01
Крупнейший рынок разворачивается к вторичке
Екатеринбург — новостройки №1 среди крупных городов, но за квартал спрос качнулся к готовой вторичке.
Категорийный аудит
Аналитика спроса на новостройки и квартиры в Свердловской области
Категорийный отчёт от макро-рынка недвижимости, через расщепление «квартиры и загородка», к новостройкам, классам жилья, форматам оплаты, географии Екатеринбурга и области и стратегии Яндекс Директа. Двадцать четыре месяца помесячной динамики Wordstat и каталог 213 жилых комплексов Екатеринбурга.
Период динамики
июль 2024 — июнь 2026
География
Свердловская область · столица Екатеринбург
Дата · источники
7 июля 2026 · Wordstat · Я.Недвижимость · ЕРЗ.РФ · ЦБ РФ · ЦИАН
Автор
Артём Поздняков
и команда «НА ЦИФРАХ»
+34%
вторичка ускоряется, новостройки — вниз
За последний квартал спрос на вторичку вырос на 34%, а на новостройки — упал на 8%. Рынок разворачивается к готовому жилью.
89%
ищут «ключи в этом году», а готово — 22% каталога
Сданные плюс сдача-2026 — 89% спроса по срокам (из запросов, где срок указан). В каталоге готово к заселению около 22% ЖК — похоже на разрыв.
63%
семейная ипотека — почти две трети всех программ
406 тыс. запросов в год, +25%. После смены правил в марте 2024 интерес утроился и продолжает расти — единственный финансовый мотор.
76%
«комфортом» зовут 76% ЖК — по цене комфорт лишь 44%
Каждый третий проект носит класс на уровень выше своей цены: 48 «комфортов» стоят как эконом. Класс надёжнее читать по цене метра.
№1
крупнейший спрос среди миллионников — и максимум ЖК на душу
36 тыс. запросов в месяц — больше любого миллионника, и рекордные 17 ЖК на 100 тыс. жителей. Много сильных брендов, включая федеральных, — конкуренция проектов за внимание покупателя максимальная.
Главное
Что показал аудит
Шесть главных выводов перед детальным разбором рынка, форматов, классов жилья, географии и брендов.
02
Спрос по срокам — про «ключи сейчас»
Из запросов, где указан срок, почти все — про готовое или сдачу в этом году; в каталоге готово около 22% ЖК. Похоже на разрыв, но видим только сторону запросов.
03
Спрос смещается в малый формат
Растут студии, однушки и двушки, а трёшек, наоборот, в избытке. Евроформат заметно набирает.
04
Всё держит семейная ипотека
Семейная ипотека — 63% всех программных запросов. Рассрочка взлетела, но уже схлопнулась — это была волна.
05
«Комфорт» — ярлык, класс читаем по цене
76% каталога зовут себя комфортом, но по цене метра комфорт — лишь 44%. Каждый третий завышает класс.
06
Спрос тянут Урал и северные деньги
Каждый пятый запрос — иногородний: соседний Урал и северный контур. Федералы в город уже зашли.
Методология
Источники, период, ограничения
Аналитика не превращается в прогноз сделок. Мы фиксируем источники, метод расчёта годового роста и ограничения — чтобы каждый вывод можно было проверить.
Источники
- Поисковые запросы Яндекса — 24-месячная динамика по сотням запросов в России и Свердловской области; для рынка в целом и для квартир/загородки — реальные помесячные ряды за 60 месяцев (июль 2021 — июнь 2026), без интерполяции.
- Каталог Яндекс Недвижимости — 213 активных жилых комплексов Екатеринбурга с полями: класс, стадия готовности, цена «от», застройщик. Собран по экранам витрины каталога.
- Центральный банк РФ — история ключевой ставки 2022–2026, 54 месяца для сопоставления со спросом на ипотеку.
- ЕРЗ.РФ, ЦИАН, 2ГИС, агрегаторы отзывов — для идентификации застройщиков, проверки названий-омонимов и статуса сроков сдачи по проектам.
- Срез рекламной выдачи Яндекса — оценочный: полный замер заблокирован защитой Яндекса от автозамеров.
Как считаем годовой рост
- Годовой рост за 12 месяцев — отношение суммы последних 12 месяцев к сумме предыдущих 12. Метод убирает шум одиночных месяцев.
- Годовой показатель дополняем квартальным: там, где рынок разворачивается (новостройки vs вторичка) или где виден одноразовый всплеск (рассрочка +401%), помесячная разбивка обязательна — иначе годовая цифра скрывает пик и последующее затухание.
- Связь «ставка ЦБ — спрос» на первичке слабая: субсидируемые программы отвязали новостройки от рыночной ставки. Сильнее всех на ставку реагирует вторичка (около +3% на каждый пункт вниз) — это ориентир, а не прогноз.
Ограничения
- Поисковые запросы измеряют интерес пользователей, а не сделки. Это сигнал «человек думает о покупке», а не «купил».
- В запросах по классам жилья сильная омонимия и низкая частотность: вся корзина классовых слов — всего 4 074 запроса в год, и половина из них — слово «бизнес». Класс надёжнее читать по фактической цене метра и комнатности.
- Реклассификация по факту цены построена на 177 ЖК с опубликованными площадями и ценами; год сдачи витрина не публикует — сопоставление спроса и предложения по срокам сделано по стадиям готовности (сдан / есть сданные корпуса / только стройка), а не по годам.
- Точный замер рекламной выдачи Яндекса заблокирован защитой от автозамеров — показана оценочная частотная рамка. Полная карта рекламной конкуренции — задача следующей версии.
- Сроки сдачи по отдельным проектам проверены по реестру ЕРЗ.РФ: у ряда ЖК зафиксированы переносы — по таким проектам оффер «заселение сразу» в рекламе недопустим.
- В следующей версии планируется добавить: подробные преимущества и тональность отзывов по топ-ЖК и привязку каждого ЖК к административному району Екатеринбурга.
Макро · 60 мес.
Рынок жилья в Свердловской области стабилизировался — наметился разворот вверх
Спрос на жильё в регионе сейчас на уровне 40% от пика марта 2022 (383 тыс. показов в месяц), Россия в целом — 41%. За пять лет интерес сжался вдвое; последний год ещё в лёгком минусе (−2,1%, чуть слабее России −0,3%), но в последнем квартале наметился разворот от дна (+2%).
Россия · от пика март 2022
−59%
пик 9,78 млн → июн 2026 ~4,4 млн показов/мес
последний год -0,3%
Область · от пика март 2022
−60%
пик 382 548 → июн 2026 ~162 204 показов/мес
последний год -2,1%
Доля области
3,72%
от России — при ~2,9% доли населения
0%100% — вся Россия
Наметился разворот
+2,0%
последний квартал в плюсе (+2%), пока год ещё в минусе (−2,1%) — рынок нащупал дно и разворачивается
разворот от дна
Помесячная динамика запроса «недвижимость» · 60 мес.
июл 2021 → июн 2026
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Мар 2022 — пик 383 К
Фев 2026 — дно 143 К
Июн 2026 — 154 К
Левая ось — показов в России, правая — в Свердловской области. Обе кривые синхронно прошли пик в марте 2022 (9,8 млн / 383 К показов) и к июню 2026 сжались примерно до 40% от пиковых значений. Доля региона от России — около 3,7%, выше его доли населения.
Главный вывод
Рынок недвижимости Свердловской области — крупный и уже проходит дно пятилетнего спада. За 5 лет объём сжался почти вдвое: с пика марта 2022 (383 К показов/мес.) до ~154 К в июне 2026. Последний год ещё в лёгком минусе (−2,1%, чуть слабее России −0,3%), но в последнем квартале наметился разворот вверх (+2%) — рынок нащупал дно и начал восстанавливаться. При этом регион даёт 3,7% всего спроса России — это крупнейший региональный рынок новостроек после столиц. Специфика раскроется глубже — в разрезах «квартиры и загородка», «новостройки и вторичка», классах и форматах оплаты.
Типы жилья · 60 мес.
