01
Покупатель хочет «ключи в этом году»
Две трети спроса — про готовое к сделке жильё, ещё почти всё остальное — сдача в 2026 году. Дальние сроки почти не ищут.
Категорийный аудит
Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Омской области
Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через разделение «квартиры и загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии округов Омска и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и разбор 44 активных жилых комплексов Омска.
Период динамики
июль 2024 — июнь 2026
География
Омская область · столица Омск
Дата · источники
13 июля 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ.РФ · ЦБ РФ · 2ГИС
Автор
Артём Поздняков
и команда «НА ЦИФРАХ»
≈91%
спрос — на готовое жильё или сдачу в 2026 году
Сроки 2027–2028 почти не ищут — покупателю нужны ключи в этом году.
+24,7%
новостройки в регионе за год выросли на четверть
Рост идёт с низкой базы, но за последние месяцы темп уже замедляется.
1,3×
на 1 запрос про вторичку — 1,3 запроса про новостройки
Второй показатель среди девяти регионов сравнения — спрос смещается в новостройки.
73%
1- и 2-комнатные держат почти три четверти спроса
Однокомнатные — 46%, двухкомнатные — 26%. Компактный формат — ядро рынка.
77,6%
весь спрос области сосредоточен в самом Омске
У других городов области нет заметного спроса на новое жильё — рынок моногородской.
Главное
Что показал аудит
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
02
Нового жилья мало относительно спроса
На один жилой комплекс приходится около 22 квартир против 80 в среднем по городам-миллионникам — предложения новостроек заметно меньше, чем интереса к ним.
03
Спрос смещается в новостройки, но рост замедляется
За год новостройки прибавили 24,7%, однако за последние месяцы темп уже снижается — окно роста узкое.
04
Формат важнее класса
1- и 2-комнатные квартиры с отделкой держат основную часть спроса: компактный метраж и заезд без ремонта.
05
«Бизнес-класс» в поиске — обманчивый сигнал
Слово «бизнес» даёт 59% запросов по классам, но в каталоге таких комплексов лишь 6 из 51. Реальное ядро рынка — эконом и комфорт.
06
Спрос идёт через названия комплексов
Люди ищут конкретные ЖК (Снегири, Пушкино, ЯСНО), а не бренды застройщиков — узнаваемость имени пока свободная ниша.
Методология
Источники, период, ограничения
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Источники
- Поисковые запросы Яндекса — 24-месячная динамика по сотням запросов в России и Омской области; для рынка в целом и для квартир/загородки — реальные помесячные ряды за 60 месяцев (июль 2021 — июнь 2026), без интерполяции.
- Каталог Яндекс Недвижимости — 51 жилой комплекс Омска с полями: класс, срок сдачи, цена «от», застройщик. После фильтра активности остаётся 44 проекта с открытыми продажами.
- Центральный банк РФ — история ключевой ставки 2022–2026, 26 решений Совета директоров для сопоставления со спросом на ипотеку.
- ЕРЗ.РФ, 2ГИС, агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков и проверки названий, совпадающих с обычными словами (когда бренд пересекается с общим словом).
- Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: полный замер заблокирован защитой Яндекса от автозамеров.
Как считаем годовой рост
- Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев.
- При годовом росте от +25% мы обязательно смотрим помесячную разбивку — иначе годовой показатель может скрывать разовый пик и замедление после него. Ровно этот случай в Омске: новостройки +24,7% за год, но последний квартал уже остывает.
- Спрос на новостройки сопоставляется со ставкой ЦБ на 53-месячном окне (с начала 2022 года) — чтобы отделить реакцию на ставку от сезонности.
Ограничения
- Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки. Это сигнал «человек думает о покупке», а не «купил».
- В запросах по классам жилья и планировкам есть слова-совпадения (омонимы): «бизнес», «граф», а также названия жилых комплексов, совпадающие с обычными словами, раздувают исходные объёмы — их вычищаем перед выводами.
- В каталоге Яндекс Недвижимости есть цена «от», но нет цены за квадратный метр. Поэтому пересборка классов ЖК по факту цены — обоснованная гипотеза, требующая дополнительной проверки по площади.
- Абсолютные объёмы запросов Яндекса колеблются месяц к месяцу, поэтому мы показываем доли, тренды и сигналы, а не сырые значения: метод фиксирует подход, а не конкретные цифры.
- География спроса по области строится по пяти административным округам Омска: у других городов области нет отдельного идентификатора в Яндекс Директе, поэтому рынок нового жилья за пределами Омска отдельно не замеряется.
- Точный замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автозамеров. Полная карта рекламной конкуренции — задача следующей версии.
Макро · 60 мес.
Рынок жилья в Омской области замер после трёхлетнего спада
Спрос на жильё в регионе сейчас на уровне 39% от пика января 2022 (166 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 45% от пика. Последний год и регион, и страна стоят на месте у нового дна.
Россия · от пика март 2022
−55%
пик 9,78 млн → в 2025/26 ~4,4 млн показов/мес
последний год -0,3%
Омская область · от пика янв 2022
−61%
пик 165 433 → в 2025/26 ~65 178 показов/мес
последний год -0,0%
Доля Омской области
1,5%
от России — около 1,3% доли населения
0%100% — вся Россия
Спрос стабилизировался
-0,0%
РФ -0,3% / регион -0,0% за последний год · средний за 3 года — −22%/год
стабилизация на новом уровне
Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.
июл 2021 → июн 2026
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2022 — пик 166 К
Окт 2025 — 75 К
Июн 2025 — минимум 55 К
Левая ось — показов в России, правая — в Омской области. Обе кривые прошли пик зимой 2021/22 и после трёх лет спада к середине 2026 стабилизировались примерно на 40% от пиковых значений (45% РФ, 39% регион). Доля региона от России снизилась с ~1,7% до ~1,5% и не восстановилась.
Главный вывод
Рынок недвижимости Омской области — в фазе пост-пиковой стабилизации. За три года объём сжался в 2,1 раза: пик цикла 2021/22 (1,68 млн запросов за год) сменился 782 тыс. в 2025/26. Последний год спрос фактически стоит на месте (−0,0% год к году, Россия −0,3%). Региональная специфика раскрывается глубже — в разрезах «квартиры и загородка», «новостройки и вторичка», классах и форматах оплаты.
Типы жилья · 60 мес.
Большая часть спроса в Омской области — это квартиры
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 5 запросов про квартиру. Квартиры в регионе растут на +5,1% год к году, загородка снижается на -4,6% — но мягче, чем в среднем по стране.
Квартиры
12 мес. Омск
5 105 191
Год к году
+5,1%
РФ: +2,0%
Квартиры в регионе растут быстрее России. Доля квартир в общем объёме (регион vs РФ) — 83,2% против 83,8% — почти идентичная структура.
Загородка
12 мес. Омск
1 030 179
Год к году
-4,6%
РФ: -8,8%
Загородка снижается мягче, чем в среднем по России. Отдельной субсидированной ипотеки для ИЖС нет, но и обвала, как по стране, в регионе не произошло — область не имеет развитого пригородного дачно-коттеджного пояса.
РФ
Россия в целом · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Россия за 5 лет: квартиры с 56 млн в июл 2021 до 36 млн в июн 2026 (−36%). Загородка — с 14,8 млн до 8,5 млн (−43%). Загородный сегмент теряет быстрее.
Омск
Омская область · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Омская область: квартиры с 574 К в июл 2021 до 418 К в июн 2026 (−27%). Загородка — с 146 К до 98 К (−33%). Обе категории заметно ниже пиков 2021 года, но квартиры за последний год снова растут.
Состав кластеров · 10 + 10 запросов
Квартиры · 10
квартиракупить квартирукупить 1 квартируновостройкивторичкакупить квартиру вторичкакупить студиюквартира студиякупить квартиру в новостройкекупить квартиру в ипотеку
Загородка · 10
купить домдача купитькоттеджкупить участокдом под ключкоттеджный посёлоккупить коттеджзагородный домучасток ИЖСтаунхаус купить
Главный вывод
Рынок жилья Омской области — это рынок квартир (83,2%). Доля квартир за 5 лет выросла с 79% до 83%: рост доли — это не приток спроса, а более глубокое падение загородного сегмента. За последний год квартиры прибавили +5,1%, загородка снизилась на 4,6% — мягче, чем в среднем по России. Субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают именно в квартирном сегменте.
Новостройки и вторичка · 24 мес.
Первичка почти догнала вторичку, но зимний рост остывает
Новостройки в Омской области растут на +24,7% год к году — с низкой базы, быстрее России. Вторичка снижается на 3.1%. Но зимний всплеск первички к лету 2026 исчерпался: в актуальном квартале спрос снова смещается в сторону вторички.
Новостройки
+24,7%
475 236 / 12 мес.
РФ: +16,2% · регион обгоняет на 8 пп
Вторичка
-3,1%
532 037 / 12 мес.
РФ: -0,7% · регион снижается резче на 2 пп
Омская область · 24 мес. — новостройки vs вторичка
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2026 — пик новостроек
Июн 2026 — спрос остыл
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — максимум новостроек (62 К показов) на фоне ажиотажа снижения ставки ЦБ. Соотношение новостройки к вторичке в этот месяц достигло 1,25, но к июню 2026 рост остыл — новостройки вернулись к уровню лета 2024 года.
Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам
Кликните по серии — она останется одна на графике
Помесячное соотношение новостройки к вторичке. С 0,57 в июле 2024 до пика 1,25 в январе 2026, затем откат к 0,64 к июню 2026. Зимний всплеск первички исчерпался — актуальный квартал снова смещается в пользу вторички.
Главный вывод
Первичка догнала вторичку с низкой базы, но рост неустойчив. Соотношение новостройки к вторичке выросло с 0,57 до пика 1,25 в январе 2026, однако к лету откатилось к 0,64 — зимний всплеск не превратился в устойчивый тренд. Доля новостроек в спросе на квартиры (47,2%) уже выше среднероссийской (45,2%), но актуальный квартал показывает: без нового предложения и на фоне высокой ставки первичный рост в Омске исчерпывается.
Тип жилья
Апартаменты в Омске — очень узкая ниша
В Омской области почти 99% спроса на новостройки — это квартиры в обычных жилых домах, около 1% — апартаменты. Сегмент не растёт вместе с рынком: семейная ипотека на апартаменты не распространяется (нежилое помещение), а курортного инвест-спроса, как на юге, в Омске нет.
Квартиры в МКД
98,8%475 236за 12 мес.
+24,7% год к году
Основная воронка новостроек, растёт быстрее России с низкой базы.
