01
Рынок растёт против тренда страны
Новостройки в Казани прибавляют +28% за год, когда рынок в целом падает, — шанс забрать долю.
Категорийный аудит
Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Республике Татарстан
Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через расщепление «квартиры и загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии Казани и Закамья и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и каталог 131 жилого комплекса Казани.
Период динамики
июнь 2024 — май 2026
География
Республика Татарстан · столица Казань
Дата · источники
8 июня 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ.РФ · ЦБ РФ · ЦИАН
Автор
Артём Поздняков
и команда «НА ЦИФРАХ»
+28%
новостройки растут там, где Россия в минусе
Россия +20%, вторичка региона −5%, загородка −11%. Январь 2026 — рекорд 108 тыс. запросов в месяц.
89%
почти все покупатели ищут «ключи в этом году» — сдан или 2026
Дальние сроки 2027–2028 — всего 11%. Рынок не готов ждать «котлован».
×6
рассрочка от застройщика — спрос вырос в 6 раз за год
Альтернатива дорогой ипотеке при ставке 14,5–21%.
1,3×
на 1 запрос про новостройки — 1,3 запроса про вторичку
В июне 2024 было 1 к 2. Спрос мигрирует из вторички в новостройки.
40%
предложение перекошено в бизнес-класс, а спрос — в бюджете
Бизнес ~40% каталога (58 ЖК), покупатель ищет до 5 млн. Эконом недопредложен — свободная ниша.
Главное
Что показал аудит
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
02
Перекос предложения — главная возможность
Предложение ушло в дорогой сегмент, а спрос — в бюджет до 5 млн. Деньги делаются в дефицитных нишах.
03
Финансовый оффер решает всё
Запросы про рассрочку от застройщика выросли в 6 раз — оффер перебивает дорогую ипотеку.
04
Ставка ЦБ — двигатель спроса
Каждое снижение ставки с лагом 1–2 месяца разворачивает отложенный спрос — окно для рекламы.
05
Казань — центр, Закамье — второй полюс
Казань держит 44% спроса региона, но Набережные Челны с Нижнекамском — самостоятельный второй центр.
06
Ищут название ЖК, а не застройщика
Локальные застройщики ищутся по именам ЖК — отсюда кампании по ЖК и защита бренда.
Методология
Источники, период, ограничения
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Источники
- Поисковые запросы Яндекса — 24-месячная динамика по 600+ запросам в России и Татарстане; для рынка в целом и для квартир/загородки — реальные помесячные ряды за 60 месяцев (июнь 2021 — апрель 2026), без интерполяции.
- Каталог Яндекс Недвижимости — 131 жилой комплекс Казани с полями: класс, район, срок сдачи, цена «от», застройщик. Собран по экранам витрины каталога и обогащён счётчиками.
- Центральный банк РФ — история ключевой ставки 2022–2026, 53 месяца для сопоставления со спросом на ипотеку.
- ЕРЗ.РФ, ЦИАН, 2ГИС, агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков и проверки названий-омонимов (когда бренд пересекается с общим словом).
- Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: полный замер заблокирован защитой Яндекса от автозамеров.
Как считаем годовой рост
- Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев.
- При годовом росте от +30% обязательна помесячная разбивка — иначе годовой показатель может скрывать одноразовый пик и плато после него.
- Связь «ставка ЦБ — спрос на новостройки» прослеживается с лагом 1–2 месяца: между решением Центробанка и пиком поискового спроса проходит 6–8 недель.
Ограничения
- Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки. Это сигнал «человек думает о покупке», а не «купил».
- В запросах по классам жилья сильная омонимия и низкая частотность: вся корзина классовых слов — всего 2 933 запроса в год. Класс надёжнее читать по цене и комнатности, а не по словам «бизнес/комфорт класс».
- Реклассификация ЖК по факту цены не проводилась: в собранном каталоге нет надёжной площади по каждому проекту. Заявленный класс принят как фактический, с поправкой: казанский «комфорт» по абсолютной цене (~284 тыс ₽/м²) часто соответствует бизнес-уровню других городов.
- Объёмы брендового спроса по ЖК с названиями-омонимами (Весна, Лето, Светлый, НОВА) очищены узкими формулировками «жк X казань» — исходные замеры были завышены в 2–5 раз.
- Точный замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автозамеров. Полная карта рекламной конкуренции — задача следующей версии.
- В следующей версии планируется добавить: подробные УТП и тональность отзывов по топ-20 жилым комплексам, региональные программы Татарстана и привязку каждого ЖК к административному району Казани.
Макро · 60 мес.
Рынок жилья в Татарстане держится крепче, чем в России
Спрос на жильё в регионе сейчас на уровне 41% от пика марта 2022 (193 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 47%. Но за последний год Татарстан в небольшом плюсе (+0,2%), пока Россия в минусе (−2,0%) — это растущий, а не сжимающийся рынок.
Россия · от пика март 2022
−53%
пик 9,78 млн → апр 2026 ~4,4 млн показов/мес
последний год -2,0%
Татарстан · от пика март 2022
−59%
пик 193 096 → апр 2026 ~92 568 показов/мес
последний год +0,2%
Доля Татарстана
2,12%
от России — близко к 2,7% доли населения
0%100% — вся Россия
Лучше страны
+0,2%
РФ -2,0% / РТ +0,2% за последний год — регион в плюсе, пока Россия снижается
растёт против тренда
Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.
июн 2021 → апр 2026
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Мар 2022 — пик 193 К
Окт 2025 — 113 К
Май 2025 — провал ставки 21%
Левая ось — показов в России, правая — в Татарстане. Обе кривые синхронно прошли пик в марте 2022 (9,8 млн / 193 К показов) и к апрелю 2026 стабилизировались примерно на 41–47% от пиковых значений. Доля региона от России держится около 2,1%, а к 2026 году даже подросла.
Главный вывод
Рынок недвижимости Татарстана — в пост-пиковой стабилизации, но держится крепче страны. За 5 лет объём сжался почти вдвое: с пика марта 2022 (193 К показов/мес.) до ~92 К в апреле 2026. Но тренд год к году у региона +0,2% — на 2 пункта лучше России (−2,0%). Это согласуется с репутацией Казани как одного из сильнейших региональных рынков недвижимости. Региональная специфика раскроется глубже — в разрезах «квартиры и загородка», «новостройки и вторичка», классах и форматах оплаты.
Типы жилья · 60 мес.
Большая часть спроса в Татарстане — это квартиры
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 5,5 запроса про квартиру. Квартиры в регионе растут на +4,0% год к году, загородка падает на 11,2% — спрос мигрирует из загородки в квартиры.
Квартиры
12 мес. РТ
9 515 950
Год к году
+4,0%
РФ: +0,1%
Квартиры в Татарстане растут на 4% при стагнации России (+0,1%) — регион обгоняет страну. Доля квартир в общем объёме (Татарстан и РФ) — 84,6% против 83,7%: казанский рынок чуть более «квартирный».
Загородка
12 мес. РТ
1 726 710
Год к году
-11,2%
РФ: -11,6%
Загородка в обвале синхронно с Россией. Без аналога «семейной ипотеки 6%» для ИЖС и без субсидированных программ от застройщиков — спрос мигрирует в квартиры.
РФ
Россия в целом · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Россия за 5 лет: квартиры со 62 млн в авг 2021 до 40 млн в апр 2026. Загородка — с 14,8 млн до 8,3 млн. Загородный сегмент теряет быстрее.
РТ
Татарстан · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Татарстан: квартиры держатся около 0,8–0,9 млн показов в месяц (апр 2026 — 826 К), а загородка просела с 250 К до 162 К. За последний год квартиры даже подросли (+4%), пока загородка падает.
Состав кластеров · 10 + 10 запросов
Квартиры · 10
купить квартируквартирановостройкивторичкакупить квартиру в новостройкекупить квартиру вторичкакупить студиюквартира студиякупить квартиру в ипотекуквартира в ипотеку
Загородка · 10
купить домзагородный домкоттеджкупить коттеджкоттеджный посёлоккупить участокучасток ИЖСдом под ключдача купитьтаунхаус купить
Главный вывод
Рынок жилья Татарстана — это рынок квартир (84,6%). Структурный сдвиг идёт из загородки в квартиры: квартиры в регионе растут на 4,0% год к году, загородка падает на 11,2%. Это значит увеличивающийся, а не сжимающийся пул целевого трафика для застройщиков МКД — субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают именно в квартирном сегменте.
Новостройки и вторичка · 24 мес.
Спрос разворачивается из вторички в новостройки
Новостройки в Татарстане растут на +28,3% год к году — заметно быстрее России (+20%). Вторичка падает на 5,5%. На 1 запрос про новостройки сейчас приходится ~1,3 запроса про вторичку, и разрыв быстро сокращается.
Новостройки
+28,3%
909 134 / 12 мес.
РФ: +20,0% · Татарстан обгоняет на ~8 пп
Вторичка
-5,5%
1 163 257 / 12 мес.
РФ: -4,0% · вторичка снижается чуть резче региона
Татарстан · 24 мес. — новостройки и вторичка
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2026 — рекорд новостроек
Май 2025 — провал ставки 21%
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — глобальный максимум новостроек (108 К показов) на фоне ажиотажа снижения ставки ЦБ. Соотношение новостройки : вторичка в этот месяц достигло 1,01 — вдвое выше 0,50 в июне 2024.
Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам
Кликните по серии — она останется одна на графике
Помесячное соотношение новостройки : вторичка. С 0,50 в июне 2024 до 1,01 в январе 2026 — рост вдвое за 19 месяцев. Это структурный сдвиг, а не сезонное колебание.
Главный вывод
2026–2027 — окно возможностей для застройщиков новостроек. Спрос разворачивается из вторички в новостройки: соотношение выросло вдвое за 19 месяцев и доля новостроек уже 44%. Главный драйвер — «квартира от застройщика» (+166%): покупатель идёт к девелоперу напрямую за субсидированной ипотекой и рассрочкой. Кто наращивает рекламную активность сейчас — забирает долю растущего рынка.
