоянию объекта с долей предложения в каталоге активных ЖК Воронежа. Дельта > 0 — спрос выше предложения; дельта < 0 — предложения в каталоге больше, чем спроса.
Готовое
⚖️ Близко к равновесиюСпрос (поиск)52,1%
Предложение (каталог)62,3% · 81 ЖК
Дельта спрос − предложение: -10,2 пп
Спрос и предложение готового жилья сопоставимы. При этом все распроданные ЖК каталога — из готовой части: готовый сток вымывается первым.
Строящееся
⚖️ Близко к равновесиюСпрос (поиск)47,9%
Предложение (каталог)37,7% · 49 ЖК
Дельта спрос − предложение: +10,2 пп
Спрос на котлован чуть выше доли строящегося предложения, но разрыв умеренный. Строящиеся ЖК стоят в открытой продаже — распродан ни один.
Что это значит для стратегии
Для покупателя «сдача в 2026» — то же самое, что готовое жильё. Около 90% спроса — на «ключи в этом году» (готовое плюс сдача 2026, почти поровну). При этом весь распроданный сток каталога — из готовой части: готовые квартиры вымываются первыми. «2028 и дальше» (4,2%) — небольшая ниша с минимальной конкуренцией для инвесторов.
Комнатность и отделка
Главная пара — однушки и двушки, «с отделкой» уже не обязательна
Однушки и двушки — главная воронка региона (68% спроса). «С отделкой» за год — 78% всех запросов про отделку, но в последнем квартале спрос на неё снизился на 23%, а «черновая отделка» за год прибавила. Студии — единственный растущий формат комнатности (+6,5%). При смягчении ставки часть покупателей готова делать ремонт сама.
Комнатность (12 мес.)
1к · 43,1%
107 726-16,8%
РФ: -10,7%
2к · 24,9%
62 365-17,7%
РФ: -7,6%
Студия · 19,3%
48 193+6,5%
РФ: +5,7%
3к · 11,2%
27 898-6,3%
РФ: -9,4%
4+к · 1,6%
3 902-3,9%
РФ: -5,9%
Тип сдачи (12 мес.)
С отделкой
15 795-18,4%77,8%
В последнем квартале — 1010,7/мес.−23,2% к среднему за год
Черновая
2 292+10,8%11,3%
В последнем квартале — 150,3/мес.−21,3% к среднему за год
Без отделки
1 230-32,5%6,1%
В последнем квартале — 70/мес.−31,7% к среднему за год
Евроремонт
929-21,3%4,6%
В последнем квартале — 67/мес.−13,5% к среднему за год
White box
44-48,8%0,2%
В последнем квартале — 3,7/мес.0% к среднему за год
За год «с отделкой» доминирует с долей 78%. В последнем квартале спрос на неё ниже среднего за год на 23% — снижение идёт от пика начала 2025. «Черновая отделка» за год прибавила (+10,8%), хотя к лету 2026 тоже притормозила. При смягчении ставки часть покупателей готова делать ремонт сами.
Спрос по комнатностям, помесячно
Классические комнатности прошли локальное дно весной 2025 и частично восстановились к началу 2026; студии держатся ровнее прочих.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, июл 2024 → июн 2026 (Воронежская область).
Спрос по типам сдачи, помесячно
«С отделкой» прошла пик в начале 2025 и снижается; «черновая» за год прибавила, но к лету 2026 притормозила.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, июл 2024 → июн 2026 (Воронежская область).
Что произошло с «отделкой»
Пик в начале 2025, к лету — вдвое ниже
Максимум был в январе 2025 — 2 226 запросов, к лету 2026 спрос опустился до 870–990. Снижение идёт год с лишним — это смена тренда, а не сезонная просадка.
«Черновая» выросла за год
Плюс 11% год к году, но откат к лету
За год «черновая» прибавила +10,8% и в ноябре 2025 доходила до 289 запросов, но к лету 2026 откатилась к 126–188. Ниша под покупателей, готовых на свой ремонт, есть, но её моментум ослаб.
Формат уходит
«White box» теряет аудиторию (−49% за год)
Промежуточный формат сжимается: в 2024–начале 2025 — около 10 показов в месяц, к 2026 — всего 2–3, отдельные месяцы 0. Покупатели уходят либо в «готово полностью», либо в «полностью своё»; отдельная кампания на white box смысла не имеет.
Европланировки против классики
по комнатности«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 12,7% всех 2-комнатных запросов. Значимая ниша внутри двухкомнатного сегмента, особенно у молодых семей — доля выше 10%, категория оформилась.
1-комн0,7% — «евро»
Классика
1к
107 726
×
Евро
Еврооднушка
726
+66,5% год к году· в последнем квартале −46%
2-комн12,7% — «евро»
Классика
2к
62 365
×
Евро
Евродвушка
9 095
+17% год к году
3-комн6,5% — «евро»
Классика
3к
27 898
×
Евро
Евротрешка
1 930
+8,5% год к году
Спрос на евро-планировки, 24 мес.
Всего 11 751 показов за год, +17,6% к прошлому году — категория растёт, в основном за счёт евродвушки.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Воронежская область.
Ложный рост
«Еврооднушка +66% за год» — обманчивая цифра
Цифра выглядит как рост, но она — артефакт всплеска осени-2025 (пик 134 показа в январе 2026). К лету 2026 сегмент откатился к 27–40 показам в месяц, среднее по последнему кварталу −46,0% от годового. Это не растущий тренд.
Отдельную кампанию на «еврооднушку» запускать не стоит.
Что делать застройщику
Евродвушка и евротрешка — рабочие ниши для кампаний «купить евродвушку Воронеж» и «купить евротрешку Воронеж», если в портфеле есть компактные планировки. Главный посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной». Целевая аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку.
Что это значит для стратегии
База — 1к и 2к с отделкой, но «обязательно с отделкой» — больше не правило. Однушки и двушки дают 68% спроса. Студии — единственный растущий формат комнатности (+6,5%), сигнал сжатия бюджета. «Черновая» за год выросла (+10,8%), хотя к лету 2026 притормозила. 4+к — фоновый сегмент. Ориентир для застройщика: основная воронка — «1к и 2к с отделкой», плюс ниша под покупателей, готовых на свой ремонт (черновая / евроремонт). Дополнительно — евродвушка (12,7% 2-комнатного спроса) и евротрешка внутри 2–3-комнатных проектов: значимые ниши у молодых семей.
Классы жилья
Спрос ищет «бизнес», а предложение массово эконом и комфорт
Все три источника приведены к одной системе из четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Тонкий верхний хвост («элит», «комфорт+») сведён в верхнюю строку. Ключевое наблюдение: в поиске лидирует метка «бизнес класс» (43% меток-запросов), но заявленное и ценовое предложение согласованно массовые — эконом и комфорт вместе дают 85% каталога.
Поисковый спрос по 4 классам
Что ищут пользователи (12 мес.) — после удаления «Элит» и «Комфорт+»
Эконом
51420,8%
Комфорт
43617,6%
Бизнесосторожно
1 07243,3%
«бизнес класс квартира» — самая ходовая разговорная класс-метка; это язык запроса, а не индикатор реального объёма предложения бизнес-класса
Премиум
45218,3%
Что заявляют застройщики
Заявленный класс в каталоге (130 активных ЖК)
Эконом22% (28 ЖК)
Топ-3: ДСК (5), Выбор (4), Развитие (3)
Комфорт65,4% (83 ЖК)
Топ-3: Развитие (16), ДСК (6), Первоград (3)
Бизнес8,7% (11 ЖК)
Топ-3: Развитие (4), Акцент (2), Новострой (1)
Премиум3,9% (5 ЖК)
Топ-3: СЗ «Белинский» (1), ВДК (1), Выбор (1)
Ориентир по цене «от»
Гипотеза по входной цене — смещена вниз
Эконом71,2% (52 ЖК)
+49,2 пппротив заявленного
Комфорт19,2% (14 ЖК)
-46,2 пппротив заявленного
Бизнес9,6% (7 ЖК)
+0,9 пппротив заявленного
Премиум0% (0 ЖК)
-3,9 пппротив заявленного
Финальная сверка трёх источников
Спрос и предложение сходятся на массовом сегменте. В поиске лидирует метка «бизнес класс» (43% меток-запросов), но это самая ходовая разговорная формулировка, а не индикатор реального объёма: и заявленное предложение бизнес-класса (8,7% каталога), и цена (9,6%) дают около 9%. Реальная структура Воронежа массовая и согласованная: эконом и комфорт вместе — 85% заявленного каталога. Ориентир по входной цене «от» смещён вниз (стартовая студия дешёвая даже в дорогом проекте), поэтому он раздувает эконом — это особенность метода, а не признак завышения класса застройщиками.