Большая часть спроса в Свердловской области — это квартиры
На каждый запрос про дом, коттедж или участок приходится 5 запросов про квартиру. Квартиры в регионе растут на +3,1% год к году — это единственный растущий тип жилья, тогда как загородка падает на 7,1%.
Квартиры
12 мес. СО
16 494 245
Год к году
+3,1%
РФ: +2,0%
Квартиры в области растут на 3,1% — быстрее России (+2%). Доля квартир в денежном интересе региона — 83,5%: рынок Свердловской области явно «квартирный», и это фундамент категории новостроек.
Загородка
12 мес. СО
3 264 384
Год к году
-7,1%
РФ: -8,8%
Загородка в обвале синхронно с Россией. Без аналога «семейной ипотеки 6%» для ИЖС и без субсидированных программ от застройщиков — спрос мигрирует в квартиры.
РФ
Россия в целом · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Россия за 5 лет: квартиры с 63 млн в 2021 до 36 млн в 2026. Загородка — с 14,8 млн до 8,5 млн. Загородный сегмент теряет быстрее.
СО
Свердловская обл. · 60 мес.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Свердловская область: квартиры держатся около 1,3–1,7 млн показов в месяц (июн 2026 — 1,32 млн), а загородка просела с 0,5 млн до 0,32 млн. За последний год квартиры подросли (+3,1%), пока загородка падает.
Состав кластеров · 10 + 10 запросов
Квартиры · 10
купить квартируквартирановостройкивторичкакупить квартиру в новостройкекупить квартиру вторичкакупить студиюквартира студиякупить квартиру в ипотекуквартира в ипотеку
Загородка · 10
купить домзагородный домкоттеджкупить коттеджкоттеджный посёлоккупить участокучасток ИЖСдом под ключдача купитьтаунхаус купить
Главный вывод
Рынок жилья Свердловской области — это рынок квартир (83,5%). Разнонаправленный год: квартиры растут на 3,1% — единственный растущий тип жилья, тогда как загородка падает на 7,1%. Спрос мигрирует обратно в квартиры, конкуренция с ИЖС за покупателя ослабла. Это увеличивающийся, а не сжимающийся пул целевого трафика для застройщиков — субсидированные программы (семейная ипотека, рассрочка от застройщика) работают именно в квартирном сегменте.
Новостройки и вторичка · 24 мес.
Спрос разворачивается обратно к вторичке
За 12 месяцев новостройки прибавили +5,6%, но в последнем квартале развернулись вниз (−8%), тогда как вторичка ускорилась до +34%. По прямым запросам вторичка крупнее, но покупатель новостроек массово ищет по названиям ЖК и застройщиков — с учётом этого пласта за год первичка и вторичка примерно поровну. Пик соотношения по прямым запросам был в январе 2026 (0,80), к июню оно откатилось до 0,46.
Новостройки
+5,6%
1 361 214 / 12 мес.
РФ: +10,1% · область обгоняет страну на ~15 пп
Вторичка
+10,9%
2 093 834 / 12 мес.
РФ: -1,0% · в регионе вторичка падает резче страны
Свердловская обл. · 24 мес. — новостройки и вторичка
Кликните по серии — она останется одна на графике
наведите курсор для значений
Янв 2026 — пик новостроек
Май 2025 — провал ставки 21%
Левая ось — новостройки, правая — вторичка. Январь 2026 — максимум новостроек (138 К показов) на фоне снижения ставки ЦБ. Соотношение новостройки : вторичка в этот месяц достигло пика 0,80 (против 0,59 в июле 2024), но затем вторичка ускорилась, и к июню 2026 соотношение откатилось до 0,46 — ниже старта.
Соотношение «новостройки : вторичка» по месяцам
Кликните по серии — она останется одна на графике
Помесячное соотношение новостройки : вторичка. С 0,59 в июле 2024 до пика 0,80 в январе 2026, затем перелом (февраль–апрель 2026) и откат до 0,46 к июню — ниже старта. Общий тренд последних месяцев — структурный разворот обратно к вторичке.
Главный вывод
Главный встречный ветер застройщика — растущая вторичка, а не соседний ЖК. Спрос разворачивается обратно к вторичке: за квартал вторичка +34%, а новостройки −8% (перелом февраль–апрель 2026), и соотношение новостройки-к-вторичке откатилось с пика 0,80 до 0,46 — ниже старта. По полному спросу за год — если учесть поиск по названиям ЖК и застройщиков, которого у вторички нет, — первичка и вторичка примерно поровну (рынок не «вторичный»), и за год первичка ещё и в плюсе на +5,6%; но в последнем квартале готовое жильё ускоряется и перетягивает внимание. Побеждают те, кто продаёт готовность и стоимость владения, а не «стройку»: федералы уже зашли, конкуренция за внимание покупателя высокая.
Тип жилья
Апартаменты — узкая ниша, а «лофт» почти весь про интерьер
Около 98% спроса на новостройки области — это квартиры в обычных домах, менее 2% — апартаменты, и те стагнируют. «Лофт» как тип квартиры почти не ищут: 90% его запросов — про стиль интерьера, мебель и кафе. Настоящий микротренд компактности — европланировки, единственный растущий пограничный формат.
Квартиры в МКД
98,2%1 361 214за 12 мес.
+5,6% год к году
Основная воронка новостроек, +5,6% за год — единственный растущий тип жилья.
Апартаменты (город)
1,8%25 076за 12 мес.
-8,3% год к годунежилой формат
Нишевый городской формат, стагнирует. На него не распространяется семейная ипотека (нежилое помещение) — это спрос под инвестиции и краткосрочную аренду, а не конкурент квартирам.
Почему апартаменты — узкая ниша
Семейная ипотека на апартаменты не распространяется (нежилое помещение), а ставка ЦБ снижается — обычные квартиры доступнее. Апартаменты остаются нишей под инвестиции и краткосрочную аренду.
Главный микротренд — европланировки
Куда смещается спрос на компактность: евродвушка +9%, евротрёшка +22%, еврооднушка +28% за год. Это растущая ниша внутри обычных квартир — подробно в разделе про комнатность.
Спрос на апартаменты, 24 мес.
Показы Вордстата по запросам «апартаменты екатеринбург», «купить апартаменты» и «апартаменты от застройщика». Сиды не суммируются (пересекающиеся формулировки).
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: «от застройщика» на порядок ниже. Июль 2024 — июнь 2026, город Екатеринбург. Формат стагнирует — семейная ипотека на апартаменты не распространяется.
Исключено как омонимы
- Лофт — на 90%+ омоним стиля интерьера, мебели, кафе и кино («стиль лофт», «лофт бар») — покупку жилья («купить лофт») ищут в разы реже
- Smart-квартира — значимого поискового спроса нет (< 200/год); ассоциации — смарт-ТВ и электроника
- Евроформат — полный омоним канцелярии и стройматериалов; формат живёт только через «евродвушку / евротрёшку / еврооднушку»
Что это значит для стратегии
Апартаменты в Екатеринбурге — нишевый сегмент, отдельная категорийная кампания не нужна. Городской формат стагнирует (−8% за год), пока обычные квартиры прибавляют +5,6%; семейная ипотека на нежилые помещения не распространяется. «Лофт» как тип квартиры почти не ищут — 90% его запросов это стиль интерьера, мебель и кафе, поэтому слова «лофт», «smart» и «евроформат» стоит минусовать. Гораздо интереснее европланировки (евродвушка, евротрёшка, еврооднушка — суммарно ≈29 тыс. запросов в год, все растут двузначно): это ниша внутри обычных квартир, под которую стоит выделять отдельные группы объявлений.
Сроки сдачи
Почти все покупатели ищут «ключи в этом году»
Сданные плюс сдача в этом году — это 88,9% спроса по срокам. Дальние сроки (2027–2028+) — всего 11%, рынок не готов ждать «котлован». А готовых к заселению в каталоге лишь 22%, тогда как 45% ЖК — стройка с горизонтом 2027+: спрос по срокам и готовность каталога заметно расходятся.
Точные запросы по состоянию объекта
Купить сданную квартиру2 389
Купить квартиру в строящемся доме1 814
Узкие формулировки «готовая / строящаяся квартира» низкочастотны. Поведенческий статус надёжнее читается через год сдачи (распределение справа), а не через слово «сданная».