Тип жилья
Апартаменты в Казани — узкая ниша, а компактность уходит в евроформат
В Татарстане около 98% спроса на новостройки — это квартиры в обычных жилых домах, 2% — апартаменты. Апартаменты растут медленно: семейная ипотека на них не распространяется (нежилое помещение). Настоящий микротренд компактности — европланировки, которые прибавляют двузначно.
Квартиры в МКД
98,1%909 134за 12 мес.
+28,3% год к году
Основная воронка новостроек, растёт на 28% — заметно быстрее России.
Апартаменты
1,9%17 697за 12 мес.
+6% год к году«апартаменты казань» +16%
Нишевый сегмент: растёт медленно, основной спрос остаётся в обычных квартирах.
Почему апартаменты — узкая ниша
Семейная ипотека на апартаменты не распространяется (нежилое помещение), а ставка ЦБ снижается — обычные квартиры доступнее. Апартаменты остаются нишей под инвестиции и краткосрочную аренду.
Главный микротренд — европланировки
Куда смещается спрос на компактность: евродвушка +26%, евротрёшка +69%, еврооднушка +77% за год. Это растущая ниша внутри обычных квартир — подробно в разделе про комнатность.
Спрос на апартаменты, 24 мес.
Показы Вордстата по запросам «апартаменты казань» и «купить апартаменты», помесячно.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июнь 2024 — май 2026, Татарстан. Пик — август 2025 (2 117 показов), дальше спрос плавно снижается.
Что это значит для стратегии
Апартаменты в Казани — нишевый 2%-сегмент, отдельная категорийная кампания не нужна. Растут медленно (+6% за год), пока обычные квартиры в новостройках прибавляют +28%. Гораздо интереснее европланировки (евродвушка/трёшка/еврооднушка, суммарно ~13,5 тыс. запросов в год, все растут двузначно): это растущая ниша внутри обычных квартир, под которую стоит выделять отдельные группы объявлений.
Сроки сдачи
Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»
Сданные плюс сдача в 2026 — это 89% спроса по срокам. Дальние сроки (2027–2028) — всего 11%, рынок не готов ждать «котлован». Запрос «новостройки 2026» уже сравнялся со «сданными» — для покупателя сдача в 2026 равна готовому.
Точные запросы по состоянию объекта
Купить сданную квартиру5 825
Купить квартиру в строящемся доме6 301
Узкие формулировки «готовая / строящаяся квартира» низкочастотны. Поведенческий статус надёжнее читается через год сдачи (распределение справа), а не через слово «сданная».
Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)
Сданные новостройки (5 запросов)
2 42843,4%
купить готовую + готовая квартира казань + готовые от застройщика + новые готовые + сданные новостройки
Новостройки 2026 (5 запросов)
2 55245,6%
новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача 2026 + квартира сдача 2026 + дом сдача 2026
Новостройки 2027 (5 запросов)
3406,1%
сдача 2027 + новостройки 2027 + квартира/дом/жк сдача 2027
Новостройки 2028+ (5 запросов)
2764,9%
сдача 2028 + новостройки 2028 + квартира/дом/жк сдача 2028
Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: разрыв между сериями большой — линейная сжала бы 2027 и 2028+ к нулю. С января 2026 «новостройки 2026» резко идут вверх (пик 437 в апреле 2026). Это семантический сдвиг: после Нового года запрос «новостройки 2026» стал «текущим годом», спрос перетёк на него со «сданных».
«Сданные» — 5 запросов
2 42843,4%
купить готовую квартиру1 014
сданные новостройки865
новые готовые квартиры327
готовые квартиры от застройщика222
готовая квартира казань0
Спрос ведут «купить готовую квартиру» (1 014) и «сданные новостройки» (865). Узкая привязка к городу («готовая квартира казань») даёт ноль — статус ищут общими словами. Единственный кластер с содержательным ростом за год: +13%.
«2026» — 5 запросов
2 55245,6%
новостройки 20262 347
жк сдача 2026205
сдача 20260
дом сдача 20260
квартира сдача 20260
Почти весь объём — у запроса «новостройки 2026» (2 347). Узкие формы «сдача 2026», «квартира сдача 2026» дали ноль. Доля группы — 45,6%.
«2027» — 5 запросов
3406,1%
новостройки 2027290
жк сдача 202750
сдача 20270
дом сдача 20270
квартира сдача 20270
Ведущий запрос — «новостройки 2027» (290); покупатели начали формулировать следующий год. Остальные узкие сиды почти пусты — дальний горизонт пока вне фокуса.
«2028+» — 5 запросов
2764,9%
новостройки 2028192
новостройки 203068
новостройки 202916
сдача 20280
сдача 20290
Малый объём (276), весь — на «новостройках 2028/2029/2030». «Терпеливый» сегмент: инвесторы и семьи под будущую субсидию. Застройщики уже стартуют эти очереди при почти нулевом спросе.
Спрос против предложения каталога
131 ЖК каталога Я.Недвижимости × 12 мес. поискового спросаСравниваем долю спроса по каждой группе срока сдачи с предложением каталога. Точного счётчика ЖК по году сдачи каталог не даёт, поэтому предложение описано качественно. Сигнал зелёный — будущего предложения больше спроса; красный — застройщики стартуют дальние очереди при почти нулевом спросе (риск затоварки ранней стадии).
Сданные
43,4%
доля спроса по срокам
Предложение: большинство ЖК — «сдан» или «есть сданные корпуса».
БалансСдача 2026
45,6%
доля спроса по срокам
Предложение: пик ввода — 1 567 квартир сдано в I квартале 2026.
БалансСдача 2027
6,1%
доля спроса по срокам
Предложение: умеренный задел застройщиков.
Спрос ниже будущего предложенияСдача 2028+
4,9%
доля спроса по срокам
Предложение: ранняя стадия (Таулар, Ботаническая, GloraX/ПИК).
Спрос намного ниже предложенияЧто это значит для стратегии
Для покупателя «сдача в 2026» — то же самое, что готовое жильё. 89% спроса — на «ключи в этом году» (сданные 43% + 2026 46%). Рекламная воронка должна включать оба сегмента параллельно — с примерно равным бюджетом. «2028 и дальше» (~5%) — маленькая ниша для инвесторов; при этом застройщики уже стартуют дальние очереди (Таулар, Ботаническая, GloraX/ПИК) при почти нулевом спросе — риск затоварки ранней стадии.
Комнатность и отделка
Главная пара — однушки и двушки, и спрос «ужимается»
Однушки и двушки — 67% комнатного спроса. Но покупатель «ужимается» под давлением цены и ставки: студии растут (+19%), а 2–3к падают. «С отделкой» — 63% запросов про отделку, но снижается (−13% за год), тогда как «черновая отделка» резко растёт (+33%) — экономный сегмент.
Комнатность (12 мес.)
1к · 38,9%
128 110-11,0%
за 3 мес.: -5,0%
2к · 28,5%
93 969-17,0%
за 3 мес.: -5,0%
Студия · 17,5%
57 699+19,0%
за 3 мес.: -1,0%
3к · 13,1%
43 272-7,0%
за 3 мес.: -5,0%
4+к · 2%
6 4800,0%
за 3 мес.: +11,0%
Тип сдачи (12 мес.)
С отделкой
7 284-13,0%63%
Черновая
1 788+33,0%15%
Евроремонт
1 556+1,0%13%
Без отделки
837+1,0%7%
White box
107+9,0%1%
За год «с отделкой» лидирует с долей 63%, но снижается (−13%). Параллельно «черновая отделка» — главный растущий формат (+33%): при высокой ставке покупатель экономит и готов делать ремонт сам. Директ: «с отделкой» в массовые заголовки, «черновая / white box» — отдельные группы.
Спрос по комнатностям, помесячно
Спрос проседает к лету и восстанавливается к осени-зиме. Студия — самая устойчивая комнатность (за год +19%), 2–3к проседают.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, июн 2024 → май 2026 (Татарстан).
Спрос по типам сдачи, помесячно
«С отделкой» прошла пик в феврале 2025 и снижается, «черновая» закрепилась на новом уровне (пик ноября 2025).
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, июн 2024 → май 2026 (Татарстан).
Студия растёт
+19% за год — единственная растущая комнатность
Покупатель «ужимается» под давлением цены и ставки: студии и евроформат забирают спрос у падающих 2–3к. Инвестиционный и «входной» сегмент.
«Черновая» растёт
+33% за год — экономный формат
Самый быстрорастущий формат отделки. При высокой ставке покупатель экономит на ремонте и готов делать его сам.
2–3к проседают
Двушки −17%, трёшки −7%
Крупные форматы под давлением: семьи уходят в более доступные студии и евро-планировки. Большие 4+к — фоновый сегмент (2% спроса), отдельная кампания не нужна.
Европланировки и классика
по комнатности«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 11% всех 2-комнатных запросов и растёт на +26% за год. Значимая и растущая ниша внутри двухкомнатного сегмента, особенно у молодых семей.
1-комн0,6% — «евро»
Классика
1к
128 110
vs
Евро
Еврооднушка
720
+77% год к году
2-комн11% — «евро»
Классика
2к
93 969
vs
Евро
Евродвушка
10 334
+26% год к году
3-комн5,6% — «евро»
Классика
3к
43 272
vs
Евро
Евротрешка
2 445
+69% год к году
Спрос на евро-планировки, 24 мес.
Всего 13 499 показов за год, ≈ +34% к прошлому — категория растёт по всем трём планировкам. Пик — октябрь 2025.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июнь 2024 — май 2026, Татарстан. Евродвушка — объёмный лидер (пик 1 118 в октябре 2025), евротрёшка продолжает прибавлять и весной 2026.
Что показывает динамика
Все три планировки растут двузначно. Евродвушка ведёт по объёму (11% всех двушек), еврооднушка и евротрёшка прибавляют с малой базы — евротрёшка ускоряется и весной 2026. Пик категории — октябрь 2025.
Что делать застройщику
Запускать кампании «купить евродвушку Казань» и «купить евротрёшку Казань», если в портфеле есть компактные планировки. Главный посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной». Целевая аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку.