Эконом + комфорт
85%
заявленного каталога · массовое ядро рынка (111 из 130 ЖК)
Бизнес
43%
меток-запросов, но лишь 8,7% предложения (11 ЖК) — метка спроса, не дефицит
Верхний класс
4%
каталога (5 ЖК) · тонкий разовый хвост; ни один проект не достигает ценового порога «элит»
Главный вывод
Устойчивого класс-драйвера у рынка нет — весь класс-эксплицитный спрос за год сжался на 27%. Структура Воронежа массовая и согласованная: эконом и комфорт — 85% каталога, верхних сегментов почти нет (бизнес 11 ЖК, верхний класс 5). Метка «бизнес» в поиске (43%) — язык запроса, а не недозакрытый спрос: наращивать бизнес-предложение данные не подсказывают. Якорь массового объёма — 1к и студии в готовом эконом/комфорт-предложении.
Бюджет и формат оплаты
Активный бюджет сместился с 3 к 5 млн
За год покупатели чаще всего искали квартиры до 5 млн (62,5% бюджетной корзины) и до 3 млн (33,3%). Центр тяжести сдвинулся вверх: «до 5 млн» за 24 месяца вырос на две трети, «до 3 млн» просел. Запросов дороже 7 млн в явном виде нет вовсе. Активный потолок бюджета ≤5 млн — это ниже лимита семейной ипотеки в 6 млн: рынок упирается в финансовый каркас программы, а не в амбиции покупателей.
6 бюджетных порогов · 12 мес.
Зелёная подсветка — порог «до 5 млн» с растущим спросом| Порог | За 12 мес. | Доля | В среднем/мес. | Последний квартал | Изменение |
|---|---|---|---|---|---|
| До 3 млн | 1 187 | 33,3% | 98,9 | 95,7 | −3,3% |
| До 5 млн | 2 227 | 62,5% | 185,6 | 182,3 | −1,8% |
| До 7 млн | 151 | 4,2% | 12,6 | 28 | +122,2% |
| До 10 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
| До 15 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
| До 20 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
Вся бюджетная корзина (пороги 3+5+7) — 3 565 показов за год. Пороги «до 10 / 15 / 20 млн» дают ноль показов во всех 24 месяцах — дословно бюджетный запрос дороже 7 млн в Воронеже практически отсутствует. Дорогой спрос артикулируется через класс и район, а не через бюджет-порог.
Главное движение
«До 5 млн» — ядро корзины, +67% за 24 месяца
В первом году пороги «до 3» и «до 5 млн» были почти равны; во втором «до 5 млн» вырвался вперёд почти вдвое (2 227 против 1 187 показов). Центр тяжести бюджетного намерения сместился с ≤3 млн на ≤5 млн.
Что это значит: против России Воронеж над-индексирован на «до 5 млн» — доля от федеральной базы вдвое выше, чем на «до 3 млн». Это нетипично для регионального центра: бюджетный профиль ценово выше среднероссийского, рынок переоценивается в комфорт-ядро.
Как читать
Активный потолок ≤5 млн ниже лимита семейной ипотеки 6 млн
Активный потолок бюджета (≤5 млн) лежит ниже лимита семейной ипотеки (6 млн в регионах). Это финансовый каркас — потолок задаёт программа и ставка, а не амбиции покупателя. По данным видно несколько сигналов:
- · Эконом и нижний комфорт под лимит семейной ипотеки — это уже около половины каталога (по входной цене ≤5 млн)
- · Рассрочка от застройщика (около 20% плато оплаты) закрывает разрыв, когда лот комфорта выходит за лимит
- · Медиана входной цены каталога (4,9 млн) практически совпадает с потолком спроса — точки входа под бюджет есть
Зона входа дороже 7 млн (около 20% каталога, бизнес/премиум) не имеет бюджет-артикулированного спроса — сигнал к тому, что верхний ценовой слой строится быстрее, чем формируется спрос на него.
Уточнение: запросы по бюджету — это только ~3% от всех денежных запросов
Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 3 565 показов за год. Для сравнения, по другим срезам в Воронеже:
ипотека квартира
73 766в 21 раз больше
новостройки
218 124в 61 раз больше
все формы оплаты
111 427в 31 раз больше
Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.
Формат оплаты (12 мес.)
Ипотека+12,3%
73 766
Доля: 66,2%
В рассрочку+682,4%
34 881
Доля: 31,3%
За наличные+9,7%
2 780
Доля: 2,5%
Рассрочка — вторая опора оплаты
Годовая доля рассрочки (31%) раздута точечным всплеском окт-ноя 2025 — застройщицкие программы на фоне дорогой ставки ЦБ. Полугодовая разбивка показывает: после пика рассрочка нормализуется, но структурно осталась выше уровня 2024 года.
июл-дек 2024
277/мес.
база — узкая категория
янв-июн 2025
466/мес.
ускорение
июл-дек 2025
3 619/мес.
всплеск окт-ноя — промо застройщиков
янв-июн 2026
2 194/мес.
нормализуется — плато ×7,9 от базы
Уточнение: замер по запросу «квартира в рассрочку» в Воронежской области. В актуальном квартале (апр-июн 2026) распределение оплаты нормализовалось: ипотека ~77%, рассрочка ~20%, наличные ~3%. Плато рассрочки около 20% — прямой рыночный ответ на разрыв «лот комфорта выше 5 млн при дорогой ипотеке».
Главный вывод
Рынок глубоко ипотечный: ~77% оплаты — ипотека, рассрочка ~20%, наличные ~3% (актуальный квартал). Рассрочка от застройщика выросла из ниши во вторую опору оплаты после всплеска конца 2025 (плато ×7,9 от базового полугодия), но её годовая доля искажена точечным пиком. Часть ипотечного спроса перетекает в рассрочку при высокой ставке ЦБ.
География спроса
Спрос области стягивается в Воронеж
Область моноцентрична: Воронеж концентрирует 60,4% областного спроса (в диапазоне моноцентра 50–80%), а из вторичных городов измеримый спрос даёт только Россошь (~2,5%). При этом почти треть спроса на воронежское жильё — 29,9% по парам запросов со словом «воронеж» — приходит извне города. Главный паттерн: формат-специфичные запросы (с отделкой, новостройка, студия) — основные внешние каналы.
Спрос по городам области · переключение по фразам
5 фраз · Воронеж 48–63% концентрации
Фраза · 12 мес.
«Купить квартиру»
119 631 показов в Башкортостане71 904 в Уфе
60,1%
концентрация в Уфе
Разбивка по городам
город + конкуренция · доля от региона
Воронеж
Высокая
72 К60,1%
Россошь
Низкая
3,0 К2,5%
Конкуренция и таргетинг
Высокая конкуренция: маркетплейсы + застройщики в выдачеУфа vs остальной регион
Уфа
71 904
Остальной регион
47 727
Базовая зонтичная фраза. Воронеж концентрирует 60,1% объёма всех квартирных запросов области; оставшиеся ~40% — периферия без собственного полюса поиска.
Концентрация Воронежа в области
60,4%
средняя доля Воронежа в областном спросе по 5 фразам
Новостройки · Воронеж в области
60,6%
Вторичка · Воронеж в области
62,5%
Купить квартиру · Воронеж в области
60,1%
Купить однушку · Воронеж в области
47,9%
Рекламные кампании на новостройки и вторичку — выгоднее с таргетом на Воронеж, чем на всю область (около 40% таргета уходит в неотделимую периферию без своего полюса поиска). «Купить однушку» — единственная фраза с долей города ниже 50% (47,9%): дешёвый компактный формат чаще ищут в райцентрах.
Внешний спрос на Воронеж
29,9%средняя доля
по парам запросов со словом «воронеж» в тексте. Внешний объём 138 883 показов из 464 653 общего объёма за 12 мес.