Апартаменты
1,2%5 657за 12 мес.
−6,4% год к годуактуальный квартал ровный: −0,9%
Нишевый сегмент, стоит на месте — без импульса роста.
Почему апартаменты слабы
Семейная и льготная ипотека на апартаменты не распространяется (нежилое помещение) — покупатели с субсидией уходят в обычные квартиры. Курортного инвест-спроса, как на юге, в Омске нет, поэтому апартаменты остаются форматом под аренду, а не под покупку.
Что показывает ряд
За два года спрос колеблется в узком коридоре 380–610 показов в месяц без выраженного тренда — это ровный фон, а не растущий сегмент. Заметная часть запросов «апартаменты омск» — аренда и посуточное размещение, а не покупка.
Спрос на апартаменты, 24 мес.
Показы Вордстата по запросам «купить апартаменты», «апартаменты омск», «апартаменты новостройка».
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Омская область.
Что это значит для стратегии
Апартаменты в Омске — нишевый 1%-сегмент, не приоритет для отдельной кампании. Сегмент стоит на месте (−6,4% за год, ровный актуальный квартал −0,9%), пока обычные квартиры в новостройках растут на +24,7%. Заметная часть запроса «апартаменты омск» — это аренда и посуточное размещение, а не покупка. Универсальной кампании «купить апартаменты» в Директе создавать не нужно; апартаменты имеет смысл вести только застройщику с собственным апарт-проектом.
Сроки сдачи
Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»
Сюда входит и готовое жильё, и сдача в 2026. Дальние сроки (2027–2028) — всего 7%, рынок не готов ждать долго. С января 2026 запрос «новостройки 2026» вышел вперёд «сданных» — для покупателя сдача в 2026 равна готовому.
Точные запросы по состоянию объекта
Купить сданную квартиру852
Купить квартиру в строящемся доме1 262
Точные узкие формулировки — мизерные объёмы. Покупатели предпочитают формулировать запрос через год сдачи, а не через состояние объекта.
Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)
Сданные новостройки (5 запросов)
1 09751,2%
купить готовую + сданные новостройки + готовые от застройщика + новые готовые + готовая квартира Омск
Новостройки 2026 (5 запросов)
89641,8%
новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача/квартира/дом сдача 2026
Новостройки 2027 (5 запросов)
914,3%
новостройки 2027 + жк сдача 2027 + сдача/квартира/дом сдача 2027
Новостройки 2028+ (5 запросов)
572,7%
новостройки 2028 + жк сдача 2028 + сдача/квартира/дом сдача 2028
Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: разрыв между сериями большой — линейная сжала бы дальние сроки в пустоту. С января 2026 «новостройки 2026» скачком вышли вперёд (дек 41 → янв 123 → фев 153). После Нового года запрос «новостройки 2026» стал «текущим годом», спрос перетёк на него.
«Сданные» — 5 запросов
1 09751,2%
купить готовую квартиру501
сданные новостройки415
готовые квартиры от застройщика127
новые готовые квартиры54
готовая квартира Омск0
Одиночный запрос «сданные новостройки» давал 415 показов. При расширении до 5 синонимов объём вырос до 1 097 — главный вклад даёт «купить готовую квартиру» (501). Рынок Омска спрашивает готовую квартиру наравне со сдачей в текущем году.
«2026» — 5 запросов
89641,8%
новостройки 2026857
жк сдача 202639
сдача 20260
квартира сдача 20260
дом сдача 20260
Главный запрос группы — «новостройки 2026» (857). Узкие формулировки («сдача 2026», «квартира сдача 2026») в Омске дали 0. С января 2026 группа вышла вперёд «сданных».
«2027» — 5 запросов
914,3%
новостройки 202755
жк сдача 202736
сдача 20270
квартира сдача 20270
дом сдача 20270
Главный запрос — «новостройки 2027» (55). «Жк сдача 2027» (36) уже работает — покупатели начали формулировать год +1.
«2028+» — 5 запросов
572,7%
новостройки 202839
жк сдача 202818
сдача 20280
квартира сдача 20280
дом сдача 20280
Малый объём (57). Это «терпеливый» сегмент — инвестиционные покупатели и семьи в ожидании льготных программ.
Спрос против предложения каталога
51 ЖК Я.Недвижимости × 12 мес. поискового спросаСравниваем долю спроса по стадии готовности с долей предложения в каталоге из 51 ЖК Омска. Дельта близка к нулю — спрос и предложение по готовому и строящемуся сбалансированы. Каталог фиксирует бинарный статус (сдан / строится) без конкретных годов ввода, поэтому разрез по 2026/2027/2028 сопоставляется только на стороне спроса.
Готовое жильё
⚖️ СбалансированоСпрос (поиск)51,2%
Предложение (каталог)51% · 26 ЖК
Дельта спрос − предложение: +0,2 пп
Доля спроса на готовые квартиры почти совпадает с долей предложения — 26 из 51 ЖК имеют сданные очереди. Дефицита или перегрева по стадии готовности нет.
Строящееся
⚖️ СбалансированоСпрос (поиск)48,8%
Предложение (каталог)49% · 25 ЖК
Дельта спрос − предложение: -0,2 пп
Спрос на котлован и сдачу в ближайшие годы уравновешен предложением строящихся ЖК. Каталог без конкретных годов ввода — разрез по 2026/2027/2028 на стороне предложения не строится.
Что это значит для стратегии
Для покупателя «сдача в 2026» — то же самое, что готовое жильё. 93% спроса — на «ключи в этом году» (готовое + сдача 2026). В воронке имеет смысл вести оба сегмента параллельно, с примерно равным бюджетом. «2028 и дальше» (2,7%) — маленькая ниша с минимальной конкуренцией для инвесторов.
Комнатность и отделка
Главная пара — однушки и двушки, отделка «под ключ» лидирует
Однушки и двушки — главная воронка региона: вместе 73% спроса по комнатности, причём однушки одни держат 46%. «С отделкой» — 60% всех запросов про отделку. Слой комнатности за год просел, но к середине 2026 актуальный квартал нащупал дно и разворачивается вверх.
Комнатность (12 мес.)
1к · 46,3%
91 622-2,3%
РФ: -10,7%
2к · 26,4%
52 124-18,3%
РФ: -7,6%
3к · 13,1%
25 888-14,3%
РФ: -9,4%
Студия · 11,4%
22 462+11,2%
РФ: +5,7%
4+к · 2,9%
5 651-18,8%
РФ: -5,9%
Тип сдачи (12 мес.)
С отделкой
3 589-19,9%60,3%
В последнем квартале — 217/мес.−27,6% к среднему за год
Евроремонт
1 099-9,8%18,5%
В последнем квартале — 91/мес.−1% к среднему за год
Черновая
656+42,9%11%
В последнем квартале — 36/мес.−34,1% к среднему за год
Без отделки
577-1,5%9,7%
В последнем квартале — 30/мес.−37,6% к среднему за год
White box
31+121,4%0,5%
В последнем квартале — 0/мес.−87,1% к среднему за год
За год «с отделкой» лидирует с долей 60%. В последнем квартале спрос на неё снизился на 28% относительно среднего за год — вместе с общим ослаблением рынка. Евроремонт — вторая по величине ниша (18,5%) и единственный стабильный тип. Низкообъёмные форматы (без отделки, черновая, white box) колеблются в пределах шума малых чисел.
Спрос по комнатностям, помесячно
К середине 2025 комнатности нащупали дно, к 2026 актуальный квартал восстанавливается.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, июль 2024 → июнь 2026 (Омск).
Спрос по типам сдачи, помесячно
«С отделкой» держит 60% слоя, но в последнем квартале снижается; евроремонт стабилен.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, июль 2024 → июнь 2026 (Омск).
Что произошло с «отделкой»
Держит 60% слоя, но остывает
Пик весной 2025 (542 запроса), к лету 2026 спрос снизился до 214–219 в месяц. В последнем квартале −28% к среднему за год — «с отделкой» ослабевает вместе с общим рынком, оставаясь доминантой слоя.
Евроремонт держится
Стабильная вторая ниша
Евроремонт — второй по величине тип (18,5% слоя) и единственный стабильный: расхождение актуального квартала со средним всего −1%, спрос держится около 91 запроса в месяц.
Ложный рост
«White box +121% за год» — обманчиво
Цифра выглядит как рост, но это шум микрообъёма (0,5% слоя, ~1 показ в месяц). Летом 2025 был краткий всплеск до 13 показов, в 2026 — снова около нуля. Отдельная кампания на white box в Омске не имеет смысла.
Европланировки vs классика
по комнатности«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 6,5% всех 2-комнатных запросов и растёт на +28% в год. Одна из немногих растущих ниш на слабом омском рынке, особенно у молодых семей.
1-комн0,2% — «евро»
Классика
1к
91 622
vs
Евро
Еврооднушка
190
+16,6% год к году· в последнем квартале −34,7%
2-комн6,5% — «евро»
Классика
2к
52 124
vs
Евро
Евродвушка
3 645
+28% год к году
3-комн2,6% — «евро»
Классика
3к
25 888
vs
Евро
Евротрешка
687
+6,3% год к году
Спрос на евро-планировки, 24 мес.
Всего 4 522 показов за год, +23,7% к прошлому году — рост даёт евродвушка, остальные форматы плоские.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, Омская область.
Ложный рост
«Еврооднушка +17% за год» — обманчивая цифра
Цифра выглядит как рост, но она — артефакт пика января 2026 (48 показов) на микробазе ~16 в месяц. К весне сегмент откатился к 5–21 показу, среднее по последнему кварталу −34,7% от годового. Это шум, а не тренд.
Отдельную кампанию на «еврооднушку» запускать не стоит.
Что делать застройщику
Запускать кампании «купить евродвушку Омск» и «купить евротрешку Омск», если в портфеле есть компактные планировки. Евродвушка растёт +28% и составляет 6,5% спроса на двушки — одна из немногих растущих ниш. Главный посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной», целевая аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку.
Что это значит для стратегии
База — 1к и 2к с отделкой, однушки одни держат 46% спроса. Однушки и двушки вместе дают 73% спроса по комнатности. Студии — единственная растущая группа (+11% за год), но пока лишь третья по объёму. 4+к — фоновый сегмент, отдельная кампания не нужна. Что делать застройщику: основная воронка — «1к и 2к с отделкой», при этом евродвушка внутри 2-комнатных проектов растёт +28% и составляет 6,5% спроса на двушки — растущая ниша у молодых семей. Евроремонт как опция закрывает вторую по величине часть отделочного слоя.