Что это значит для стратегии
База — 1к и 2к, но спрос «ужимается» к малым форматам. Однушки и двушки дают 67% комнатного спроса, но студии (+19%) и евро-планировки (+26/+69/+77%) забирают спрос у падающих 2–3к. «С отделкой» доминирует (63%), но снижается; «черновая» растёт (+33%). Что делать застройщику: основная воронка — «1к и 2к с отделкой», но 1–2 проекта в портфеле должны иметь компактные евро-планировки и опцию «черновая отделка» для покупателей под давлением ставки. 4+к — фоновый сегмент, отдельная кампания не нужна.
Классы жилья
Что застройщики называют комфортом и где реально спрос
Поисковый спрос по классам ненадёжен: запросы вроде «бизнес-класс квартира» низкочастотны и омонимны (вся корзина — 2 933 в год). Поэтому класс читаем с двух сторон: что заявляют застройщики в каталоге Яндекс Недвижимости и где реально спрос — в бюджете до 5 млн. Главное — структурный перекос между дорогим предложением и бюджетным спросом.
Поисковый спрос по 4 классам
Что ищут пользователи (12 мес.) — после удаления «Элит» и «Комфорт+»
Эконом
2257,8%
Комфорт
44315,4%
Бизнесосторожно
1 68158,5%
вся корзина классовых запросов — всего 2 933/год; высокая доля «бизнеса» частично остаточный омоним низкочастотных форм. Судить по бюджету и комнатности
Премиум
52518,3%
Что заявляют застройщики
Что объявляют застройщики (131 ЖК каталога)
Эконом6% (9 ЖК)
Топ-3: ДК Анлей (Светлый), СК Бриз (Новые горки)
Комфорт44% (64 ЖК)
Топ-3: Унистрой (Весна, Лето, Царёво), Суварстроит (4), Ак Барс Дом (Мой Ритм)
Бизнес40% (58 ЖК)
Топ-3: Унистрой (Статум, АРТ ПРЕМИУМ), КамаСтройИнвест (2), Город Солнца (МДЦ)
Премиум10% (14 ЖК)
Топ-3: СЗ Заря (Заря), Ак Барс Дом (Дом на Исхаки)
Спрос против предложения
Сигнал по 4 классам
ЭкономНедопредложен
спрос (запросы) 7,7% · предложение (ЖК) 6%
КомфортЯдро рынка
спрос (запросы) 15,1% · предложение (ЖК) 44%
БизнесЗавышен в замере
спрос (запросы) 57,3% · предложение (ЖК) 40%
ПремиумНиша центра
спрос (запросы) 17,9% · предложение (ЖК) 10%
Структурный перекос — главный вывод
Предложение Казани смещено в дорогой сегмент, а спрос — в бюджете. Бизнес-класс — около 40% каталога (58 ЖК), при этом покупатель ищет в бюджете до 5 млн (эконом/комфорт, малые форматы). Эконом недопредложен (всего 9 ЖК, 6%), а дорогой сегмент ближе к насыщению.
Эконом — дефицит
9 ЖК
6% каталога при бюджетном ядре спроса — свободная ниша
Бизнес — переизбыток
58 ЖК
≈40% каталога при умеренном реальном спросе — война за внимание
Поправка по цене
~284 тыс ₽/м²
средняя новостройка Казани — одна из дороже всех в Поволжье; «комфорт» здесь по цене часто = бизнес-уровень других городов
Главный вывод
Класс в Казани надёжнее читать через цену и комнатность, а не через слова «бизнес/комфорт класс». Корзина классовых запросов крошечная (2 933 в год) и омонимная, поэтому высокая «доля бизнеса» в поиске обманчива. Реальная картина — предложение перекошено в дорогой сегмент при бюджетном спросе. Для рекламы это значит: эконом до 5 млн — недоиспользованная ниша (мало ЖК при живом спросе), а бизнес-класс затоварен — там нужна не борьба охватом, а отстройка брендом и УТП.
Бюджет и формат оплаты
Ядро спроса — бюджет до 5 млн, но рынок дорожает
Бюджет ≤ 5 млн — это 89% всех бюджетных запросов («до 3 млн» + «до 5 млн»); «до 10 млн и выше» — ноль. При этом «до 7 млн» за год вырос на 130%: Казань — самый дорогой рынок Поволжья (~284 тыс ₽/м²), и потолок массового покупателя постепенно ползёт вверх. Ипотека доминирует, но рассрочка от застройщика взлетела на +508%.
Бюджетные пороги · 12 мес.
Зелёная подсветка — порог «до 7 млн» с растущим спросом| Порог | За 12 мес. | Доля | Год к году |
|---|---|---|---|
| До 3 млн | 1 087 | 42% | -19% |
| До 5 млн | 1 210 | 47% | -8% |
| До 7 млн | 276 | 11% | +130% |
Всего по активным порогам — 2 573 показов за год. Бюджет ≤ 5 млн = 89% бюджетных запросов («до 3 млн» + «до 5 млн»); «до 10 / 15 / 20 млн» — ноль показов. Медианный потолок казанского массового покупателя — около 5 млн ₽; дорогие лоты ищут по классу и названию ЖК, а не по ценовому фильтру.
Главное движение
«До 7 млн» — спрос +130% за год
Ядро спроса остаётся в бюджете ≤ 5 млн (89%), но порог «до 7 млн» растёт быстрее всех. Казань — самый дорогой рынок Поволжья (≈284 тыс ₽/м²), и потолок массового покупателя постепенно сдвигается вверх вслед за ценами.
Что это значит: чисто ценовых запросов мало (всего 2 573 в год), но как сигнал тренда они показывают, куда смещается активный потолок — к 6–7 млн. Дорогие лоты ищут не по цене, а по классу и названию ЖК.
Что делать застройщику
Спрос сходится к «квартире под лимит семейной ипотеки»
Бюджет покупателя по-прежнему привязан к потолку субсидии (6 млн для регионов). Если в портфеле застройщика есть студия или однушка под этот лимит — это попадание в текущий тренд при растущих ценах.
- · Компактные форматы (студия, евродвушка) под лимит семейной ипотеки — точное попадание в спрос
- · Рассрочка от застройщика — закрывает разницу, если цена выходит за лимит (за год спрос на рассрочку вырос в 6 раз)
- · Маркетинговые акции «под семейную ипотеку» / «без переплат» — якоря под потолок субсидии
Дорогой сегмент в Казани близок к насыщению, а эконом до 5 млн недопредложен — там меньше конкуренция за внимание покупателя и цикл короче.
Уточнение: запросы по бюджету — это только ~5% от всех денежных запросов
Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 2 573 показов за год. Для сравнения, по другим срезам в Татарстане:
ипотека (формат оплаты)
109 882в 43 раз больше
новостройки
909 134в 353 раз больше
топ-20 ЖК
12 900в 5 раз больше
Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.
Формат оплаты (12 мес.)
Ипотека+18,0%
109 882
Доля: 66%
В рассрочку+508,0%
53 440
Доля: 32%
За наличные+9,0%
2 926
Доля: 2%
Рассрочка — переход в массовую категорию
Годовой рост рассрочки +508% — это не разовый пик, а структурный переход: при высокой ставке ЦБ покупатели ищут рассрочку от застройщика как обход дорогой ипотеки. Из узкой категории она превратилась в массовую.
июн–ноя 2024
452/мес.
база — узкая категория
дек 2024 — май 2025
1 013/мес.
ускорение ×2,2
июн–ноя 2025
4 568/мес.
взлёт ×10,1 — пик ноября 2025
дек 2025 — май 2026
4 338/мес.
новое плато ×9,6 от базы
Уточнение: 53 440 показов за 12 мес. — это замер по запросу «квартира в рассрочку» в Татарстане. Полугодовая разбивка показывает структурный переход: с лета 2025 спрос вырос примерно в 10 раз от базы и закрепился на новом плато (~4,4 тыс./мес.). Параллельно «квартира от застройщика» прибавила +166% — покупатель идёт к девелоперу за оффером напрямую. Каждая кампания застройщика в 2026 году должна включать рассрочку в посадочную страницу и креативы.
Главный вывод
Ипотека — 66%, рассрочка — 32%, наличные — 2%. Ипотека доминирует, но рассрочка от застройщика превратилась из ниши в массовую категорию (+508% за год). Это решающий финансовый рычаг 2025–2026 — при ставке 14,5–21% он перебивает классическую ипотеку. Для рекламы: посадочные «без переплат — рассрочка от застройщика» и связка с семейной ипотекой.
География спроса
Казань — главный центр, но Закамье — второй полюс
Казань концентрирует 44% спроса региона (65% по четырём городам), но Закамье — Набережные Челны и Нижнекамск — самостоятельный второй центр (Челны дают больше, чем Нижнекамск и Альметьевск вместе). Внешний спрос на Казань высокий: среди явно-казанских запросов «… казань» до 44% иногородних, по полному спросу города ≈ 27,5% — выше типичного миллионника.
Спрос по 4 городам области · переключение по фразам
5 фраз · Казань 62–73% среди четырёх городов
Фраза · 12 мес.
«Купить квартиру»
79 734 показов в Башкортостане51 147 в Уфе
64%
концентрация в Уфе
Разбивка по городам
город + конкуренция · доля от региона
Казань
Высокая
51 К64%
Набережные Челны
Средняя
15 К18,9%
Нижнекамск
Низкая
8,6 К10,8%
Альметьевск
Низкая
4,9 К6,2%
Конкуренция и таргетинг
Высокая конкуренция: маркетплейсы + федеральные застройщики в выдачеУфа vs остальной регион
Уфа
51 147
Остальной регион
28 587
Базовая зонтичная фраза. В Казани 64% объёма по четырём городам; Закамье (Набережные Челны + Нижнекамск) даёт ещё ~30% — это второй полюс спроса.
Концентрация Казани в Татарстане
44%
средняя доля Казани в спросе региона по 5 фразам
Новостройки · Казань в регионе
50%
Вторичка · Казань в регионе
44%
Купить квартиру · Казань в регионе
44%
Купить однушку · Казань в регионе
51%
Рекламные кампании на новостройки и вторичку — выгоднее с таргетом на Казань, чем на весь Татарстан (около половины таргета на регион теряется). Для Закамья (Набережные Челны — 19% четырёхгородского объёма, плюс Нижнекамск) — отдельный гео-контур кампаний с локальными ЖК.
