Категорийный аудит

Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Краснодарском крае

Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через расщепление «квартиры vs загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии городов края и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и парсер 86 активных жилых комплексов Краснодара.

Период динамики

июль 2024 — июнь 2026

География

Краснодарский край · столица Краснодар

Дата · источники

12 июля 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ.РФ · ЦБ РФ · 2ГИС

Автор

Артём Поздняков

и команда «НА ЦИФРАХ»

91,4%

покупатели ищут «ключи в этом году» — готовое или сдача в 2026

Готовое растёт +29,9% за год; дальние сроки (2027 и позже) — лишь 8,6% спроса.

+19,3%

новостройки растут, а вторичка падает

Вторичка −5,7% за год. Цикл смягчения ставки ещё не вернул её — окно для застройщика открыто.

1,03 : 1

новостройки и вторичка сравнялись по спросу

С учётом брендового поиска по названиям ЖК первичка выходит большинством — 56,8% спроса.

33%

каждый третий запрос про оплату — рассрочка от застройщика

Растущая замена дорогой ипотеке; для планирования берём устойчивый уровень около 21%, а не пиковый год.

90,6%

по цене метра — эконом-тир, хотя на витрине заявлен класс выше

62,8% активных ЖК заявлены как «комфорт», но девять из десяти по цене метра — эконом-тир.

Главное

Что показал аудит

Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.

Покупатель хочет «ключи в этом году»

91,4% спроса — про готовое жильё или сдачу в этом году. Дальние сроки почти не ищут.

Спрос уходит из вторички в новостройки

Новостройки растут на 19,3% за год, а вторичка падает — редкий случай, когда можно забрать долю.

Рассрочка от застройщика набирает вес

Каждый третий запрос про оплату — рассрочка, растущая замена дорогой ипотеке.

Рынок держится на семейной ипотеке

Две трети всего спроса на господдержку — семейная ипотека, и это единственная растущая программа.

Спрос едет со всей страны

Каждый третий запрос про Краснодар — иногородний: Крым, Москва, Ростов.

Класс на витрине дороже, чем по цене

Девять из десяти ЖК заявлены выше своего ценового уровня — рекламировать стоит по реальной цене.

Методология

Источники, период, ограничения

Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.

Источники

Поисковые запросы Яндекса — динамика по сотням запросов в России и Краснодарском крае: 24 месяца для сегментных разрезов и 60 месяцев (июль 2021 — июнь 2026) для рынка в целом, квартир/загородки и сезонности, без интерполяции.
Каталог Яндекс Недвижимости — 112 жилых комплексов Краснодара с полями: класс, срок сдачи, цена «от», застройщик. После фильтра активности остаётся 86 проектов с открытыми продажами.
Центральный банк РФ — история ключевой ставки с января 2022 по июнь 2026, решения Совета директоров для сопоставления со спросом на ипотеку.
ЕРЗ, 2ГИС, агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков и проверки названий-омонимов (когда бренд пересекается с общим словом).
Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: полный замер заблокирован защитой Яндекса от автозамеров.

Как считаем годовой рост

Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев.
При годовом росте от +30% мы делаем помесячную разбивку и сверку последнего квартала — иначе годовой показатель может скрывать одноразовый пик и плато после него.
Связь «ставка ЦБ — спрос на ипотеку» рассчитана по 53 месяцам с начала подъёма ставки в 2022 году: на пике ставки готовность оформлять сделку падает, при смягчении — восстанавливается.

Ограничения

Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки, а каталог — снимок предложения на площадке. Мы наблюдаем одну сторону рынка (спрос-сигнал и витрину), а не фактические продажи, — поэтому выводы о балансе спроса и предложения формулируем как гипотезы, а не как факт.
В запросах по классам жилья сильная омонимия: «элитная квартира» — разговорное прилагательное, а не сегмент рынка; «лофт» в крае — стиль интерьера, «евроформат» — полиграфия, «смарт-квартиру» почти не ищут. Без фильтра в исходных объёмах это нерелевантный шум.
В каталоге Яндекс Недвижимости есть цена «от», но не всегда цена за квадратный метр. Поэтому пересортировка ЖК по фактической цене — обоснованная гипотеза, требующая дополнительной проверки по площади.
Карта районов Краснодара пока частичная: 26 из 112 жилых комплексов каталога не привязаны к административному округу. Полную карту восстановим после привязки координат каждого ЖК.
Точный замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автозамеров. Полная карта рекламной конкуренции — задача следующей версии.
В следующей версии планируется добавить: уникальные торговые предложения и тональность отзывов по топ-10 жилым комплексам (парсер отзывов требует отдельного окружения) и годовую разбивку предложения по срокам сдачи на данных ЕРЗ.

Подробнее о методологии сбора отчёта

Макро · 60 мес.

Рынок жилья Кубани сжимается медленнее страны

Спрос на жильё в крае сейчас на уровне 50% от пика августа 2021 (381 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 45% от пика. Но доля края в общероссийском спросе за пять лет выросла с 3,9% до 4,4% — регион сжимался медленнее страны.

Россия · от пика март 2022

−55%

пик 9,78 млн → июн 2026 ~4,4 млн показов/мес

последний год -0,3%

Краснодарский край · от пика авг 2021

−50%

пик 380 546 → июн 2026 ~190 794 показов/мес

последний год -2,6%

Доля Краснодарского края

4,38%

от России — доля выросла с 3,9% за пять лет

0%100% — вся Россия

Падение замедлилось

-2,6%

РФ -0,3% / край -2,6% за последний год · годом ранее было −10,7%

стабилизация на новом уровне

Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.

июл 2021 → июн 2026

Кликните по серии — она останется одна на графике

наведите курсор для значений

Авг 2021 — пик 381 К

Янв 2026 — минимум 164 К

Июн 2026 — 178 К

Левая ось — показов в России, правая — в Краснодарском крае. Регион прошёл пик в августе 2021 (381 К показов), Россия — в марте 2022. К середине 2026 обе кривые примерно на половине от пиковых значений. Доля края в общероссийском спросе за пять лет выросла с 3,9% до 4,4% — регион сжимался медленнее страны.

Главный вывод

Рынок недвижимости Кубани — крупнейший на Юге и устойчивее среднего. За 5 лет объём сжался до 2,29 млн запросов в год — минимум пятилетки, 59% от пика цикла 2021-22. Но доля края в общероссийском спросе выросла с 3,9% до 4,4%: миграционный приток на Юг смягчает спад. Год к году −2,6% против −10,7% годом ранее — падение почти остановилось. Региональная специфика раскрывается глубже — в разрезах «квартиры против загородки», «новостройки против вторички», классах жилья и форматах оплаты.

Типы жилья · 60 мес.

Большая часть спроса на Кубани — это квартиры

На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 4,3 запроса про квартиру. Квартиры в крае в лёгком плюсе (+0,4% год к году), загородка падает (-7,6%) — спрос перетекает из загородки в квартиры.

Квартиры

12 мес. край

15 095 582

Год к году

+0,4%

РФ: +0,4%

Квартиры в крае в лёгком плюсе, как и по России. Доля квартир в общем объёме — 81,3% против 83,8% по РФ: край чуть загороднее из-за южной специфики.

Загородка

12 мес. край

3 470 928

Год к году

-7,6%

РФ: -11,6%

Загородка падает −7,6%, но медленнее России (−11,6%). Без аналога субсидированной ипотеки для ИЖС и программ от застройщиков спрос перетекает в квартиры.

РФ

Россия в целом · 60 мес.

Кликните по серии — она останется одна на графике

Россия за 5 лет: квартиры с 62 млн в авг 2021 до 40 млн к середине 2026 (−37%). Загородка — с 14,5 млн до 8,3 млн (−43%). Загородный сегмент теряет быстрее.

КК

Краснодарский край · 60 мес.

Кликните по серии — она останется одна на графике

Краснодарский край: квартиры с 2,31 млн в авг 2021 до 1,21 млн к середине 2026. Загородка — с 631 К до 316 К. Доля загородки монотонно снижается — спрос перетекает в квартиры.

Состав кластеров · 10 + 10 запросов

Квартиры · 10

купить квартируквартирановостройкивторичкакупить квартиру в новостройкекупить квартиру вторичкакупить 1 квартирукупить студиюквартира студиякупить квартиру в ипотеку

Загородка · 10

купить домзагородный домкоттеджкупить коттеджкоттеджный посёлоккупить участокучасток ИЖСдом под ключдача купитьтаунхаус купить

Главный вывод

Рынок жилья Кубани — это рынок квартир (81,3%). Спрос перетекает из загородки в квартиры: доля загородки монотонно снижается пятый цикл подряд (23,3% → 18,7%). Квартиры в лёгком плюсе (+0,4% год к году), загородка падает на 7,6%. Субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают в МКД-сегменте.

Новостройки и вторичка · 24 мес.

Спрос разворачивается из вторички в новостройки

Новостройки на Кубани растут на +19,3% год к году, вторичка падает на 5,7%. Спрос вышел на паритет: по прямым запросам первичка и вторичка примерно равны (50,6%), а с учётом брендового спроса на конкретные ЖК первичка выходит в большинство — 56,8%.

Новостройки

+19,3%

1 754 132 / 12 мес.

РФ: +16,2% · край обгоняет на 3 пп

Вторичка

-5,7%

1 711 963 / 12 мес.

РФ: -0,7% · край падает резче

Краснодарский край · 24 мес. — новостройки vs вторичка

Кликните по серии — она останется одна на графике

наведите курсор для значений

Янв 2026 — рекорд новостроек

Май 2025 — аномалия данных

Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Всплеск мая 2025 — технический сбой в данных Вордстата, а не реальный спрос. Январь 2026 — реальный максимум новостроек (202 К показов) на фоне ажиотажа снижения ставки ЦБ. За два года спрос вышел из перевеса вторички к паритету (годовое соотношение 1,03 : 1).

Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам

Кликните по серии — она останется одна на графике

Помесячное соотношение Н:В. С 0,60 в июле 2024 спрос вышел на паритет (годовое соотношение 1,03 : 1). Всплеск мая 2025 — технический сбой в данных Вордстата, а не реальный спрос. Это структурный сдвиг спроса в первичку, а не сезонное колебание.