Классы жилья
Каждый второй запрос про класс — про бизнес, а таких комплексов в каталоге почти нет
Все три источника приведены к одной системе из четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум (порядок — ценовая лестница снизу вверх). Класс «элит» исключён как разговорное прилагательное «элитная квартира». Реальная картина восстановлена через сверку поискового спроса, заявленного класса в каталоге Яндекс Недвижимости и фактического класса по цене входа.
Поисковый спрос по 4 классам
Что ищут пользователи (12 мес.) — после удаления «Элит» и «Комфорт+»
Эконом
14610,5%
Комфорт
20614,9%
Бизнесосторожно
83460,2%
«бизнес-класс квартира» — обиходный маркер статуса и качества, а не строгий класс жилья; к доле относиться с осторожностью
Премиум
20014,4%
Что заявляют застройщики
Заявленный класс из каталога (51 ЖК, 44 активных)
Эконом35,3% (18 ЖК)
Топ-3: ЗСЖБ №6 (3), СЗ ВИТА (2), Домострой (2)
Комфорт51% (26 ЖК)
Топ-3: СЗ НОРДСТРОЙ (3), СЗ ВИТА (2), СЗ ЗСК №1 (2)
Бизнес11,8% (6 ЖК)
Топ-3: GloraX, Newton, АВК (по 1)
Премиум2% (1 ЖК)
Топ-3: ЖК Зелёный остров (сдан)
По факту цены
Реклассификация по цене входа · 10 ЖК
Эконом50% (5 ЖК)
+14,7 ппvs заявленного
Комфорт40% (4 ЖК)
-11 ппvs заявленного
Бизнес10% (1 ЖК)
-1,8 ппvs заявленного
Премиум0% (0 ЖК)
-2 ппvs заявленного
Финальная сверка трёх источников
«Бизнес» в поиске — обманчивый сигнал. Слово «бизнес» даёт 60% всех запросов по классам, но это обиходный маркер статуса, а не сделочный сегмент: в каталоге таких комплексов лишь 6 из 51 (12%), и по цене входа 2 из 3 замеренных «бизнес»-ЖК опускаются в эконом/комфорт. Реальное ядро рынка — эконом и комфорт: заявлено 86% каталога, а по цене входа эконом-доля ещё шире заявленной.
Эконом
50%
по факту цены входа (5 из 10 замеренных ЖК) · заявлено лишь 35% — рынок дешевле вывесок
Комфорт
51%
заявлено (26 ЖК) · по цене входа 40% — часть проектов по факту опускается в эконом
Бизнес
60%
поискового спроса ↔ лишь 6 из 51 ЖК в каталоге. Разрыв «спрос много выше предложения» — обиходное слово, не рыночная ниша
Главный вывод
«Бизнес-класс» в поиске — это обиходное слово, а не рынок: 60% запросов по классам против 6 комплексов из 51 в каталоге. Реальное ядро Омска — массовые эконом и комфорт (86% каталога заявлено, по цене входа эконом-доля ещё шире). Для рекламы это значит: не переинвестировать в «бизнес» и «премиум» (там спрос на статус при массовом бюджете), а строить кампании на массовом эконом/комфорт-предложении — по факту таких ЖК больше, чем показывают вывески.
Бюджет и формат оплаты
Бюджет упирается в 5 млн — ниже, чем стоит новая однушка
За год спрос по бюджету сосредоточен в двух нижних порогах: «до 3 млн» — 58%, «до 5 млн» — 40%; выше 7 млн запросов почти нет, а выше 10 млн — ноль. Активный потолок ≤5 млн не дотягивает до пола первички: студии стартуют с 4,8 млн, однушка-комфорт — с 5,3 млн. Массовый покупатель хочет за 3–5 млн то, что на рынке нового жилья начинается дороже.
6 бюджетных порогов · 12 мес.
Зелёная подсветка — порог «до 5 млн»: интерес перетекает сюда с «до 3 млн»| Порог | За 12 мес. | Доля | В среднем/мес. | Последний квартал | Изменение |
|---|---|---|---|---|---|
| До 3 млн | 1 287 | 57,7% | 107,3 | 62,7 | −41,6% |
| До 5 млн | 888 | 39,8% | 74 | 69,3 | −6,3% |
| До 7 млн | 57 | 2,5% | 4,8 | 3,3 | −29,9% |
| До 10 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
| До 15 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
| До 20 млн | 0 | 0% | 0 | 0 | 0% |
Всего по 6 порогам — 2 232 показов за год. Покупатели Омской области формулируют запрос только базовым «квартира до X / купить квартиру до X»; варианты с городом, комнатностью или словом «новостройка» в связке с бюджетом почти не используются. Порогов выше 7 млн в спросе нет вовсе — это низкобюджетный рынок.
Главное наблюдение
Потолок бюджета ≤5 млн ниже цены новой однушки
Топ-2 порога — «до 3 млн» (58%) и «до 5 млн» (40%) — вместе 97,5% всех бюджетных запросов. Активный потолок ≤5 млн не дотягивает до лимита семейной ипотеки (6 млн), но и лимита не хватает: минимальная цена новой однушки-комфорт — 5,3 млн, студии — 4,8 млн. Массовый бюджет упирается в пол первичного рынка.
Что это значит: в последнем квартале «до 3 млн» остывает (−42%), а интерес перетекает вверх к «до 5 млн» (стабилен, локальный пик весной) — ранний сигнал сдвига активного потолка к 5 млн. Но в бэнде «до 3 млн», где сосредоточено 58% спроса, нового предложения нет вовсе.
Как рынок закрывает разрыв
Студии, рассрочка и семейная ипотека — три ответа на дорогую первичку
Разрыв между массовым бюджетом (≤3–5 млн) и полом первички (4,8–5,3 млн) застройщики закрывают тремя способами — и все три видны в данных.
- · Студии — единственный продукт под потолком (вход 4,8 млн); это и единственный растущий карман комнатности (+11% за год)
- · Рассрочка от застройщика — прямой ответ на дорогую ипотеку и низкий потолок (за год спрос вырос почти в 5 раз, вышел на плато ×3,9 к базе)
- · Якоря «от X млн с отделкой под семейную ипотеку» — сдвигают входную цену под лимит субсидии
Минимальные цены по классам взяты по 10 активно продаваемым ЖК с ценой входа на карточке; ещё 41 комплекс каталога цену не публикует (в основном сданные и распроданные). Для строящегося предложения выборка репрезентативна.
Уточнение: запросы по бюджету — это только ~5% от всех денежных запросов
Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 2 232 показов за год (около 4,7% от одного лишь платёжного запроса «ипотека квартира»). Для сравнения, по другим срезам в Омске:
ипотека квартира
47 750в 21 раз больше
новостройки (12 мес.)
115 968в 52 раз больше
спрос по названиям ЖК
10 020в 4 раз больше
Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.
Формат оплаты (12 мес.)
Ипотека+23,3%
47 750
Доля: 70,1%
В рассрочку+491,3%
18 633
Доля: 27,3%
За наличные+16,6%
1 765
Доля: 2,6%
Рассрочка — структурный сдвиг, но с оговоркой
Годовой рост рассрочки +491% — не разовый пик, но и не годовая сумма: 52% годового объёма пришлось на два месяца (окт-ноя 2025, застройщик-промо перед НГ). После пика ряд вышел на плато ≈1000 запросов/мес — это всё равно почти вчетверо выше базового уровня года назад.
июл-дек 2024
177/мес.
база — узкая категория
янв-июн 2025
348/мес.
разгон
июл-дек 2025
2 073/мес.
пик окт-ноя (промо-акции)
янв-июн 2026
1 032/мес.
плато ×3,9 от базы
Уточнение: 18,6 тыс. показов за 12 мес. — это замер по запросу «квартира в рассрочку» в Омской области. Вес корректнее оценивать по плато (≈1000/мес в первом полугодии 2026, ×3,9 к базе), а не по годовой сумме с пиковым месяцем. Главный тезис «рассрочка — растущий канал» подтверждён. Рассрочку имеет смысл держать на посадочной странице и в креативах — это прямой ответ на дорогую ипотеку при низком бюджетном потолке.
Главный вывод
Ипотека — 70%, рассрочка — 27%, наличные — 3%. Ипотека доминирует, но её вес размывает взрывной рост рассрочки от застройщика (плато ≈20% платёжной корзины, ×3,9 к базе). Низкий бюджетный потолок (≤5 млн), пол первички выше (4,8–5,3 млн) и бум рассрочки — три стороны одного явления: покупатель не тянет цену нового жилья по дорогой ипотеке, застройщик закрывает разрыв студиями и рассрочкой. Для рекламы: посадочные «с отделкой под семейную ипотеку» и «рассрочка от застройщика».
География спроса
Омск — весь рынок области в одном городе
Омская область — моногородской регион: у вторичных городов области нет собственного идентификатора в Директе и нового предложения, поэтому весь новостроечный спрос сосредоточен в Омске (77,6% областного объёма). Внутригородская дифференциация идёт по 5 административным округам: активное ядро нового жилья — левобережный Кировский округ (+31% за квартал), правобережье (Ленинский, Октябрьский) — устойчивая вторичка при тонком новом предложении. Внешний спрос на Омск — 18%.
Спрос по 5 округам Омска · переключение по фразам
5 фраз · Омск 66–79% концентрации
Фраза · за месяц
«Купить квартиру»
89 284 показов в Башкортостане69 078 в Уфе
77,4%
концентрация в Уфе
Разбивка по городам
город + конкуренция · доля от региона
Ленинский
Низкая
84425,9%
Кировский
Средняя
75723,2%
Октябрьский
Очень низкая
75623,2%
Центральный
Высокая
55517%
Советский
Низкая
35310,8%
Конкуренция и таргетинг
Высокая конкуренция: маркетплейсы + застройщики в выдаче. Таргетинг по географии вести из ядра «Омск».Уфа vs остальной регион
Уфа
69 078
Остальной регион
20 206
Базовая зонтичная фраза. 77,4% всех квартирных запросов области — в самом Омске; остальные ~23% дают пригороды и районные центры без нового предложения. Внутри города спрос ровно распределён между округами, с лёгким перевесом правого берега (Ленинский, Октябрьский).
Концентрация Омска в области
77,6%
средняя доля Омска в областном спросе по 5 фразам
Новостройки · Омск в области
79,0%
Вторичка · Омск в области
78,6%
Купить квартиру · Омск в области
77,4%
Купить однушку · Омск в области
66,1%
Сильная моноцентричность (верхняя часть диапазона 50–80% для моноцентров). У прочих городов области нет собственного идентификатора в Директе и нового предложения, поэтому таргетинг по географии области вести из ядра «Омск»; периферийный дубль неэффективен. Внутригородская дифференциация — по 5 округам (вкладки выше).