Внешний спрос на Казань
44,1%средняя доля
среди явно-казанских запросов «… казань» (внешний = вся Россия минус регион). Внешний объём 98 481 показов из 223 055 по 20 фразам за 12 мес. По полному спросу города внешняя доля ≈ 27,5%.
Топ по абс. объёму
- квартира казань74 307
- купить квартиру казань16 524
- новостройки казань2 490
- купить квартиру вторичка казань2 329
- купить студию казань818
Топ по доле внешнего
- квартира с отделкой казань51%
- купить квартиру в новостройке казань50%
- квартира казань49%
- квартира бизнес класс казань45%
- купить двушку казань41%
Главные внешние каналы: «квартира казань» (74 307 показов извне) и «купить квартиру казань» (16 524). Самая высокая доля внешнего — у уточнённых запросов «в новостройке казань» и «с отделкой казань» (50–51%): иногородний покупатель формулирует точнее. Узкие сегментные фразы про комнатность — местный язык поиска.
Как считается внешний спрос
Для каждой фразы с названием города «… казань» замеряем спрос в трёх контурах: внутри Казани, по всему Татарстану и по всей России.
Внешний интерес = вся Россия минус сам регион. Так москвич, ищущий «новостройки» без слова «казань», не попадает во «внешний спрос на Казань».
Доля 44% относится именно к явно-казанским запросам (их чаще задают извне); по полному спросу города внешних ≈ 27,5%.
Главный вывод
Гео-приоритизация Директа: Казань → Закамье → внешний слой. Казань концентрирует 44% спроса региона, но Закамье (Набережные Челны + Нижнекамск) — самостоятельный второй полюс, отдельный гео-контур. Внешний спрос на Казань высокий (≈ 27,5%, а среди явно-казанских запросов до 44%) — это Москва и соседние республики Поволжья. Тонкий федеральный гео-слой на бренды и «новостройки казань» оправдан; районный поиск внутри Казани почти пуст — работаем радиусами вокруг ЖК и массивов, а не админ-районами.
Регион на карте России
Казань тянут Поволжье, Урал и Москва
По сырому объёму Татарстан — 7-й из 9 сравниваемых регионов, в одной группе с Самарой, Челябинском и Башкортостаном. Но по динамике (новостройки +28% при затухающей вторичке) регион — один из лидеров своего тира. Внешний спрос на Казань идёт прежде всего из Москвы и соседних республик Поволжья.
| Регион | Сумма 5 фраз / 12 мес. | × Татарстан | Н : В | Группа |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 1 234 290 | ×7,67 | 0,98 | Лидеры РФ |
| Санкт-Петербург | 505 399 | ×3,14 | 0,64 | Лидеры РФ |
| Краснодарский край | 262 261 | ×1,63 | 1 | Аналог-миллионник |
| Нижегородская обл. | 249 199 | ×1,55 | 0,74 | Поволжье |
| Ростовская обл. | 193 994 | ×1,21 | 1,09 | Аналог-миллионник |
| Самарская обл. | 170 888 | ×1,06 | 0,68 | Поволжье |
| Татарстан · цель | 160 887 | ×1,00 | 0,73 | Цель |
| Челябинская обл. | 160 258 | ×1,00 | 1,05 | Аналог-миллионник |
| Башкортостан | 157 751 | ×0,98 | 0,68 | Поволжье |
Татарстан ≈ Челябинская обл. ≈ Башкортостан по объёму (×0,98–1,00), чуть ниже Самары и Нижнего Новгорода и в 7,7× меньше Москвы. Колонка «Н : В» — соотношение новостройки : вторичка: у Татарстана 0,73, пока перевес вторички (как у большинства Поволжья), но на коротком окне новостройки уже догоняют (см. раздел про новостройки и вторичку). По динамике спроса на новостройки регион — один из лидеров своего тира: объём средний, а тренд — растущий.
Откуда ищут Казань — внешний спрос на карте
Внешний спрос на Казань: ≈ 27,5% · источники — Москва и Поволжье · 20 фраз «… казань»
Татарстан · цель
Север (вахта)
Москва · СПб
Соседи ПФО
Соседи УрФО
Как считается
Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Казани (региональная статистика Яндекс Вордстат по субъектам РФ). Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сама РТ и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.Доля внешнего спроса на Казань
по полному спросу города
≈ 27,5%
поискового спроса на новостройки Казани приходит из других регионов — выше типичного миллионника (≈ 19%).
Карта справа показывает источники: Москва 14,2%, Башкортостан 10,3%, Нижегородская область 7,1%, Свердловская 5,4%.
Как считаем: для каждой фразы «… казань» замеряем спрос внутри Казани, по всему Татарстану и по всей России; внешний интерес = вся Россия минус сам регион. Так москвич, ищущий «новостройки» без слова «казань», не попадает во «внешний спрос на Казань». Среди явно-казанских запросов внешних до 44% (их чаще задают извне), по полному спросу города — около 27,5%.
ТОП-12 регионов% от внешнего пула
- 1Москва и обл.Москва · СПб14,2%
- 2БашкортостанСоседи ПФО10,3%
- 3Нижегородская обл.Соседи ПФО7,1%
- 4Свердловская обл.Соседи УрФО5,4%
- 5Самарская обл.Соседи ПФО5,1%
- 6УдмуртияСоседи ПФО4,8%
- 7Ульяновская обл.Соседи ПФО4,6%
- 8ЧувашияСоседи ПФО4,4%
- 9ХМАО-ЮграСевер · вахта3,9%
- 10Оренбургская обл.Соседи ПФО3,4%
- 11Санкт-ПетербургМосква · СПб3,3%
- 12Челябинская обл.Соседи УрФО2,9%
Группы приоритетов · по федеральным округам
Поволжье — соседние республики и области39,6%
Прочие (Северо-Запад, Юг, длинный хвост)30,7%
Москва + СПб17,4%
Урал — Свердловск, Челябинск, ХМАО12,2%
Главный вывод
Москва — крупнейший источник внешнего спроса (14,2%). За ней — Башкортостан (10,3%) и другие республики Поволжья: Удмуртия, Чувашия, Ульяновск, Марий Эл. Казань притягивает иногородний спрос соседних национальных республик и федеральных инвесторов — внешняя доля ≈ 27,5%, выше типичного миллионника. Топ направления гео-кампаний на внешний слой: Москва, Башкортостан и соседи по Поволжью на брендовые и новостроечные запросы «… казань».
Затоваренность · 16 миллионников
Казань — сбалансированный и премиальный миллионник, а не дешёвый объём
Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников Казань — 5-я по ширине, чуть выше медианы. Сигнал жёлтый: рынок сбалансирован, ближе к дефициту, чем к затовару. Отличают Казань крупные проекты и высокая внешняя доля спроса. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.
Ширина каталога5 / 14
8,60
ЖК на единицу спроса · медиана 7,23
Глубина предложениявыше медианы
0,99
квартир на единицу спроса · медиана 0,64
Внешний спросвысокий
27%
выше типичного миллионника (≈19%) — притягивает иногородних
Квартир на один ЖКглубже медианы
115
медиана миллионников ≈ 78 — крупные проекты
Карта затоваренностиснапшот 2026-06-05 · 16 городов
Казань · цель
Перегрет
Много мелких ЖК
Мало крупных ЖК
Дефицит
· размер точки = глубинаКак считается
Спрос = внутренний (широкая корзина запросов в гео) + внешний (гео-запросы «новостройки <город>» по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снапшот дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (27%) измерена иначе, чем в разделе выше (где среди явно-казанских запросов до 44%); оба замера сходятся в одном — Казань заметно притягивает иногородний спрос.Четыре типа рынка
Перегрет Казань здесь
и проектов много, и квартир в них много
Новосиб.УфаПермьКазаньЕкб
Много мелких ЖК
каталог широкий, но квартир в каждом мало
ВоронежВолгогр.
Мало крупных ЖК
проектов мало, но они заливают рынок квартирами
РостовКраснодар
Дефицит
рынок продавца — предложения не хватает
Челяб.Краснояр.СамараОмскН.Новгор.
Внешний спрос → ставки
Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Краснодар и Воронеж 30%). Ниже 15% — чисто местный рынок (Омск 11%). У Казани 27% — выше порога: часть предложения рассчитана на иногородних, ставки считаем с учётом внешнего пула (Москва + Поволжье).
| # | Город | ЗапросовWordstat | ЖК | Квартир | Ширина каталога · ранг ↓ | Глубина | Кв/ЖК | Внеш. | Профиль рынка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новосибирск | 23 925 | 246 | 20 480 | 10,28 | 0,86 | 83 | 22% | Много мелких ЖК |
| 2 | Уфа | 13 610 | 132 | 15 481 | 9,70 | 1,14 | 117 | 19% | Перегрет — и вширь, и вглубь |
| 3 | Пермь | 15 996 | 140 | 12 059 | 8,75 | 0,75 | 86 | 19% | Много ЖК, средние |
| 4 | Воронеж | 16 255 | 142 | 8 669 | 8,74 | 0,53 | 61 | 30% | Много мелких ЖК, внешний спрос ↑ |
| 5 | Казань · цель | 15 230 | 131 | 15 019 | 8,60 | 0,99 | 115 | 27% | Сбалансирован, бизнес-тяжёлый |
| 6 | Волгоград | 12 597 | 93 | 4 428 | 7,38 | 0,35 | 48 | 18% | Мелкие ЖК, баланс |
| 7 | Екатеринбург | 36 238 | 264 | 33 951 | 7,29 | 0,94 | 129 | 21% | Много крупных ЖК |
| 8 | Челябинск | 11 584 | 83 | 4 038 | 7,17 | 0,35 | 49 | 15% | Мелкие ЖК, локальный |
| 9 | Красноярск | 13 201 | 94 | 6 817 | 7,12 | 0,52 | 73 | 22% | Баланс |
| 10 | Ростов-на-Дону | 18 401 | 128 | 34 105 | 6,96 | 1,85 | 266 | 17% | Мало крупных ЖК — заливают квартирами |
| 11 | Самара | 13 229 | 83 | 3 595 | 6,27 | 0,27 | 43 | 20% | Дефицит, мелкие ЖК |
| 12 | Омск | 9 985 | 51 | 1 094 | 5,11 | 0,11 | 21 | 11% | Дефицит — минимум предложения |
| 13 | Нижний Новгород | 22 724 | 111 | 6 256 | 4,88 | 0,28 | 56 | 17% | Дефицит / рынок продавца |
| 14 | Краснодар | 24 308 | 113 | 45 075 | 4,65 | 1,85 | 399 | 30% | Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑ |
| ref | Москва · вне ранга | 254 340 | 771 | 72 670 | 3,03 | 0,29 | 94 | 21% | Эталон масштаба |
| ref | Санкт-Петербург · вне ранга | 84 711 | 439 | 40 359 | 5,18 | 0,48 | 92 | 13% | Эталон масштаба |
Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,23 · глубина 0,64. Сигнал: затоварен (выше 1,2× медианы) · норма · дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Главный вывод
Казань — в верхней зоне карты, но не перегрета (ширина 5/14, чуть выше медианы; сигнал жёлтый). Отличают рынок крупные проекты (115 квартир на ЖК — выше медианы) и высокая внешняя доля спроса (27%). Это рынок качества и бренда, а не дешёвого объёма: спрос растущий и платёжеспособный, но и конкуренция высокая. Главный рычаг — попасть в дефицитные ниши (эконом / студия / евро / рассрочка), где конкуренция ниже, чем в затоваренном бизнес-сегменте. Подробно — в архитектуре Директа.
Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос
1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес
Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Казань»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.
Внутренний спрос · корзина фраз
новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройкеВнешний спрос · те же фразы с городом
новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}Замер: вся Россия минус сам город.
2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости
Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):
- Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
- Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
- Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).
3 · Как считаются показатели
Ширина каталога
ЖК ÷ Запросов × 1000
сколько проектов на единицу спроса
Глубина
Квартир ÷ Запросов
сколько квартир на единицу спроса
Кв/ЖК
Квартир ÷ ЖК
средний размер комплекса
Снапшот 2026-06-05. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Сезонность · 60 мес.
У каждого сегмента — свой пик и провал
Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по 14 поисковым запросам. Самый устойчивый провал — май-июнь: по широким запросам разброс между годами около 2%. Самые устойчивые пики — январь и двойной осенний (октябрь-ноябрь). Усреднять сезонность нельзя: однушки, студии и отделка пикуют в разные месяцы.
⚠️ Реальная сезонность и разовые событиякак отделяем устойчивый паттерн от шоков
Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. 12-месячное скользящее среднее даёт тренд, отношение факта к тренду — сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.
- · Устойчивые паттерны (разброс меньше 10%): май-июнь провал (по широкому запросу «квартира» разброс около 2%), студия в октябре (разброс 7%), январь — пик новостроек.
- · Разовые события (не сезонность): январь 2026 завышен декабрьским снижением ставки; рассрочка и семейная ипотека реагируют на программные решения и ожидания ЦБ, а не на календарь — у них разброс 25–32%.
Как читать: устойчивые окна (разброс меньше 10%) — на них планируют бюджет; нестабильные ряды (разброс больше 30%) — отрабатывают по событиям, а не по месяцу. Внешние факторы (снижение ставки, отмены программ) помечены в календаре отдельным индикатором.
пик · индекс >1,10
повышен · 1,00–1,10
средний · ~1,00
провал · <0,90
средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяцЗонтичные запросы
Купить квартиру · Новостройки · Купить квартиру в новостройке
60 мес.3 главных запроса рынка — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить квартиру★ разброс 7%
сред. 178 228/мес
1.10
0.99
1.04
0.92
0.88
0.86
1.00
1.08
0.99
1.06
1.06
0.92
Новостройки✓ разброс 10%
сред. 21 191/мес
1.20
1.02
1.06
0.88
0.85
0.84
0.95
1.03
0.98
1.02
1.12
1.00
Купить квартиру в новостройке✓ разброс 12%
сред. 2 845/мес
1.13
0.96
0.97
0.81
0.83
0.80
0.95
1.10
1.11
1.04
1.13
0.95
«Купить квартиру» — самый устойчивый паттерн (разброс между годами около 7%): январь +10%, май-июнь провал, октябрь-ноябрь +6%. «Новостройки» дают сильный январь ×1,20 — устойчивая база, в Татарстане новостройки в январе сильнее, чем в соседних регионах (январь 2026 дополнительно завышен декабрьским циклом ставки).
Комнатность — у каждой свой пик
Купить однушку · купить двушку · купить студию
60 мес.3 главных формата — пики приходятся на разные месяцы
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить однушку✓ разброс 13%
сред. 1 046/мес
1.10
0.98
1.04
0.87
0.82
0.88
0.92
1.08
1.07
1.14
1.01
1.00
Купить двушку· разброс 16%
сред. 829/мес
1.09
0.94
0.97
0.90
0.78
1.10
0.99
1.09
1.03
1.10
1.11
0.82
Купить студию★ разброс 8%
сред. 5 334/мес
1.09
0.94
1.02
0.90
0.83
0.83
1.02
1.12
1.06
1.12
1.09
0.93
Усреднять сезонность по комнатностям нельзя
- Однушка — главный пик в октябре (+14%), вторичный — январь (+10%)
- Двушка — самая шумная (разброс около 16%): пики октябрь-ноябрь, провал декабрь (−18%)
- Студия — двойной пик: август (+12%) и октябрь (+12%); по октябрю разброс всего 7% — самый устойчивый паттерн
Отделка
Квартира с отделкой · квартира черновая
60 мес.2 главных запроса по типу сдачи — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Квартира с отделкой· разброс 15%
сред. 789/мес
1.13
0.98
0.97
0.86
0.89
0.81
0.98
1.06
1.00
1.09
1.17
0.89
Квартира черновая отделка✓ разброс 13%
сред. 164/мес
1.29
1.03
1.06
0.85
0.88
0.72
0.92
1.02
0.88
1.03
1.20
0.95
«С отделкой» — главный пик в ноябре (+17%) и январе (+13%), провал май-июнь. «Черновая» — пики январь (+29%) и ноябрь (+20%), глубокий провал июнь (−28%): самостоятельный ремонт планируют на зиму, когда дом уже достроен. Сентябрь у черновой — устойчивый минус (−12%).
Финансовые программы
Семейная ипотека · квартира в рассрочку
60 мес.2 ключевых способа оплаты — индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Семейная ипотека· разброс 25%
сред. 13 293/мес
1.16
0.97
1.27
1.07
0.94
0.93
1.06
1.02
0.90
1.00
0.96
0.85
Квартира в рассрочку⚠ разброс 32%
сред. 1 204/мес
1.20
1.12
1.12
0.95
0.76
0.67
0.72
0.82
0.80
1.15
1.58
0.91
⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×1,58
Ноябрь даёт индекс ×1,58 — выше среднего, но это молодой канал, а не повторяющийся паттерн. Разброс между годами около 32% — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась в 2023–2024 и выросла на +508% за год, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ.
⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Разброс между годами около 25%, в марте размах достигает +27% — регуляторно-зависимый ряд. Пик каждый год в разные месяцы, реагирует на программные решения (лимиты, ставка), а не на календарь.
Календарь Директа: что в фокусе по месяцам
5-летняя устойчивость · 60 мес.Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду и разброс между 5 годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
🍂 Двойной осенний пик
Октябрь–Ноябрь
+6…+20% по малым форматам и отделке. Октябрь по студии — разброс между годами всего 7%; в Татарстане осенний пик выражен сильнее, чем в соседних регионах. Деловой сезон и закрытие года у застройщиков.
🌱 Окно начала года
Январь
Сильный пик новостроек (×1,20, разброс 10%) — устойчивая база, в Татарстане сильнее, чем в соседних регионах. Черновая отделка +29%, квартира в ипотеку наверху, постновогодний цикл. Январь 2026 дополнительно завышен декабрьским снижением ставки ЦБ.
❄️ Фундамент сезонности
Май–Июнь
−12…−21%, самый сильный провал года. По широким запросам «квартира» и «купить квартиру» разброс между годами около 2% — почти нулевая вариативность за 5 лет. Фундамент сезонности: не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков.
Температура спроса по месяцам
пикростсреднеепровалвнешний фактор
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Январьвнешн.
+10…+20%разброс 9–13%Высокая
Новостройки (×1,20), черновая отделка и квартира в ипотеку идут вверх — постновогодний цикл, повторяется 5 лет
↓ Запросы про ставку ЦБ проседают — Центробанк не заседает в январе
Январь 2026 частично усилен декабрьским снижением ставки ЦБ — без нового снижения в декабре 2026 пик будет умереннее (устойчивая база ×1,20)
Февраль
0…+12%разброс 8–14%Средняя
Финансовые запросы держат пик: квартира в ипотеку (+10%), рассрочка (+12%)
↓ Зонтичные «купить квартиру» и «новостройки» — на уровне годового среднего
Март
0…+14%разброс 8–11%Высокая
Квартира в ипотеку (+14%), новостройки (+6%) — стабильный постновогодний цикл
↓ Семейная ипотека реагирует на программные решения, а не на календарь
Апрель
−12…−19%разброс 2–6%Высокая
Начало весеннего охлаждения — устойчивый минус по основным запросам
↓ Студии и однушки проседают глубже (−10…−13%)
Май
−12…−20%разброс 2–14%Очень высокая
Самый устойчивый провал года. По широким запросам разброс между годами около 2% — почти нулевая дисперсия
↓ Глубже всех проседает «квартира в ипотеку» (−20%)
Июнь
−12…−21%разброс 2–6%Очень высокая
Второй устойчивый провал. По широким запросам разброс между годами около 2% — фундамент сезонности
↓ «Квартира в ипотеку» −21%, рассрочка −33%
Июль
−5…0%разброс 7%Базовый
Лёгкий минус по ипотечным запросам, рынок выходит на летнее плато
Август
+8…+12%разброс 8–13%Высокая
Летний пик малых форматов: студии (+12%) и однушки (+8%) — возврат из отпусков и подготовка к учебному году
↓ Мягче, чем в соседних регионах — без широкого летнего скачка
Сентябрь
платоразброс —Базовый
Месяц-якорь — спрос вблизи годового среднего на большинстве запросов
↓ «Квартира черновая отделка» −12% — устойчивый минус
Октябрьвнешн.