Топ по абс. объёму
- квартира воронеж85 925
- купить квартиру воронеж41 081
- новостройки воронеж4 335
- купить студию воронеж2 222
- квартира от застройщика воронеж2 074
Топ по доле внешнего
- квартира с отделкой воронеж52,1%
- купить квартиру в новостройке воронеж51,6%
- купить студию воронеж48,1%
- квартира от застройщика воронеж47,1%
- купить квартиру воронеж36,4%
Главные внешние каналы: «купить квартиру воронеж» (41 081 показ извне) и широкое «квартира воронеж» (85 925). Максимальная доля внешнего — у готового продукта: «с отделкой» (52,1%), «в новостройке» (51,6%), «студию» (48,1%) — приезжие ищут конкретный готовый продукт. Узкие фразы про комнатность — это местный язык поиска.
Парный метод замера
Местный интерес = поиск «фразы без «воронеж»» от жителей Воронежа. Местный не дописывает своё гео в запрос.
Внешний интерес = поиск «фразы со словом «воронеж»» от всех пользователей России минус от жителей самого Воронежа. Иногородний обязан добавить «воронеж», иначе поиск не поймёт, что он ищет именно Воронеж.
Метод меряет только показы со словом «воронеж» за пределами города — это не соотношение «Россия / регион», а доля внешнего интереса в спросе на воронежское жильё.
Главный вывод
Область моноцентрична, но с высокой внешней тягой. Воронеж концентрирует 60,4% областного спроса — вторичные города (кроме Россоши) неотделимы на уровне таргетинга. При этом 29,9% спроса на воронежское жильё приходит извне города — заметно выше типичного моноцентра. Пик внешнего интереса — готовый продукт (отделка, новостройка, студия): это недоиспользованный пул для гео-таргетинга за пределы города.
Регион на карте России
Воронеж тянут Москва и пояс Черноземья
Воронежская область — самый «вторичный» поисковый рынок из 9 сравниваемых (соотношение новостройки/вторичка = 0,57, последнее место). Почти треть спроса — 31% — приходит извне области. Главный внешний контур черноземно-московский: доминирует Москва, но пять соседних областей Черноземья вместе дают 44,5% внешнего спроса — это миграция в областной центр макрорегиона.
| Регион | Сумма 5 фраз / мес. | × Воронеж | Н : В | Сигнал |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 1 233 622 | ×7,70 | 0,93 | 🧊 вторичный |
| Санкт-Петербург | 511 842 | ×3,19 | 0,6 | 🧊 вторичный |
| Краснодарский край | 296 399 | ×1,85 | 1,05 | 🚀 новостроечный |
| Нижегородская обл. | 266 463 | ×1,66 | 0,75 | 🧊 вторичный |
| Ростовская обл. | 206 676 | ×1,29 | 1,15 | 🚀 новостроечный |
| Самарская обл. | 193 035 | ×1,20 | 0,69 | 🧊 вторичный |
| Воронежская обл. · цель | 160 302 | ×1,00 | 0,57 | 🧊 вторичный |
| Волгоградская обл. | 137 003 | ×0,85 | 1,08 | 🚀 новостроечный |
| Белгородская обл. | 98 217 | ×0,61 | 0,85 | 🧊 вторичный |
По абсолютному объёму Воронеж — 7-й из 9 (тоньше южных и приволжских аналогов-миллионников, крупнее Волгограда и Белгорода). Соотношение новостройки/вторичка = 0,57 — самое низкое в выборке: спрос на вторичку почти вдвое превышает спрос на новостройки. Все три южных соседа (Ростов, Волгоград, Краснодар), напротив, первично-ориентированы.
Откуда ищут Воронеж — внешний спрос на карте
Внешний контур: ~31% от полного спроса · замер по 20 фразам с гео «воронеж»
Воронеж · цель
Пояс Черноземья
Москва · СПб
Юг России
Прочие регионы
Как считается
Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Воронежа. Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сама область и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.Доля внешнего спроса на Воронеж
замер по 20 фразам с гео «воронеж»
~31%
от полного поискового спроса на квартиры и новостройки Воронежа — это извне области.
Карта справа показывает, откуда именно приходит этот внешний спрос: Москва и область 22,8%, Белгородская 18,8%, Липецкая 12,4%, Курская 6,2%.
Как считаем: для каждой из 20 фраз про Воронеж собираем спрос по регионам-источникам и складываем по субъектам. Доля внешнего = спрос вне области ÷ полный спрос по России. Два независимых метода дают близкий результат — около 30% спроса на воронежское жильё формируется за пределами области.
ТОП-15 регионов% от внешнего пула
- 1Москва и областьМосква · СПб22,8%
- 2Белгородская обл.Пояс Черноземья18,8%
- 3Липецкая обл.Пояс Черноземья12,4%
- 4Курская обл.Пояс Черноземья6,2%
- 5Тамбовская обл.Пояс Черноземья4,4%
- 6Краснодарский крайЮг России3,3%
- 7СПб и ЛенобластьМосква · СПб2,9%
- 8Орловская обл.Пояс Черноземья2,7%
- 9Волгоградская обл.Юг России2,5%
- 10Ростовская обл.Юг России2,4%
- 11Республика КрымЮг России1,3%
- 12Калужская обл.Прочие регионы0,2%
- 13Саратовская обл.Прочие регионы0,1%
- 14Свердловская обл.Прочие регионы0%
- 15Калининградская обл.Прочие регионы0%
Группы приоритетов · внешний контур
Пояс Черноземья — Белгород, Липецк, Курск, Тамбов, Орёл44,5%
Москва + СПб25,7%
Юг — Краснодар, Волгоград, Ростов, Крым9,5%
Прочие регионы20,3%
Главный вывод
Внешний контур Воронежа — черноземно-московский. Крупнейший отдельный источник — Москва и область (22,8% внешнего, типовой инвест-фон столицы), но пять соседних областей Черноземья (Белгород, Липецк, Курск, Тамбов, Орёл) вместе дают 44,5% — это региональная миграция в крупнейший город макрорегиона. Реклама «переезд / новостройки Воронеж» на пояс Черноземья оправдана долей источников ≥1%.
Затоваренность · 16 миллионников
Воронеж — 4-й по числу новостроек на спрос среди миллионников
Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир приходится на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников Воронеж — 4-й по ширине каталога, а по глубине ниже медианы. Это рынок «много мелких ЖК»: проектов на спрос много, а квартир в каждом — мало. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.
Ширина каталога4 / 14
8,74
ЖК на единицу спроса · затоварен вширь
Глубина предложенияниже медианы
0,53
квартир на единицу спроса · ниже медианы
Внешний спрос
30%
почти треть — из Москвы и Черноземья
Квартир на один ЖКмельче медианы
61
медиана миллионников ≈ 80
Карта затоваренностиснимок 2026-06-05 · 16 городов
Воронеж · цель
Перегрет
Много мелких ЖК
Мало крупных ЖК
Дефицит
· размер точки = глубинаКак считается
Спрос = внутренний (широкая корзина запросов по городу) + внешний (запросы со словом города «новостройки <город>» по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снимок дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (30%) измерена по запросам со словом города; в разделе выше — парным замером (29,9%); оба замера сходятся — почти треть спроса на воронежское жильё приходит извне.Четыре типа рынка
Перегрет
и проектов много, и квартир в них много
Новосиб.УфаПермьКазаньЕкб
Много мелких ЖК Воронеж здесь
каталог широкий, но квартир в каждом мало
ВоронежВолгогр.
Мало крупных ЖК
проектов мало, но они заливают рынок квартирами
РостовКраснодар
Дефицит
рынок продавца — предложения не хватает
Челяб.Краснояр.СамараОмскН.Новгор.