Внешний спрос на Омск
18%средняя доля
по 12 парным фразам с упоминанием города «омск» в тексте. Внешний объём 68 998 показов из 383 157 общего объёма за месяц.
Топ по абс. объёму
- квартира омск45 957
- купить квартиру омск19 928
- новостройки омск1 238
- купить студию омск956
- квартира от застройщика омск239
Топ по доле внешнего
- купить студию омск37,1%
- купить квартиру омск22,4%
- квартира от застройщика омск17,8%
- квартира омск16,6%
- новостройки омск14%
Главные внешние каналы: «квартира омск» (45 957 показов извне) и «купить квартиру омск» (19 928, 22,4%). Студии — формат для иногородних и инвесторов (37,1% доля внешнего). «Новостройки» — самый локальный интерес (14,0%): новостроечный спрос формируют преимущественно жители самого Омска.
Парный метод замера
Местный интерес = поиск «фразы без «омск»» от жителей Омска. Местный не дописывает своё гео в запрос.
Внешний интерес = поиск «фразы со словом «омск»» от всех пользователей России минус от жителей самого Омска. Иногородний обязан добавить «омск», иначе поиск не поймёт, что он ищет именно Омск.
Это обновление методики — старый метод (по геолокации пользователя, без слова «омск» в запросе) ловил москвичей, искавших московские квартиры, как «внешний интерес к Омску».
Главный вывод
Приоритизация по географии в Директе: ядро «Омск» → округа → внешние регионы. Омск концентрирует 77,6% областного спроса — регион моногородской, периферийный дубль неэффективен. Внутри города активное ядро нового жилья — левобережный Кировский округ (+31% за квартал); правобережные Ленинский и Октябрьский — устойчивый спрос при тонком новом предложении (много вторички — отсекать минус-словами); центр держит максимум комплексов на скромный спрос с городом, там важнее бренд и класс, чем ставки по географии. Внешний спрос (18%) — компактный формат (студия, 37% доля внешнего) притягивает иногородних сильнее всего.
Регион на карте России
Омск — самый компактный рынок среди девяти регионов сравнения
По объёму спроса Омск — 8-й из 9 (крупнее только соседней Тюмени) и кратно отстаёт от сибирских соседей — Новосибирска (+96%), Красноярска (+61%). Но профиль первичный: соотношение новостройки/вторичка = 1,30 — второе место после Кузбасса. Внешний спрос на Омск (18%) идёт из Сибири (Новосибирск), нефтегазового Севера (ХМАО, ЯНАО) и Москвы; уникальный приграничный канал — русскоязычный трафик из Казахстана.
| Регион | Сумма 5 фраз / месяц | × Омск | Н : В | Сигнал |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 1 226 803 | ×11,40 | 0,93 | 🧊 вторичный |
| Санкт-Петербург | 512 522 | ×4,76 | 0,6 | 🧊 вторичный |
| Новосибирская обл. | 210 851 | ×1,96 | 0,9 | 🧊 вторичный |
| Самарская обл. | 192 144 | ×1,79 | 0,7 | 🧊 вторичный |
| Челябинская обл. | 176 079 | ×1,64 | 1,15 | 🚀 новостроечный |
| Красноярский край | 172 739 | ×1,61 | 0,84 | 🧊 вторичный |
| Кемеровская обл. | 125 451 | ×1,17 | 1,69 | 🚀 новостроечный |
| Омская обл. · цель | 107 609 | ×1,00 | 1,3 | 🚀 новостроечный |
| Тюменская обл. | 92 628 | ×0,86 | 1,15 | 🚀 новостроечный |
Омск — предпоследний по объёму: крупнее только Тюмени (+14%), но кратно уступает сибирским соседям (Новосибирск +96%, Красноярск +61%, Кузбасс +17%) и аналогам (Самара +79%, Челябинск +64%); меньше Москвы в 11×. При этом профиль первичный: новостройки к вторичке = 1,30 — ранг 2/9, выше только у Кузбасса (1,69).
Откуда ищут Омск — внешний спрос на карте
Внешний пул: ~18% от полного спроса · замер по 20 фразам с гео «омск»
Омск · цель
Север (вахта)
Москва · СПб
Сибирь · соседи
Урал · соседи
Как считается
Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Омска (regions_stats Wordstat по subject_id). Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сама Омская область и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.Доля внешнего спроса на Омск
парный замер · 12 фраз с гео «омск»
~18%
от полного поискового спроса на квартиры и новостройки Омска — это извне региона.
Карта справа показывает, откуда именно приходит этот внешний спрос: Новосибирск 17,1%, Москва 12,9%, ХМАО-Югра 7,3%, Тюмень 5,2%.
Как считаем (парный метод):для каждой фразы считаем местный интерес — «фраза без «омск»» от жителей Омска (местный пишет запрос без своего гео), и внешний интерес — «фраза со словом «омск»» от пользователей всей России минус от жителей самого Омска. Доля внешнего = внешний ÷ (местный + внешний). Это обновление старой методики, которая принимала москвичей в Москве, искавших московские квартиры, за «внешний интерес к Омску».
ТОП-15 регионов% от внешнего пула
- 1Новосибирская обл.Сибирь · соседи17,1%
- 2МоскваМосква · СПб12,9%
- 3ХМАО-ЮграСевер · вахта7,3%
- 4Санкт-ПетербургМосква · СПб5,3%
- 5Тюменская обл.Урал · соседи5,2%
- 6Краснодарский крайПрочие4,9%
- 7Красноярский крайСибирь · соседи4,9%
- 8ЯНАОСевер · вахта4,6%
- 9Кемеровская обл.Сибирь · соседи3,2%
- 10Свердловская обл.Урал · соседи3,1%
- 11Алтайский крайСибирь · соседи2,8%
- 12Томская обл.Сибирь · соседи2,7%
- 13Ростовская обл.Прочие1,8%
- 14Республика КрымПрочие1,7%
Группы приоритетов · по федеральным округам
Сибирь — соседи (Новосибирск, Красноярск, Кузбасс, Алтай, Томск)30,7%
Север и Урал — ХМАО, ЯНАО, Тюмень, Свердловск20,2%
Москва + СПб18,2%
Прочие регионы РФ (Юг, длинный хвост)30,9%
Главный вывод
Новосибирск — главный внешний источник (17% внешнего пула). Далее Москва (13%) и нефтегазовый Север — ХМАО и ЯНАО вместе около 12%: вахтовики выбирают Омск как более южный и доступный центр. Отдельный, уникальный для Омска канал — приграничный трафик из Казахстана (около 3,7 тыс. запросов в месяц из Северо-Казахстанской области и Астаны): Омск — ближайший российский миллионник к границе. Топ кампаний по географии в Директе: Новосибирск, Север (ХМАО/ЯНАО), Москва плюс русскоязычная аудитория Казахстана.
Затоваренность · 16 миллионников
Омск — без затоваривания, острый дефицит предложения
Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир приходится на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников Омск — 12-й по ширине каталога и последний по глубине предложения: обе метрики заметно ниже медианы. Это рынок с острым дефицитом предложения, а не перегрев — на спрос приходится минимум и проектов, и квартир. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.
Ширина каталога12 / 14
5,11
ЖК на единицу спроса · ведущий ранг
Глубина предложения14 / 14
0,11
квартир на единицу спроса · минимум
Внешний спрос
11%
самый локальный среди миллионников
Квартир на один ЖКминимум
21
медиана миллионников ≈ 83
Карта затоваренностиснимок каталога 2026-06-05 · 16 городов
Омск · цель
Перегрет
Много мелких ЖК
Мало крупных ЖК
Дефицит
· размер точки = глубинаКак считается
Спрос = внутренний (широкая корзина запросов в гео) + внешний (запросы с городом «новостройки <город>» по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снимок каталога дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (11%) измерена иначе, чем в разделе выше (18%); оба замера сходятся в одном — рынок Омска локальный.Четыре типа рынка
Перегрет
и проектов много, и квартир в них много
Новосиб.УфаПермьКазаньЕкб
Много мелких ЖК
каталог широкий, но квартир в каждом мало
ВоронежВолгогр.
Мало крупных ЖК
проектов мало, но они заливают рынок квартирами
РостовКраснодар
Дефицит Омск здесь
рынок продавца — предложения не хватает
Челяб.Краснояр.СамараОмскН.Новгор.
Внешний спрос → ставки
Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Краснодар и Воронеж 30%, Казань 27%). У Омска 11% — самый локальный рынок среди миллионников: приезжих почти нет, расширять географию некуда, ставки считаем по местному пулу.
| # | Город | ЗапросовWordstat | ЖК | Квартир | Ширина каталога · ранг ↓ | Глубина | Кв/ЖК | Внеш. | Профиль рынка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новосибирск | 23 925 | 246 | 20 480 | 10,28 | 0,86 | 83 | 22% | Много мелких ЖК |
| 2 | Уфа | 13 610 | 132 | 15 481 | 9,70 | 1,14 | 117 | 19% | Перегрет — и вширь, и вглубь |
| 3 | Пермь | 15 996 | 140 | 12 059 | 8,75 | 0,75 | 86 | 19% | Много ЖК, средние |
| 4 | Воронеж | 16 255 | 142 | 8 669 | 8,74 | 0,53 | 61 | 30% | Много мелких ЖК, внешний спрос ↑ |
| 5 | Казань | 15 230 | 131 | 15 019 | 8,60 | 0,99 | 115 | 27% | Перегрет, бизнес-тяжёлый |
| 6 | Волгоград | 12 597 | 93 | 4 428 | 7,38 | 0,35 | 48 | 18% | Мелкие ЖК, баланс |
| 7 | Екатеринбург | 36 238 | 264 | 33 951 | 7,29 | 0,94 | 129 | 21% | Много крупных ЖК |
| 8 | Челябинск | 11 584 | 83 | 4 038 | 7,17 | 0,35 | 49 | 15% | Мелкие ЖК, локальный |
| 9 | Красноярск | 13 201 | 94 | 6 817 | 7,12 | 0,52 | 73 | 22% | Баланс |
| 10 | Ростов-на-Дону | 18 401 | 128 | 34 105 | 6,96 | 1,85 | 266 | 17% | Мало крупных ЖК — заливают квартирами |
| 11 | Самара | 13 229 | 83 | 3 595 | 6,27 | 0,27 | 43 | 20% | Дефицит, мелкие ЖК |
| 12 | Омск · цель | 9 985 | 51 | 1 094 | 5,11 | 0,11 | 21 | 11% | Дефицит — минимум предложения |
| 13 | Нижний Новгород | 22 724 | 111 | 6 256 | 4,88 | 0,28 | 56 | 17% | Дефицит / рынок продавца |
| 14 | Краснодар | 24 308 | 113 | 45 075 | 4,65 | 1,85 | 399 | 30% | Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑ |
| ref | Москва · вне ранга | 254 340 | 771 | 72 670 | 3,03 | 0,29 | 94 | 21% | Эталон масштаба |
| ref | Санкт-Петербург · вне ранга | 84 711 | 439 | 40 359 | 5,18 | 0,48 | 92 | 13% | Эталон масштаба |
Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,23 · глубина 0,64. Сигнал: 🔴 затоварен (выше 1,2× медианы) · 🟡 норма · 🟢 дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Главный вывод
Омск — в левом нижнем квадранте: острый дефицит предложения по обоим коэффициентам (ширина 12/14, глубина 14/14 — минимум среди миллионников). И жилых комплексов на спрос, и квартир в них — заметно меньше медианы: спрос почти не разбит между конкурирующими проектами. Рынок не затоварен, а это пространство для роста показов, а не только для отстройки. При этом внешний спрос всего 11% — самый локальный среди миллионников: весь охват набирается внутри Омска, расширять географию почти некуда. Как этим распорядиться — в архитектуре Директа.
Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос
1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес
Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Уфу»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.
Внутренний спрос · корзина фраз
новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройкеВнешний спрос · те же фразы с городом
новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}Замер: вся Россия минус сам город.
2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости
Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):
- Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
- Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
- Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).
3 · Как считаются показатели
Ширина каталога
ЖК ÷ Запросов × 1000
сколько проектов на единицу спроса
Глубина
Квартир ÷ Запросов
сколько квартир на единицу спроса
Кв/ЖК
Квартир ÷ ЖК
средний размер комплекса
Снимок каталога 2026-06-05. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Сезонность · 60 мес.
У каждого сегмента — свой пик и провал
Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по 20 поисковым запросам. Главный пик года — январь: спрос возобновляется «с нового года», паттерн повторяется 4 года. Вторичные пики — март и август; самые устойчивые провалы — май-июнь (разброс между годами около 2%) и декабрь. Усреднять сезонность нельзя: рассрочка пикует в ноябре, а семейная ипотека — в марте, вразрез с январским ядром.
⚠️ Реальная сезонность vs разовые событиякак отделяем устойчивый паттерн от шоков
Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. Метод простой: 12-месячное скользящее среднее показывает общий тренд, отношение факта к тренду даёт сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.
- · ★ разброс меньше 10% — устойчивая сезонность, повторяется все 5 лет. Самые сильные паттерны Омска: июнь провал (разброс около 2% по ядру), март пик (около 2–3%), август пик (около 5%), январь пик (около 3–7%).
- · ✓ разброс 10–15% — стабильная сезонность с небольшой вариативностью между годами.
- · · разброс 15–30% — частичная сезонность, нужна перекрёстная проверка с регуляторным фоном.
- · ⚠ разброс больше 30% — нестабильный паттерн или внешний фактор: семейная ипотека (около 30%) и рассрочка (около 34%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Эти ряды реагируют на события, а не на календарь.
Разовые события, которые видны в 5-летней истории, но не являются сезонностью: март 2022 — ключевая ставка 20%; октябрьские заседания ЦБ, поднимающие месячный индекс поверх сезонной нормы. Эти события исключены из устойчивого паттерна, но помечены в календаре как контекст.
пик · индекс >1,10
повышен · 1,00–1,10
средний · ~1,00
провал · <0,90
средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяцЗонтичные запросы
Купить квартиру · Новостройки · Купить квартиру в новостройке
60 мес.3 главных запроса рынка — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить квартиру★ разброс 5%
сред. 111 523/мес
1.15
1.05
1.07
0.92
0.90
0.90
1.03
1.08
0.97
1.04
1.01
0.85
Новостройки★ разброс 8%
сред. 9 282/мес
1.14
1.04
1.09
0.94
0.91
0.89
1.00
1.05
0.95
0.97
1.08
0.92
Купить квартиру в новостройке✓ разброс 13%
сред. 1 531/мес
1.19
1.01
1.04
0.86
0.85
0.87
1.01
1.13
1.11
1.08
1.09
0.84
«Купить квартиру» — самый устойчивый паттерн (разброс между годами около 5%): пик января +15%, вторичные март +7% и август +8%, главный провал декабрь −15%, весенне-летняя яма апрель-июнь. «Новостройки» — январь +14%, март +9%, провал июнь −11%. «Купить квартиру в новостройке» — острый январь +19% и августовское плечо, провал в декабре и апреле-июне (фраза узкая и более волатильная, разброс между годами около 13%).
Комнатность — у каждой свой пик
Купить однушку · купить двушку · купить студию
60 мес.3 главных формата — пики приходятся на разные месяцы
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить однушку✓ разброс 14%
сред. 447/мес
1.24
1.05
1.15
1.03
0.89
1.02
0.96
1.07
0.77
0.85
0.90
0.89
Купить двушку✓ разброс 13%
сред. 311/мес
1.15
1.11
1.12
1.04
0.92
0.98
0.92
1.02
0.91
0.91
1.05
0.75
Купить студию✓ разброс 10%
сред. 2 082/мес
1.14
1.00
1.05
0.94
1.02
0.91
1.03
1.09
0.98
1.02
1.00
0.82
Усреднять сезонность по комнатностям нельзя
- Однушка — острый пик в январе (+24%) и марте (+15%); провал в сентябре (−23%). Низкообъёмный вход-сегмент с резкой зимней активностью
- Двушка — пик в январе-марте (+11..+15%); главный провал — декабрь (−25%, глубже всех). Разброс между годами около 13%
- Студия — пик в январе (+14%) и августе (+9%); провал в декабре (−18%). Логика: рестарт «с нового года» + возврат из отпусков. Единственный растущий по объёму формат года
Отделка
Квартира с отделкой · квартира черновая
60 мес.2 главных запроса по типу сдачи — средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Квартира с отделкой✓ разброс 13%
сред. 362/мес
1.18
1.01
1.12
0.79
0.86
0.86
0.99
1.09
1.07
1.13
1.14
0.86
Квартира черновая отделка· разброс 18%
сред. 58/мес
1.39
1.02
0.91
0.87
0.88
0.71
1.06
1.05
0.76
1.20
1.20
0.84
«С отделкой» — пики в январе (+18%), октябре-ноябре (+13..+14%) и марте (+12%); провал в апреле (−21%). «Черновая» — острый пик в январе (+39%), затем октябрь-ноябрь (+20%); провал июнь (−29%). Самостоятельный ремонт планируют на зиму, когда дом уже достроен. Ряды низкообъёмные — амплитуда высокая.
Финансовые программы
Семейная ипотека · квартира в рассрочку
60 мес.2 ключевых способа оплаты — индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Семейная ипотека⚠ разброс 30%
сред. 4 229/мес
1.11
0.99
1.46
1.11
0.89
0.85
1.06
0.92
0.89
1.05
0.93
0.88
Квартира в рассрочку⚠ разброс 34%
сред. 450/мес
1.22
1.15
1.02
0.83
0.77
0.81
0.84
0.70
0.79
1.22
1.74
0.95
⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×1,74
Ноябрь дал индекс в 1,7 раза выше среднего (амплитуда к августовскому провалу — около 2,5×), но это застройщик-промо перед Новым годом, а не органический календарный спрос. Разброс между годами около 34% — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась только в 2023–2024 годах: история меньше 3 лет, паттерн ещё не сформировался, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ.
⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Разброс между годами около 30%, пик в марте (×1,46) — типичный регуляторно-зависимый ряд, совпадает с мартовскими всплесками фона (ужесточение условий 2024). Мартовский пик — регуляторный артефакт, а не устойчивый сезон. Кампания — реагировать на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь.
Календарь Директа: что в фокусе по месяцам
5-летняя устойчивость · 60 мес.Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду + разброс между годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
🥇 Главный пик года
Январь
+11..+15% по всем основным запросам, у запросов с малым объёмом острее (черновая отделка +39%, однушка +24%). Разброс между годами 3–7% — устойчиво 4 года. Рестарт поиска «с нового года»; при этом запросы про ставку ЦБ в январе в главном провале — это чистая сезонность, не регуляторика.
🌱 Вторичные пики
Март и Август
Март — весенний вход (ядро +7%, «с отделкой» +12%, разброс 2–3% — очень устойчиво). Август — возврат из отпусков перед учебным годом (ядро +8%, студия +9%, разброс 5%). Оба фоном ЦБ не объясняются — реальная сезонность.
❄️ Фундамент провала
Май–Июнь и Декабрь
Май-июнь −8..−10% (майские + дачно-отпускной сезон), июньский разброс между годами всего 2% — самая надёжная точка года. Декабрь −11% (предновогодняя пауза, разброс 5%). Оба провала не зависят ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков.
Температура спроса по месяцам
пикростсреднеепровалвнешний фактор
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Январь
+11…+15%разброс 3–7%Очень высокая
Главный пик года: рестарт поиска «с нового года». Ядро ×1,12, квартира в ипотеку +26%, однушка +24%, черновая отделка +39% — все пулы синхронно вверх, паттерн повторяется 4 года
↓ Запросы про ставку ЦБ — в главном провале года (×0,67): Центробанк в январе не заседает, повестка тише
Февраль
около нормыразброс 4–5%Средняя
Ядро ×1,03 — держится у годового среднего; ипотечный интерес не спадает (квартира в ипотеку +15%)
↓ Зонтичные «новостройки» и «квартира» — на уровне годового среднего
Март
+7…+12%разброс 2–3%Высокая
Вторичный весенний вход: ядро ×1,07 (очень устойчиво, разброс 2–3%), «с отделкой» +12%, двушка +12%
↓ Пик «семейной ипотеки» (×1,46) — регуляторный артефакт 2024 года, не сезон; в модель бюджета не закладывать
Апрель
−7…−8%разброс 7%Высокая
Начало весеннего охлаждения — устойчивый минус по ядру (×0,93)
↓ Глубже проседает «с отделкой» (−21%) и «черновая отделка» (−13%)
Май
−10%разброс 6%Очень высокая
Самый устойчивый провал года: ядро ×0,90 (майские праздники). Разброс между годами 6% — фундамент сезонности
↓ Глубже всех «квартира в ипотеку» (−15%) и «в рассрочку» (−23%)
Июнь
−8%разброс 2%Очень высокая
Второй устойчивый провал (дачно-отпускной): ядро ×0,92, разброс между годами всего 2% — самая надёжная точка года
↓ «Купить трёшку» −21%, «черновая отделка» −29%
Июль
около нормыразброс 1%Высокая
Восстановление к норме: ядро ×1,04, разброс всего 1%
↓ «Купить трёшку» проседает глубже (−32%)
Август
+8%разброс 5%Очень высокая
Вторичный летний пик перед учебным годом: ядро ×1,08, разброс 5% — устойчиво. Возврат с отпусков
↓ Усиливают студия (+9%) и «с отделкой» (+9%); рассрочка, наоборот, в провале (−30%)
Сентябрь
около нормыразброс 3%Средняя
Месяц-якорь — ядро чуть ниже нормы (×0,97)
↓ «Купить однушку» — провал −23% (низкообъёмный вход-сегмент)
Октябрьвнешн.