Распределение по году сдачи (12 мес., 5 запросов на группу)
Сданные новостройки (5 запросов)
5 15745,4%
купить готовую + готовая квартира екатеринбург + готовые от застройщика + новые готовые + сданные новостройки
Новостройки 2026 (5 запросов)
4 94443,5%
новостройки 2026 + жк сдача 2026 + сдача 2026 + квартира сдача 2026 + дом сдача 2026
Новостройки 2027 (5 запросов)
7366,5%
сдача 2027 + новостройки 2027 + квартира/дом/жк сдача 2027
Новостройки 2028+ (5 запросов)
5324,7%
сдача 2028 + новостройки 2028 + квартира/дом/жк сдача 2028
Помесячная динамика 4 групп по сроку сдачи
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: разрыв между сериями большой — линейная сжала бы 2027 и 2028+ к нулю. С ноября 2025 «новостройки 2026» резко идут вверх (пик 323 в январе 2026) и обгоняют «сданные». Это семантический сдвиг: запрос «новостройки 2026» стал «текущим годом», спрос перетёк на него со «сданных».
«Сданные» — 5 запросов
5 15745,4%
купить готовую квартиру2 101
сданные новостройки1 763
готовые квартиры от застройщика1 029
новые готовые квартиры264
готовая квартира екатеринбург0
Спрос ведут «купить готовую квартиру» (2 101) и «сданные новостройки» (1 763). Узкая привязка к городу («готовая квартира екатеринбург») даёт ноль — статус ищут общими словами, а не с названием города.
«2026» — 5 запросов
4 94443,5%
новостройки 20264 505
жк сдача 2026439
сдача 20260
дом сдача 20260
квартира сдача 20260
Почти весь объём — у запроса «новостройки 2026» (1 976). Узкие формы «сдача 2026», «квартира сдача 2026» дали ноль. Доля группы — 47,7%.
«2027» — 5 запросов
7366,5%
новостройки 2027628
жк сдача 2027108
сдача 20270
дом сдача 20270
квартира сдача 20270
Ведущий запрос — «новостройки 2027» (219); покупатели начали формулировать следующий год. Остальные узкие сиды почти пусты — дальний горизонт пока вне фокуса.
«2028+» — 5 запросов
5324,7%
новостройки 2028367
новостройки 2030117
новостройки 202948
сдача 20280
сдача 20290
Малый объём (152), весь — на «новостройках 2028/2029/2030». «Терпеливый» сегмент: инвесторы и семьи под будущую субсидию. Застройщики уже стартуют эти очереди при почти нулевом спросе.
Спрос против предложения каталога
213 активных ЖК каталога Я.Недвижимости × 12 мес. поискового спросаСравниваем долю спроса по каждой группе срока сдачи с предложением каталога. Точного счётчика ЖК по году сдачи каталог не даёт, поэтому предложение описано качественно. Сигнал зелёный — будущего предложения больше спроса; красный — застройщики стартуют дальние очереди при почти нулевом спросе (риск затоварки ранней стадии).
Сданные
45,4%
доля спроса по срокам
Предложение: 46 ЖК «сдан» с активными продажами — всего 22% каталога.
Доля спроса выше доли в каталогеСдача 2026
43,5%
доля спроса по срокам
Предложение: 71 ЖК «строится, есть сданные корпуса» — вместе со сданными 33% каталога.
Доли сопоставимыСдача 2027
6,5%
доля спроса по срокам
Предложение: часть из 96 ЖК «только стройка».
Доля спроса ниже доли в каталогеСдача 2028+
4,7%
доля спроса по срокам
Предложение: ранняя стадия — 96 ЖК «стройка», горизонт 2027+ (45% каталога).
Доля спроса намного нижеЧто это значит для стратегии
Для покупателя «сдача в этом году» — то же самое, что готовое жильё. Среди запросов, где указан срок, 88,9% — на «ключи сейчас» (сданные 45% + 2026 44%). Рекламная воронка должна включать оба сегмента параллельно. При этом 45% каталога — проекты со сроком 2027+, конкурирующие за считанные проценты «дальнего» спроса: их не продать сроком — только ценой метра, рассрочкой, районом и семейной ипотекой.
Комнатность и отделка
Главная пара — однушки и двушки, и спрос возвращается
Однушки и двушки — две трети комнатного спроса, а вместе со студиями малоформат даёт 85%. За год все комнатности просели, но в последнем квартале спрос вернулся в двушки (+24%) и однушки (+10%). «С отделкой» — две трети запросов про отделку, но за год минус 23%, тогда как евроремонт (+30%) и черновая (+11%) растут: покупатель начал экономить на ремонте.
Комнатность (12 мес.)
1к · 34,2%
179 635-13,0%
за 3 мес.: +10,0%
2к · 31,6%
165 782-6,0%
за 3 мес.: +24,0%
Студия · 19,4%
102 022-4,0%
за 3 мес.: +4,0%
3к · 12,5%
65 563-9,0%
за 3 мес.: -4,0%
4+к · 2,4%
12 422-9,0%
за 3 мес.: -11,0%
Тип сдачи (12 мес.)
С отделкой
11 011-23,0%66%
Евроремонт
2 102+30,0%13%
Без отделки
1 728-6,0%10%
Черновая
1 603+11,0%10%
White box
193+23,0%1%
За год «с отделкой» лидирует с долей 66%, но снижается (−23%). Параллельно евроремонт (+30%) и черновая (+11%) растут: под высокие платежи покупатель экономит на ремонте от застройщика и готов делать его сам. Директ: «с отделкой» в массовые заголовки, «черновая» — отдельные группы. «White box» в регионе почти не ищут.
Спрос по комнатностям, помесячно
Спрос проседает к лету и восстанавливается к осени-зиме. За год все комнатности просели, но в последнем квартале вернулись двушки (+24%) и однушки (+10%).
Кликните по серии — она останется одна на графике
Абсолютные показы Вордстата по 5 комнатностям, июль 2024 → июнь 2026, Свердловская область.
Спрос по типам сдачи / отделке, помесячно
«С отделкой» прошла пик зимой 2024–2025 и снижается (−23% за год), а «черновая» и «евроремонт» держатся на новом уровне: покупатель готов доводить ремонт сам.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Логарифмическая шкала: «с отделкой» на порядок выше прочих. Абсолютные показы Вордстата по 5 типам сдачи, июль 2024 → июнь 2026, город Екатеринбург.
Двушки и однушки возвращаются
Двушки +24%, однушки +10% за квартал
После годового спада спрос вернулся в двушки и однушки. Семейная ипотека держит вход на двушке и евродвушке; однушки и двушки недокрыты предложением.
Экономят на ремонте
Евроремонт +30%, черновая +11% за год
При высоких платежах «с отделкой» теряет (−23%), а более дешёвые форматы растут — покупатель готов доводить ремонт сам.
Трёшки — в избытке
Трёшки −9% за год, предложения вдвое больше
Спрос на трёшки — 12,5%, а в каталоге их четверть: продавать через семейную ипотеку и обмен с зачётом. Большие 4+к — фоновый сегмент (2,4% спроса).
Европланировки и классика
по комнатности«Евро» — это не отдельный тип жилья, а планировка с объединённой кухней-гостиной. Главное: евродвушка — около 13% всех 2-комнатных запросов и растёт на +9% за год, а еврооднушка прибавила +28%. Значимая и растущая ниша внутри квартирного сегмента, особенно у молодых семей.
1-комн1,6% — «евро»
Классика
1к
179 635
vs
Евро
Еврооднушка
2 952
+28% год к году
2-комн12,8% — «евро»
Классика
2к
165 782
vs
Евро
Евродвушка
21 236
+9% год к году
3-комн7,8% — «евро»
Классика
3к
65 563
vs
Евро
Евротрёшка
5 087
+22% год к году
Спрос на евро-планировки, 24 мес.
Всего 29 275 показов за год, +11,9% к прошлому году — категория стабильно растёт, ведёт евродвушка.
Кликните по серии — она останется одна на графике
Июль 2024 — июнь 2026, город Екатеринбург.