Внешний спрос → ставки
Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Казань 27%). Ниже 15% — чисто местный рынок (Омск 11%). У Воронежа 30% — вместе с Краснодаром максимум в выборке: почти треть спроса извне, ставки и ёмкость считаем с учётом внешнего пула Черноземья.
| # | Город | ЗапросовWordstat | ЖК | Квартир | Ширина каталога · ранг ↓ | Глубина | Кв/ЖК | Внеш. | Профиль рынка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новосибирск | 23 925 | 246 | 20 480 | 10,28 | 0,86 | 83 | 22% | Много мелких ЖК |
| 2 | Уфа | 13 610 | 132 | 15 481 | 9,70 | 1,14 | 117 | 19% | Перегрет — и вширь, и вглубь |
| 3 | Пермь | 15 996 | 140 | 12 059 | 8,75 | 0,75 | 86 | 19% | Много ЖК, средние |
| 4 | Воронеж · цель | 16 255 | 142 | 8 669 | 8,74 | 0,53 | 61 | 30% | Много мелких ЖК, внешний спрос ↑ |
| 5 | Казань | 15 230 | 131 | 15 019 | 8,60 | 0,99 | 115 | 27% | Перегрет, бизнес-тяжёлый |
| 6 | Волгоград | 12 597 | 93 | 4 428 | 7,38 | 0,35 | 48 | 18% | Мелкие ЖК, баланс |
| 7 | Екатеринбург | 36 238 | 264 | 33 951 | 7,29 | 0,94 | 129 | 21% | Много крупных ЖК |
| 8 | Челябинск | 11 584 | 83 | 4 038 | 7,17 | 0,35 | 49 | 15% | Мелкие ЖК, локальный |
| 9 | Красноярск | 13 201 | 94 | 6 817 | 7,12 | 0,52 | 73 | 22% | Баланс |
| 10 | Ростов-на-Дону | 18 401 | 128 | 34 105 | 6,96 | 1,85 | 266 | 17% | Мало крупных ЖК — заливают квартирами |
| 11 | Самара | 13 229 | 83 | 3 595 | 6,27 | 0,27 | 43 | 20% | Дефицит, мелкие ЖК |
| 12 | Омск | 9 985 | 51 | 1 094 | 5,11 | 0,11 | 21 | 11% | Дефицит — минимум предложения |
| 13 | Нижний Новгород | 22 724 | 111 | 6 256 | 4,88 | 0,28 | 56 | 17% | Дефицит / рынок продавца |
| 14 | Краснодар | 24 308 | 113 | 45 075 | 4,65 | 1,85 | 399 | 30% | Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑ |
| ref | Москва · вне ранга | 254 340 | 771 | 72 670 | 3,03 | 0,29 | 94 | 21% | Эталон масштаба |
| ref | Санкт-Петербург · вне ранга | 84 711 | 439 | 40 359 | 5,18 | 0,48 | 92 | 13% | Эталон масштаба |
Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,23 · глубина 0,64. Сигнал: 🔴 затоварен (выше 1,2× медианы) · 🟡 норма · 🟢 дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Главный вывод
Воронеж — в правом нижнем квадранте: затоварен вширь, но не вглубь (ширина 4/14, глубина ниже медианы). Жилых комплексов на спрос много — 142 проекта, 1,18× медианы, — но квартир в каждом мало: проекты мелкие. При этом внешний спрос высокий, около 30% — почти треть интереса приходит из Москвы и пояса Черноземья, наравне с Краснодаром. Локальный спрос при этом самый вторичный в выборке — первичное предложение опережает первичный спрос. На таком рынке выигрывает не объём показов, а отстройка проекта и работа со вторичным спросом. Поэтому в архитектуре Директа приоритет — дифференциация и захват внешнего притока Черноземья.
Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос
1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес
Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Уфу»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.
Внутренний спрос · корзина фраз
новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройкеВнешний спрос · те же фразы с городом
новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}Замер: вся Россия минус сам город.
2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости
Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):
- Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
- Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
- Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).
3 · Как считаются показатели
Ширина каталога
ЖК ÷ Запросов × 1000
сколько проектов на единицу спроса
Глубина
Квартир ÷ Запросов
сколько квартир на единицу спроса
Кв/ЖК
Квартир ÷ ЖК
средний размер комплекса
Снимок 2026-06-05. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Сезонность · 60 мес.
У каждого сегмента — свой пик и провал
Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по 20 поисковым запросам. Главный пик года — январь (ядро ×1,12, ипотека ×1,26), самый устойчивый провал — май-июнь (июнь — дно ×0,875). Вторичный пик — август-сентябрь для комнатности. Усреднять сезонность нельзя: однушка пикует в сентябре, двушка и студия — в августе, трёшка — в феврале.
⚠️ Реальная сезонность против разовых событийкак отделяем устойчивый паттерн от шоков
Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. Метод простой: 12-месячное скользящее среднее показывает общий тренд, отношение факта к тренду даёт сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.
- · ★ разброс меньше 10% — устойчивая сезонность, повторяется все 5 лет. Самые сильные паттерны: май-июнь провал (разброс около 1% по широкому запросу «квартира»), август пик (около 3%), ноябрь пик (около 4%).
- · ✓ разброс 10–15% — стабильная сезонность с небольшой вариативностью между годами.
- · · разброс 15–30% — частичная сезонность, нужна перекрёстная проверка с регуляторным фоном.
- · ⚠ разброс больше 30% — нестабильный паттерн или внешний фактор: семейная ипотека (около 30%) и рассрочка (около 34%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Эти ряды реагируют на события, а не на календарь.
Разовые события, которые видны в 5-летней истории, но не являются сезонностью: март 2022 — ключевая ставка 20%; январь 2026 даёт всплеск «новостроек» примерно на 9 пунктов выше пятилетней нормы из-за декабрьского снижения ставки. Эти события исключены из устойчивого паттерна, но помечены в календаре как контекст.
пик · индекс >1,10
повышен · 1,00–1,10
средний · ~1,00
провал · <0,90
средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяцЗонтичные запросы
Купить квартиру · Новостройки · Купить квартиру в новостройке
60 мес.3 главных запроса рынка — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить квартиру★ разброс 6%
сред. 166 166/мес
1.11
1.01
1.05
0.91
0.89
0.87
0.99
1.05
1.00
1.05
1.05
0.92
Новостройки★ разброс 9%
сред. 18 177/мес
1.19
1.03
1.05
0.86
0.84
0.86
0.96
1.04
0.97
1.01
1.11
1.00
Купить квартиру в новостройке✓ разброс 14%
сред. 3 555/мес
1.17
1.01
1.02
0.81
0.83
0.81
0.98
1.10
1.06
1.05
1.11
0.90
«Купить квартиру» — самый устойчивый паттерн (разброс между годами около 6%): январь пик +11%, май-июнь провал −11..−13%, август +5%. «Новостройки» показывают январь +19% — это самый выраженный январь-пик среди зонтичных запросов; провал май-июнь −14..−16%. «Купить квартиру в новостройке» — пик в январе (+17%) и ноябре, провал в апреле-июне (фраза узкая и более волатильная, разброс между годами около 14%).
Комнатность — у каждой свой пик
Купить однушку · купить двушку · купить студию
60 мес.3 главных формата — пики приходятся на разные месяцы
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить однушку✓ разброс 12%
сред. 1 561/мес
1.06
0.91
0.97
0.89
0.88
0.85
0.98
1.11
1.15
1.07
1.07
0.97
Купить двушку✓ разброс 14%
сред. 1 240/мес
1.10
0.99
0.92
1.00
0.92
0.90
1.01
1.14
0.98
1.01
1.05
0.87
Купить студию★ разброс 9%
сред. 4 253/мес
1.13
0.98
0.96
0.88
0.89
0.91
1.02
1.15
1.00
1.04
1.13
0.88
Усреднять сезонность по комнатностям нельзя
- Однушка — главный пик в сентябре (+15%): студенческий и инвестиционный спрос перед учебным годом (университетский Воронеж — ВГУ, ВГТУ), вторичный — август (+11%)
- Двушка — самая «плоская» сезонность (разброс между годами около 14%): пик в августе (+14%), провал в декабре (−13%)
- Студия — пик в августе (+15%) и ноябре (+13%); разброс между годами около 9% — устойчивый паттерн. Базовая логика: студент к сентябрю + инвестор в межсезонье
Отделка
Квартира с отделкой · квартира черновая
60 мес.2 главных запроса по типу сдачи — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Квартира с отделкой✓ разброс 13%
сред. 1 895/мес
1.15
1.00
1.04
0.82
0.83
0.83
0.95
1.05
1.04
1.10
1.11
0.91
Квартира черновая отделка· разброс 17%
сред. 206/мес
1.11
1.08
1.05
0.89
0.84
0.90
1.00
1.04
0.90
1.00
1.14
0.98
«С отделкой» — главный пик январь (+15%), вторичные — октябрь-ноябрь (+10..+11%); глубокий провал апрель-июнь (−17..−18%). «Черновая» — пики в январе-феврале (+8..+11%) и ноябре (+14%); объём низкий (206 показов/мес), сигнал слабый. Самостоятельный ремонт планируют на зиму, когда дом уже достроен.