Главный вывод

2026–2027 — окно возможностей для застройщиков МКД. Спрос развернулся в новостройки: они растут +19,3% при падении вторички −5,7%, годовое соотношение вышло на паритет (1,03 : 1). С учётом брендового спроса на конкретные ЖК первичка — большинство (56,8%). Цикл смягчения ставки ещё не вернул вторичку — окно для застройщика открыто.

Тип жилья

Апартаменты на Кубани — нишевый курортный сегмент

В крае около 95% спроса на новостройки — обычные квартиры в жилых домах, ~5% — апартаменты (курортно-инвестиционный формат Сочи и Анапы). Апартаменты не растут вместе с рынком: семейная ипотека на них не распространяется (нежилое помещение), а смягчение ставки ЦБ делает квартиры доступнее.

Квартиры в МКД

95,1%

1 667 465за 12 мес.

+19,3% год к году

Основная воронка новостроек, растёт +19,3% год к году.

Апартаменты

4,9%

86 667за 12 мес.

−18% год к годув последнем квартале ещё хуже: −21,3%

Нишевый курортно-инвестиционный сегмент, структурно остывает.

Почему апартаменты слабеют

Семейная ипотека на апартаменты не работает — покупатели с субсидированной программой уходят в обычные квартиры. Снижение ставки ЦБ делает квартиры доступнее, поэтому апартаменты теряют роль «дешёвой альтернативы».

Что произошло в декабре 2025

Спад с 7 072 показов в ноябре до 5 146 в декабре 2025, дальше держится около 5 000–5 800 — это смена тренда, а не сезонная просадка. Курортно-инвестиционный спрос Сочи остывает вместе с рынком.

Спрос на апартаменты, 24 мес.

Показы Вордстата по запросам «купить апартаменты», «апартаменты сочи», «апартаменты краснодар».

Кликните по серии — она останется одна на графике

Июль 2024 — июнь 2026, Краснодарский край. Всплеск мая 2025 — технический сбой в данных Вордстата, а не реальный спрос.

Что это значит для стратегии

Апартаменты на Кубани — нишевый ~5%-сегмент, не приоритет для отдельной категорийной кампании. Остывают (−18% за год, −21,3% в последнем квартале), пока обычные квартиры растут на +19,3%. Основной драйвер — курортные апартаменты Сочи (37 536 показов за год): для инвест-аудитории по ним имеет смысл отдельная гео-кампания, а не общая категорийная «купить апартаменты». Лофт, smart-квартиры и евроформат как категории в крае отсутствуют — за ними только посторонние запросы, в Директе их минусуют.

Сроки сдачи

Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»

Сюда входит готовое жильё и сдача в 2026. Ближний горизонт (готовое + сдача 2026) — 91,4%. Дальние сроки (2027–2028) — всего 8,6%, рынок не готов ждать долго. «Новостройки 2026» вышли вперёд «сданных» — для покупателя сдача в 2026 равна готовому.

Точные запросы по состоянию объекта

Купить сданную квартиру2 205

Купить квартиру в строящемся доме1 653

Точные узкие формулировки — мизерные объёмы. «Готовую» ищут даже чуть чаще «строящейся», но большинство формулирует запрос через год сдачи, а не через состояние объекта.

Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)

Сданные новостройки (5 запросов)

3 27844,9%

купить готовую + сданные новостройки + готовые от застройщика + новые готовые + готовая квартира краснодар

Новостройки 2026 (5 запросов)

3 39146,5%

новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача 2026 + квартира сдача 2026 + дом сдача 2026

Новостройки 2027 (5 запросов)

4376%

сдача 2027 + новостройки 2027 + квартира/дом/жк сдача 2027

Новостройки 2028+ (5 запросов)

1922,6%

сдача 2028 + новостройки 2028 + квартира/дом/жк сдача 2028

Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи

Кликните по серии — она останется одна на графике

Логарифмическая шкала: разрыв между ближними и дальними сроками около 18× — линейная сжала бы 2028+ в пустоту. Всплеск «сданных» в мае 2025 — технический сбой в данных Вордстата, а не реальный спрос. С начала 2026 «новостройки 2026» вышли на первое место (440 показов в июне) — семантический сдвиг: запрос стал «текущим годом», спрос перетёк на него.

«Сданные» — 5 запросов

3 27844,9%

купить готовую квартиру1 603

сданные новостройки1 033

готовые квартиры от застройщика484

новые готовые квартиры158

готовая квартира краснодар0

Одиночный запрос «сданные новостройки» давал 1 033 показа. При расширении до 5 синонимов объём готового сегмента — 3 278 (44,9%). Готовое растёт +29,9% год к году — точка входа воронки смещается на «ключи сразу».

«2026» — 5 запросов

3 39146,5%

новостройки 20262 939

жк сдача 2026452

сдача 2026 (узкий)0

квартира сдача 2026 (узкий)0

дом сдача 2026 (узкий)0

Главный запрос группы — «новостройки 2026» (2 939). Остальные узкие формулировки («сдача 2026», «квартира сдача 2026») дали ~0. Доля группы — 46,5%.

«2027» — 5 запросов

4376%

новостройки 2027320

жк сдача 2027117

сдача 2027 (узкий)0

квартира сдача 20270

дом сдача 20270

Главный запрос — «новостройки 2027» (320). «Жк сдача 2027» уже работает (117) — покупатели начали формулировать год +1.

«2028+» — 5 запросов

1922,6%

новостройки 2028133

жк сдача 202859

сдача 2028 (узкий)0

квартира сдача 20280

дом сдача 20280

Малый объём (192), почти весь — «новостройки 2028». Это «терпеливый» сегмент — инвестиционные покупатели и семьи в ожидании маткапитала или семейной ипотеки.

Спрос против предложения каталога

86 ЖК Я.Недвижимости × 12 мес. поискового спроса

Сравниваем долю спроса по каждой группе срока сдачи с долей предложения в каталоге активных ЖК Краснодара. По оси «готовое ↔ строящееся» дельта близка к нулю — предложение идёт вслед за спросом. Острого дефицита по срокам нет: он вскрывается глубже, внутри классов жилья.

Готовое

⚖️ Баланс

Спрос (поиск)44,9%

Предложение (каталог)44,2% · 38 ЖК

Дельта спрос − предложение: +0,7 пп

Спрос на готовое (44,9%) совпадает с предложением (44,2%, 38 сданных ЖК). Острого дефицита на этой оси нет — готовое при этом растёт +29,9% год к году.

Строящееся

⚖️ Баланс

Спрос (поиск)55,1%

Предложение (каталог)55,8% · 48 ЖК

Дельта спрос − предложение: -0,7 пп

Строящееся: спрос 55,1% ≈ предложение 55,8% (48 ЖК). Конкуренция сместилась на скорость вымывания стока внутри мегапроектов, а не на дефицит сроков.

Что это значит для стратегии

Для покупателя «сдача в 2026» — то же самое, что готовое жильё. 91,4% спроса — на «ключи в этом году» (готовое 44,9% + сдача 2026 46,5%). Готовое растёт +29,9%, а предложение сбалансировано — конкуренция идёт за скорость вымывания стока, а не за дефицит сроков. «2028 и дальше» (2,6%) — маленькая ниша с минимальной конкуренцией для инвесторов.

Комнатность и отделка

Ядро спроса — однушки и студии, а отделка перестала быть обязательной

Однушки и студии — ядро воронки края (63,9% комнатности). «С отделкой» за год — 66,6% всех запросов про отделку, но в последнем квартале спрос на неё снизился на 29,5%. При смягчении ставки часть покупателей готова делать ремонт сама.

Комнатность (12 мес.)

1к · 35,4%

130 690-26,2%

РФ: -10,7%

Студия · 28,5%

105 202-3,8%

РФ: +5,7%

2к · 24,9%

91 725-12,2%

РФ: -7,6%

3к · 9,6%

35 558-14,2%

РФ: -9,4%

4+к · 1,5%

5 591-13,8%

РФ: -5,9%

Тип сдачи (12 мес.)

С отделкой

11 947-38,2%66,6%

В последнем квартале — 701,7/мес.−29,5% к среднему за год

Без отделки

2 170-22,4%12,1%

В последнем квартале — 176,3/мес.−2,5% к среднему за год

Евроремонт

1 968-19,3%11%

В последнем квартале — 175,7/мес.+7,1% к среднему за год

Черновая

1 741-2,6%9,7%

В последнем квартале — 116,3/мес.−19,8% к среднему за год

White box

124-29,1%0,7%

В последнем квартале — 8/мес.−22,6% к среднему за год

За год «с отделкой» лидирует с долей 66,6%. В последнем квартале спрос на неё упал на 29,5% относительно среднего за год — часть спроса уходит в «доделаю сам». «Без отделки» держится, «черновая» проседает. Слой типов сдачи низкообъёмный (~1 500 показов/мес) — вывод структурный, не объёмный.

Спрос по комнатностям, помесячно

Все комнатности охлаждаются за год, но студии держатся лучше всех, а 2к развернулась к росту в актуальном квартале (+5,7%).

Кликните по серии — она останется одна на графике

Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, июль 2024 → июнь 2026 (Краснодарский край).

Спрос по типам сдачи, помесячно

«С отделкой» после майского сбоя в данных снижается, «черновая» и «без отделки» держатся на низком уровне.

Кликните по серии — она останется одна на графике

Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, июль 2024 → июнь 2026 (Краснодарский край). Всплеск мая 2025 у «с отделкой» и «евроремонта» — технический сбой в данных Вордстата, а не реальный спрос.

Что произошло с «отделкой»

Минус 29,5% к среднему за год

К середине 2026 спрос на «с отделкой» снизился до ~630–780 запросов в месяц — на 29,5% ниже годового среднего. При сжатии бюджета часть спроса уходит в «доделаю сам».

«Без отделки» держится

Самый устойчивый тип сдачи

«Без отделки» почти без изменений в последнем квартале (−2,5% к году), держится около 176 запросов в месяц. При сжатии бюджета часть покупателей выбирает «доделаю сам» — сегмент устойчив.

Ложный рост

«Черновая −2,6% за год» — маскирует спад

Годовая цифра выглядит устойчиво, но в последнем квартале спрос просел на 19,8%: осенью 2025 держалась ~150–190 запросов, к середине 2026 — 107–129. Годовой показатель маскирует падение в актуальном квартале.