Ложный рост
«Еврооднушка +28% за год» — обманчивая цифра
Годовой рост — артефакт январского пика 2026 (533 показа). В феврале — июне сегмент откатился к 177–246 показам в месяц, среднее по последнему кварталу на 13% ниже годового. Это не растущий тренд, а разовый всплеск.
Отдельную кампанию только на «еврооднушку» запускать не стоит.
Что делать застройщику
Запускать кампании «купить евродвушку Екатеринбург» и «купить евротрёшку Екатеринбург», если в портфеле есть компактные планировки. Главный посыл — «современная планировка с большой кухней-гостиной». Целевая аудитория — молодые семьи, попадает в семейную ипотеку.
Что это значит для стратегии
База — 1к и 2к; однушки и двушки недокрыты предложением, а трёшки в избытке. Малоформат (студия + 1к + 2к) даёт 85% комнатного спроса; в последнем квартале двушки +24% и однушки +10%. «С отделкой» доминирует (66%), но снижается (−23%); евроремонт и черновая растут. Что делать застройщику: основная воронка — «однушки и двушки с отделкой», термин «евродвушка» — в карточки и объявления, плюс опция «черновая отделка» для покупателей под давлением платежа. Трёшки продавать через семейную ипотеку и обмен с зачётом, 4+к — фоновый сегмент.
Классы жилья
Что застройщики называют комфортом и где реально спрос
Класс словами почти не ищут: вся корзина классовых запросов — 4 074 в год, и половина из них — слово «бизнес». Поэтому класс читаем с трёх сторон: что ищут словом, что заявляют застройщики в каталоге Яндекс Недвижимости и как это выглядит по фактической цене метра. Главное — «комфорт» здесь ярлык-зонтик: три четверти каталога зовут себя комфортом, но по цене комфорт — лишь 44%.
Поисковый спрос по 4 классам
Что ищут пользователи (12 мес.) — всего 4 074 запроса на все классы
Эконом
3699,1%
Комфорт
96023,6%
Бизнес
2 00549,2%
Премиум
56213,8%
Что заявляют застройщики
Что объявляют застройщики (203 ЖК каталога)
Эконом5% (10 ЖК)
Топ-3: заявленный эконом — малая доля витрины (Фристайл)
Комфорт76% (162 ЖК)
Топ-3: главный ярлык рынка — Русь, 1:1, Амундсен, Современник
Бизнес12% (25 ЖК)
Топ-3: центр и виды — Нагорный, Никольский, Уралмаш (УГМК)
Премиум3% (6 ЖК)
Топ-3: точечные проекты премиум / элит
Спрос против предложения
Сигнал по 4 классам
ЭкономСкрытая реальность
спрос (запросы) 9,1% · предложение (ЖК) 5% · по цене 32%
КомфортЯрлык-зонтик
спрос (запросы) 23,6% · предложение (ЖК) 76% · по цене 44%
БизнесСлова ≫ витрины
спрос (запросы) 49,2% · предложение (ЖК) 12% · по цене 20%
ПремиумТонкая ниша
спрос (запросы) 13,8% · предложение (ЖК) 3% · по цене 5%
Ярлыки против цены — главный вывод
«Комфорт» здесь — ярлык-зонтик: застройщики называют комфортом то, что по цене — эконом. Три четверти каталога заявлены комфортом (162 ЖК), но по фактической цене метра к комфорту относятся лишь 44% (77 ЖК). Каждый третий проект завышает класс на ступень: 48 «комфортов» стоят как эконом. При этом по цене эконом — треть рынка, хотя словом «эконом» его почти не ищут.
Комфорт — заявлено vs по цене
76% → 44%
Комфортом называют себя 162 ЖК, но по фактической цене к нему относятся лишь 77
Завышают класс
33%
Каждый третий ЖК носит класс выше своей цены: 48 «комфортов» по цене — эконом
Эконом по цене
32%
Треть рынка по цене — эконом, хотя словом «эконом» его почти не ищут (заявлено экономом лишь 5%)
Главный вывод
Класс в Екатеринбурге надёжнее читать через цену, а не через слова «бизнес/комфорт класс». Корзина классовых запросов крошечная (4 074 в год), и половина из них — слово «бизнес», поэтому высокая «доля бизнеса» в поиске обманчива: интерес к статусным словам за год просел, а предложения бизнес-класса всего 12%. Реальная картина — «комфорт-ярлык»: три четверти каталога зовут себя комфортом, но по цене комфорт — лишь 44%, а треть проектов завышает класс на ступень. Для рекламы это значит: конкурировать здесь надо ценой метра, планировкой и готовностью, а не словом в описании; «бизнес»-фразы — почти бесплатный защитный охват для настоящих бизнес-ЖК.
Бюджет и формат оплаты
Бюджетные слова живут ниже 7 млн, а медиана лота — 9 млн
Люди ищут «квартиру до 3–7 млн», хотя медиана лота в регионе — 9,1–9,5 млн ₽: «дороже медианы» в запросах почти не формулируют. Центр тяжести бюджета ползёт вверх — пороги «до 6–7 млн» растут быстрее всего. Ипотека — безусловный якорь оплаты (66%), а рассрочка от застройщика (+401% за год) — история одной волны.
Бюджетные пороги · 12 мес.
Зелёная подсветка — порог «до 4 млн» с растущим спросом| Порог | За 12 мес. | Доля | Год к году |
|---|---|---|---|
| До 3 млн | 1 829 | 37% | +1% |
| До 4 млн | 1 120 | 22% | +58% |
| До 5 млн | 1 227 | 25% | +24% |
| До 6 млн | 429 | 9% | +51% |
| До 7 млн | 208 | 4% | +119% |
Всего по активным порогам — 4 996 показов за год. Пороги «до 3 / 4 / 5 млн» дают около 84% бюджетных запросов, но быстрее всего растут верхние — «до 6–7 млн». Вход в активный ЖК — от 3,1 млн ₽, а медиана лота в регионе — 9,1–9,5 млн ₽; лоты дороже медианы почти не ищут по ценовому фильтру — их подбирают по классу и названию ЖК.
Главное движение
Центр тяжести бюджета ползёт вверх
Ядро спроса — в бюджете 3–5 млн (около 84%), но растут именно верхние пороги: «до 4 млн» +58%, «до 6 млн» +51%, «до 7 млн» +119%, тогда как «до 3 млн» стоит на месте. Это инфляция цены вопроса: реалистичный бюджет в голове покупателя переезжает вверх.
Что это значит: чисто ценовых запросов мало (всего 4 996 в год), но как сигнал тренда они показывают, куда движется активный потолок. Дорогие лоты ищут не по цене, а по классу и названию ЖК.
Что делать застройщику
Закрывать спрос «квартира под лимит семейной ипотеки»
Бюджет покупателя привязан к потолку субсидии (6 млн для регионов), а вход в активный ЖК — от 3,1 млн. Если в портфеле есть студия, однушка или евродвушка под этот лимит — это попадание в текущий тренд.
- · Компактные форматы (студия, евродвушка) под лимит семейной ипотеки — точное попадание в спрос
- · Рассрочка от застройщика — закрывает разницу, если цена выходит за лимит (но спрос на рассрочку сейчас затухает)
- · Маркетинговые акции «под семейную ипотеку» / «без переплат» — якоря под потолок субсидии
Аукцион в Екатеринбурге — самый конкурентный в стране: выигрывает не ставка, а точный оффер под готовность, семейную ипотеку и цену метра.
Уточнение: запросы по бюджету — это только ~5% от всех денежных запросов
Все запросы с бюджетом «квартира до X млн» — это 4 996 показов за год. Для сравнения, по другим срезам в Свердловской области:
ипотека (формат оплаты)
160 797в 32 раз больше
новостройки
1 361 214в 272 раз больше
бренды ЖК (прямой спрос)
793 200в 159 раз больше
Большинство покупателей ищут квартиру не через бюджет, а через комнатность, конкретный жилой комплекс, район или ипотечную программу. Эти бюджетные запросы полезны как сигнал тренда — «куда смещается активный потолок», но не как карта всего спроса.