Финансовые программы
Семейная ипотека · квартира в рассрочку
60 мес.2 ключевых способа оплаты — индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Семейная ипотека⚠ разброс 30%
сред. 7 512/мес
1.14
0.99
1.25
0.98
0.89
0.90
1.11
0.97
0.89
0.96
0.93
0.88
Квартира в рассрочку⚠ разброс 34%
сред. 754/мес
1.15
1.24
1.14
0.77
0.65
0.56
0.76
0.78
0.87
1.20
1.55
1.07
⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×1,55
Ноябрь даёт ×1,55 к среднему по сезонному индексу, а размах ноябрь-пик / июнь-провал — ×2,77, самый большой среди всех рядов. Но разброс между годами около 34% — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась только в 2023–2024 годах: история меньше 3 лет, паттерн ещё не сформировался, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ и промо-акции застройщиков перед Новым годом.
⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Разброс между годами около 30%, мартовский пик ×1,25 совпадает с общим фоном новостей по программам ипотеки — типичный регуляторно-зависимый ряд. «Квартира в ипотеку», наоборот, даёт чистый январь-пик ×1,26 с малым разбросом — это настоящая поведенческая сезонность. Кампанию по семейной ипотеке вести от событий (старт/отмена программы), а не от календаря.
Календарь Директа: что в фокусе по месяцам
5-летняя устойчивость · 60 мес.Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду + разброс между годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
🥇 Главный пик года
Январь
Ядро рынка ×1,12, ипотека ×1,26, новостройки ×1,19. Пост-праздничное планирование покупки, паттерн повторяется все 5 лет. Не зависит от макро-фона: запросы про ставку ЦБ в январе, наоборот, проседают.
🎓 Вторичное окно
Август–Сентябрь
Комнатность: студия и двушка ×1,14–1,15 в августе, однушка ×1,15 в сентябре. Инвестиционно-студенческий спрос перед учебным годом — университетский Воронеж (ВГУ, ВГТУ). По широкому «квартира» разброс между годами всего 3%.
❄️ Фундамент сезонности
Май–Июнь
−12..−17%, самый сильный провал года, июнь — дно (×0,875). По широким запросам «квартира» и «купить квартиру» разброс между годами мал — фундамент сезонности: не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков. Рассрочка в июне на дне (×0,56).
Температура спроса по месяцам
пикростсреднеепровалвнешний фактор
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Январьвнешн.
+10…+15%разброс 5–14%Высокая
Главный пик года — ядро рынка ×1,12, ипотека ×1,26, новостройки ×1,19. Пост-праздничное планирование покупки, паттерн повторяется все 5 лет
↓ Запросы про ставку ЦБ в январе, наоборот, проседают (×0,67) — Центробанк не заседает, повестка тише
В январе 2026 был дополнительный всплеск новостроек — примерно на 9 пунктов выше пятилетнего среднего. Часть пика — реакция на декабрьское снижение ставки, а не чистая сезонность
Февраль
≈ среднееразброс 9–14%Средняя
Локальные пики «купить трёшку» (×1,15, семейное планирование) и «квартира в ипотеку» (×1,16)
↓ Широкое ядро «купить квартиру» и «новостройки» — на уровне годового среднего
Март
финанс ↑разброс 10–11%Средняя
Финансовые запросы идут вверх (семейная ипотека ×1,25) — но это совпадает с общим фоном новостей по программам, а не календарный пик ядра
↓ Широкое ядро МКД около годового среднего
Апрель
−11…−13%разброс 8–13%Высокая
Начало весеннего охлаждения — устойчивый минус по основным запросам
↓ Глубже проседают новостройки (×0,86) и «с отделкой» (×0,82)
Май
−12…−17%разброс 1–10%Очень высокая
Устойчивый провал (майские). По широкому «купить квартиру» разброс между годами мал — фундамент сезонности
↓ Отделка и новостройки на дне ×0,83–0,84
Июнь
−12…−13%разброс 6%Очень высокая
Глубочайший провал года (×0,875) — отпуска и дачный сезон. Разброс между годами всего 6%
↓ Рассрочка на дне ×0,56 — не запускать рассрочку-кампании
Июль
≈ среднееразброс 7%Базовый
Восстановление к плато после летнего дна (×0,99)
Август
+4…+15%разброс 3–12%Очень высокая
Вторичный пик — комнатность: студия ×1,15, двушка ×1,14, однушка ×1,11. Возврат с отпусков. По широкому «квартира» разброс между годами всего 3%
↓ Широкое «квартира» ×1,10 — феноменальная стабильность
Сентябрь
однушка ×1,15разброс 12%Высокая
Однушка ×1,15 — студенческий и инвестиционный спрос перед учебным годом (университетский Воронеж)
↓ Ядро рынка около годового среднего
Октябрьвнешн.
+3…+5%разброс 13%Средняя
Лёгкий подъём ×1,03; совпадает с окном заседаний ЦБ
Октябрь совпадает с заседаниями ЦБ — часть подъёма рейт-запросов событийная, не календарная; надбавку под гарантированное снижение ставки не закладывать
Ноябрьвнешн.
+6…+11%разброс 4–12%Высокая
Пред-новогодний пик ×1,09; отделка и студия идут вверх, рассрочка ×1,55
Ноябрьский пик «рассрочки» ×1,55 — это промо-акции застройщиков перед Новым годом, а не календарная сезонность: история категории меньше 3 лет
Декабрь
−6…−7%разброс 12%Высокая
Пред-праздничное затухание (×0,935) — пауза в принятии решений
↓ Рассрочка ещё высоко ×1,07 — финализировать промо-акции
Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка
Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки: январь пик (×1,19 — самый выраженный январь среди зонтичных), ноябрь вторичный пик, май-июнь провал. Разброс между годами около 9% — паттерн устойчив.
Новостройки в Воронежской области
60 мес.средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Новостройки Воронежской обл.★ разброс 9%
сред. 18 177/мес
1.19
1.03
1.05
0.86
0.84
0.86
0.96
1.04
0.97
1.01
1.11
1.00
Самые устойчивые окна года: январь пик, май-июнь провал
По 5-летней истории паттерны устойчивы независимо от макро-фона: январь — главный пик (ядро ×1,12, ипотека ×1,26, новостройки ×1,19, пост-праздничное планирование); май-июнь — самый глубокий провал (июнь — дно ×0,875, по широким запросам разброс между годами мал); август-сентябрь — вторичный пик по комнатности (студия/двушка в августе ×1,14–1,15, однушка в сентябре ×1,15). Декабрь — устойчивое затухание (×0,935). Как читать: максимум охватного бюджета приходится на январь; май-июнь — минимум; август-сентябрь — окно для компакт-форматов под студенческий и инвестиционный спрос. Сегментные нюансы: «двушка» — самая плоская сезонность (разброс около 14%); трёшка пикует в феврале.
Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 30%) и рассрочка (разброс около 34%) — регуляторно-зависимый и промо-канал. Их пики совпадают с новостями по программам и промо-акциями застройщиков, а не с календарём: вести от событий, а не от месяца.
Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 30%) и рассрочка (разброс около 34%) — регуляторно-зависимый и промо-канал. Их пики совпадают с новостями по программам и промо-акциями застройщиков, а не с календарём: вести от событий, а не от месяца.
Ипотека и ставка ЦБ
Семейная ипотека — главная программа, вокруг неё строится весь спрос
Семейная ипотека — главная программа региона: 180 тыс. запросов в год, около 64% всей программной корзины и примерно в 3,5 раза больше следующей программы. Со ставкой ЦБ ипотечный спрос в Воронеже связан слабо: покупательское ядро запросов ведёт себя скорее по местным и сезонным причинам, чем следом за ставкой. Поэтому опираемся на месячный тренд, а не на резкие движения ставки.