+5%разброс 5%Средняя
Мягкий подъём ядра ×1,05; квартира в ипотеку +23%
Октябрь совпадает с заседаниями ЦБ (30.10.2023→15%, 28.10.2024→21%, 27.10.2025→16,5%) — часть подъёма реакция на ставку. Надбавку закладывать только при подтверждённом снижении ставки
Ноябрьвнешн.
около нормыразброс 2%Высокая
Ядро у нормы ×1,03; окно для запуска промо-кампаний по рассрочке (перед Новым годом)
Ноябрьский пик «рассрочки» (×1,74) — застройщик-промо перед НГ, НЕ сезонность. Категория молодая, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ
Декабрь
−11%разброс 5%Высокая
Главный провал ядра ×0,89: предновогодняя пауза в решениях. Разброс 5% — устойчиво
↓ Глубже всех «купить двушку» (−25%) и «в ипотеку» (−19%)
Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка
Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки Омска: январь и март пики, ноябрь мягкий подъём, июнь и декабрь провалы. Разброс между годами около 8% — паттерн устойчив. Помесячные аномалии последних 12 месяцев по Омску отдельным рядом не пересобирались, поэтому показан только устойчивый 60-месячный индекс.
Новостройки в Омске
60 мес.средние индексы за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Новостройки Омск★ разброс 8%
сред. 9 282/мес
1.14
1.04
1.09
0.94
0.91
0.89
1.00
1.05
0.95
0.97
1.08
0.92
Самые устойчивые окна года: январь пик, июнь и декабрь провалы
По 5-летней истории паттерны устойчивы независимо от макро-фона: январь пик (эффект +11..+15%, разброс 3–7%, все пулы синхронно вверх), март вторичный пик (+7%, разброс 2–3%), август вторичный пик (+8%, разброс 5%). Провалы: май-июнь −8..−10% (июньский разброс всего 2%) и декабрь −11% (разброс 5%). Что взять в работу: максимальный бюджет — январь, поддержать март и август; сократить охват в апреле-июне и декабре — это работает каждый год. Сегментные нюансы: студия пикует в январе (+14%) и августе (+9%); однушка — острый январь (+24%) при сентябрьском провале (−23%); двушка глубже всех проседает в декабре (−25%).
Что НЕ сезонность: рассрочка пикует в ноябре (×1,74) — это застройщик-промо перед Новым годом; семейная ипотека — в марте (×1,46) — регуляторный артефакт. Оба ряда шумные (разброс 34% и 30%), кампания должна реагировать на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь. Октябрьский мягкий подъём (×1,05) совпадает с заседаниями ЦБ — надбавку закладывать только при подтверждённом снижении ставки.
Что НЕ сезонность: рассрочка пикует в ноябре (×1,74) — это застройщик-промо перед Новым годом; семейная ипотека — в марте (×1,46) — регуляторный артефакт. Оба ряда шумные (разброс 34% и 30%), кампания должна реагировать на события (старт/отмена программы, ожидания ЦБ), а не на календарь. Октябрьский мягкий подъём (×1,05) совпадает с заседаниями ЦБ — надбавку закладывать только при подтверждённом снижении ставки.
Ипотека и ставка ЦБ
Семейная ипотека — несущая программа ипотеко-ведомого рынка
Спрос Омска ипотеко-ведомый: финансовые запросы — 27% всего спроса. На общий объём ипотечных запросов ставка ЦБ влияет слабо — рынок моногородской и живёт своим циклом, но транзакционное ядро (калькулятор, «ипотека на квартиру») при дорогой ставке проседает и оживает при смягчении. Семейная ипотека — несущая программа (106 тыс. запросов в год, 61% всей ипотечной корзины); дальневосточной ипотеки в Омске нет — регион в Сибири, не на Дальнем Востоке.
мар-2022
80 947ставка 20%
Шоковый подъём ставки — локальный всплеск запросов (тревога, а не рост намерения купить)
окт-2022
39 712ставка 7.5%
Дно ставки 7,5% — спрос у минимума окна: сезонный цикл, не реакция на дешёвую ставку
авг-2024
46 979ставка 18%
Второй виток ужесточения
ноя-2024
45 390ставка 21%
Пик ставки 21% — спрос сжат
май-2025
39 116ставка 21%
Удержание 21% — спрос у нижней границы
июн-2026
47 230ставка 14.5%
Смягчение до 14,5% — транзакционное ядро оживает
9 ипотечных программ (12 мес.)
Семейнаялидер
105 777+24,6%
Несущая программа первички Омска — 61% всей ипотечной корзины. Опережает РФ (+24,6% против +18,8%).
Сельскаяпадает
29 742-39,7%
Аномально крупный второй номер для миллионника — аграрная периферия области, где это единственный льготный инструмент. Условия ужесточены.
Военнаярост
12 204+19,4%
Узкий, но растущий сегмент.
Господдержка/льготнаяпадает
11 626-39,2%
Массовая льготная свёрнута с июля 2024 — как аргумент почти не работает, спрос остаточный.
Рефинансированиерост
5 073+84,8%
Самый быстрый рост от низкой базы: смягчение ставки открыло окно перекредитования дорогих займов 2024 — начала 2025.
ITпадает
4 250-33,0%
Узкий ИТ-сегмент Омска плюс ужесточение условий программы.
Субсидированная
3 488+4,2%
Плато: рассрочка и субсидия от застройщика держатся на месте.
Траншеваяпадает
1 319-5,4%
Годовой спад, но в последнем квартале оживление (+31%) — застройщики активнее предлагают.
Маткапиталрост
993+43,9%
Малая база, но уверенный рост — семейный сегмент активизируется на смягчении ставки.
Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024
Гипотеза: спрос упадёт после перенастройки. Реальность: спрос по корзине семейной ипотеки вырос на +188% за следующий год — после сворачивания массовой льготной она стала единственным несущим каналом первички. Рост продолжается и в актуальном квартале.
мар 2023 — фев 2024 (до перенастройки)
37 845
мар 2024 — фев 2025 (после перенастройки)
108 989
мар 2025 — июн 2026 (текущий период, 16 мес.)
179 539
Актуальный период: рост продолжается
Год 2024–25
84 866
Год 2025–26
105 777
за 3 мес. год к году
+17,0%
Разворота нет: за год семейная ипотека прибавила +24,6%, в последнем квартале рост держится (+17% год к году). Программа остаётся несущим льготным каналом первички Омска.
Главный вывод
Семейная ипотека — несущий канал, рассрочка — рычаг под потолок цены, транзакционное ядро реагирует на ставку. На общий объём ипотечных запросов ставка ЦБ в Омске влияет слабо (рынок декуплирован), но интерес к покупке (калькулятор, «ипотека на квартиру») при смягчении ставки с 21% до 14,5% восстанавливается — оба запроса дали самый сильный рост за год (+23% и +36%). Окон ажиотажа вокруг заседаний ЦБ в данных Омска нет — планировать спрос лучше по месячному тренду и сезону, а не по датам заседаний.
Намерения покупателей
Две трети запросов — «купить»: рынок готов к сделке
Распределение квалифицированного спроса Омской области по 6 функциональным группам. Две трети — прямые «купить», ещё 27% — финансовые (ипотека, рассрочка). Навигацию на агрегаторы (Авито / ЦИАН / ДомКлик) в кампаниях застройщика минусуем — этот спрос не доходит до прямого продавца.
Транзакционные («купить»)
67%≈2,5 млн/мес.
Готовый к сделке спрос — рынок зрелый; форматы под готового к сделке важнее обучающих.
Финансовые (ипотека + рассрочка)
27,2%≈1,0 млн/мес.
Вторая по величине группа — рынок ипотеко-ведомый: семейная ипотека, калькулятор, ставка, условия. Отдельная воронка.
Запросы с городом («омск», районы)
5,7%≈215 тыс./мес.
Регион моногородской — таргетинг из ядра «Омск», внутригородской фокус на растущее левобережье (Кировский +31%).
Брендовые (имена ЖК)
0,2%≈6 тыс./мес.
Поиск идёт через имена ЖК (Снегири, Пушкино, ЯСНО), не через застройщиков — узнаваемость имени пока свободная ниша.
Исследовательские (отзывы, рейтинг)
0%—
В топе спроса не появляются — фрагментированный длинный хвост. Рынок готов покупать, а не изучать.
Информационные («как», «что»)
0%—
Тоже вне топа спроса — обучающий контент для этой категории вторичен.
Главный вывод
Главная кампания — транзакционные «купить» (67%); финансовый интент (27%) — отдельная ипотечная воронка; навигацию на маркетплейсы — в минус-слова. Брендовый поиск почти пустой (0,2%): спрос идёт через имена ЖК, а не застройщиков — это свободная ниша для узнаваемости. Исследовательских и информационных запросов в топе спроса нет — рынок зрелый и транзакционный.
Бренды
Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением
Топ застройщиков и топ-20 жилых комплексов Омска по парному поисковому замеру (отдельно местный и внешний спрос) + сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, где наоборот свободная ниша.