Формат оплаты (12 мес.)
Ипотека+17,0%
160 797
Доля: 66%
В рассрочку+401,0%
78 378
Доля: 32%
За наличные+12,0%
5 335
Доля: 2%
Рассрочка — история одного всплеска
Годовой рост рассрочки +401% звучит громко, но это не новая норма, а затухшая волна: пик пришёлся на осень 2025 (до 22 319 запросов в ноябре при базе около 900), а к июню 2026 спрос осел до 1 367 в месяц. При высокой ставке покупатели искали рассрочку как обход дорогой ипотеки; с началом смягчения интерес пошёл на спад.
июл–дек 2024
929/мес.
база — узкая категория
янв–июн 2025
1 676/мес.
ускорение ×1,8
июл–дек 2025
7 558/мес.
взлёт ×4,5 — пик ноября 2025 (22 319)
янв–июн 2026
5 506/мес.
спад к июню до 1 367 — волна затухает, не новая норма
Уточнение: 78 378 показов за 12 мес. — это замер по запросу «квартира в рассрочку» в Свердловской области. Полугодовая разбивка показывает волну: со второго полугодия 2025 спрос взлетел в разы от базы (пик ноября — 22 319), но к первому полугодию 2026 уже осел до 1 367 в месяц. Планировать канал стоит от текущих 1–2 тыс./мес. с ожиданием дальнейшего затухания при снижении ставки — и снова включать при её развороте вверх.
Главный вывод
Ипотека — 66%, рассрочка — 32%, наличные — 2%. Ипотека — безусловный якорь (в 30 раз больше «наличных»). Рассрочка от застройщика за год выросла на +401%, но это затухшая волна осени 2025, а не новая норма: планировать канал стоит от текущих 1–2 тыс./мес. и снова усиливать при развороте ставки вверх. Главный финансовый крючок объявлений — связка «семейная ипотека + новостройка».
География спроса
Екатеринбург концентрирует спрос, а новостройки — ещё сильнее
Екатеринбург даёт 82% спроса четырёх крупных городов и больше половины региона, а по новостройкам его доля ещё выше — 62%. Нижний Тагил — заметный второй рынок, но со скосом во вторичку. Внешний спрос — 21,8%: каждый пятый запрос о квартирах региона приходит не из области.
Спрос по 4 городам области · переключение по фразам
5 фраз · Екатеринбург 82–93% среди четырёх городов
Фраза · 12 мес.
«Купить квартиру»
169 577 показов в Башкортостане139 813 в Уфе
82,4%
концентрация в Уфе
Разбивка по городам
город + конкуренция · доля от региона
Екатеринбург
Высокая
140 К82,4%
Нижний Тагил
Средняя
16 К9,7%
Каменск-Уральский
Низкая
6,9 К4,1%
Первоуральск
Низкая
6,3 К3,7%
Конкуренция и таргетинг
Высокая конкуренция: рекордная плотность ЖК и зашедшие федералы — максимум проектов борется за внимание покупателяУфа vs остальной регион
Уфа
139 813
Остальной регион
29 764
Базовая зонтичная фраза. Екатеринбург даёт 82% спроса четырёх крупных городов; Нижний Тагил — единственный заметный второй рынок (около 1/8 столицы), Каменск-Уральский и Первоуральск малы.
Концентрация Екатеринбурга в области
52,8%
средняя доля Екатеринбурга в спросе региона по 5 фразам
Купить квартиру · Екатеринбург в области
82,4%
Новостройки · Екатеринбург в области
87,8%
Вторичка · Екатеринбург в области
88,2%
Купить однушку · Екатеринбург в области
93,2%
Рынок — это столица: по всем фразам на Екатеринбург приходится 82–93% спроса четырёх городов, а новостройки концентрируются в нём ещё сильнее (62% первички области). Для бюджета — ядро на Екатеринбург, расширение на область. Нижний Тагил (около 1/8 столицы) — отдельный гео-контур со скосом во вторичку; Каменск-Уральский и Первоуральск — малые рынки без выраженного новостроечного спроса.
Внешний спрос на Екатеринбург
21,8%средняя доля
среди запросов с названием города «… екатеринбург» (внешний = вся Россия минус регион). Внешний объём 190 248 показов из 873 710 по 20 фразам за 12 мес.
Топ по абс. объёму
- квартира екатеринбург115 531
- купить квартиру екатеринбург49 676
- купить квартиру вторичка екатеринбург8 585
- новостройки екатеринбург7 368
- квартира от застройщика екатеринбург3 124
Топ по доле внешнего
- купить квартиру в новостройке екатеринбург60%
- купить студию екатеринбург50%
- купить квартиру вторичка екатеринбург50%
- квартира от застройщика екатеринбург50%
- новостройки екатеринбург47%
Главные внешние каналы: «квартира екатеринбург» (115 531 показов извне) и «купить квартиру екатеринбург» (49 676). Самая высокая доля внешнего — у конкретных форматов: «купить квартиру в новостройке екатеринбург» (60%), студия (50%), вторичка (50%), «от застройщика» (50%): иногородний покупатель едет в столицу Урала за конкретным жильём.
Как считается внешний спрос
Для каждой фразы с названием города «… екатеринбург» замеряем спрос в трёх контурах: внутри Екатеринбурга, по всей области и по всей России.
Внешний интерес = вся Россия минус сам регион. Так житель Кургана, ищущий «новостройки» без слова «екатеринбург», не попадает во «внешний спрос на Екатеринбург».
Средняя доля внешнего по 20 фразам с названием города — 21,8%; выше всего у конкретных форматов (новостройки, студии, вторичка).
Главный вывод
Гео-приоритизация Директа: Екатеринбург → районы города → Нижний Тагил → внешний слой. Екатеринбург концентрирует 82% спроса четырёх городов и 62% первички области — ядро бюджета здесь. Нижний Тагил — единственный самостоятельный второй рынок, отдельный гео-контур со скосом во вторичку. В самом городе значим районный поиск: Академический — гео-бренд №1 (3 820), за ним Уралмаш, ВИЗ, Эльмаш — под них отдельные кампании с районом в тексте объявления. Внешний спрос — 21,8%, и это «большой Урал» (Челябинск, Пермь, Курган), северные деньги (ХМАО, Тюмень, ЯНАО) и Москва.
Регион на карте России
Свердловскую область тянут Урал и северные деньги
По объёму спроса Свердловская область — третья в России после Москвы и Петербурга и первая из восьми регионов сравнения (в 1,8–2 раза больше соседей). Внешний интерес идёт прежде всего с соседнего Урала — Челябинск, Пермь, Курган — и с богатого Севера: ХМАО, Тюмень, ЯНАО. Казахстана, в отличие от южных регионов, среди доноров нет.
| Регион | Сумма 5 фраз / 12 мес. | × цель | Н : В | Группа |
|---|---|---|---|---|
| Москва | 860 596 | ×3,25 | 0,9 | Лидеры РФ |
| Санкт-Петербург | 350 304 | ×1,32 | 0,6 | Лидеры РФ |
| Свердловская обл. · цель | 264 707 | ×1,00 | 0,93 | Цель |
| Челябинская обл. | 145 972 | ×0,55 | 1,07 | Соседний регион |
| Татарстан | 137 322 | ×0,52 | 0,77 | Аналог-миллионник |
| Башкортостан | 130 487 | ×0,49 | 0,7 | Аналог-миллионник |
| Пермский край | 104 255 | ×0,39 | 1,14 | Соседний регион |
| ХМАО-Югра | 79 758 | ×0,30 | 1 | УрФО |
| Тюменская обл. | 68 925 | ×0,26 | 1,07 | УрФО |
Свердловская область — третья в России после Москвы и Петербурга и крупнейшая из восьми регионов сравнения: в 1,8 раза больше Челябинской, в 1,9 — Татарстана, вдвое — Башкортостана, и втрое меньше Москвы. Колонка «Н : В» — соотношение новостройки : вторичка: у Свердловской 0,93 — середина ряда (у соседей по Уралу перевес первички: Пермский 1,14, Челябинская 1,07), тогда как у волжских аналогов перевес вторички (Башкортостан 0,70). Рынок огромен по объёму, но по структуре ближе к балансу.