мар-2022
118 064ставка 20%
Постфевральский шок — локальный пик за всё окно наблюдения
окт-2022
61 211ставка 7.5%
Дно окна при минимальной ставке
авг-2023
87 187ставка 12%
Начало цикла ужесточения
ноя-2024
77 998ставка 21%
Пик ставки
май-2025
65 219ставка 21%
Удержание 21% — спрос сжат
июн-2026
76 905ставка 14.5%
Текущая ставка 14,5% — начало смягчения
9 ипотечных программ (12 мес.)
Семейнаялидер
180 328+13,9%
Главная программа региона — около 64% всей программной корзины, единственная массовая льготная после реформ 2024 года.
Сельскаяпадает
51 817-45,4%
Вторая по объёму (аграрная периферия области), но резкий спад после ужесточения условий.
Военнаярост
30 427+10,9%
Стабильный рост, ускорение в последнем квартале.
Рефинансированиерост
6 739+74,4%
Оживление на цикле смягчения ставки — рефинансирование снова осмысленно.
ITпадает
6 587-38,2%
Спад: Воронеж не IT-центр, лимиты программы; падение тормозится.
Господдержкападает
2 145-56,0%
Обвал после отмены общей льготной в июле 2024 — спрос перетёк в семейную, как аргумент не работает.
Траншеваяпадает
1 099-15,0%
Низкая база; в последние месяцы динамика развернулась вверх.
Субсидированнаяпадает
930-25,4%
От застройщика, нишевая; недавнее оживление на субсидиях девелоперов.
Маткапиталрост
882+30,9%
Нишевая, устойчиво растёт — демографический сигнал.
Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024
Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения. Реальность: за два года он вырос в 3,7 раза. Основной скачок пришёлся на июль 2024 — момент отмены общей льготной ипотеки, когда массовый спрос перетёк в семейную. С 2025 года — высокое плато.
мар 2023 — фев 2024 (до реформы)
62 714
мар 2024 — фев 2025 (первый год после)
178 343
мар 2025 — сейчас (плато, в пересчёте на год)
229 514
Динамика последних месяцев
Годовой пик (январь 2026)
20 377/мес.
Средний уровень 12 мес.
~15 027/мес.
за 3 мес. год к году
+12,6%
Программа держится на высоком плато и продолжает расти — годовой прирост около +14%. Кампании по семейной ипотеке остаются ядром месседжа, но взрывного роста ждать не стоит: эффект реформы 2024 года уже отыгран.
Главный вывод
Семейная ипотека — ядро программной корзины (около 64%), и вокруг неё строится месседж. Со ставкой ЦБ спрос на ипотеку в Воронеже связан слабо, а надёжного всплеска вокруг заседаний ЦБ в данных нет — медиаплан стоит выстраивать от месячного тренда и сезонности, а не от ожидания реакции на ставку. Господдержка отменена с июля 2024 и как аргумент уже не работает.
Намерения покупателей
Больше половины запросов — «купить»: рынок зрелый
Распределение квалифицированного спроса Воронежской области по функциональным группам. Больше половины запросов — прямое «купить»: рынок зрелый, покупатели идут на сделку. Финансовый интент — четверть корзины: ипотека определяет решение о покупке. Исследовательские и информационные запросы почти не всплывают в верхней части спроса — это фрагментированный длинный хвост.
Покупательские («купить»)
65,62%≈ 4,0 млн запросов
Зрелый, готовый к сделке спрос. Конверсионные форматы важнее обучающего контента. Без загородного сегмента — около 2,5 млн.
Финансовые (ипотека + рассрочка)
26,7%≈ 1,6 млн запросов
Ипотеко-ведомый рынок: семейная ипотека, сельская, военная, калькулятор ставки. Отдельная воронка.
Гео-привязанные (город и районы)
7,15%≈ 434 тыс. запросов
Воронеж и его районы. Внешний интерес к столице заметный — покупатели едут из соседних областей Черноземья.
Брендовые (ЖК и застройщики)
0,53%≈ 32 тыс. запросов
Брендовый поиск ещё не развит, но заметнее, чем в сопоставимых городах, — это преимущество первого хода в брендовом продвижении.
Главный вывод
Главная кампания — покупательские фразы «купить» (65,6%); финансовый интент (26,7%) — отдельная воронка вокруг семейной ипотеки. Брендовый поиск ещё неразвит (0,53%) — здесь дёшево сработать первым ходом в брендовом продвижении. Гео-привязанные (7,2%) — таргет на Воронеж и его районы плюс захват спроса из соседних областей Черноземья.
Бренды
Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением
Топ застройщиков и топ-20 жилых комплексов Воронежа по парному поисковому замеру (отдельно местный и внешний спрос) + сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, а где высокая доля запросов — просто разговорная метка, а не реальный дефицит.
Слой 1 · Застройщики (брендовый спрос портфеля)
15 застройщиков; спрос собран по всем жилым комплексам брендаМетод: брендовый спрос застройщика собран как сумма поискового спроса по всем его жилым комплексам (чистая форма «жк <название>»). У части застройщиков узкая корпоративная форма совпадает с общим словом («выбор застройщика», «квартал», «семья») — она не считается брендом и в таблице не используется. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.
| # | Застройщик | Брендовый спрос | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Развитие · лидер | 8 546 | сумма спроса по ЖК портфеля | 23 | эконом · комфорт · бизнес | Крупнейший застройщик региона, около 27% рынка. Флагман — реновационный «Квартал 45». Расширяется местный игрок, а не пришедшие федералы. |
| 2 | ДСК | 7 947 | сумма спроса по ЖК портфеля | 12 | эконом · комфорт | Панельный домостроитель, около 16% рынка. Сданные мега-кварталы «Лазурный» и «Современник» держат верх брендового спроса. |
| 3 | Выбор | 5 021 | сумма спроса по ЖК портфеля | 9 | эконом · комфорт · бизнес | Мега-кварталы «Озерки» и «Яблоневые сады». Узкая форма «выбор застройщика» — общий интент выбора девелопера, а не бренд. |
| 4 | Проект Инвест | 1 952 | сумма спроса по ЖК портфеля | 6 | эконом · комфорт | Средний портфель в массовом сегменте, флагман — ЖК «Оникс» в Центральном районе. |
| 5 | ВДК | 1 778 | сумма спроса по ЖК портфеля | 4 | комфорт · премиум | Мультикласс: массовый «Бунин» плюс точечный верхний сегмент. |
| 6 | Инвестжилстрой | 1 311 | сумма спроса по ЖК портфеля | 2 | комфорт | Компактный портфель, флагман — ЖК «Берег» в Ленинском районе. |
| 7 | ЖБИ2-Инвест | 1 070 | сумма спроса по ЖК портфеля | 2 | комфорт | Флагман «Поколение» в Ленинском районе; узкого брендового спроса почти нет. |
| 8 | Воронеж Строй Комплекс | 756 | сумма спроса по ЖК портфеля | 2 | комфорт | Флагман «Притяжение»; бренд застройщика почти не ищут — покупатели идут сразу на имя ЖК. |
| 9 | Семья | 729 | сумма спроса по ЖК портфеля | 2 | комфорт | Узкая форма «семья» — общеупотребительное слово, поэтому брендовый спрос собран по именам ЖК. |
| 10 | Неострой | 639 | сумма спроса по ЖК портфеля | 1 | комфорт | Один ЖК «РИТМ» в Советском районе. |
| 11 | Крайс | 637 | сумма спроса по ЖК портфеля | 2 | комфорт · бизнес | Небольшой портфель с выходом в бизнес-сегмент. |
| 12 | КомфортСтрой | 582 | сумма спроса по ЖК портфеля | 1 | комфорт | Один проект в массовом сегменте. |
| 13 | Квартал | 558 | сумма спроса по ЖК портфеля | 2 | комфорт | Узкая форма «квартал» — общеупотребительное слово (не бренд); реальный брендовый спрос собран по именам ЖК. |
| 14 | ВМУ-2 | 459 | сумма спроса по ЖК портфеля | 2 | комфорт | Небольшой местный застройщик. |
| 15 | Еврострой | 410 | сумма спроса по ЖК портфеля | 5 | эконом · комфорт · бизнес | Пять небольших проектов в разных ценовых сегментах. |
Минус-фразы для Директа: бренды-омонимы
Озерки— район Санкт-Петербурга — забирает часть общего объёма
Зарядье— парк в Москве — доминирует в общем объёме
Лазурный— общеупотребительное прилагательное «лазурный»
Современник— театр и журнал «Современник»
Бунин · Чехов— фамилии писателей — основной объём не про жилой комплекс
Берег · Поколение · Счастье— нарицательные слова — раздувают широкий замер в разы
«выбор застройщика»— общий интент выбора девелопера, а не бренд «Выбор»
Слой 2 · Жилые комплексы (топ-20 по брендовому спросу)
Как считаем брендовый интерес
Для каждого ЖК — два независимых замера. Местный интерес = чистая форма «жк <название>» от жителей Воронежской области, за вычетом посторонних значений слова. Внешний интерес = поиск «жк <название> воронеж» от жителей других регионов — нижняя оценка внешнего спроса. Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
Замер собран по всем 130 активным жилым комплексам области; в таблицу попали 20 лидеров по местному спросу. Внешняя доля здесь высокая — Воронеж как центр Черноземья притягивает покупателей из соседних областей: в сумме по топ-20 внешний интерес составляет 37,3% брендового спроса.