+6…+14%разброс 7–13%Высокая
Двойной осенний пик: однушки (+14%), студии (+12%), двушки (+10%) — в Татарстане выражен сильнее обычного
Октябрь 2025 — момент снижения ставки 17→16,5%. Часть подъёма ипотечных запросов — реакция на ставку, а не чистый календарь
Ноябрьвнешн.
+6…+20%разброс 14–17%Высокая
Предновогодний пик: квартира с отделкой (+17%), черновая (+20%), новостройки (+12%)
Ноябрьский всплеск «рассрочки» (×1,58, новый канал +508%) — НЕ устойчивая сезонность, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ
Декабрь
−5…−10%разброс 6–9%Высокая
Устойчивый спад: предновогодняя пауза в принятии решений. Разброс между годами 6–9% — повторяется 5 лет
Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка
Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки: январь и ноябрь пики, май-июнь провал. Разброс между годами около 10% — паттерн устойчив. Стрелки показывают аномалии последних 12 месяцев к предыдущим 12 — там видно, где макро-фон отыграл сезонность вверх или вниз.
Новостройки в Татарстане
60 мес.средние индексы за 60 мес. + стрелки = аномалии последних 12 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Новостройки в Татарстане✓ разброс 10%
сред. 21 191/мес
1.20
1.02
1.06
0.88
0.85
0.84
0.95
1.03
0.98
1.02
1.12
1.00
Самые устойчивые окна года: май-июнь провал, осенний пик
По 5-летней истории три паттерна устойчивы независимо от макро-фона: май-июнь провал (по широким запросам разброс между годами около 2%, эффект −12…−21%), январь пик новостроек (×1,20, разброс 10%), двойной осенний пик октябрь-ноябрь (студия в октябре — разброс 7%, эффект +6…+20%). Январь 2026 завышен декабрьским циклом ставки ЦБ — устойчивая база новостроек ×1,20. Декабрьский провал −5…−10% тоже устойчив (разброс 6–9%). Что взять в работу: бюджет на май-июнь сократить на 15–20%, в июле базовый минус, с августа по ноябрь наращивать (двойной осенний пик), январь поднять — это работает каждый год. Сегментные нюансы: студия — двойной пик август+октябрь (+12%), однушка — главный пик октябрь (+14%), двушка — самая шумная (разброс около 16%), сезонную модуляцию ей лучше не давать.
Что НЕ сезонность: рассрочка от застройщика (новый канал, +508% за год, разброс около 32%) и семейная ипотека (регуляторно-зависимая, разброс около 25%) — их пики приходятся на события (старт/отмена программ, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Что НЕ сезонность: рассрочка от застройщика (новый канал, +508% за год, разброс около 32%) и семейная ипотека (регуляторно-зависимая, разброс около 25%) — их пики приходятся на события (старт/отмена программ, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Ипотека и ставка ЦБ
Семейная ипотека — главная программа, а ставка ЦБ — макродвигатель
Ставка ЦБ прошла путь 21% → 14,5% (октябрь 2024 → апрель 2026). Спрос на новостройки реагирует на ставку с лагом 1–2 месяца: каждое снижение разворачивает отложенный спрос. Семейная ипотека — главная программа региона (330 тыс. запросов в год, примерно в 4 раза больше следующей).
мар-2022
180 313ставка 20%
Февральский шок — ставка взлетела до 20%
май-2025
105 025ставка 21%
Удержание 21% — ипотечный спрос на дне
окт-2025
170 881ставка 17%
Снижение ставки до 17% — ажиотаж спроса
ноя-2025
156 653ставка 16.5%
Цикл смягчения продолжается
янв-2026
172 303ставка 16%
Максимум 53-месячного ряда
май-2026
110 526ставка 14.5%
Текущая ставка 14,5%
9 ипотечных программ (12 мес.) · без дальневосточной (ПФО)
Семейнаялидер
329 613+25,0%
Главная программа Татарстана, ×4 к следующей — основной субсидированный канал новостроек
Сельскаяпадает
75 379-45,0%
Применяется в малых райцентрах (≤30 тыс. жителей), для Казани не релевантна
Рефинансированиерост
16 204+93,0%
Контртренд: растёт на смягчении ставки ЦБ
ITпадает
13 972-38,0%
Условия ужесточены, узкий сегмент (Иннополис)
Военнаярост
12 692+12,0%
Татарстан — заметная военная аудитория
Траншеваяпадает
6 780-14,0%
Обходной канал высокой ставки от застройщика
Господдержкападает
4 008-60,0%
Массовая льготная отменена с 07/2024 — не работает как аргумент
Субсидированнаяпадает
2 071-44,0%
От застройщика, нишевая
Маткапиталрост
1 024+35,0%
Демографический сигнал, малая база
Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024
Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения правил с 1 марта 2024. Реальность: спрос на «семейную ипотеку» вырос в переходный год на +153% и закрепился на новом уровне — она стала основной субсидированной программой для новостроек после сворачивания общей льготной.
мар 2023 — фев 2024 (база, до ужесточения)
88 033
мар 2024 — фев 2025 (после ужесточения)
222 656
мар 2025 — май 2026 (новый уровень)
406 823
Разворот на хвосте: последние месяцы остывают
Пик окт-ноя 2025
36 086/мес.
Плато фев-апр 2026
~22 620/мес.
за 3 мес. год к году
-16,2%
Период «после» (мар 2025 — май 2026) длиннее на 3 месяца, поэтому рост к сумме переходного периода (+83%) при нормировке на среднемесячный объём составляет около +46%. На последних месяцах ряд остыл с пика осени 2025 к плато весны 2026 — эффект ужесточения 2024 себя исчерпал, программа вошла в фазу насыщения. Семейная ипотека остаётся ядром субсидированного спроса на новостройки, но без ожидания нового агрессивного роста.
Главный вывод
Семейная ипотека — главная программа, рассрочка — главный рычаг, новостройки реагируют на ставку. Семейная ипотека (330 тыс. запросов в год, в 4 раза больше следующей) — основной субсидированный канал новостроек. Спрос на новостройки восстанавливается со снижением ставки ЦБ с лагом 1–2 месяца. Кампании усиливать сразу после анонса снижения ставки — между решением ЦБ и пиком поискового спроса проходит 6–8 недель.
Намерения покупателей
Ядро спроса — «купить» и запросы с названием города
МКД-спрос Татарстана делится на 6 функциональных групп интентов. Это структура кампаний: что вести в Поиск, что в РСЯ, что отправить в ретаргет. Главный сдвиг 2025–2026 — рост «от застройщика» (+166%) и «рассрочки» (+508%): покупатель целенаправленно идёт к девелоперу напрямую.
Коммерческий (транзакционный)
Ядрокупить квартиру · купить 2-комнатную · новостройки
Прямой спрос на покупку — основа бюджета, точные ВЧ/СЧ в Поиске
Гео-якорный
Высокаяновостройки казань · квартира в новостройке казань
Гео-кампании по Казани и Закамью
Профессиональный / сделка
Растётквартира от застройщика (+166%) · переуступка · ДДУ · эскроу
Покупатель идёт к девелоперу напрямую — отдельные группы объявлений
Срочность / триггер
Растётсданные новостройки · рассрочка от застройщика (+508%)
РСЯ-ретаргет, акционные офферы
Брендовый
Средняяназвания ЖК и застройщиков — детально в разделе брендов
Брендовые и защитные кампании
Информационный
Верх воронкикак купить в ипотеку · что такое эскроу · семейная ипотека условия
РСЯ/контент, сбор аудиторий для ретаргета
Главный вывод
Ядро бюджета — коммерческий и локальный интенты (прямой спрос на покупку в Казани и Закамье). «От застройщика» (+166%) и «рассрочка» (+508%) — растущая транзакционно-профессиональная воронка: выделять в отдельные кампании. Информационный слой (ипотека, эскроу, классы) — верх воронки, вести на РСЯ/контент и дожимать ретаргетом. Брендовый интент раскрывается в разделе про бренды — основа защитных кампаний.
Бренды
Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением
Топ застройщиков и топ-20 жилых комплексов Казани по полному пулу брендовых формулировок — местный спрос и внешний, иногородний, с очисткой от омонимов; плюс сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, а где — свободная ниша.
Слой 1 · Застройщики (полный пул формулировок)
15 застройщиков; у всех брендов — пул всех формулировок брендаМетод: для каждого бренда собран пул всех формулировок — имя компании с городом («<бренд> Казань», «<бренд> Челны»), «<бренд> жк», официальный сайт, «квартиры», «отзывы», «застройщик» — с очисткой пересечений и слов-омонимов. Это даёт полный брендовый объём, а не долю от одной узкой формы. Отдельно: у федеральных «Самолёт» и «ПИК» имя пересекается с обычными словами (авиация, «пик»), поэтому пул по имени не собрать — их спрос идёт через названия ЖК. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.