Слой 1 · Застройщики (узкий брендовый спрос)
15 застройщиков; замер по чистой форме брендаМетод: для каждого бренда взята чистая узкая форма — «<бренд> застройщик», «<бренд> жк», «<бренд> квартиры» — с очисткой от чужих значений слова (ягода «брусника», приборы «эталон», аптеки «вита», бытовое «партнёр»). Порядок — по брендовому спросу; он не совпадает с порядком по объёму стройки: крупнейшие по стройке (DOGMA, GloraX, «Эталон») имеют слабый корпоративный поиск — спрос уходит в имена их ЖК. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.
| # | Застройщик | Пул формулировок | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Брусника · лидер | 442 | «брусника застройщик» (очищено от ягоды) | 1 | комфорт | Первый по брендовому спросу, сроки без переносов (0%). Федерал заходит в Омск крупным проектом на левобережье — «Кварталы Драверта». |
| 2 | Стройбетон | 322 | пул узких форм бренда | 3 | эконом + комфорт | Сильный локальный бренд: ЖК «Новый Амур» (рейтинг 4,8) и «Гармония». Стабильный застройщик без судебных приостановок. |
| 3 | СЗ «ВИТА» | 198 | «вита застройщик» (очищено от аптек) | 2 | комфорт | Локальный застройщик; общий замер «вита» забирают аптеки, поэтому берём чистую форму бренда. |
| 4 | Группа «Эталон» | 162 | «эталон застройщик» (очищено от приборов) | 1 | комфорт | Крупнейший в области по объёму текущего строительства (112 тыс. м²), флагман «Зелёная Река» на левобережье. Корпоративное имя ищут слабее, чем строят. Есть переносы сроков (22%). |
| 5 | ГК «Сибград» | 136 | пул узких форм бренда | 1 | эконом | Локал массового сегмента, ЖК «Королёв». Сроки без переносов. |
| 6 | СЗ «НОРДСТРОЙ» | 104 | пул узких форм бренда | 4 | комфорт + бизнес | Единственный локальный мультиклассовый застройщик: «Северное сияние», «Заря» плюс премиальная очередь. |
| 7 | Холдинг «Партнёр» | 46 | «партнёр застройщик» (очищено от быт. слова) | 1 | комфорт | ЖК «Пушкино» в пригороде (Омский район). Высокая доля переносов сроков (49%). |
| 8 | «Домострой» | 42 | пул узких форм бренда | 2 | эконом | Локал эконом-сегмента, ЖК «Успех». Сроки без переносов. |
| 9 | ГК «GloraX» | 36 | пул узких форм бренда | 1 | бизнес | Федерал, заходит в Омск с ЖК «Статус на Заозёрной». Корпоративный бренд ещё слабо узнаваем — спрос идёт на имя ЖК. |
| 10 | ГК «ЗСЖБ №6» | 11 | пул узких форм бренда | 1 | эконом | Локал; высокая доля переносов сроков (54%) — репутационный риск. |
| 11 | DOGMA | 7 | «dogma застройщик» | 1 | комфорт | Крупный федерал (94 тыс. м² строительства), но корпоративное имя почти не ищут — весь спрос идёт на его ЖК «Снегири» (835 запросов). Наглядный разрыв: сила бренда ≠ объём стройки. |
| 12 | Newton | 5 | пул узких форм бренда | 1 | бизнес | Небольшой застройщик, ЖК «Пушкина 77». Судебный спор по земле. |
| 13 | «Архимед» | 2 | пул узких форм бренда | 1 | комфорт | Слабый брендовый спрос, ЖК «Ломоносов». |
| 14 | ПИК-Западная Сибирь | 0 | пул узких форм бренда | 2 | комфорт | Стопроцентная доля переносов сроков — стройка фактически стоит, брендового спроса нет. |
| 15 | «Перспектива Плюс» | 0 | пул узких форм бренда | 1 | комфорт | Брендового спроса нет, ЖК «Родные Пенаты». |
Минус-фразы для Директа: бренды, совпадающие с обычными словами
Пушкино (ЖК)— город Пушкино в Подмосковье и А.С. Пушкин — «-московская -поэт»
Королёв (ЖК)— город Королёв, космос, спорт, парк — «-космос -город -московская»
ЯСНО (ЖК)— нарицательное «ясно» и федеральный сервис ЯСНО — держим узкую форму «жк ясно»
Успех (ЖК)— школы, курсы, тренинги «успех» — «-школа -курсы»
Гармония (ЖК)— музыка, психология, салоны «гармония»
Зелёный остров (ЖК)— одноимённый парк в Омске — «-парк»
Брусника— ягода — общий замер «брусника» отдаём ей, берём «брусника застройщик»
Слой 2 · Жилые комплексы (топ-20 по брендовому спросу)
Как считаем брендовый интерес
Для каждого ЖК — два независимых замера. Местный интерес = чистая форма бренда от жителей Омска: «жк <название>», «<название> квартиры», «<название> купить квартиру», за вычетом пересечений и чужих значений слова. Внешний интерес = поиск «жк <название> омск» от жителей других регионов — это узкая форма, то есть нижняя оценка внешнего. Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
Абсолюты здесь низкие: лидер («Снегири») — всего 835 запросов в месяц. Спрос идёт через имена ЖК, а не через корпоративные бренды застройщиков. Многие имена — нарицательные или тёзки городов («Пушкино», «Королёв», «Успех»), поэтому их объёмы — верхняя оценка брендового спроса, помечены значком ⚠️.
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Срок сдачи | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Снегири ⚠️ | DOGMA | комфорт | Строится | 580 | 255 | 835 | 30,5% |
| 2 | Пушкино ⚠️ | Холдинг «Партнёр» | комфорт | Строится | 536 | 161 | 697 | 23,1% |
| 3 | ЯСНО ⚠️ | СЗ «ЗСК №1» | комфорт | Строится | 447 | 63 | 510 | 12,4% |
| 4 | Зелёная Река | Группа «Эталон» | комфорт | Строится + есть сданные | 271 | 144 | 415 | 34,7% |
| 5 | Королёв ⚠️ | ГК «Сибград» | эконом | Строится | 328 | 59 | 387 | 15,2% |
| 6 | Успех ⚠️ | «Домострой» | эконом | Строится + есть сданные | 250 | 50 | 300 | 16,7% |
| 7 | Берёзка ⚠️ | СМУ «Московка 2» | эконом | Сдан | 172 | 65 | 237 | 27,4% |
| 8 | Гармония ⚠️ | Стройбетон | комфорт | Строится + есть сданные | 173 | 52 | 225 | 23,1% |
| 9 | Статус на Заозёрной | GloraX | бизнес | Строится | 139 | 55 | 194 | 28,4% |
| 10 | Зелёный остров ⚠️ | СЗ ЖК «Зелёный остров» | премиум | Сдан | 169 | 23 | 192 | 12% |
| 11 | Северное сияние | СЗ «НОРДСТРОЙ» | комфорт | Сдан | 143 | 28 | 171 | 16,4% |
| 12 | Машиностроителей | СЗ «Свой Дом на Нейбута» | комфорт | Строится | 98 | 20 | 118 | 16,9% |
| 13 | Заря на Завертяева | СЗ «НОРДСТРОЙ» | комфорт | Строится | 91 | 14 | 105 | 13,3% |
| 14 | Пушкина 77 | Newton | бизнес | Строится | 59 | 16 | 75 | 21,3% |
| 15 | квартал 33 | СЗ «ЗСК №1» | комфорт | Сдан | 35 | 11 | 46 | 23,9% |
| 16 | Волгоградская звезда | СК «Горпроект» | эконом | Строится + есть сданные | 33 | 13 | 46 | 28,3% |
| 17 | Садовый ⚠️ | ПИК-Западная Сибирь | комфорт | Строится + есть сданные | 33 | 8 | 41 | 19,5% |
| 18 | Кварталы Драверта | Брусника | комфорт | Строится + есть сданные | 26 | 14 | 40 | 35% |
| 19 | ЭкоПарк | АВК | бизнес | Сдан | 25 | 9 | 34 | 26,5% |
| 20 | Молния ⚠️ | Стройбетон | комфорт | Строится | 24 | 4 | 28 | 14,3% |
⚠️ — бренд совпадает с обычным словом или названием города, и поиск их не различает. «Пушкино» — город в Подмосковье и А.С. Пушкин. «Королёв» — город Королёв и космос. «ЯСНО» — обычное слово «ясно». «Зелёный остров» — одноимённый парк Омска. У таких ЖК местный объём — верхняя оценка.
Подсветка % внешнего: «Зелёная Река» (34,7%) — узнаваемое имя без тёзок, главный кандидат для таргетинга по географии на иногородних покупателей.
Откуда столько внешнего интереса
Доля внешнего интереса по топ-20 ЖК — около 22% (1 090 запросов от иногородних из 4 838 общих). Для миллионника вне инвестиционного контура это высокая доля, и она частично завышена: имена-тёзки городов («Пушкино», «Королёв») собирают запросы из Подмосковья, не относящиеся к омским ЖК. Очищенный сигнал внешнего спроса дают распознаваемые имена без тёзок — прежде всего «Зелёная Река».
Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья
Сравнение долей в спросе (что ищут покупатели — среди запросов, где указан класс) и в предложении (сколько таких ЖК на рынке). Таких запросов с указанием класса в Омске мало, а по «бизнесу» и «премиуму» их доля обманчива — эти слова пишут про желаемый уровень, а не про сделку. Поэтому надёжный сигнал даёт не доля класса, а комнатность и цена метра.
Эконом
Растущая нишаСпрос10,4%
Предложение34,1%
Конкуренция
класс-запросов на каждый ЖК за год
5
По цене метра рынок Омска — эконом: 9 из 10 замеренных ЖК укладываются в эконом-диапазон, но застройщики прячут их в «комфорт». На явных «до 3–5 млн» и студиях (единственный растущий формат, +11% за год) конкуренции за внимание почти нет.
Комфорт
Затоварен — главный риск сегментаСпрос14,7%
Предложение50%
Конкуренция
класс-запросов на каждый ЖК за год
5
22 ЖК на слабеющий спрос: двушки и трёшки падают на 14–18% за год. Самый плотный по предложению сегмент — исход решает уникальное предложение (двор без машин, школа рядом, рассрочка), а не охват.
Бизнес
Обманчивый спросСпрос59,4%
Предложение13,6%
Конкуренция
класс-запросов на каждый ЖК за год
70
Доля «бизнес-класса» в запросах (59%) обманчива: слово «бизнес» так пишут про желаемый уровень, а не про сделку. В каталоге бизнес-класса лишь 6 ЖК из 44, и по цене метра большинство — не бизнес. Федералы (GloraX, Newton) добавляют предложение в остывающем сегменте — переинвестировать в «бизнес» рискованно.
Премиум
Каталога нетСпрос14,3%
Предложение2,3%
Конкуренция
класс-запросов на каждый ЖК за год
101
Запросы про «премиум-класс» есть (14% запросов, где указан класс), но продукта под них в городе почти нет: премиум-каталога нет, единственный элитный ЖК уже сдан. Это не свободная ниша, а несовпадение запроса и предложения.