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Срок сдачи | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Лазурный ⚠️ | ДСК | комфорт | Сдан | 1 596 | 824 | 2 420 | 34% |
| 2 | Озерки ⚠️ | Выбор | эконом | Есть сданные | 1 186 | 916 | 2 102 | 43,6% |
| 3 | Современник ⚠️ | ДСК | комфорт | Сдан | 1 396 | 630 | 2 026 | 31,1% |
| 4 | Яблоневые сады | Выбор | комфорт | Есть сданные | 942 | 882 | 1 824 | 48,4% |
| 5 | Бунин ⚠️ | ВДК | комфорт | Есть сданные | 795 | 420 | 1 215 | 34,6% |
| 6 | Зарядье ⚠️ | Развитие | комфорт | Строится | 610 | 427 | 1 037 | 41,2% |
| 7 | Поколение ⚠️ | ЖБИ2-Инвест | комфорт | Строится | 768 | 187 | 955 | 19,6% |
| 8 | Заря | Развитие | комфорт | Строится | 676 | 278 | 954 | 29,1% |
| 9 | Мармелад ⚠️ | Развитие | комфорт | Строится | 550 | 329 | 879 | 37,4% |
| 10 | Чехов ⚠️ | Развитие | эконом | Сдан | 610 | 259 | 869 | 29,8% |
| 11 | Оникс | Проект Инвест | комфорт | Строится | 449 | 310 | 759 | 40,8% |
| 12 | Счастье ⚠️ | Выбор | комфорт | Есть сданные | 420 | 328 | 748 | 43,9% |
| 13 | Никитинские сады | Развитие | комфорт | Есть сданные | 353 | 372 | 725 | 51,3% |
| 14 | Маяковский | Развитие | комфорт | Сдан | 479 | 243 | 722 | 33,7% |
| 15 | Ласточкино | ДСК | эконом | Есть сданные | 344 | 375 | 719 | 52,2% |
| 16 | Городские Истории | ДСК | эконом | Есть сданные | 408 | 307 | 715 | 42,9% |
| 17 | Флора | Развитие | комфорт | Строится | 433 | 281 | 714 | 39,4% |
| 18 | Берег ⚠️ | Инвестжилстрой | комфорт | Сдан | 483 | 227 | 710 | 32% |
| 19 | Притяжение | Воронеж Строй Комплекс | комфорт | Строится | 509 | 163 | 672 | 24,3% |
| 20 | РИТМ | Неострой | комфорт | Строится | 378 | 261 | 639 | 40,8% |
⚠️ — омоним в поиске (бренд пересекается с общеупотребительным словом или географическим названием). «Озерки» — район Санкт-Петербурга, «Зарядье» — парк в Москве, «Лазурный» — прилагательное, «Современник» — театр, «Бунин» и «Чехов» — фамилии писателей, «Берег» / «Поколение» / «Счастье» / «Мармелад» — нарицательные слова.
Подсветка % внешнего: «Ласточкино» 52,2% и «Никитинские сады» 51,3% — самые интересные иногородним покупателям; в целом внешняя доля по топ-20 высокая — Черноземье едет в Воронеж.
Сверка двух замеров: брендовый и сегментный
Доля внешнего интереса по топ-20 жилым комплексам — 37,3% (около 9 тыс. запросов от иногородних из 24 тыс. общих). По широким сегментным фразам про новостройки Воронежа внешний интерес — около 30%. Обе цифры высоки для регионального рынка и подтверждают одно: Воронеж как центр Черноземья действительно притягивает покупателей из соседних областей.
Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья
Сравнение долей в спросе (что ищут покупатели по классовой метке) и в предложении (сколько таких ЖК на рынке). В Воронеже по классу ищут редко — покупатель чаще пишет цену или комнатность, поэтому показов по классовой метке немного. Метрика «показов на ЖК за год» — индикатор конкуренции внутри сегмента: чем меньше, тем больше ЖК делят одну и ту же аудиторию.
Эконом
Массовое ядроСпрос20,3%
Предложение21,5%
Конкуренция
показов по классу на каждый ЖК за год
18
Спрос и предложение сбалансированы: 28 ЖК под бюджет до 5 млн ₽. Часть эконом-проектов застройщики называют «комфортом», поэтому на явных запросах «эконом до 5 млн» конкуренция за внимание невысокая.
Комфорт
Затоварен — максимальная конкуренцияСпрос19%
Предложение66,1%
Конкуренция
показов по классу на каждый ЖК за год
6
86 ЖК — две трети каталога — делят массовую аудиторию, а спрос по комфорт-метке остывает. Без отстройки через понятное преимущество конкуренция за внимание покупателя здесь выше всего.
Бизнес
Метка спроса, не дефицитСпрос42,3%
Предложение8,5%
Конкуренция
показов по классу на каждый ЖК за год
97
Высокая доля «бизнес-класса» в запросах — это ходовая разговорная метка, а не реальный дефицит предложения: 11 ЖК адекватно закрывают тонкий настоящий спрос. Наращивать верхний слой смысла нет.
Премиум
Точечный верхСпрос18,4%
Предложение3,8%
Конкуренция
показов по классу на каждый ЖК за год
94
Спрос-метка есть, но застройщики почти не выносят ярлык «премиум» на витрину. Реальный верхний сегмент — 5 точечных проектов; исход решает точность таргетинга, а не объём.
Главный вывод
Комфорт затоварен — 86 ЖК, две трети каталога, при остывающем спросе (самая высокая конкуренция за внимание). Эконом сбалансирован — массовое ядро под бюджет до 5 млн. Высокая доля «бизнес-класса» и «премиума» в запросах — разговорная метка, а не дефицит: верхний слой наращивать не нужно. Крупнейший застройщик — «Развитие» (23 ЖК, около 27% рынка). Топ-3 ЖК по брендовому спросу — «Лазурный» (2 420), «Озерки» (2 102), «Современник» (2 026). Кандидаты для гео-таргетинга на иногородних: «Ласточкино» (52,2% внешнего интереса) и «Никитинские сады» (51,3%).
Маркетплейсы и срез выдачи
Авито почти монополист, но все маркетплейсы теряют аудиторию
Пять платформ-классифайдов суммарно дают около 337 тыс. показов за 12 месяцев в Воронежской области. Авито — 82,1% объёма (сумма всех его запросов) и падает примерно на 5% год к году; ЦИАН снижается на 16%, ДомКлик на 13%. Растут только Яндекс Недвижимость (+20%) и Дом.РФ (+31%) — но это пока доли процента. Падение агрегаторов — не сжатие рынка, а смена канала: спрос смещается в прямой поиск застройщика и конкретных ЖК.
Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.
Платформа
12 мес.
Год к году
Доля
Авито3 запроса276 477-5,3%82,1%
квартиры
246 639
-5,1%
73,2%
вторичка
27 458
-6,9%
8,2%
новостройки
2 380
-11,5%
0,7%
ЦИАН3 запроса30 885-16,3%9,2%
квартиры
26 746
-17,6%
7,9%
вторичка
3 691
-4,2%
1,1%
новостройки
448
-36,5%
0,1%
Яндекс Недвижимость3 запроса17 895+20,6%5,3%
общий бренд
16 059
+17,6%
4,8%
квартиры
1 789
+48,3%
0,5%
новостройки
47
+4,4%
0,0%
ДомКлик2 запроса10 175-12,7%3,0%
квартиры
9 854
-12,0%
2,9%
новостройки
321
-33,3%
0,1%
Дом.РФ1 301+30,8%0,4%
Минусуем в кампаниях застройщика
Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.