| # | Застройщик | Релевантный объём | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Унистрой · лидер | 4 295 | пул форм: «унистрой казань», «унистрой жк», «официальный сайт», «квартиры», «купить» | 6 | комфорт + бизнес | Локальный лидер портфеля (12 ЖК в реестре застройщиков): Весна, Лето, Царёво, Аквамарин, Статум, АРТ ПРЕМИУМ. Основной брендовый спрос идёт по имени компании и её сайту, а не по слову «застройщик». |
| 2 | Суварстроит | 3 926 | пул форм: «суварстроит казань», «жк», «официальный сайт», «квартиры», «отзывы» | 4 | комфорт | Локальный лидер реестра по объёму стройки — Отражение, Станция Спортивная. Узкой формой «застройщик» сильно недооценивался: реальный спрос идёт по «Суварстроит Казань» и сайту. |
| 3 | Профит | 3 269 | пул форм: «профит челны», «гк профит», «жк», «официальный сайт» | 0 | — | Застройщик Набережных Челнов. Узкой формой «застройщик» сильно недооценивался — спрос идёт по «Профит Челны» и сайту компании. |
| 4 | ДОМКОР | 2 725 | пул форм: «домкор челны», «жк», «официальный сайт», «строительство», «альметьевск» | 0 | — | Закамье — Набережные Челны и Альметьевск. Узкой формой «застройщик» сильно недооценивался: спрос идёт по «ДОМКОР Челны» и сайту. |
| 5 | Талан | 2 263 | пул форм: «талан челны», «жк», «официальный сайт», «застройщик», «квартал» | 2 | комфорт | Федеральный (родом из Ижевска). В Закамье ищется по «Талан Челны» и сайту. |
| 6 | КамаСтройИнвест | 2 064 | пул форм: «камастройинвест казань», сайт компании, «жк», «отзывы» | 2 | бизнес | Локальный (бизнес-сегмент) — Главные роли, Оригана. Узкой формой «застройщик» сильно недооценивался: спрос идёт по имени компании и её сайту. |
| 7 | ТСИ | 1 489 | пул форм: «тси казань», «застройщик», сайт компании, «жк» | 1 | комфорт | Локальный — ЖК «Мечта». Лидер старта и ввода в 2026. Имя пересекается с обозначением моторов VW TSI. |
| 8 | СМУ-88 | 1 433 | пул форм: «сму 88 казань», «жк», сайт компании, «застройщик» | 2 | комфорт + бизнес | Локальный — Яналиф, Адали. Основной спрос — по «СМУ-88 Казань» и сайту. |
| 9 | Ак Барс Дом | 1 053 | пул форм: «ак барс дом казань», «жк», «официальный сайт», «застройщик», «квартиры» | 3 | комфорт + бизнес + премиум | Локальный (банк-группа) — Мой Ритм (7005 отзывов). Ищется по названиям ЖК и по «Ак Барс Дом Казань», а не по слову «застройщик». |
| 10 | Самолёт | 721 | пул форм: только «самолёт застройщик» (гео-форма отравлена авиацией) | 3 | комфорт + бизнес | Федеральный девелопер. Форма «самолёт казань» — это авиабилеты и рейсы, поэтому пул по имени не собрать: спрос идёт через названия его ЖК. |
| 11 | ФСК | 679 | пул форм: «фск казань», «гк фск», «жк», «официальный сайт», «форест казань» | 0 | — | Федеральный, в витрине каталога не представлен. Ищется по «ФСК Казань» и названию проекта Форест. |
| 12 | GloraX | 540 | пул форм: «glorax казань», «экосити», «жк», «застройщик», «московский» | 2 | комфорт + бизнес | Федеральный вход (СПб) — Экосити (29,5 га). Спрос — по «GloraX Казань» и названию Экосити. |
| 13 | ПИК | 496 | пул форм: только «пик застройщик» (гео «пик казань» — омоним, отсечена) | 2 | комфорт + бизнес | Федеральный №1 РФ — Нокса парк, Таулар, Ботаническая. Форма «пик казань» смешана с обычным словом «пик», поэтому пул по имени не собрать: спрос идёт через названия ЖК. |
| 14 | КОМОССТРОЙ | 194 | пул форм: «комосстрой казань», «жк», «застройщик», «отзывы» | 4 | комфорт | Из Удмуртии — Парк Маяк, Унай, Фермополис, КОМОС на Тукая. |
| 15 | Глобал Плюс | 123 | пул форм: «глобал плюс застройщик», «казань», «сз», «отзывы» | 1 | комфорт | Локальный малый бренд — Притяжение. |
Минус-фразы для Директа: бренды-омонимы
НОВА— техника / «новые жк» / generic — исходный замер завышен в 4× (4 668 → 447 после очистки)
Весна (ЖК)— сезон — для учёта берётся узкий «жк весна казань» (2 111)
Лето (ЖК)— сезон — узкий «жк лето казань» (1 219)
Светлый (ЖК)— прилагательное и пригородные посёлки («светлая долина») — очищ. 492
Заря (ЖК)— газета / завод
Притяжение— фильм / физика
Мечта (ЖК)— общеупотребительное слово
Малевич (ЖК)— художник
Слой 2 · Жилые комплексы (полный пул формулировок)
Как считаем брендовый интерес
Для каждого ЖК — два замера. Местный — пул всех формулировок бренда в городе: «жк <название>», «<название> Казань», квартиры, отзывы, купить, цены (с очисткой пересечений и слов-омонимов). Внешний — узкий запрос «жк <название> казань» от пользователей других регионов (нижняя оценка внешнего). Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
Многие названия совпадают с обычными словами (Весна, Лето, Светлый, Заря, НОВА) — для них пул по имени не собрать, берётся только очищенный узкий объём (пример: НОВА широкий замер 4 668 → после очистки 447). Из-за этого доля внешнего у топовых ЖК с большим местным пулом мала (у «Царёво» 3,5%, у «Станции Спортивной» 1,9%), а сильнее всего притягивают иногородних проекты с малым местным пулом и названием-омонимом — «НОВА» (53,7%), «Светлый» (36,8%) и «Мечта» (29,5%); эти доли читаем с осторожностью. Покрытие — срез витрины каталога (12 экранов); ряд проектов ранней стадии в топ-20 не попал.
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Сдача | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Царёвочистый бренд | Унистрой | комфорт | строится + сданные | 4 696 | 171 | 4 867 | 3,5% |
| 2 | Станция Спортивная | Суварстроит | комфорт | строится + сданные | 3 641 | 72 | 3 713 | 1,9% |
| 3 | Мой Ритм | Ак Барс Дом | комфорт | строится + сданные | 2 927 | 333 | 3 260 | 10,2% |
| 4 | Весна ⚠️ | Унистрой | комфорт | сдан | 2 111 | 416 | 2 527 | 16,5% |
| 5 | Аквамарин | Унистрой | комфорт | 2026 + сданные | 1 840 | 166 | 2 006 | 8,3% |
| 6 | Статум | Унистрой | бизнес | 2027 + сданные | 1 623 | 110 | 1 733 | 6,3% |
| 7 | Яналиф | СМУ-88 | комфорт | 2026–2029 | 1 486 | 143 | 1 629 | 8,8% |
| 8 | Отражение ⚠️ | Суварстроит | комфорт | строится | 1 435 | 166 | 1 601 | 10,4% |
| 9 | Лето ⚠️ | Унистрой | комфорт | строится | 1 219 | 285 | 1 504 | 18,9% |
| 10 | Притяжение ⚠️ | Глобал Плюс | комфорт | строится | 1 189 | 110 | 1 299 | 8,5% |
| 11 | Малевич ⚠️ | Инвестресурсплюс | комфорт | строится | 1 036 | 81 | 1 117 | 7,3% |
| 12 | Новые горки ⚠️ | СК Бриз | эконом | сдан | 1 031 | 64 | 1 095 | 5,8% |
| 13 | Нокса парк | ПИК | комфорт | строится + сданные | 943 | 145 | 1 088 | 13,3% |
| 14 | Адали | СМУ-88 | бизнес | 4 кв. 2027 | 913 | 61 | 974 | 6,3% |
| 15 | Оригана ⚠️ | КамаСтройИнвест | бизнес | строится | 632 | 65 | 697 | 9,3% |
| 16 | Заря ⚠️ | СЗ Заря | премиум | 4 кв. 2027 | 622 | 204 | 826 | 24,7% |
| 17 | Город Солнца | МДЦ-Строительство | бизнес | строится | 586 | 62 | 648 | 9,6% |
| 18 | Светлый ⚠️ | ДК Анлей | эконом | строится + сданные | 492 | 287 | 779 | 36,8% |
| 19 | НОВА ⚠️ | Новострой / БСП | бизнес | строится | 447 | 519 | 966 | 53,7% |
| 20 | Мечта ⚠️ | ТСИ | комфорт | сдан | 371 | 155 | 526 | 29,5% |
⚠️ — название ЖК совпадает с обычным словом или гео (Весна, Лето, Светлый, Заря, НОВА, Притяжение, Мечта, Малевич, Отражение, Новые горки, Оригана). Для них в брендовых кампаниях обязательны узкие формы и минус-слова; в таблице показан уже очищенный объём. «Светлый» (Богородское) и «Царёво» (Пестречинский) — пригородные массивы, а не админ-районы Казани.
Лидер брендового спроса по полному пулу — «Царёво» (Унистрой, всего 4 867): огромный местный пул формулировок вокруг массива на 9 000 жителей. Далее — «Станция Спортивная» (3 713, Суварстроит) и «Мой Ритм» (3 260, Ак Барс Дом) — последний ценен ещё и тем, что его имя не пересекается с обычными словами. У «НОВА» и «Светлого» внешний интерес выше или сопоставим с местным — но это проекты с малым пулом и названием-омонимом, поэтому долю читаем с осторожностью.
Покрытие каталога
Топ-20 собран по витрине Яндекс Недвижимости (12 экранов каталога). Ряд проектов в ранней стадии (Ботаническая, Крыловка парк, Savin Premier, Гринвич) или представленных только на ЦИАН / ЕИСЖС — вне активной витрины и ниже порога топ-20 по брендовому спросу. Это не значит «нет ЖК» — это особенность среза витрины; локальный лидер ЕРЗ по объёму стройки (Суварстроит, Ак Барс Дом) сильнее ищется по названиям своих ЖК, чем по имени компании.
Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья
Сравнение спроса (где реально интерес — по бюджету и комнатности) и предложения (доля и число ЖК в каталоге) по 4 классам. Где предложение явно опережает спрос — сегмент затоварен; где спроса больше предложения — свободная ниша.
Эконом
Дефицит — свободная нишаСпрос
высокий — бюджет ≤ 5 млн = ядро
Предложение
6% · 9 ЖК
Спрос в бюджете ≤ 5 млн — ядро рынка, а эконом-ЖК всего 9. Явные кампании «до 3–5 млн» почти без конкуренции.
Комфорт
Затоварен — главная больСпрос
доминирующий
Предложение
44% · 64 ЖК
64 ЖК делят основной спрос. Картину здесь задаёт отстройка через УТП, рассрочку, семейную ипотеку.
Бизнес
Переизбыток предложенияСпрос
умеренный — покупатель в бюджете
Предложение
40% · 58 ЖК
58 ЖК при умеренном реальном спросе. Охват здесь переоценён — работают УТП, бренд ЖК, ретаргет.