Европланировки vs классика

по комнатности

«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — 15,7% всех 2-комнатных запросов. Это уже не нишевой формат, а мейнстрим двухкомнатного сегмента: на юге компактную 2к с большой кухней-гостиной берут массово, особенно молодые семьи.

1-комн0,8% — «евро»

Классика

1к

130 690

Евро

Еврооднушка

1 042

+8% год к году· в последнем квартале −25,9%

2-комн15,7% — «евро»

Классика

2к

91 725

Евро

Евродвушка

17 087

−5,3% год к году

3-комн7,3% — «евро»

Классика

3к

35 558

Евро

Евротрешка

2 816

−10,5% год к году

Спрос на евро-планировки, 24 мес.

Всего 20 945 показов за год, −5,5% год к году — без активного роста; почти весь объём держит евродвушка (82% сегмента).

Кликните по серии — она останется одна на графике

Июль 2024 — июнь 2026, Краснодарский край. Всплеск мая 2025 у «евротрешки» — технический сбой в данных Вордстата, а не реальный спрос.

Ложный рост

«Еврооднушка +8% за год» — обманчивая цифра

Годовой плюс держится на одном пике января 2026 (199 показов). Уже к весне сегмент вернулся к 58–80 показам в месяц, последний квартал на 25,9% ниже годового среднего. Это разовый всплеск, а не тренд.

Отдельную кампанию на «еврооднушку» запускать не стоит — достаточно минусовать её в кампаниях на однушки.

Что делать застройщику

Запускать кампанию «купить евродвушку краснодар» с бюджетом под размер сегмента — это 15,7% двухкомнатного спроса, полноценная категория. Слово «евродвушка» держать в карточках и объявлениях по 2к. Евротрешка (7,3% от 3к) — отдельная вторичная кампания. Главный посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной», аудитория молодых семей попадает в семейную ипотеку.

Что это значит для стратегии

База — 1к и студии с отделкой, но «обязательно с отделкой» — больше не правило. Однушки и студии дают 63,9% комнатности, а с двушками ядро малых форматов — 88,8%. Студии за год держались лучше всех (−3,8%), 2к развернулась к росту в квартале (+5,7%). 4+к — фоновый сегмент, отдельная кампания не нужна. Что делать застройщику: основная воронка — «1к и студии с отделкой», но 1–2 проекта в портфеле стоит держать с опцией «черновая / без отделки» для покупателей, готовых делать ремонт сами. Дополнительно — евродвушка внутри двухкомнатных проектов: 15,7% спроса на 2к, полноценная ниша под молодые семьи.

Классы жилья

Что застройщики называют комфортом и что реально стоит этих денег

Все три источника приведены к одной системе из четырёх классов: эконом, комфорт, бизнес, премиум. Разговорное прилагательное «элитная квартира» из класс-замера исключено. Картина восстановлена через сверку поискового спроса, заявленного класса в каталоге Яндекс Недвижимости и фактического класса по цене за метр. Ярлык «премиум» застройщики Краснодара на витрине не используют вовсе — премиальность упаковывают в «бизнес».

Поисковый спрос по 4 классам

Что ищут пользователи (12 мес.) — после удаления «Элит» и «Комфорт+»

Эконом

56113,9%

Комфорт

57114,2%

Бизнесосторожно

2 25055,9%

запрос «бизнес-класс квартира» частично содержит «квартира для бизнеса или аренды юр. лица» — к доле относиться с осторожностью

Премиум

64316%

Что заявляют застройщики

Что объявляют застройщики (112 ЖК каталога)

Эконом18,8% (21 ЖК)

Топ-3: ГК ПрофСтрой-Юг (2), Сити (2), Черноморская ФК (1)

Комфорт66,1% (74 ЖК)

Топ-3: ГК НВМ (5), Средастрой (4), AVA (4)

Бизнес13,4% (15 ЖК)

Топ-3: DOGMA (4), КСО (1), Семья (1)

Премиум1,8% (2 ЖК)

Топ-3: ССК (1), ГК AXIS (1)

По факту цены

По цене за метр · 64 ЖК с известной ценой

Эконом90,6% (58 ЖК)

+84,3 ппvs заявленного

Комфорт7,8% (5 ЖК)

-68,8 ппvs заявленного

Бизнес1,6% (1 ЖК)

-14 ппvs заявленного

Премиум0% (0 ЖК)

-1,6 ппvs заявленного

Финальная сверка трёх источников

«Комфорт-разводнение» наоборот — главный вывод сверки. Из 64 ЖК с известной ценой 66% заявлены комфортом (49 из 64), но по цене за метр против общероссийских уровней комфорту соответствуют лишь 8% (5 ЖК): остальные попадают в эконом-тир (до 200 тыс ₽/м²). Девять из десяти жилых комплексов позиционируются на ступень выше своего ценового бэнда. Это не обман — Краснодар структурно дешевле городов-миллионников, и его ярлыки «комфорт/бизнес» отражают региональное позиционирование, а не общероссийский ценовой уровень.

Эконом

90,6%

по цене за метр · 58 из 64 ЖК · застройщики так заявляют лишь 4 ЖК (6%)

Комфорт

7,8%

по цене · 5 ЖК · но заявлен у 49 ЖК (77%) — ярлык-обёртка

Бизнес

1,6%

по цене · 1 ЖК («Сердце») · заявлен у 10 ЖК. Общероссийского премиума и элита по цене в крае нет

Главный вывод

По цене за метр 90,6% предложения края попадают в эконом-тир, тогда как поиск голосует за престиж-ярлык. В тонком класс-именующем слое спроса лидирует «бизнес» (55,9%) и «премиум» (16%), а витрина упаковывает массу в «комфорт» (66% каталога). Ярлык «премиум» востребован в поиске, но на витрине Краснодара его нет вовсе. Для рекламных кампаний это значит: эконом-предложения убедительнее продавать ценой и рассрочкой, а не словом «эконом»; премиум-запросы ведут на бизнес-предложения. И важная оговорка: класс-слой поиска очень тонкий (около 344 показов в месяц против ~30 700 у комнатности) — это узнаваемость ярлыка, а не доля рынка.

Бюджет и формат оплаты

Спрос выталкивается вверх по бюджету

За год ценовое ядро спроса — «до 3 млн» (49%) и «до 5 млн» (45%): вместе 94% бюджет-заякоренных запросов, потолок массового покупателя около 5 млн. Но самый быстрый рост за год — у порога «до 4 млн» (+105%): предложения дешевле 3 млн на рынке почти нет (студии стартуют примерно с 4,2 млн), и спрос вынужденно смещается вверх. Выше 7 млн бюджетных запросов практически не остаётся.

Бюджетные пороги · 12 мес.

Столбец «Изменение» — последний квартал к среднему за год; зелёным выделен «до 4 млн» (+105% год к году)

Порог	За 12 мес.	Доля	В среднем/мес.	Последний квартал	Изменение
До 3 млн	3 149	49%	262,4	232	−11,6%
До 4 млн	2 477	38,6%	206,4	154	−25,4%
До 5 млн	2 890	45%	240,8	182,3	−24,3%
До 6 млн	963	15%	80,3	60	−25,3%
До 7 млн	384	6%	32	25,3	−20,9%

Базовые пороги «до 3 / 5 / 7 млн» дают 6 423 показов за год — это весь бюджет-заякоренный спрос. «До 4» и «до 6 млн» — адаптивные формулировки потолка под медианную цену студии (4,2 млн) и однушки (5,6 млн); они пересекаются с базовыми и показаны отдельным слоем. Покупатели края формулируют запрос только базовым «квартира до X / купить квартиру до X»; варианты с городом, комнатностью или словом «новостройка» в связке с бюджетом почти не используются.

Главное движение

«До 4 млн» — спрос вырос вдвое за год (+105%)

Причина структурная: предложений дешевле 3 млн на рынке почти нет — студии стартуют примерно с 4,2 млн, однушки с 5,6 млн. Поэтому спрос, который якорится на «до 3 млн» (49%), вынужденно смещается к 4 млн. Рост виден и в «квартира до 4 млн», и в «купить квартиру до 4 млн».

Что это значит: массовый бюджет упирается не в круглую цифру, а в реальный ценовой пол рынка. В последнем квартале порог «до 4 млн» охлаждается вместе со всем спросом (−25% к среднему за год), но год к году это по-прежнему самый быстрый рост среди бюджетных якорей.

Что делать застройщику

«Студия и однушка под лимит семейной ипотеки» — в центре спроса

Бюджет покупателя привязан к реальному ценовому полу рынка и к потолку субсидии. Студия по медиане 4,2 млн и однушка 5,6 млн ложатся ровно в растущие пороги «до 4» и «до 6 млн» — это ядро актуального спроса.

· Студия и однушка в границах лимита семейной ипотеки (6 млн) попадают в актуальный спрос точнее круглых ценников
· Рассрочка от застройщика помогает уложиться в лимит, если цена выходит за него (за год спрос на рассрочку вырос вчетверо)
· Акции «под семейную ипотеку» / «с отделкой» работают как якоря под потолок субсидии

Медианы цен по краю: студия 4,2 млн, однушка 5,6 млн, двушка 7,6 млн, трёшка 9,6 млн; входное предложение — около 5,2 млн. Весь сегмент до 7 млн по цене за метр — эконом-тир (медиана около 172 тыс ₽/м²).

Уточнение: запросы по бюджету — это только ~5% от всех денежных запросов

Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 6 423 показов за год. Для сравнения, по другим срезам в Краснодарском крае:

ипотека квартира

167 847в 26 раз больше

новостройки

466 572в 73 раз больше

купить студию

130 008в 20 раз больше

Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.

Формат оплаты (12 мес.)

Ипотека+5,2%

167 847

Доля: 65,3%

В рассрочку+302,0%

84 138

Доля: 32,7%

За наличные+8,3%

4 961

Доля: 1,9%

Рассрочка — растущий, но волатильный канал

Годовой рост рассрочки +302% — но это не ровный тренд. Полугодовая разбивка показывает всплеск осени 2025 года и его схлопывание: осенью рассрочка временно замещала ипотеку при высокой ставке ЦБ, к лету 2026 сжалась обратно.

июл–дек 2024

1 040/мес.

база — узкая категория

янв–июн 2025

2 450/мес.

ускорение

июл–дек 2025

9 100/мес.

пик ажиотажа (осень 2025)

янв–июн 2026

4 920/мес.