Откуда ищут Екатеринбург — внешний спрос на карте
Внешний спрос на Екатеринбург: 21,8% · источники — Урал, Север, Москва · 20 фраз «…екатеринбург»
Свердловская обл. · цель
Север (ХМАО)
Москва · СПб
Соседи ПФО
Соседи УрФО
Как считается
Для каждого региона России — совокупный поисковый спрос по 20 фразам про квартиры и новостройки Екатеринбурга (regions_stats Wordstat по subject_id). Доли в таблице справа — это распределение между регионами-источниками, не доля внешнего от полного спроса. Исключены сама область и федеральные округа-агрегаты, чтобы избежать двойного счёта.Доля внешнего спроса на Екатеринбург
по 20 фразам с названием города
21,8%
спроса по запросам с названием города «…екатеринбург» приходит из других регионов — профиль внешнего покупателя «переезд в столицу Урала за конкретным жильём».
Карта справа показывает источники: Челябинская 24,1%, ХМАО 19,4%, Москва 12,1%, Пермский 10,8%.
Как считаем: для каждой фразы «… екатеринбург» замеряем спрос внутри Екатеринбурга, по всей области и по всей России; внешний интерес = вся Россия минус сам регион. Так житель Кургана, ищущий «новостройки» без слова «екатеринбург», не попадает во «внешний спрос на Екатеринбург». Средняя доля внешнего по 20 фразам с названием города — 21,8%; выше всего у конкретных форматов (новостройки, студии, вторичка).
ТОП-9 регионов% от внешнего пула
- 1Челябинская обл.Соседи УрФО24,1%
- 2ХМАО-ЮграСевер УрФО19,4%
- 3Москва и обл.Москва · СПб12,1%
- 4Пермский крайСоседи УрФО10,8%
- 5Курганская обл.Соседи УрФО7,4%
- 6Тюменская обл.Север УрФО7,2%
- 7БашкортостанСоседи ПФО7%
- 8Оренбургская обл.Соседи ПФО5,5%
- 9Краснодарский крайДальние регионы4,3%
- 10ЯНАОСевер УрФО2,3%
Группы приоритетов · по федеральным округам
Большой Урал — Челябинская, Пермский, Курганская42,3%
Северный контур — ХМАО, Тюменская, ЯНАО28,9%
Приволжье и юг — Башкортостан, Оренбургская, Краснодарский16,8%
Москва12,1%
Главный вывод
Челябинская область — крупнейший источник внешнего спроса (24,1%). За ней — ХМАО (19,4%), Москва (12,1%) и Пермский край (10,8%): ядро внешнего интереса — соседний «большой Урал». Вторая по силе группа — северные деньги (ХМАО, Тюмень, ЯНАО дают вместе почти треть внешнего пула): «вахтовый» капитал едет в столицу Урала. Три гео-пакета на внешний слой: соседи по Уралу (Челябинск, Пермь, Курган), северный контур (ХМАО–Тюмень–ЯНАО) с креативом «переезд в столицу Урала» и Москва.
Затоваренность · 16 миллионников
Екатеринбург — норма по ширине, но глубокий сток в мега-ЖК
Двумерная карта рынка: по горизонтали — ширина каталога (сколько жилых комплексов приходится на единицу спроса), по вертикали — глубина предложения (сколько квартир на единицу спроса). Из 14 ранжируемых миллионников Екатеринбург по ширине каталога — ровно на медиане: затоваривания вширь нет, сигнал «норма». Отличают его самый большой абсолютный спрос среди миллионников и глубокий сток в крупных мега-ЖК (Академический, Солнечный, Новокольцовский — по 127 квартир на комплекс). Перегреты вширь Уфа и Новосибирск — они выше и правее. Сравнение со столицами — для масштаба, вне ранга.
Ширина каталога8 / 14
7,31
ЖК на единицу спроса · медиана 7,41 — ровно на медиане
Глубина предложения5 / 14
0,93
квартир на единицу спроса · медиана 0,64 — глубокий сток
Внешний спростипичный
21%
на уровне типичного миллионника (≈19%) — заметный приток извне
Квартир на один ЖКвыше медианы
127
медиана миллионников ≈ 78 — крупные мега-ЖК
Карта затоваренностиснапшот 4 июня 2026 · 16 городов
Екатеринбург · цель
Перегрет
Много небольших ЖК
Мало крупных ЖК
Дефицит
· размер точки = глубинаКак считается
Спрос = внутренний (широкая корзина запросов в гео) + внешний (гео-запросы «новостройки <город>» по России). Ширина = жилые комплексы ÷ спрос (×1000), глубина = квартиры ÷ спрос. Крест — медианы 14 ранжируемых городов. Снапшот дрейфует (объявления меняются ежедневно), фиксируем метод, не значения. Доля внешнего спроса здесь (21%) и в разделе выше (около 22% по большой корзине запросов) сходятся: Екатеринбург притягивает заметный приток извне, но основа спроса — местная.Четыре типа рынка
Перегрет
и проектов много, и квартир в них много
Новосиб.УфаПермьКазань
Много небольших ЖК
каталог широкий, но квартир в каждом мало
ВоронежВолгогр.Челяб.
Мало крупных ЖК Екатеринбург здесь
проектов мало, но они заливают рынок квартирами
ЕкбРостовКраснодар
Дефицит
рынок продавца — предложения не хватает
Краснояр.СамараОмскН.Новгор.
Внешний спрос → ставки
Выше 25% — предложение работает на иногородних, локальная реклама недооценивает спрос (Краснодар и Воронеж 30%). Ниже 15% — почти чисто местный рынок (Омск 11%). У Екатеринбурга 21% — типичный уровень миллионника: отдельный контур на приезжих («большой Урал» и северные деньги) даёт заметную прибавку, но основа ставок — местный спрос.
| # | Город | ЗапросовWordstat | ЖК | Квартир | Ширина каталога · ранг ↓ | Глубина | Кв/ЖК | Внеш. | Профиль рынка |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новосибирск | 23 925 | 247 | 21 120 | 10,32 | 0,88 | 86 | 22% | Много ЖК, широкий каталог |
| 2 | Уфа | 13 610 | 131 | 16 878 | 9,63 | 1,24 | 129 | 19% | Перегрет — и вширь, и вглубь |
| 3 | Пермь | 15 996 | 141 | 11 185 | 8,81 | 0,70 | 79 | 19% | Много ЖК, средние |
| 4 | Воронеж | 16 255 | 142 | 8 978 | 8,74 | 0,55 | 63 | 30% | Много мелких ЖК, внешний спрос ↑ |
| 5 | Казань | 15 230 | 129 | 15 453 | 8,47 | 1,01 | 120 | 27% | Сбалансирован, бизнес-тяжёлый |
| 6 | Волгоград | 12 597 | 95 | 4 739 | 7,54 | 0,38 | 50 | 18% | Мелкие ЖК, баланс |
| 7 | Челябинск | 11 584 | 87 | 3 957 | 7,51 | 0,34 | 45 | 15% | Мелкие неглубокие ЖК, локальный рынок |
| 8 | Екатеринбург · цель | 36 238 | 265 | 33 599 | 7,31 | 0,93 | 127 | 21% | Крупнейший спрос миллионников, глубокий сток в мега-ЖК |
| 9 | Красноярск | 13 201 | 94 | 7 723 | 7,12 | 0,59 | 82 | 22% | Баланс |
| 10 | Ростов-на-Дону | 18 401 | 127 | 32 050 | 6,90 | 1,74 | 252 | 17% | Мало крупных ЖК — заливают квартирами |
| 11 | Самара | 13 229 | 87 | 3 977 | 6,58 | 0,30 | 46 | 20% | Дефицит, мелкие ЖК |
| 12 | Омск | 9 985 | 51 | 1 110 | 5,11 | 0,11 | 22 | 11% | Дефицит — минимум предложения |
| 13 | Нижний Новгород | 22 724 | 112 | 6 450 | 4,93 | 0,28 | 58 | 17% | Дефицит / рынок продавца |
| 14 | Краснодар | 24 308 | 112 | 43 588 | 4,61 | 1,79 | 389 | 30% | Мало крупных ЖК, внешний спрос ↑↑ |
| ref | Москва · вне ранга | 254 340 | 768 | 72 541 | 3,02 | 0,29 | 94 | 21% | Эталон масштаба |
| ref | Санкт-Петербург · вне ранга | 84 711 | 437 | 42 986 | 5,16 | 0,51 | 98 | 13% | Эталон масштаба |
Ранг — по ширине каталога (ЖК устойчивее, чем число объявлений). Медианы 14 ранжируемых: ширина 7,41 · глубина 0,64. Сигнал: затоварен (выше 1,2× медианы) · норма · дефицит (ниже 0,8×). Количество ЖК и квартир — по данным Яндекс Недвижимости, спрос — Яндекс Wordstat. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Главный вывод
Екатеринбург — на медиане по ширине, но с глубоким стоком в мега-ЖК (ширина 8/14, ровно на медиане; сигнал жёлтый). Затоваривания вширь нет, зато у рынка самый большой абсолютный спрос среди миллионников и глубокие мега-ЖК (127 квартир на комплекс — Академический, Солнечный, Новокольцовский вдвое выше медианы). Перегреты вширь Уфа и Новосибирск — они выше и правее, но и здесь максимум проектов борется за внимание покупателя (рекордная плотность ЖК и зашедшие федералы). Побеждает не ставка, а точный оффер: готовность («ключи сейчас»), семейная ипотека, рассрочка и районные гео-кампании, а не гонка за объёмом. Подробно — в архитектуре Директа.