Премиум
Ниша центраСпрос
низкий — по названиям ЖК
Предложение
10% · 14 ЖК
14 ЖК, точечный таргетинг по семьям с высоким доходом в историческом центре Казани.
Главный вывод
Бизнес-класс затоварен (58 ЖК, ≈40% каталога), а эконом недопредложен (9 ЖК). Главная боль — дорогой сегмент: при умеренном реальном спросе там 58 проектов делят аудиторию, поэтому нужна не борьба охватом, а отстройка брендом и УТП. Эконом до 5 млн — свободная ниша с узким полем проектов. По полному пулу формулировок лидеры брендового спроса застройщика — локальные Унистрой (4 295) и Суварстроит (3 926), затем застройщики Закамья Профит (3 269) и ДОМКОР (2 725): их спрос идёт по имени компании с городом и её сайту, а не по слову «застройщик». По общему брендовому объёму ЖК лидируют «Царёво» (4 867), «Станция Спортивная» (3 713) и чистый бренд «Мой Ритм» (3 260, 7005 отзывов). Кандидаты для отдельного контура на иногородних — «НОВА», «Светлый» и «Мечта» (доля внешнего 30–54%, читать с осторожностью — названия-омонимы).
Маркетплейсы и срез выдачи
Авито доминирует, но маркетплейсы теряют аудиторию
Пять платформ-классифайдов суммарно дают около 668 тыс. показов за 12 месяцев в Татарстане. Авито — около 88% объёма (сумма всех его запросов) и падает примерно на 8% год к году; ЦИАН (−23%) и ДомКлик (−2%) тоже снижаются. Растут только Яндекс Недвижимость (+22%) и Дом.РФ (+153%). Падение агрегаторов — не сжатие рынка, а смена канала: спрос смещается в прямой поиск застройщика и новостроек.
Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.
Платформа
12 мес. РТ
Год к году
Доля
Авито3 запроса584 979-8,6%87,6%
квартиры
508 759
-8,0%
76,2%
вторичка
72 545
-13,0%
10,9%
новостройки
3 675
-5,0%
0,6%
ЦИАН3 запроса44 645-23,0%6,7%
квартиры
37 726
-23,0%
5,6%
вторичка
6 117
-25,0%
0,9%
новостройки
802
-8,0%
0,1%
Яндекс Недвижимость3 запроса20 876+20,9%3,1%
общий бренд
19 250
+22,0%
2,9%
квартиры
1 582
+9,0%
0,2%
новостройки
44
-33,0%
0,0%
ДомКлик2 запроса15 268-1,8%2,3%
квартиры
14 744
-2,0%
2,2%
новостройки
524
+5,0%
0,1%
Дом.РФ2 171+153,0%0,3%
Минусуем в кампаниях застройщика
Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.
НЕ минусуем
Яндекс Недвижимость (+22%) и Дом.РФ (+153%) — единственные растущие площадки. За их аудиторией можно охотиться, пока они на подъёме.
Оценочная карта рекламной выдачи
Полный замер выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров. По косвенной оценке (маркетплейсы + брендовые объёмы): на высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») — высокая конкуренция (Авито, ЦИАН, ДомКлик и 3–5 застройщиков). На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — средняя. На низкочастотных («район + комнатность», «бренд + район») — низкая, 0–1 рекламодатель.
Главный вывод
Это смена канала, а не падение рынка. Поисковый спрос на классифайды снижается по крупным площадкам (Авито −8%, ЦИАН −23%, ДомКлик −2%), но рынок при этом не падает — параллельно растёт прямой поиск новостроек и застройщиков (см. раздел новостройки против вторички). Покупатель всё чаще стартует не с агрегатора, а с конкретного ЖК. Для застройщика это значит две вещи. Первое: новостройки продаются и через классифайды тоже — списывать их как «только вторичку» нельзя. Второе: ваше преимущество — поймать клиента раньше, в прямом поиске, куда смещается спрос. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры казань») в Директе минусуем не потому, что «вторичка», а потому что это навигация на чужую площадку. Защита бренда («Унистрой Казань», «жк Мой Ритм») обязательна — иначе агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге.
Стратегия
Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать
Свод ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика новостроек в Казани и Закамье: поисковые кампании, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
A · Поисковые кампании — приоритеты
| № | Кампания | Сиды (примеры) | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | Главная воронка по новостройкам | купить квартиру в новостройке, новостройки казань, квартира от застройщика | Казань | 🥇 |
| A2 | Семейная ипотека | купить квартиру семейная ипотека, семейная ипотека казань | Казань и регион | 🥇 |
| A3 | Эконом до 5 млн (дефицитная ниша) | купить квартиру до 3 млн, квартира до 5 млн казань | Казань и регион | 🥇 |
| A4 | Рассрочка от застройщика | квартира в рассрочку казань, рассрочка от застройщика | Казань и регион | 🥈 |
| A5 | Малые форматы — студии и евро | купить студию казань, купить однушку казань, евродвушка | Казань | 🥈 |
| A6 | Закамье — второй контур | новостройки набережные челны, квартира нижнекамск | Закамье | 🥈 |
| A7 | Брендовая защита | <свой бренд> казань · цены · отзывы | Россия | 🥇 |
F · Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос
Эконом до 5 млн — дефицит предложения
объём ядро спроса9 ЖК
Бюджет ≤ 5 млн — ядро спроса, а эконом-ЖК в каталоге всего 9. Свободная ниша: узкое поле проектов, быстрый цикл
Студии и евроформат
объём ~71 000+19/+26%
Покупатель «ужимается» под давлением цены и ставки — растущий недонасыщенный сегмент
Рассрочка от застройщика
объём 53 440+508%
Перехват ипотечных отказников — тёплый, готовый к покупке интент
«Квартира от застройщика»
объём 146 278+166%
Покупатель идёт к девелоперу напрямую, мимо посредников
Near-term «ключи в 2026»
объём 89% спросарастёт
Срочностный триггер — сданные + сдача в 2026 году
E · Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)
Маркетплейсы
авито, циан, домклик, этажи, m2
Загородка (не наш сегмент)
коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС
Информационный шум
бесплатно, своими руками, как сделать
Омонимы классов
элитная квартира -класс -жилья · лофт -стиль -интерьер · бизнес квартира -аренда
Гео/бренд-омонимы ЖК
нова -техника · весна -сезон · лето -сезон · светлый -долина · заря -газета · притяжение -фильм · малевич -художник
Бренд «Ак Барс» и пригороды
ак барс -банк -хоккей · богородское -царёво -осиново (если цель только город)
D · Сезонный график бюджета 2026
Осень (август–ноябрь) +15…+25% · январь +25% (реакция на снижение ставки) · март +10% · май–июнь −15…−18% · июль базовый минус · ±2–4 недели после анонса снижения ставки ЦБ — +30% на отложенный спрос.
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минусами, омонимами и сезонностью.
Портфель vs Спрос
Где открываться — матрица четырёх классов
Позиционирование четырёх классов жилья: реальный спрос (по бюджету и комнатности, а не по омонимным классовым словам) против предложения (число ЖК в каталоге Яндекс Недвижимости). На пересечении — рекомендация для конкретного класса.
Эконом
Свободная нишаСпросвысокий (≤ 5 млн)
Предложение
6%
9ЖК в каталоге Казани
Всего 9 эконом-ЖК при бюджетном ядре спроса. Явные кампании «купить квартиру до 3–5 млн» почти без конкуренции между проектами. Свободная ниша: узкое поле, короткий цикл.
Комфорт
ЗатоваренСпросдоминирующий
Предложение
44%
64ЖК в каталоге Казани
64 ЖК делят основной спрос. Здесь картину задаёт отстройка через УТП (двор без машин, школа рядом, рассрочка) — без неё конкуренция за внимание покупателя выше. Самый конкурентный сегмент.
Бизнес
ПереизбытокСпросумеренный
Предложение
40%
58ЖК в каталоге Казани
58 ЖК при умеренном реальном спросе — покупатель в бюджете ≤ 5 млн. Охват здесь переоценён: работают УТП (центр, виды на Казанку и Волгу, клубность), бренд ЖК, ретаргет.
Премиум
НишевыйСпроснизкий
Предложение
10%
14ЖК в каталоге Казани
Узкая ниша 14 ЖК в историческом центре. Точечный таргетинг для семей с высоким доходом. Большие бюджеты не нужны — картину решает точность.
Три приоритета, к которым сходятся данные
по данным: сроки сдачи, бюджет и оплата, ипотека, бренды01
Ядро воронки — «ключи в 2026»
Запросы: купить квартиру в новостройке казань, новостройки 2026, сданные новостройки, готовая квартира от застройщика. Сданные + сдача 2026 = 89% спроса по срокам. Это ядро бюджета для застройщиков с готовыми остатками и ЖК, выходящими «под ключ» в этом году.
Источник: Сроки сдачи · Спрос против предложения
02
Финансовый оффер — главный рекламный аргумент
Семейная ипотека — 330 тыс. запросов в год, в 4 раза больше следующей программы. Рассрочка от застройщика (+508%) работает как альтернатива под высокую ставку ЦБ. Господдержка (отменена с июля 2024) как аргумент в креативах уже не работает.
Источник: Ипотечные программы · Формат оплаты
03
Эконом-ниша свободнее, чем охват в дорогом сегменте
Бизнес-класс затоварен (58 ЖК при умеренном спросе) — там охват переоценён, работают УТП и бренд. Зато эконом до 5 млн недопредложен (9 ЖК) при бюджетном ядре спроса: явные кампании «до 3–5 млн» идут при узком поле проектов и коротком цикле.
Источник: Квадрант спроса и предложения
Аудит Директа
Аудит рекламы для застройщика МКД в Татарстане
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, гео-таргетинг по Казани и Закамью, эконом-ниша до 5 млн и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Что почитать дальше
Яндекс Директ для застройщика
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиАналитика как услуга
Категорийные аудиты с парсером каталога, фильтром омонимов и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиПодход к работе
Операционная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиМКД в Башкортостане
Параллельный аудит — рынок новостроек и квартир Башкортостана для сравнения с Татарстаном.
Перейти