плато ×4,7 от базы

Уточнение: замер идёт по запросу «квартира в рассрочку» — это уже квартирная семантика, 84 138 показов за год. Пиковый годовой +302% раздут осенним всплеском (октябрь–ноябрь 2025); для планирования честнее брать устойчивое плато — около 21% форматов оплаты в актуальном квартале. Рассрочку в 2026 году имеет смысл держать в посадочной странице и креативах, но как поддержку, а не главное предложение.

Главный вывод

Ипотека — 65%, рассрочка — 33% за год (21% на плато), наличные — 2%. Рынок сверх-ипотечный: доля наличных ниже 3% против нормы 10–20%. Рассрочка от застройщика выросла из узкой ниши, но канал волатильный — осенний всплеск 2025 года уже схлопнулся до устойчивых ~21%. Для рекламы: посадочные «без переплат — рассрочка от застройщика» как поддержка ипотечного предложения.

География спроса

Краснодар — ядро рынка, но край многоцентровой

Краснодарский край — не моноцентричный регион. Краснодар концентрирует лишь 34,1% спроса края (порог моноцентра — 50–80%); Сочи — самостоятельный крупный курортно-инвестиционный рынок (44% от объёма столицы), Новороссийск — третий центр. Внешний спрос на Краснодар — около 30,5%: край работает как магнит внутренней миграции. Главный паттерн: на первичку доля иногородних выше 50% — переезжающие целятся в новостройки.

Спрос по 4 городам края · переключение по фразам

5 фраз · Краснодар 28–39% концентрации

Фраза · ≈ 28 дней

«Купить квартиру»

221 320 показов в Башкортостане74 255 в Уфе

33,6%

концентрация в Уфе

≈ 74 К показов в Краснодаре за месяц

Разбивка по городам

город + конкуренция · доля от региона

Краснодар

Высокая

74 К33,6%

Сочи

Средняя

34 К15,5%

Новороссийск

Низкая

10 К4,6%

Армавир

Низкая

3,8 К1,7%

Конкуренция и таргетинг

Высокая конкуренция: маркетплейсы + 3–5 застройщиков в выдаче

Уфа vs остальной регион

Уфа

74 255

Остальной регион

147 065

Базовая зонтичная фраза. В Краснодаре — 33,6% объёма всех квартирных запросов края; ещё около 22% — Сочи. Это профиль многоцентрового региона: две трети спроса — вне столицы.

Концентрация Краснодара в крае

34,1%

средняя доля Краснодара в спросе края по 5 фразам

Новостройки · Краснодар в крае

38,8%

Вторичка · Краснодар в крае

33,7%

Купить квартиру · Краснодар в крае

33,6%

Купить однушку · Краснодар в крае

28,2%

Даже новостроечный спрос держится в столице ниже 40%: две трети спроса края — вне Краснодара. Для Сочи (второй центр, 44% от объёма столицы) и Новороссийска нужны отдельные гео-кампании, а не одна на «весь край» — иначе бюджет размывается по всему региону.

Внешний спрос на Краснодар

30,5%средняя доля

по 12 парным фразам с городом «краснодар» в тексте запроса. Внешний объём 192 052 показов из 630 379 общего объёма замера.

Топ по абс. объёму

квартира краснодар131 205
купить квартиру краснодар46 691
новостройки краснодар5 775
квартира от застройщика краснодар2 726
купить студию краснодар2 254

Топ по доле внешнего

купить квартиру в новостройке краснодар54,4%
квартира от застройщика краснодар52,1%
купить студию краснодар42,1%
купить квартиру краснодар38,6%
квартира в ипотеку краснодар30,8%

Главные внешние каналы: «квартира краснодар» (131 205 показов извне) и «купить квартиру краснодар» (46 691). Переезжающие целятся в первичку: на «квартиру от застройщика» доля внешнего 52,1%, на «купить квартиру в новостройке» — 54,4%. Узкие фразы про комнатность и отделку — это местный язык поиска, для внешнего таргета работают слабее.

Парный метод замера

Местный интерес = поиск «фразы без «краснодар»» от жителей Краснодара. Местный не дописывает своё гео в запрос.
Внешний интерес = поиск «фразы со словом «краснодар»» от всех пользователей России минус от жителей самого Краснодара. Иногородний обязан добавить «краснодар», иначе поиск не поймёт, что он ищет именно Краснодар.
Это обновление методики — старый метод (по геолокации пользователя, без слова «краснодар» в запросе) ловил москвичей, искавших московские квартиры, как «внешний интерес к Краснодару».

Главный вывод

Гео-приоритизация Директа: Краснодар → Сочи → Новороссийск + внешний контур. Краснодар концентрирует лишь 34% — многоцентровой регион, две трети спроса края вне столицы. Внешний спрос (около 30,5%) — крупный недоиспользованный пул для гео-кампаний: переезжающие целятся в первичку (доля иногородних на новостройки выше 50%). Отдельные погородные кампании (Краснодар / Сочи / Новороссийск) точнее одной кампании «весь край».

Регион на карте России

Краснодар ищут и с юга, и из столиц

Краснодарский край — третий рынок МКД-спроса из 9 сравниваемых, уступает только Москве и Санкт-Петербургу и обгоняет более населённые Татарстан и Свердловскую область. В отличие от многих регионов, спрос новостроечно-ориентированный (новостройки/вторичка = 1,07). Внешний спрос на Краснодар — 36,8% — делится на два пласта: «южный магнит» (ближняя миграция — Крым, Ростов, Ставрополь) и «северные деньги» (переезд к морю из Москвы, Петербурга и нефтегазовых регионов).

Регион	Сумма 5 фраз / мес.	× Краснодар	Н : В	Сигнал
Москва	1 230 293	×4,19	0,93	🧊 вторичный
Санкт-Петербург	514 580	×1,75	0,6	🧊 вторичный
Краснодарский край · цель	293 788	×1,00	1,07	🚀 новостроечный
Ростовская обл.	207 119	×0,70	1,16	🚀 новостроечный
Татарстан	193 955	×0,66	0,8	🧊 вторичный
Свердловская обл.	191 252	×0,65	0,98	🧊 вторичный
Волгоградская обл.	136 208	×0,46	1,11	🚀 новостроечный
Республика Крым	114 843	×0,39	0,7	🧊 вторичный
Ставропольский край	103 060	×0,35	1,22	🚀 новостроечный

Краснодар обгоняет Ростов на 42%, Татарстан и Свердловскую область — примерно на треть, кратно опережает остальной ЮФО (Волгоград, Крым, Ставрополь). Меньше Москвы в 4,2×, Санкт-Петербурга — в 1,8×. По соотношению новостройки/вторичка (1,07) — новостроечно-ориентированный, выше большинства сравниваемых регионов.

Откуда ищут Краснодар — внешний спрос на карте

Внешний пул: ~36,8% от полного спроса · по 20 фразам с городом «краснодар»

Краснодарский край · цель

Южный магнит

Москва · СПб

Северные деньги

Как считается

Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Краснодара (агрегация показов по регионам-источникам). Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сам Краснодарский край и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.

Доля внешнего спроса на Краснодар

по 20 фразам с городом «краснодар»

~36,8%

от полного поискового спроса на квартиры и новостройки Краснодара — это извне края.
Карта справа показывает, откуда именно приходит этот внешний спрос: Крым 22,3%, Москва 19,6%, Ростов 10,1%, Ставрополь 7,6%.

Как считаем: для каждой фразы считаем совокупный спрос по регионам-источникам, где в запросе стоит слово «краснодар». Доля внешнего = сумма по всем регионам, кроме самого края ÷ полный спрос по фразам. Это исключает жителей края, которые ищут местные квартиры, и оставляет только иногородний интерес к Краснодару.

ТОП-14 регионов% от внешнего пула

1
Республика Крым
Южный магнит
22,3%
2
Москва и область
Москва · СПб
19,6%
3
Ростовская обл.
Южный магнит
10,1%
4
Ставропольский край
Южный магнит
7,6%
5
Республика Адыгея
Южный магнит
5,2%
6
Санкт-Петербург и ЛО
Москва · СПб
4,6%
7
Волгоградская обл.
Южный магнит
3,8%
8
Свердловская обл.
Северные деньги
3%
9
Белгородская обл.
Северные деньги
2,7%
10
Туапсинский район
Южный магнит
2,4%
11
Красноярский край
Северные деньги
2,4%
12
Саратовская обл.
Северные деньги
2,2%
13
Челябинская обл.
Северные деньги
2,2%
14
ХМАО-Югра
Северные деньги
1,9%

Группы приоритетов · два пласта внешнего спроса

Южный магнит — Крым, Ростов, Ставрополь, Адыгея, Волгоград, Туапсе51,4%

Москва + СПб24,2%

Северные деньги — ХМАО, Белгород, Челябинск, Красноярск, Свердловск, Саратов14,4%

Прочие10%

Главный вывод

Крым — крупнейший источник внешнего спроса (22,3% внешнего пула), Москва — второй (19,6%). Внешний контур делится на два пласта: «южный магнит» — ближняя миграция внутри Юга (Крым, Ростов, Ставрополь, Адыгея, Туапсе — вместе около половины внешнего), и «северные деньги» — покупка «переезд к морю» из Москвы, Петербурга и нефтегазовых регионов (ХМАО, Красноярск). Топ-3 внешние гео-кампании: Крым, Москва, Ростов — на них приходится больше половины иногороднего спроса.

Затоваренность · 16 миллионников

Краснодар — мало жилых комплексов, но квартир в них с запасом на весь спрос

Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир приходится на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников у Краснодара меньше всего жилых комплексов на спрос (14-е место по ширине), но по числу квартир на спрос он делит первое место с Ростовом (глубина 1,85). Рынок держат немногие, но очень крупные проекты — в среднем 399 квартир на комплекс, рекорд среди миллионников. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.

Ширина каталога14 / 14

4,65

ЖК на единицу спроса · самый узкий каталог

Глубина предложения1–2 / 14

1,85

квартир на единицу спроса · вровень с Ростовом

Внешний спрос

30%

рынок притягивает иногородних покупателей

Квартир на один ЖКрекорд

399

медиана миллионников ≈ 78

Карта затоваренностиснимок каталога 2026-06-05 · 16 городов

Краснодар · цель

Перегрет

Много мелких ЖК

Мало крупных ЖК

Дефицит

· размер точки = глубина

Как считается

Спрос = внутренний (широкая корзина запросов в гео) + внешний (гео-запросы «новостройки <город>» по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снапшот дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (30%) измерена иначе, чем в разделе выше (30,5%); оба замера сходятся в одном — рынок Краснодара притягивает иногородних.