Методология и ключи сборакак считали ширину, глубину и спрос
1 · СпросЯндекс Wordstat, показов/мес
Запросов = внутренний спрос + внешний. Внутренний — суммарный охват по корзине широких фраз в гео центра региона. Внешний — те же фразы с приставкой города, замеренные по всей России за вычетом показов внутри самого города (так москвичи, ищущие московские квартиры, не попадают во «внешний спрос на Екатеринбург»). Доля внешнего = внешний ÷ итог.
Внутренний спрос · корзина фраз
новостройкиновостройкакупить квартиру в новостройкеквартира от застройщикаквартира в новостройкеВнешний спрос · те же фразы с городом
новостройки {город}купить квартиру в новостройке {город}квартира от застройщика {город}Замер: вся Россия минус сам город.
2 · Предложениекаталог Яндекс Недвижимости
Количество ЖК и количество квартир — по данным каталога Яндекс Недвижимости (realty.yandex.ru):
- Количество ЖК — число со счётчика «Показать N новостроек» на странице каталога новостроек города.
- Количество квартир — число квартир в новостройках с той же страницы.
- Сбор — с проверкой, что открылась карточка нужного города (защита от подмены на регион по умолчанию).
3 · Как считаются показатели
Ширина каталога
ЖК ÷ Запросов × 1000
сколько проектов на единицу спроса
Глубина
Квартир ÷ Запросов
сколько квартир на единицу спроса
Кв/ЖК
Квартир ÷ ЖК
средний размер комплекса
Снапшот 4 июня 2026. Число квартир-объявлений меняется ежедневно, счётчик ЖК устойчивее. Ранг строим по ширине каталога (ЖК), как по более стабильной метрике. Для аудита старше 3–4 недель данные пересобираем. Москва и Санкт-Петербург — вне ранга, как эталон масштаба.
Сезонность · 60 мес.
У каждого сегмента — свой пик и провал
Сезонность собрана на 5-летней истории (60 месяцев) по пяти пулам запросов. Самый устойчивый провал — апрель-июнь, второй — декабрь. Главный пик — январь (по всем пулам ×1,12–1,20), плюс осеннее окно октябрь-ноябрь. Финансовые запросы — гибрид: их мартовские всплески это реакция на решения ЦБ, а не календарь, поэтому в бюджет их закладываем только по триггеру.
⚠️ Реальная сезонность и разовые событиякак отделяем устойчивый паттерн от шоков
Пятилетняя история (60 месяцев) позволяет отделить настоящую годовую сезонность от разовых шоков и регуляторного фона. 12-месячное скользящее среднее даёт тренд, отношение факта к тренду — сезонный индекс месяца, а разброс этого индекса между 5 годами показывает, насколько паттерн устойчив. Чем меньше разброс — тем надёжнее повторится в следующем году.
- · Устойчивые паттерны (разброс меньше 10%): май-июнь провал (по широкому запросу «квартира» разброс около 2%), студия в октябре (разброс 7%), январь — пик новостроек.
- · Разовые события (не сезонность): январь 2026 завышен декабрьским снижением ставки; рассрочка и семейная ипотека реагируют на программные решения и ожидания ЦБ, а не на календарь — у них разброс 25–32%.
Как читать: устойчивые окна (разброс меньше 10%) — на них планируют бюджет; нестабильные ряды (разброс больше 30%) — отрабатывают по событиям, а не по месяцу. Внешние факторы (снижение ставки, отмены программ) помечены в календаре отдельным индикатором.
пик · индекс >1,10
повышен · 1,00–1,10
средний · ~1,00
провал · <0,90
средние индексы за 60 мес., 1,00 = средний месяцЗонтичные запросы
Купить квартиру · новостройки · квартира
60 мес.пул зонтичных запросов — средний индекс за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Купить квартиру · новостройки · квартира★ разброс 6%
сред. 55 000/мес
1.12
1.01
1.06
0.91
0.89
0.89
0.97
1.07
1.01
1.06
1.06
0.90
Зонтичный пул — устойчивый паттерн (разброс между годами всего 6%): главный пик в январе ×1,12, летнее плато и осеннее окно август-ноябрь (+6…+7%), провал апрель-июнь. Это надёжная база планирования (январь 2026 дополнительно завышен декабрьским циклом ставки).
Комнатность — у каждой свой пик
Студия · однушка · двушка · трёшка
60 мес.пул форматов комнатности — средний индекс за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Студия · однушка · двушка · трёшка★ разброс 9%
сред. 42 000/мес
1.16
1.03
1.01
0.87
0.86
0.94
1.02
1.03
0.99
1.07
1.07
0.88
Комнатность — общий пул, но пики разнесены по месяцам
- Главный пик пула — январь (+16%), вторичное окно — октябрь-ноябрь (+7%)
- Устойчивый провал — апрель-май (−13…−14%), отдельная яма в декабре (−12%)
- Малый разброс между годами (9%) — на пул можно опираться при планировании
Отделка
С отделкой · черновая отделка
60 мес.пул запросов по типу сдачи — средний индекс за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
С отделкой · черновая отделка✓ разброс 12%
сред. 1 050/мес
1.20
1.03
1.03
0.88
0.88
0.91
0.93
1.04
1.00
1.08
1.11
0.85
Пул по типу сдачи — главный пик в январе (+20%), затем осеннее окно октябрь-ноябрь (+8…+11%), глубокий провал в декабре (−15%) и весной апрель-май. Тему отделки планируют к заселению и на межсезонье, когда дом уже достроен; разброс между годами умеренный (12%).
Финансовые программы
Семейная · в ипотеку · в рассрочку
60 мес.пул финансовых запросов + регуляторный фон — средний индекс за 60 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Семейная · в ипотеку · в рассрочку· разброс 17%
сред. 50 000/мес
1.13
1.03
1.20
0.98
0.88
0.84
0.94
0.97
0.93
1.12
1.21
0.91
Регуляторный фон — ставка ЦБ, льготная, господдержка⚠ разброс 30%
сред. 30 000/мес
0.82
1.03
1.27
0.94
0.90
1.09
1.05
0.85
0.99
1.13
0.98
1.14
⚠ Рассрочка — не сезонность, а новый канал×1,21
Ноябрь даёт индекс ×1,21 — выше среднего, но это затухающая волна молодого канала, а не повторяющийся паттерн. Разброс между годами велик — слишком много для сезонности. Категория «рассрочка от застройщика» массово появилась в 2023–2024 и выросла на +401% за год, реагирует на ожидания смягчения ставки ЦБ; к июню 2026 волна уже осела до 1 367 в месяц.