Главный вывод
Комфорт затоварен (22 ЖК из 44 на слабеющий спрос — самый перегруженный сегмент), эконом по цене метра шире вывесок (застройщики прячут его в «комфорт»), «бизнес» в запросах — обманчивый сигнал (слово о желаемом уровне, а не о сделке), премиум-каталога в городе нет. По брендовому спросу первый — «Брусника» (442 запроса); крупнейшие по стройке (DOGMA, «Эталон», GloraX) корпоративно ищутся слабо — спрос идёт на имена их ЖК. Топ-3 ЖК по общему брендовому объёму — «Снегири» (835), «Пушкино» (697), «ЯСНО» (510). Главный кандидат для таргетинга по географии на иногородних — «Зелёная Река» (34,7% внешнего интереса, узнаваемое имя без тёзок).
Маркетплейсы и срез выдачи
Авито держит две трети спроса на агрегаторы, вместе с ЦИАН — почти весь
Пять платформ суммарно дают около 166 тыс. запросов за 12 месяцев в Омске (по связкам «площадка + категория»). Авито — 65,6% объёма и даже слегка растёт (+3%), вместе с ЦИАН они держат 87,5%. При этом ЦИАН и ДомКлик снижаются, а уверенно растёт только Яндекс Недвижимость (+22%). Прямой поиск застройщика — 26–32% рынка: покупатель всё чаще стартует не с агрегатора, а с конкретного ЖК.
Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.
Платформа
12 мес.
Год к году
Доля
Авито3 запроса109 127+3,4%65,6%
квартиры
105 866
+3,9%
63,7%
вторичка
2 805
-15,9%
1,7%
новостройки
456
-0,7%
0,3%
ЦИАН3 запроса36 461-3,3%21,9%
квартиры
34 627
-2,1%
20,8%
вторичка
1 390
-30,5%
0,8%
новостройки
444
-8,1%
0,3%
ДомКлик2 запроса10 732-8,6%6,5%
квартиры
10 523
-8,7%
6,3%
новостройки
209
-3,7%
0,1%
Яндекс Недвижимость3 запроса9 326+22,6%5,6%
общий бренд
8 556
+21,6%
5,1%
квартиры
753
+33,3%
0,5%
новостройки
17
+70,0%
0,0%
Дом.РФ· квартиры670+63,4%0,4%
Минусуем в кампаниях застройщика
Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.
НЕ минусуем
Яндекс Недвижимость (+22%) — единственная уверенно растущая площадка. За её аудиторией можно охотиться, пока она на подъёме. Рост Дом.РФ (+63%) — шум малых чисел.
Оценочная карта рекламной выдачи
Полный замер выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров. По косвенной оценке (маркетплейсы + брендовые объёмы): на высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») в выдаче стоят федеральные агрегаторы и несколько застройщиков. На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — конкурентов заметно меньше. На брендовых и низкочастотных («имя ЖК», «район + комнатность») выдача почти пустая, 0–1 рекламодатель — брендовые ниши Омска свободны.
Главный вывод
Это смена канала, а не падение рынка. ЦИАН и ДомКлик снижаются (примерно на 3% и 9%), Авито и Яндекс Недвижимость, наоборот, растут, но общий вес агрегаторов огромен: Авито и ЦИАН держат 87,5% спроса на площадки. Параллельно живёт прямой поиск новостроек и застройщиков (26–32%, см. раздел новостройки против вторички). Покупатель всё чаще стартует с конкретного ЖК. Для застройщика это значит две вещи. Первое: новостройки ищут и через агрегаторы — списывать их как «только вторичку» нельзя. Второе: преимущество — поймать клиента раньше, в прямом поиске, где брендовые ниши свободны. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры омск») в Директе минусуем не потому, что «вторичка», а потому что это навигация на чужую площадку. Защиту бренда («Снегири Омск», «ЖК Зелёная Река Омск») стоит держать — иначе агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге.
Стратегия
Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать
Свод ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика МКД в Омске: поисковые кампании, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
A · Поисковые кампании — приоритеты
| № | Кампания | Опорные запросы (примеры) | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | Ядро объёма — 1-комнатные строящиеся | купить квартиру, купить однушку омск, квартира в новостройке | Омск | 🥇 |
| A2 | Растущий формат — студии | купить студию, студия омск, квартира студия | Омск | 🥇 |
| A3 | Финансовое предложение | семейная ипотека, квартира в рассрочку, квартира в ипотеку | Омск и область | 🥇 |
| A4 | Новостройки — общая воронка | новостройки омск, купить квартиру от застройщика | Омск | 🥈 |
| A5 | 2-комнатные — семейный сегмент | купить двушку омск, двухкомнатная квартира | Омск | 🥈 |
| A6 | Готовое жильё — «ключи сразу» | купить готовую квартиру, сданные новостройки омск | Омск | 🥈 |
| A7 | Брендовая защита | <свой бренд> омск · цены · отзывы | Россия | 🥇 |
F · Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос
Студии эконом/комфорт
объём ~22 500/год+11%
Единственный растущий формат на слабеющем рынке — предложение «первая своя квартира» под потолок бюджета
Брендовые формы топ-ЖК
объём ~4 800/месрастёт
Поиск идёт через имена ЖК (Снегири, Пушкино, ЯСНО), а выдача по ним свободна — первый ход в узнаваемость имени дёшев
Правобережье — Ленинский, Октябрьский
объём ~1 940/28ддефицит
Устойчивый спрос при тонком новом предложении — мало прямых конкурентов за запрос с городом
Рассрочка от застройщика
объём ~18 600/годрастёт
Альтернатива под потолок ≤5 млн; агрегаторы этот запрос не перехватывают
«Купить квартиру до 5 млн»
объём ~890/год—
Ценовой якорь под активный потолок бюджета — конкурентов почти нет
E · Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)
Маркетплейсы
авито, циан, домклик
Загородка (не наш сегмент)
коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС
Аренда и информационный шум
снять, аренда, посуточно, планировки, дизайн, обои, от собственника
Класс-омонимы
бизнес класс -квартира · студия -дизайн -ремонт · лофт -стиль -интерьер -мебель
Омонимы ЖК — названия мест
пушкино -поэт -московская · королёв -космос -город · зелёный остров -парк · молния -гроза
Нарицательные ЖК и застройщики
успех -школа · берёзка -магазин · гармония -музыка · брусника -ягода · эталон -прибор · вита -аптека
D · Сезонный график бюджета 2026
Январь +15% (главный пик — новогодний рестарт) · август +8% · март +7% · октябрь +5% (осторожно — фон ставки ЦБ) · ноябрь — окно промо рассрочки · май-июнь −10% · декабрь −11% (предновогодняя пауза). Окон ажиотажа вокруг заседаний ЦБ в Омске нет — за трафик перед решением ЦБ переплачивать не стоит.
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минусами, словами-совпадениями и сезонностью.
Портфель vs Спрос
Где открываться — матрица четырёх классов
Позиционирование четырёх классов жилья на двух осях: спрос (запросы с указанием класса) × предложение (количество ЖК в каталоге Яндекс Недвижимости). Спрос по «бизнесу» и «премиуму» обманчив — эти слова пишут про желаемый уровень, надёжный сигнал даёт комнатность и цена метра, поэтому чипы статусов ниже отражают реальную картину, а не буквальную долю запросов.
Эконом
Растущая нишаСпрос
10,4%
Предложение
34,1%
15 ЖК · по5класс-запросов на каждый за год
По цене метра рынок Омска — эконом: 9 из 10 замеренных ЖК укладываются в эконом-диапазон, но застройщики прячут их в «комфорт». На явных «до 3–5 млн» и студиях (единственный растущий формат, +11% за год) конкуренции за внимание почти нет.
Комфорт
ЗатоваренСпрос
14,7%
Предложение
50%
22 ЖК · по5класс-запросов на каждый за год
22 ЖК из 44 в одном классе на слабеющий спрос: двушки и трёшки падают на 14–18% за год. Самый плотный по предложению сегмент — исход решает уникальное предложение (двор без машин, школа рядом, рассрочка, гарантия сдачи), а не охват.
Бизнес
Обманчивый спросСпрос
59,4%
Предложение
13,6%
6 ЖК · по70класс-запросов на каждый за год
Высокая доля «бизнес-класса» в запросах (59%) обманчива: слово «бизнес» так пишут про желаемый уровень, а не про сделку. В каталоге бизнес-класса лишь 6 ЖК, по цене метра большинство — не бизнес. Федералы (GloraX, Newton) добавляют предложение в остывающем сегменте — переинвестировать в «бизнес» рискованно.
Премиум
Каталога нетСпрос
14,3%
Предложение
2,3%
1 ЖК · по101класс-запросов на каждый за год
Запросы про «премиум-класс» есть (14% запросов, где указан класс), но продукта под них в городе почти нет: премиум-каталога нет, единственный элитный ЖК уже сдан. Это не свободная ниша, а несовпадение запроса и предложения.
Три приоритета, к которым сходятся данные
по данным: комнатность, география, ипотека, бренды, маркетплейсы01
Массовый компактный формат левобережья
Данные сходятся к одному ядру: 1-комнатные и студии (73% спроса по комнатности), с отделкой (60%), эконом/комфорт по цене, на растущем левобережье (Кировский округ +31%). Студии — единственный растущий формат (+11% за год). Сильное сообщение под главный риск рынка — переносы сроков — предложение «готово, сдаём в срок под эскроу».
Источник: Комнатность · География · Спрос против предложения
02
Свободные брендовые и поисковые ниши
Спрос идёт через имена ЖК (Снегири, Пушкино, ЯСНО), корпоративные бренды почти не ищут, а выдача по брендам свободна. Это указывает на дешёвый первый ход в узнаваемость имени: brand-SEO и брендовые кампании с первого дня, пока ниши не заняты.
Источник: Намерения · Бренды · Срез выдачи
03
Прямой канал против маркетплейсов
Авито и ЦИАН держат 87,5% спроса на агрегаторы, а прямой поиск застройщика — 26–32%. Данные читаются так: перехватывать клиента раньше, в прямом поиске, и защищать бренд, чтобы агрегатор не забирал его на финальном шаге.
Источник: Маркетплейсы · Намерения
Аудит Директа
Аудит рекламы для застройщика МКД в Омской области
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, таргетинг по городам области, кампании на готовое жильё и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Что почитать дальше
Яндекс Директ для застройщика
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиАналитика как услуга
Категорийные аудиты с парсером каталога, фильтром омонимов и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиПодход к работе
Операционная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиАналитика МКД по регионам
Параллельные категорийные аудиты рынка новостроек по другим регионам России — для сравнения с Омской областью.
Перейти