Четыре типа рынка

Перегрет

и проектов много, и квартир в них много

Новосиб.УфаПермьКазаньЕкб

Много мелких ЖК

каталог широкий, но квартир в каждом мало

ВоронежВолгогр.

Мало крупных ЖК Краснодар здесь

проектов мало, но они заливают рынок квартирами

РостовКраснодар

Дефицит

рынок продавца — предложения не хватает

Челяб.Краснояр.СамараОмскН.Новгор.

Внешний спрос → ставки

Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Воронеж 30%, Казань 27%). Ниже 15% — чисто местный рынок (Омск 11%). У Краснодара 30% — один из самых высоких: часть бюджета имеет смысл выносить на иногородние гео.

#	Город	ЗапросовWordstat	ЖК	Квартир	Ширина каталога · ранг ↓	Глубина	Кв/ЖК	Внеш.	Профиль рынка
1	Новосибирск	23 925	246	20 480	10,28	0,86	83	22%	Много мелких ЖК
2	Уфа	13 610	132	15 481	9,70	1,14	117	19%	Перегрет — и вширь, и вглубь
3	Пермь	15 996	140	12 059	8,75	0,75	86	19%	Много ЖК, средние
4	Воронеж	16 255	142	8 669	8,74	0,53	61	30%	Много мелких ЖК, внешний спрос ↑
5	Казань	15 230	131	15 019	8,60	0,99	115	27%	Перегрет, бизнес-тяжёлый
6	Волгоград	12 597	93	4 428	7,38	0,35	48	18%	Мелкие ЖК, баланс
7	Екатеринбург	36 238	264	33 951	7,29	0,94	129	21%	Много крупных ЖК
8	Челябинск	11 584	83	4 038	7,17	0,35	49	15%	Мелкие ЖК, локальный
9	Красноярск	13 201	94	6 817	7,12	0,52	73	22%	Баланс
10	Ростов-на-Дону	18 401	128	34 105	6,96	1,85	266	17%	Мало крупных ЖК — заливают квартирами
11	Самара	13 229	83	3 595	6,27	0,27	43	20%	Дефицит, мелкие ЖК
12	Омск	9 985	51	1 094	5,11	0,11	21	11%	Дефицит — минимум предложения
13	Нижний Новгород	22 724	111	6 256	4,88	0,28	56	17%	Дефицит / рынок продавца
14	Краснодар · цель	24 308	113	45 075	4,65	1,85	399	30%	Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑
ref	Москва · вне ранга	254 340	771	72 670	3,03	0,29	94	21%	Эталон масштаба
ref	Санкт-Петербург · вне ранга	84 711	439	40 359	5,18	0,48	92	13%	Эталон масштаба

Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,23 · глубина 0,64. Сигнал: 🔴 затоварен (выше 1,2× медианы) · 🟡 норма · 🟢 дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.

Главный вывод

Краснодар — в левом верхнем квадранте: жилых комплексов на спрос мало, но квартир в них много (ширина 14/14, глубина 1,85 — вровень с Ростовом, при рекордных 399 квартирах на комплекс). Рынок держат немногие, но очень крупные проекты. При этом внешний спрос — около 30%, один из самых высоких среди миллионников: сюда едут покупатели со всей страны, и охват можно расширять за пределы края. На таком рынке в архитектуре Директа заметную роль играют отдельные гео-кампании на иногородний спрос и отстройка через конкретный проект, а не борьба за объём показов внутри города.

Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос

1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес

Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Краснодар»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.

Внутренний спрос · корзина фраз

новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройке

Внешний спрос · те же фразы с городом

новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}

Замер: вся Россия минус сам город.

2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости

Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):

Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).

3 · Как считаются показатели

Ширина каталога

ЖК ÷ Запросов × 1000

сколько проектов на единицу спроса

Глубина

Квартир ÷ Запросов

сколько квартир на единицу спроса

Кв/ЖК

Квартир ÷ ЖК

средний размер комплекса

Снапшот 2026-06-05. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.

Сезонность · 60 мес.

У каждого сегмента — свой пик и провал

Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по 20 поисковым запросам. Главное окно года — июль→август→сентябрь с пиком в августе (×1,24, разброс между годами всего 9%). Главный провал — декабрь (×0,86), вторичные — апрель и февраль. Все ключевые пики и провалы устойчивы 5 лет подряд. Финансовые всплески (март у семейной ипотеки, ноябрь у рассрочки) — событийные, не календарные.

⚠️ Реальная сезонность vs разовые событиякак отделяем устойчивый паттерн от шоков

Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. Метод простой: 12-месячное скользящее среднее показывает общий тренд, отношение факта к тренду даёт сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.

· ★ разброс меньше 10% — устойчивая сезонность, повторяется все 5 лет. Самые сильные паттерны: август пик (разброс около 9% по «квартире» и «купить квартиру»), декабрь провал (около 7%), февраль и апрель провалы (около 6–10%).
· ✓ разброс 10–15% — стабильная сезонность с небольшой вариативностью между годами.
· · разброс 15–30% — частичная сезонность, нужна перекрёстная проверка с регуляторным фоном.
· ⚠ разброс больше 30% — нестабильный паттерн или внешний фактор: семейная ипотека (около 22%) и рассрочка (около 35%) — регуляторно-зависимый и новый канал. Эти ряды реагируют на события, а не на календарь.

Разовые события, которые видны в 5-летней истории, но не являются сезонностью: март 2022 — ключевая ставка 20%; октябрь — внимание к ставке ЦБ (осенние заседания); ноябрь 2025 — застройщик-акции по рассрочке. Эти события исключены из устойчивого паттерна, но помечены в календаре как контекст.

пик · индекс >1,10

повышен · 1,00–1,10

средний · ~1,00

провал · <0,90

средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяц

Зонтичные запросы

Купить квартиру · Новостройки · Купить квартиру в новостройке

60 мес.

3 главных запроса рынка — средние индексы за 60 мес.

Янв

Фев

Мар

Апр

Май

Июн

Июл

Авг

Сен

Окт

Ноя

Дек

Купить квартиру★ разброс 6%

сред. 281 631/мес

1.01

0.92

0.98

0.89

1.01

0.93

1.13

1.23

1.07

0.99

0.95

0.84

Новостройки· разброс 15%

сред. 38 881/мес

1.00

0.94

1.00

0.86

1.23

0.93

1.06

1.15

1.03

0.94

0.97

0.87

Купить квартиру в новостройке· разброс 20%

сред. 5 050/мес

0.91

0.82

0.88

0.76

1.38

0.88

1.08

1.26

1.15

0.94

0.91

0.77

«Купить квартиру» — самый устойчивый паттерн (разброс между годами около 6%): август пик +23%, июль +13%, декабрь провал −16%, февраль-апрель −8..−11%. «Новостройки» формально пикуют в мае (+23%), но с очень большим разбросом между годами — это шум; устойчивый профиль ряда: август +15%, апрель провал −14%. «Купить квартиру в новостройке» — узкая и волатильная фраза (разброс около 20%): пик в августе (+26%) и сентябре, провал апрель–декабрь.

Комнатность — у каждой свой пик

Купить однушку · купить двушку · купить студию

60 мес.

3 главных формата — пики приходятся на разные месяцы

Янв

Фев

Мар

Апр

Май

Июн

Июл

Авг

Сен

Окт

Ноя

Дек

Купить однушку✓ разброс 12%

сред. 1 834/мес

0.99

0.91

0.92

0.89

0.98

0.95

1.11

1.17

1.10

1.04

1.02

0.84

Купить двушку✓ разброс 11%

сред. 1 206/мес

1.13

1.00

0.97

0.90

0.86

1.12

1.18

1.05

0.96

0.93

0.85

Купить студию★ разброс 9%

сред. 10 834/мес

1.01

0.90

0.95

0.91

0.98

0.95

1.13

1.22

1.08

1.02

0.98

0.82

Усреднять сезонность по комнатностям нельзя

Однушка — главный пик в августе (+17%, возврат с отпусков и подготовка к учебному году), вторичные — июль и сентябрь; провал декабрь −16%
Двушка — единственная с дополнительным январь-пиком (+13%, семейное планирование после Нового года) помимо августа; провалы декабрь и июнь
Студия — самый устойчивый ряд комнатности (разброс между годами около 9%): пик август +22%, июль +13%; провал декабрь −18%. Базовая логика: студент к сентябрю + инвестор в летний сезон

Отделка

Квартира с отделкой · квартира черновая

60 мес.

2 главных запроса по типу сдачи — средние индексы за 60 мес.

Янв

Фев

Мар

Апр

Май

Июн

Июл

Авг

Сен

Окт

Ноя

Дек

Квартира с отделкой· разброс 20%

сред. 1 677/мес

0.94

0.92

0.87

0.80

1.47

0.88

1.01

1.17

1.06

0.99

0.84

0.77

Квартира черновая отделка✓ разброс 10%

сред. 155/мес

1.09

1.04

1.09

0.95

0.92

0.93

0.97

1.16

0.96

0.94

«С отделкой» формально пикует в мае (+47%), но с очень большим разбросом между годами — это шум; устойчивый профиль: август +17%, сентябрь +6%, глубокий зимний провал (ноябрь −16%, декабрь −23%). «Черновая отделка» — умеренный август-пик (+16%) и зимние пики январь–март (+4..+9%): самостоятельный ремонт планируют на зиму, когда дом уже достроен (разброс между годами около 10%, паттерн устойчив).

Финансовые программы

Семейная ипотека · квартира в рассрочку

60 мес.

2 ключевых способа оплаты — индексы за 60 мес.

Янв

Фев

Мар

Апр

Май

Июн

Июл

Авг

Сен

Окт

Ноя

Дек

Семейная ипотека· разброс 22%

сред. 19 968/мес

1.09

0.92

1.21

1.01

0.93

0.99

1.20

1.02

0.92

0.95

0.88

0.84

Квартира в рассрочку⚠ разброс 35%

сред. 2 097/мес

1.10

0.95

1.00

0.78

0.82

0.69

0.86

0.92

0.81

1.17

1.57

0.96

⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×1,57

Ноябрь дал в 1,6 раза больше среднего — застройщик-акции перед Новым годом, а не повторяющийся сезонный паттерн. Разброс между годами около 35% — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась только в 2023–2024 годах: история меньше 3 лет, ряд реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ.

⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Разброс между годами около 22%, в марте формальный пик +21% — типичный регуляторно-зависимый ряд, реагирующий на новости по программам. Пик в разные годы приходится на разные месяцы: 2024 — март (старт лимита 6 млн), 2025 — октябрь (старт снижения ставки). Кампания — реагировать на события, а не на календарь.

Календарь Директа: что в фокусе по месяцам

5-летняя устойчивость · 60 мес.

Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду + разброс между годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (внимание к ставке ЦБ в октябре, застройщик-акции по рассрочке в ноябре) помечены индикатором отдельно.

🥇 Самый устойчивый пик

Август

+15…+29% по всем сегментам сразу. По ядру «квартира» и «купить квартиру» разброс между годами всего 6–9% — паттерн держится все 5 лет независимо от ставки. Летний сезон покупки на Кубани и семейная релокация перед учебным годом.

🌱 Летнее окно

Июль–Сентябрь

Окно спроса: июль +6…+15%, август пик, сентябрь +5…+15%. Разброс между годами 2–13% — устойчиво все 5 лет. Комнатность и новостройки держатся выше среднего три месяца подряд.

❄️ Главный провал

Декабрь

−14…−17%, самый глубокий провал года — все 8 запросов ядра ниже среднего. Разброс между годами всего 5–8%: предновогодняя пауза в решениях, не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков.

Температура спроса по месяцам

пикростсреднеепровалвнешний фактор

Янв

Фев

Мар

Апр

Май

Июн

Июл

Авг

Сен

Окт

Ноя

Дек

Январь

≈ среднееразброс 1–13%Средняя

Ядро рынка около среднего; заметнее других растут «двушка» (+13%) и «квартира в ипотеку» (+9%)

↓ Точечный рост отдельных фраз не стоит масштабировать на всё ядро

Февраль

−9%разброс 2–6%Высокая

Пост-новогодний провал — 6 из 8 запросов ядра ниже среднего

Мартвнешн.

≈ среднееразброс 5–11%Средняя

Ядро около среднего; всплеск «семейной ипотеки» (+21%) — это реакция на программные решения, а не сезон

Мартовский подъём «семейной ипотеки» и «господдержки» совпадает с новостным фоном по программам — событие, а не календарь

Апрель

−9%разброс 9–13%Высокая

Главный весенний провал — все 8 запросов ядра ниже среднего

↓ Глубже проседают «купить квартиру в новостройке» (−24%) и «с отделкой» (−20%)

Майвнешн.

≈ среднееразброс 1–59%Базовый

Ядро около среднего; формальные всплески «новостроек» (+23%) и «с отделкой» (+47%) — с очень большим разбросом между годами

Майские всплески «новостроек» и «квартиры с отделкой» нестабильны (разброс между годами 59–94%) — под них бюджет не закладывают

Июнь

−5%разброс 2–8%Высокая

Мягкий предлетний спад — 6 из 8 запросов ядра чуть ниже среднего; время готовить креативы к летнему окну

Июль

+6…+15%разброс 2–10%Высокая

Открытие летнего окна: «купить квартиру» +13%, «квартира» +15%, комнатность +11…+13%

Август

+15…+29%разброс 6–16%Очень высокая

Пик года — максимум по всем сегментам сразу. По ядру «квартира» / «купить квартиру» разброс между годами 6–9%, паттерн держится все 5 лет независимо от ставки: летний сезон покупки на Кубани + семейная релокация перед учебным годом

↓ «Купить трёшку» +29%, студии +22%, однушки +17%

Сентябрь

+5…+15%разброс 5–13%Высокая

Продолжение летнего окна — комнатность и новостройки держатся выше среднего

Октябрьвнешн.

≈ среднееразброс 6–15%Средняя

Ядро рынка около среднего

Октябрьское оживление — это внимание к ставке ЦБ (осенние заседания), а не спрос на квартиры: запросы про ставку пикуют в октябре, само ядро в октябре ровное

Ноябрьвнешн.

−4%разброс 3–7%Базовый

Ядро чуть ниже среднего перед декабрьским спадом

Ноябрьский всплеск «квартиры в рассрочку» (в 1,6 раза выше среднего) — застройщик-акции перед Новым годом, а не сезонность: разброс между годами больше 30%

Декабрь

−14…−17%разброс 5–8%Высокая

Главный годовой провал — все 8 запросов ядра ниже среднего, предновогодняя пауза в решениях

Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка

Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки: устойчивый пик в августе (+15%) и провал в апреле (−14%) и декабре (−13%). Майский всплеск (+23%) — с очень большим разбросом между годами, это шум, а не сезонность. Разброс ряда около 15% — чуть выше ядра рынка.

Новостройки в Краснодарском крае

60 мес.

средние индексы за 60 мес.

Янв

Фев

Мар

Апр

Май

Июн

Июл

Авг

Сен

Окт

Ноя

Дек

Новостройки в Краснодарском крае· разброс 15%

сред. 38 881/мес

1.00

0.94

1.00

0.86

1.23

0.93

1.06

1.15

1.03

0.94

0.97

0.87

Самые устойчивые окна года: август пик, декабрь провал

По 5-летней истории устойчивы независимо от макро-фона: август пик (разброс между годами около 9% по «квартире» и «купить квартиру», эффект +15..+29%), декабрь провал (разброс 5–8%, эффект −14..−17%), апрель и февраль провалы (−9%). Главное окно спроса — июль→август→сентябрь. Как это читать: июль обычно даёт +10..+15%, август +20..+25%, сентябрь +5..+10%, а декабрь и февраль-апрель идут ниже среднего — так повторяется каждый год. Сегментные нюансы: студия — самый устойчивый ряд, пик август +22%; однушка +17%; двушка имеет дополнительный январь-пик (+13%); трёшка сильнее всех в августе (+29%).

Что НЕ сезонность: семейная ипотека (разброс около 22%, март-пик — программные решения) и рассрочка (разброс около 35%, ноябрь-всплеск — застройщик-акции), а октябрьское оживление — внимание к ставке ЦБ, а не спрос на квартиры. Эти ряды реагируют на события, а не на календарь.

Ипотека и ставка ЦБ

Семейная ипотека — главная программа, и от неё зависит весь спрос

Как связаны спрос на ипотеку и ставка ЦБ на 54-месячном ряду и что происходит с ипотечными программами. Транзакционное ядро — готовность считать сделку — падает при росте ставки и оживает при смягчении. Семейная ипотека — главная программа края: 478 898 запросов в год, ⅔ всего спроса на господдержку и в 4,6 раза больше следующей программы.

мар-2022

206 501ставка 20%

Постфевральский шок — ставка подскочила до 20%

ноя-2024

174 140ставка 21%

Ставка достигла исторического максимума 21%

май-2025

198 453ставка 21%

Плато высокой ставки — семь месяцев на 21%

окт-2025

221 307ставка 17%

Смягчение ставки оживляет спрос

янв-2026

222 583ставка 16%

Реакция на снижение до 16%

июн-2026

184 000ставка 14.5%

Текущая ставка 14,5%

9 ипотечных программ (12 мес.)

Семейнаялидер

478 898+18,5%

Главная программа края — ⅔ рынка господдержки, ×4,6 к следующей

Сельскаяпадает

103 935-51,5%

Условия ужесточились, для крупных городов не релевантна

Военная

77 349+7,2%

Устойчивый нишевый спрос

Рефинансированиерост

15 867+69,4%

Контртренд смягчения — заёмщики идут перекредитовываться

ITпадает

14 376-37,7%

Условия ужесточены, узкий сегмент

Траншеваяпадает

6 456-24,8%

Сжимается вслед за дорогой ставкой

Господдержкападает

5 474-54,9%

Отменена с 07/2024 — как аргумент не работает

Субсидированная

4 191-10,1%

От застройщика, в свежем квартале развернулась вверх

Маткапиталрост

1 820+50,8%

Демографический сигнал, малая база, растёт

Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024

Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения. Реальность: спрос вырос на +156% за следующий год, вышел на высокое плато и слегка охлаждается в свежем квартале.

мар 2023 — фев 2024 (база, до ужесточения)

130 099

мар 2024 — фев 2025 (после ужесточения)

333 178

мар 2025 — фев 2026 (плато, выровненные 12 мес)

493 248

Разворот: 3-мес. срез год к году на последних точках

Пик окт-ноя 2025

50 273/мес.

Плато фев-апр 2026

~31 000/мес.

за 3 мес. год к году

-4,3%

Рост исчерпывается — программа выходит на высокое плато (свежий квартал год к году −4,3%). Кампании по семейной ипотеке остаются центральной осью, но без ожидания прежнего кратного роста.

Главный вывод

Семейная ипотека — несущая ось первичного рынка Кубани, а рассрочка — растущий дополнительный рычаг. Транзакционное ядро спроса реагирует на ставку обратно: при пике 21% готовность считать сделку («ипотечный калькулятор») проваливалась, при смягчении к 14,5% — оживает (+20% год к году). Ажиотаж «зафиксировать ставку» заметен за 2 недели до заседаний ЦБ, где ждут её роста.

Намерения покупателей

Больше половины запросов — «купить»: рынок зрелый

Распределение квалифицированного спроса Краснодарского края по функциональным группам. Транзакционные и финансовые запросы вместе — 78% спроса: рынок зрелый и ипотеко-ведомый. Исследовательские и информационные запросы в топ-объёмах не выделились — это фрагментированный длинный хвост, отдельно он не измерялся.

Транзакционные («купить»)

52,2%

8,1 млн/год

Явное покупательское намерение — рынок зрелый, приоритет за продающими форматами

Финансовые (ипотека + рассрочка)

26%

4,1 млн/год

Аномально высокая доля — рынок ипотеко-ведомый; кампании вокруг ипотечных программ и калькуляторов

Гео-привязанные (города края)

17,6%

2,7 млн/год

Краснодар, Сочи, Новороссийск — регион многоцентровой, важен раздельный погородный охват

Брендовые (ЖК и застройщики)

4,1%

640 К/год

Замер занижен охватом — реальная зрелость бренд-слоя в разделе брендов

Главный вывод

Главная кампания — транзакционные фразы (52,2%); финансовое намерение — отдельная сильная воронка (26,0%: семейная ипотека, рассрочка, калькуляторы). Гео-привязанные (17,6%) — раздельные погородные кампании на Краснодар, Сочи и Новороссийск. Брендовый слой в этом срезе занижен — его реальный масштаб в разделе брендов.