НЕ минусуем
Яндекс Недвижимость (+20%) и Дом.РФ (+31%) — единственные растущие площадки. За их аудиторией можно охотиться, пока они на подъёме.
Оценочная карта рекламной выдачи
Полный замер выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров. По косвенной оценке (маркетплейсы + брендовые объёмы): на высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») — высокая конкуренция (Авито, ЦИАН, ДомКлик и 3–5 застройщиков). На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — средняя. На низкочастотных («район + комнатность», «бренд + район») — низкая, 0–1 рекламодатель.
Главный вывод
Это смена канала, а не падение рынка. Поисковый спрос на классифайды снижается по всем крупным площадкам (Авито примерно на 5%, ЦИАН на 16%, ДомКлик на 13%), но рынок при этом не падает — параллельно держится прямой поиск конкретных ЖК (см. раздел новостройки против вторички). Особенность Воронежа: прямой брендовый канал необычно силён — на имена жилых комплексов приходится объём спроса, сопоставимый с маркетплейсами. Это не хвост, а полноценный второй канал: сильные сданные мега-кварталы («Лазурный», «Озерки», «Современник») удерживают покупателя на прямом поиске по имени ЖК. Для застройщика отсюда два вывода. Первое: Авито (82% спроса агрегаторов) — ключевая площадка присутствия. Второе: защита брендовой выдачи по своим ЖК и брендовые кампании здесь экономически оправданы — иначе агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры воронеж») в Директе минусуем — это навигация на чужую площадку.
Стратегия
Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать
Свод ключевых выводов отчёта в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика МКД в Воронеже: поисковые кампании, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
A · Поисковые кампании — приоритеты
| № | Кампания | Сиды (примеры) | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | Массовое ядро: 1-комнатные и студии в готовом жилье | купить квартиру, купить студию, купить готовую квартиру | Воронеж | 🥇 |
| A2 | Семейная ипотека | купить квартиру семейная ипотека, семейная ипотека, квартира в ипотеку | Воронеж и область | 🥇 |
| A3 | Комфорт-класс, масс-маркет | квартира комфорт класс, купить квартиру в новостройке, квартира с отделкой | Воронеж | 🥈 |
| A4 | Эконом и бюджет до 5 млн | купить квартиру до 5 млн, купить двушку, квартира эконом класс | Воронеж и область | 🥈 |
| A5 | Европланировки | купить евродвушку воронеж, евродвушка, евротрёшка | Воронеж | 🥉 |
| A6 | Захват спроса из Черноземья | новостройки воронеж, переезд в воронеж | Белгород · Липецк · Курск | 🥇 |
| A8 | Брендовая защита | <свой бренд> воронеж · цены · отзывы | Россия | 🥇 |
F · Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос
Студии в готовом жилье
объём ~48 000+6,5%
Единственная растущая комнатность на фоне остывания рынка, при слабом покрытии студийными линейками — тактический карман роста
Евродвушка
объём ~7 900+17%
Устойчиво растёт (12,7% спроса на 2-комнатные), а предложение ограничено — повод для отдельной категорийной кампании
Готовое жильё «ключи сейчас»
объём доля 52%+74%
Готовый сток растёт и вымывается первым; на дальние сроки сдачи конкуренции почти нет
Рефинансирование ипотеки
объём ~6 700+74%
Оживает на цикле смягчения ставки, рекламы почти нет
Гео-ядро нового жилья: Коминтерновский
объём малыерастёт
Студии и новостройки в районе-ядре массовой застройки — почти нулевая рекламная конкуренция
E · Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)
Маркетплейсы
авито, циан, домклик, м2, этажи
Загородка (не наш сегмент)
коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС, загородный
Аренда и посуточно
снять, аренда, посуточно, сдам, помесячно
Информационный шум
планировка, отзывы, калькулятор, форум, документы
Омонимы классов
бизнес класс -авиа -сиденье · эконом -режим · «выбор застройщика» (общий интент)
Гео- и нарицательные омонимы ЖК
озерки -спб · зарядье -парк -москва · лазурный · бунин -чехов -писатель · современник -театр · берег · поколение · счастье · мармелад -трц
D · Сезонный график бюджета 2026
Январь +20–25% (пик года) · февраль +5–10% · август-сентябрь +10–15% (компакт-форматы, студенты) · октябрь-декабрь +15% (рассрочка и промо застройщиков, пик ноября) · апрель-май −10–15% · июнь −15% (самый глубокий провал). Вокруг заседаний ЦБ надёжного всплеска спроса в данных нет — планируем от месячного тренда, а не от движения ставки.
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минусами, омонимами и сезонностью.
Портфель и спрос
Где открываться — матрица четырёх классов
Позиционирование четырёх классов жилья на двух осях: спрос (Вордстат) × предложение (количество ЖК в каталоге Яндекс Недвижимости). На пересечении — рекомендация для конкретного класса.
Эконом
Массовое ядроСпрос
20,3%
Предложение
21,5%
28 ЖК · по18показов по классу на каждый за год
28 ЖК под бюджет до 5 млн ₽. Спрос и предложение сбалансированы; часть эконом-проектов застройщики называют «комфортом», поэтому на явных «эконом до 5 млн» конкуренция за внимание невысокая.
Комфорт
ЗатоваренСпрос
19%
Предложение
66,1%
86 ЖК · по6показов по классу на каждый за год
86 ЖК — две трети каталога — делят массовую аудиторию, а спрос по комфорт-метке остывает. Без понятного преимущества (двор без машин, школа рядом, рассрочка, гарантированная сдача) конкуренция за внимание покупателя здесь выше всего.
Бизнес
Метка спросаСпрос
42,3%
Предложение
8,5%
11 ЖК · по97показов по классу на каждый за год
Высокая доля «бизнес-класса» в запросах — ходовая разговорная метка, а не реальный дефицит: 11 ЖК адекватно закрывают тонкий настоящий спрос. Расширять верхний слой смысла нет.
Премиум
Точечный верхСпрос
18,4%
Предложение
3,8%
5 ЖК · по94показов по классу на каждый за год
Спрос-метка есть, но застройщики почти не выносят ярлык «премиум» на витрину. Реальный верхний сегмент — 5 точечных проектов; результат даёт точность таргетинга, а не размер бюджета.
Три приоритета, к которым сходятся данные
по данным: сроки сдачи, бюджет и оплата, ипотека, бренды01
Окно спроса — «готовая квартира»
Запросы: купить готовую квартиру, сданные новостройки, квартира с ключами сейчас. Готовое жильё — 52,1% спроса по срокам сдачи и растёт на 74% за год, тогда как строящееся снижается. Готовый сток вымывается первым — сообщение «ключи сейчас, отделка в подарок».
Источник: Сроки сдачи · Спрос против предложения
02
Семейная ипотека — главный рекламный аргумент
180 тыс. показов за 12 мес., +14% год к году, около 64% всей программной корзины и примерно в 3,5 раза больше следующей программы. Активный бюджет-потолок — до 5 млн ₽, ниже лимита семейной ипотеки. Господдержка (отменена с июля 2024) как аргумент не работает.
Источник: Ипотечные программы · Формат оплаты
03
Комфорт-сегмент — исход решает отстройка
86 ЖК — две трети каталога — конкурируют за одну и ту же массовую аудиторию, а спрос по комфорт-метке остывает. Без конкретного преимущества (школа рядом, двор без машин, рассрочка от застройщика, гарантированная сдача) конкуренция за внимание покупателя выше, а конверсия — ниже.
Источник: Квадрант спроса и предложения
Аудит Директа
Аудит рекламы для застройщика МКД в Воронежской области
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, гео-таргетинг по городам области, кампании на готовое жильё и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Что почитать дальше
Яндекс Директ для застройщика
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиАналитика как услуга
Категорийные аудиты с разбором каталога, фильтром омонимов и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиПодход к работе
Операционная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиАналитика МКД по регионам
Параллельные категорийные аудиты рынка новостроек по другим регионам России — для сравнения с Воронежской областью.
Перейти