Бренды

Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением

Топ застройщиков и топ-25 жилых комплексов Краснодара по парному поисковому замеру (отдельно местный и внешний спрос) + сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, где наоборот свободная ниша.

Слой 1 · Застройщики (полный пул формулировок)

15 застройщиков; у всех брендов — пул всех формулировок бренда

Метод: для каждого бренда собран пул всех его поисковых формулировок — «<бренд> застройщик», «<бренд> жк», «<бренд> квартиры», официальный сайт и другие чистые формы, за вычетом пересечений и чужих значений слова (косметика, физика, авиабилеты и т.п.). Это даёт прямую количественную оценку, а не процент от общего замера. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.

#	Застройщик	Пул формулировок	Метод	ЖК	Портфель классов (Я.Недв)	Заметка
1	DOGMA · лидеруточнено	12 597	кириллический пул (латиница занижена)	7	3 комфорт + 4 бизнес	Крупнейший портфель края и единственный застройщик с бизнес-фокусом (4 из 7 ЖК — бизнес: ГРЕЙД, Рекорд, РИДЗ). Латинское «dogma» на 60% — видеоигра, поэтому бренд ищут кириллицей «догма застройщик».
2	Семья	8 755	полный пул форм бренда	3	1 комфорт + 1 комфорт+ + 1 бизнес	Крупнейший брендовый пул формулировок среди корп-имён. Голое «семья» — общеупотребительное слово, считаем чистые формы бренда.
3	ГК НВМ	8 482	полный пул форм бренда	7	1 эконом + 5 комфорт + 1 бизнес	Семь активных ЖК, универсал через все классы — от эконома до бизнеса (Народные Кварталы, Форма, Коллекция).
4	ГК ТОЧНО	7 486	узкие формы (голое «точно» — наречие)	5	2 комфорт + 2 комфорт+ + 1 бизнес	Пять ЖК (Первое Место, Патрики, Родные просторы). Голое «точно» — наречие, забирает почти весь общий замер, считаем узкие формы.
5	ИНСИТИ девелопмент	6 008	пул форм бренда	5	4 комфорт + 1 бизнес	Пять ЖК, преимущественно комфорт (Образцово, Архитектор, СЮЖЕТЫ).
6	ССК	5 669	узкие формы бренда	3	1 комфорт + 1 комфорт+ + 1 премиум	Три ЖК (Дыхание, Лучший, Сердце). Аббревиатура «сск» пересекается с чужими значениями — считаем чистые формы.
7	ГК Европея	1 445	пул форм бренда	4	3 комфорт + 1 комфорт+	Четыре ЖК в массовом сегменте.
8	ВКБ-Новостройки	1 105	пул форм бренда	4	1 эконом + 1 комфорт + 1 комфорт+ + 1 бизнес	Четыре ЖК во всех ценовых уровнях.
9	Неометрия	1 007	пул форм бренда	2	2 комфорт	Два ЖК в комфорте (Отражение, Улыбка).
10	AVA	700	узкие формы бренда	5	4 комфорт + 1 комфорт+	Пять ЖК (Смородина, Режиссер). Латинское «ava» пересекается с чужими значениями, считаем чистые формы.
11	ЮгСтройИнвест	536	узкие формы бренда	4	3 комфорт + 1 бизнес	Четыре ЖК (Достояние, Ботаника, Эрмитаж), ядро в комфорте.
12	Девелопмент-Юг	197	узкие формы бренда	1	1 проект	Один активный проект.
13	Средастрой	44	узкие формы бренда	4	4 комфорт	Четыре ЖК в комфорте; слабый брендовый поиск.
14	Метрикс Development	44	узкие формы бренда	2	2 проекта	Два проекта; слабый брендовый поиск.
15	ЕкатеринодарИнвест-Строй	11	узкие формы бренда	2	1 комфорт + 1 бизнес	Гулливер и ещё один ЖК; минимальный брендовый поиск.

Минус-фразы для Директа: бренды-омонимы

DOGMA— видеоигра Dragon's Dogma — около 60% латинского написания; бренд ищут кириллицей «догма застройщик»

Точно (застр.)— наречие «точно» — забирает почти весь общий замер (около 96 000)

Семья (застр.)— общеупотребительное слово «семья» — большая часть общего объёма

Лучший (ЖК)— превосходная степень «лучший / лучшие» — забирает часть общего замера

Образцово (ЖК)— нарицательное «образцово»

Рекорд (ЖК)— общеупотребительное «рекорд»

Друг (ЖК)— общеупотребительное «друг»

Форма (ЖК)— общеупотребительное «форма»

Слой 2 · Жилые комплексы (топ-25, полный пул формулировок)

Как считаем брендовый интерес

Для каждого ЖК — два независимых замера. Местный интерес = поиск «жк <название>» и близких форм от жителей Краснодара, за вычетом пересечений и чужих значений слова. Внешний интерес = поиск «жк <название> краснодар» от жителей других регионов — это узкая форма, то есть нижняя оценка внешнего. Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.

Замер собран на полном активном каталоге Яндекс Недвижимости — 86 активных ЖК из 112 в каталоге (26 исключены как замороженные стройки), покрытие брендового поиска 100%. Доля внешнего интереса на краснодарские ЖК высокая — рынок притягивает иногородних покупателей.

#	ЖК	Застройщик	Класс Я.Недв	Срок сдачи	Местный	Внешний	Всего · 12 мес.	% внешн.
1	Фонтаны	КСО	бизнес	Строится + есть сданные	2 889	1 444	4 333	33,3%
2	Образцово ⚠️	ИНСИТИ	комфорт	Строится + есть сданные	2 194	2 012	4 206	47,8%
3	Дыхание ⚠️	ССК	комфорт	Сдан	2 366	1 335	3 701	36,1%
4	Народные Кварталы	ГК НВМ	комфорт	Строится	1 377	1 695	3 072	55,2%
5	Достояние ⚠️	ЮгСтройИнвест	комфорт	Сдан	1 835	949	2 784	34,1%
6	Первое Место	ГК ТОЧНО	комфорт	Строится	1 535	1 116	2 651	42,1%
7	ГРЕЙД	DOGMA	бизнес	Строится	1 613	977	2 590	37,7%
8	Лучший ⚠️	ССК	комфорт	Сдан	1 500	1 079	2 579	41,8%
9	Архитектор	ЮгСтройИнвест	комфорт	Строится + есть сданные	1 439	999	2 438	41%
10	Друг ⚠️	АльфаСтройИнвест	комфорт	Строится + есть сданные	1 302	1 084	2 386	45,4%
11	Рекорд ⚠️	DOGMA	бизнес	Строится + есть сданные	1 501	841	2 342	35,9%
12	Смородина	AVA	комфорт	Строится + есть сданные	1 235	991	2 226	44,5%
13	Патрики	ГК ТОЧНО	бизнес	Строится + есть сданные	1 297	762	2 059	37%
14	Форма ⚠️	ГК НВМ	комфорт	Строится	1 075	873	1 948	44,8%
15	Родные просторы	ГК ТОЧНО	комфорт	Строится + есть сданные	952	915	1 867	49%
16	Сердце	ССК	премиум	Сдан	1 253	561	1 814	30,9%
17	Ботаника	ЮгСтройИнвест	комфорт	Строится	1 062	521	1 583	32,9%
18	РИДЗ	DOGMA	бизнес	Строится	969	520	1 489	34,9%
19	Гулливер	ЕкатеринодарИнвест	комфорт	Сдан	864	523	1 387	37,7%
20	Коллекция	ГК НВМ	бизнес	Строится	782	599	1 381	43,4%
21	Эрмитаж	ЮгСтройИнвест	бизнес	Строится + есть сданные	913	351	1 264	27,8%
22	Гарантия на Обрывной	СК Гарантия	комфорт	Сдан	883	298	1 181	25,2%
23	Режиссер	AVA	комфорт	Строится	797	382	1 179	32,4%
24	Отражение	Неометрия	комфорт	Сдан	731	448	1 179	38%
25	СЮЖЕТЫ	ИНСИТИ	комфорт	Строится	708	238	946	25,2%

⚠️ — омоним в поиске (бренд пересекается с общеупотребительным словом). «Образцово», «Дыхание», «Достояние», «Форма», «Друг», «Рекорд» — нарицательные имена; «Лучший» — превосходная степень. В Директе такие бренды требуют кастомных минус-фраз.

Подсветка % внешнего: «Народные Кварталы» 55,2%, «Родные просторы» 49,0% и «Образцово» 47,8% — главные кандидаты для гео-кампаний на иногородних покупателей.

Сверка двух замеров: брендовый и сегментный

Доля внешнего интереса по топ-20 ЖК — около 40,5%. По широким сегментным фразам про Краснодар внешняя доля — 36,8%. Оба замера дают одну направленность (около 37–41% внешнего интереса), что подтверждает корректность парной методики и статус Краснодара как межрегионального магнита: заметная часть спроса приходит из Крыма, Москвы, Ростова и Ставрополья.

Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья

Сравнение долей в спросе (что ищут покупатели) и в предложении (сколько таких ЖК на рынке). Метрика «показов на каждый ЖК» — индикатор конкуренции внутри сегмента: чем меньше, тем больше ЖК делят одну и ту же аудиторию.

Баланс — узкая ниша

Спрос3,3%

Предложение2,3%

Конкуренция

показов на каждый ЖК в месяц

907

Всего два активных ЖК верхнего уровня (Сердце). Узкая ниша — исход решает точность нацеливания и качество площадки, а не размер бюджета.

Главный вывод

Главная незакрытая ниша — строящийся бизнес-класс: брендовый спрос (28%) вдвое опережает предложение (14%), у строящихся проектов индекс дефицита 3,0. Эконом — замороженный сегмент: брендовый спрос почти нулевой, большинство заявленных эконом-ЖК заморожены; продаётся ценой, а не словом «эконом». Комфорт — ядро рынка в балансе (63% каталога), но за внимание конкурируют десятки ЖК. По брендовому поиску корп-имён ведут DOGMA (крупнейший портфель, 7 ЖК, единственный с бизнес-фокусом), Семья и ГК НВМ. Топ-3 ЖК по общему брендовому объёму — «Фонтаны» (4 333), «Образцово» (4 206), «Дыхание» (3 701); около 40% брендового спроса на краснодарские ЖК приходит из других регионов.

Маркетплейсы и срез выдачи

Авито почти монополист, но все маркетплейсы теряют аудиторию

Пять платформ суммарно дают около 641 тыс. показов категорийного спроса за 12 месяцев в Краснодарском крае. Авито — 71,6% объёма (сумма всех его категорийных запросов) и падает примерно на 9% год к году; ЦИАН и ДомКлик тоже снижаются. Растут только Яндекс Недвижимость (+15%) и ДОМ.РФ (+50%) — но это пока доли процента. Падение агрегаторов — не сжатие рынка, а смена канала: спрос смещается в прямой поиск застройщика и новостроек.

Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.

Платформа

12 мес.

Год к году

Доля

Авито3 запроса

459 027

-8,5%

71,6%

квартиры

430 986

-7,5%

67,2%

вторичка

25 825

-25,3%

4,0%

новостройки

2 216

-7,6%

0,3%

ЦИАН3 запроса

93 498

-7,3%

14,6%

квартиры

84 339

-7,1%

13,2%

вторичка

7 925

-7,0%

1,2%

новостройки

1 234

-20,1%

0,2%

Яндекс Недвижимость3 запроса

64 031

+15,1%

10,0%

общий бренд

59 334

+13,4%

9,3%

квартиры

4 578

+38,2%

0,7%

новостройки

119

-4,8%

0,0%

ДомКлик2 запроса

21 994

-1,8%

3,4%

квартиры

21 216

-2,0%

3,3%

новостройки

778

+4,4%

0,1%

ДОМ.РФ

2 385

+49,6%

0,4%

Исключаем из кампаний застройщика

Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.

Не исключаем

Яндекс Недвижимость (+15%) и ДОМ.РФ (+50%) — единственные растущие площадки. С их аудиторией стоит работать, пока они на подъёме.

Оценочная карта рекламной выдачи

Полный замер выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров. По косвенной оценке (маркетплейсы + брендовые объёмы): на высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») — высокая конкуренция (Авито, ЦИАН, ДомКлик и 3–5 застройщиков). На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — средняя. На низкочастотных («район + комнатность», «бренд + район») — низкая, 0–1 рекламодатель.

Главный вывод

Это смена канала, а не падение рынка. Поисковый спрос на агрегаторы снижается по всем крупным площадкам (Авито категорийно примерно на 9%, вторичка Авито на 25%, ЦИАН на 7%), но рынок при этом не падает — параллельно растёт прямой поиск новостроек и застройщиков (см. раздел новостройки против вторички). Покупатель всё чаще стартует не с агрегатора, а с конкретного ЖК: прямой брендовый спрос в крае — коридор 8–46% (Краснодар — рынок ЖК-брендов). Для застройщика это значит две вещи. Первое: новостройки продаются и через агрегаторы тоже — списывать их как «только вторичку» нельзя. Второе: ваше преимущество — поймать клиента раньше, в прямом поиске, куда смещается спрос. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры краснодар») в Директе исключаем не потому, что «вторичка», а потому что это навигация на чужую площадку. Защита бренда («Фонтаны», «Образцово», «Дыхание») важна — иначе агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге.

Стратегия

Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать

Свод ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика МКД в Краснодарском крае: поисковые кампании по городам, свободные ниши с низкой конкуренцией, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.

Поисковые кампании — приоритеты

№	Кампания	Примеры фраз	Регион	Приор.
1	Категорийная воронка по городам	купить квартиру (в новостройке) краснодар / сочи / новороссийск	Краснодар / Сочи / Новороссийск (раздельно)	🥇
2	Малые форматы (Студии / 2к)	купить студию краснодар, купить двушку, европланировки	Краснодар	🥇
3	«Ключи сразу» — готовое	сданные новостройки, квартира с ключами, готовые от застройщика, сдача 2026	Краснодар	🥇
4	Семейная ипотека и рассрочка	семейная ипотека квартира, квартира в ипотеку, рассрочка от застройщика, до 5 млн	Краснодар и край	🥇
5	Классовые узкие «бизнес»	квартира бизнес класса + бренд-район (Фонтаны, ГРЕЙД)	Краснодар	🥈
6	Внешний контур — переезд	купить квартиру краснодар / сочи, новостройки, инвест-квартира	Крым / Москва / Ростов	🥇
7	Брендовая защита	Фонтаны / Образцово / Дыхание / Достояние · цены · отзывы	Россия	🥇

Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос

Классовые узкие «бизнес класса»

объём узкий каналспрос 54,5% ярлыка

Престиж-ярлык ищут, но строящихся бизнес-ЖК всего 12 и мало рекламы — дешёвый точечный канал под недобор предложения

Гео-районы мега-проектов

объём 224 / 171растёт

Немецкая деревня, Панорама — недокуплено относительно глубины стока: реклама очередей и остатков

Брендовая защита тонких ЖК

объём тонкий—

Народные Кварталы и подобные — свободный дешёвый брендовый перехват

«Сданные новостройки / ключи сразу»

объём 91,4% горизонтаготовое +29,9%

Растущее готовое при сбалансированном предложении и низкой конкуренции за клик

Внешний «переезд / инвест в Сочи»

объём 36,8% спросаустойчив

Межрегиональный охват Крым / Москва / Ростов — недооценённый канал сбыта

Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)

Курортная аренда (ЮФО)

снять, посуточно, аренда, отель, гостевой дом, апартаменты посуточно

Гео-омонимы ЖК и районов

Немецкая деревня -район, Западный обход -дорога, Панорама, Фонтаны -фонтан

Класс-категория «студия»

студия красоты / маникюра / танцев / йоги / фото / звукозаписи

ЖК-нарицательные

Образцово, Дыхание, Достояние, Форма, Друг, Рекорд, Лучший, Родные просторы

Загородка (не наш сегмент)

коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС, станица

Кросс-режим первичка / вторичка

Сданные и готовые от застройщика: 91,4% спроса по срокам — «сейчас или в этом году», готовое растёт +29,9% при сбалансированном предложении и низкой конкуренции за клик. Плюс реклама очередей и остатков в больших проектах под рекордную глубину стока.

Источник: Сроки сдачи · Затоваренность стоком

Семейная ипотека — главная финансовая ось

478 898 показов за 12 мес., +18,5% год к году, ⅔ рынка господдержки. Таргет «семьи с детьми до 6 лет» — самый растущий финансовый сегмент. Рассрочка от застройщика — альтернатива под высокую ставку ЦБ.

Источник: Ипотечные программы · Формат оплаты

Строящийся бизнес-класс — незакрытая ниша

Брендовый спрос 28% против 14% предложения (у строящихся проектов индекс дефицита 3,0). Узкие классовые фразы под этот разрыв. Комфорт же переполнен — там исход решает отличие от конкурентов.

Источник: Спрос против предложения по классам

Аудит Директа

Аудит рекламы для застройщика МКД в Краснодарском крае

Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, раздельные кампании по городам (Краснодар / Сочи / Новороссийск), отдельные кампании на семейную ипотеку и рассрочку, кампании на готовое жильё и защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.

Свяжитесь с нами

МЫ ГОТОВЫ ОБСУДИТЬ ВАШ ПРОЕКТ

Обсудим вашу задачу с командой и предложим варианты решений

Написать в Telegram Написать в MAX Позвонить

Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Краснодарском крае

Что показал аудит

Покупатель хочет «ключи в этом году»

Спрос уходит из вторички в новостройки

Рассрочка от застройщика набирает вес

Рынок держится на семейной ипотеке

Спрос едет со всей страны

Класс на витрине дороже, чем по цене

Источники, период, ограничения

Рынок жилья Кубани сжимается медленнее страны

Большая часть спроса на Кубани — это квартиры

Квартиры

Загородка

Россия в целом · 60 мес.

Краснодарский край · 60 мес.

Спрос разворачивается из вторички в новостройки

Апартаменты на Кубани — нишевый курортный сегмент

Квартиры в МКД

Апартаменты

Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»

Спрос против предложения каталога

Готовое

Строящееся

Ядро спроса — однушки и студии, а отделка перестала быть обязательной

Европланировки vs классика

«Еврооднушка +8% за год» — обманчивая цифра

Что застройщики называют комфортом и что реально стоит этих денег

Спрос выталкивается вверх по бюджету

«До 4 млн» — спрос вырос вдвое за год (+105%)

«Студия и однушка под лимит семейной ипотеки» — в центре спроса

Краснодар — ядро рынка, но край многоцентровой

«Купить квартиру»

Концентрация Краснодара в крае

Внешний спрос на Краснодар

Краснодар ищут и с юга, и из столиц

Краснодар — мало жилых комплексов, но квартир в них с запасом на весь спрос

У каждого сегмента — свой пик и провал

Зонтичные запросы

Комнатность — у каждой свой пик

Отделка

Финансовые программы

Календарь Директа: что в фокусе по месяцам

Семейная ипотека — главная программа, и от неё зависит весь спрос

Больше половины запросов — «купить»: рынок зрелый

Транзакционные («купить»)

Финансовые (ипотека + рассрочка)

Гео-привязанные (города края)

Брендовые (ЖК и застройщики)

Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением

Слой 1 · Застройщики (полный пул формулировок)

Слой 2 · Жилые комплексы (топ-25, полный пул формулировок)

Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья

Эконом

Комфорт

Бизнес

Премиум

Авито почти монополист, но все маркетплейсы теряют аудиторию

Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать

Где открываться — матрица четырёх классов

Эконом

Комфорт

Бизнес

Премиум

Три приоритета, к которым сходятся данные

Окно спроса — «ключи сразу»

Семейная ипотека — главная финансовая ось

Строящийся бизнес-класс — незакрытая ниша

Аудит рекламы для застройщика МКД в Краснодарском крае

Что почитать дальше

Яндекс Директ для застройщика

Аналитика как услуга

Подход к работе

Аналитика МКД по регионам

МЫ ГОТОВЫ ОБСУДИТЬ ВАШ ПРОЕКТ

МЫ ГОТОВЫ ОБСУДИТЬ ВАШ ПРОЕКТ