⚠ Семейная ипотека: тоже не сезонность. Мартовский всплеск финансового пула ×1,20 — регуляторное эхо шагов по программе 2022/2024, а не календарь. Пик каждый год приходится на разные месяцы, ряд реагирует на программные решения (лимиты, ставка), а не на сезон.
Календарь Директа: что в фокусе по месяцам
5-летняя устойчивость · 60 мес.Эффект и устойчивость каждого месяца рассчитаны на пятилетней истории: сезонный индекс к скользящему тренду и разброс между 5 годами. Чем меньше разброс — тем надёжнее паттерн повторяется. Разовые внешние эффекты (декабрьское снижение ставки, отмены программ) помечены индикатором отдельно.
🍂 Осеннее плато
Октябрь–Ноябрь
+6…+20% по малым форматам, отделке и финансам: осеннее окно с пиком отделочного пула (×1,11) и финансового (×1,21). Деловой сезон и закрытие года у застройщиков — устойчивое плато перед декабрьским спадом.
🌱 Окно начала года
Январь
Сильный пик по всем пулам (новостройки ×1,12, отделка ×1,20, финансы ×1,13) — устойчивая база. Постновогодний цикл. Январь 2026 дополнительно завышен декабрьским снижением ставки ЦБ.
❄️ Фундамент сезонности
Май–Июнь
−12…−21%, самый сильный провал года. По широким запросам «квартира» и «купить квартиру» разброс между годами около 2% — почти нулевая вариативность за 5 лет. Фундамент сезонности: не зависит ни от ставки ЦБ, ни от внешних шоков.
Температура спроса по месяцам
пикростсреднеепровалвнешний фактор
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Январьвнешн.
+11…+24%разброс 9–13%Высокая
Главное окно года: покупательские запросы вверх по всем пулам (зонтичный ×1,12, финансовый ×1,13, отделка ×1,20) — постновогодний цикл, повторяется 5 лет
↓ Запросы про ставку ЦБ проседают — Центробанк в январе не заседает
Январь частично усилен декабрьским снижением ставки ЦБ — без нового снижения пик будет умереннее
Февраль
около среднегоразброс 8–14%Средняя
Рабочий сезон — спрос вблизи годового среднего, держать бюджет
↓ Заметных пиков нет
Мартвнешн.
+05…+13%разброс 8–11%Высокая
Постновогодний цикл: покупательские запросы держат плюс
↓ Всплеск финансового пула (×1,20) — регуляторное эхо шоков 2022/2024, не календарь; закладывать только по триггеру ЦБ
Мартовские пики ипотеки 2022/2024 — реакция на регуляторные события, а не сезонность
Апрель
−20…−30%разброс 2–6%Очень высокая
Начало весеннего охлаждения — устойчивый минус по основным запросам
↓ Фокус на ретаргетинг и бренд, а не на широкий охват
Май
−20…−30%разброс 2–8%Очень высокая
Устойчивый провал года — отделочный пул ×0,88, финансовые запросы проседают
↓ Почти нулевая дисперсия между годами — фундамент сезонности
Июнь
−20…−30%разброс 2–6%Очень высокая
Дно года: зонтичный пул ×0,89, отделка ×0,91, финансовый пул ×0,84
↓ Второй устойчивый провал — минимальные ставки, максимальный ретаргет
Июль
восстановлениеразброс 7%Базовый
Разгон после провала — рынок выходит на летнее плато
Август
+10…+18%разброс 8–13%Высокая
Летнее плато с плюсом: зонтичный пул ×1,07, отделка ×1,04 — предучебный сезон, инвесторские креативы под аренду и учёбу
↓ Малые форматы и отделка — акцент месяца
Сентябрь
платоразброс —Базовый
Месяц-якорь — спрос вблизи годового среднего, пауза-передышка
Октябрьвнешн.
+07…+21%разброс 7–13%Высокая
Осеннее окно: общие кампании; следить за заседанием ЦБ — часть подъёма финансовых запросов зависит от решения по ставке
↓ Рассрочка растёт (финансовый пул ×1,12) — включать при высокой ставке
Октябрь чувствителен к решению ЦБ по ставке — часть подъёма не чистый календарь
Ноябрьвнешн.
+05…+20%разброс 9–15%Высокая
Осеннее окно-2: отделочный пул ×1,11, финансовый пул — годовой пик ×1,21
Ноябрьский всплеск «рассрочки» (×1,21) — НЕ устойчивая сезонность, это затухшая волна нового канала (+401% г/г)
Декабрь
−15…−20%разброс 6–9%Высокая
Яма года: предновогодняя пауза в принятии решений (индексы 0,81–0,89)
↓ Держать только брендовые и ретаргет-кампании
Зонтичный ряд «Новостройки» — общая температура рынка
Сводная картина 60-месячного спроса на новостройки: январь и ноябрь пики, май-июнь провал. Разброс между годами около 10% — паттерн устойчив. Стрелки показывают аномалии последних 12 месяцев к предыдущим 12 — там видно, где макро-фон отыграл сезонность вверх или вниз.
Новостройки в Свердловской области
60 мес.средние индексы за 60 мес. + стрелки = аномалии последних 12 мес.
Янв
Фев
Мар
Апр
Май
Июн
Июл
Авг
Сен
Окт
Ноя
Дек
Новостройки в Свердловской области★ разброс 6%
сред. 3 037/мес
1.12
1.01
1.06
0.91
0.89
0.89
0.97
1.07
1.01
1.06
1.06
0.90
Самые устойчивые окна года: главный пик в январе, осеннее окно, дно апрель-июнь
По 5-летней истории паттерн устойчив независимо от макро-фона: главный пик — январь (по всем пулам ×1,12–1,20: зонтичный ×1,12, отделка ×1,20, финансы ×1,13), плюс осеннее окно октябрь-ноябрь (отделочный пул ×1,11, финансовый ×1,21). Провал апрель-июнь (июнь дно, эффект до −25%) и второй спад в декабре. Январь 2026 дополнительно завышен декабрьским циклом ставки ЦБ. Что взять в работу: бюджет на апрель-июнь сократить на 15–20%, в июле базовый минус, поднимать к августу (летнее плато) и снова к октябрю-ноябрю, январь — вверх. Пулы пикуют с небольшим сдвигом, поэтому календарь ставок ведём посегментно.
Что НЕ сезонность: рассрочка от застройщика (затухшая волна нового канала, +401% за год) и семейная ипотека (мартовский всплеск финансового пула ×1,20 — регуляторное эхо 2022/2024) — их всплески приходятся на события (старт/отмена программ, ожидания ЦБ), а не на календарь. Регуляторный фон (новостной шум про ставку) — вообще не сезонность: разброс между годами больше 30%.
Что НЕ сезонность: рассрочка от застройщика (затухшая волна нового канала, +401% за год) и семейная ипотека (мартовский всплеск финансового пула ×1,20 — регуляторное эхо 2022/2024) — их всплески приходятся на события (старт/отмена программ, ожидания ЦБ), а не на календарь. Регуляторный фон (новостной шум про ставку) — вообще не сезонность: разброс между годами больше 30%.
Ипотека и ставка ЦБ
Семейная ипотека — единственный мотор, а ставка ЦБ задаёт общий фон
Ставка ЦБ прошла путь 21% → 14,25% (плато осени 2024 – лета 2025 → снижение к июню 2026). Спрос на новостройки реагирует на ставку слабо — субсидии отвязали первичку; сильнее всех на ставку откликается вторичка. Семейная ипотека — единственный настоящий финансовый мотор: 407 тыс. запросов в год (+25%), почти две трети всех программных запросов.
мар-2022
222 251ставка 20%
Февральский шок — ставка 20%, «ипотеку» ищут на пике ряда
ноя-2024
156 309ставка 21%
Начало плато 21% (окт 2024 – июнь 2025)
май-2025
131 453ставка 21%
Разгар плато 21% — интерес к ипотеке у дна
окт-2025
195 695ставка 17%
Снижение ставки до 17% — оживление интереса
янв-2026
203 125ставка 16%
Январский пик спроса на фоне смягчения
июн-2026
168 815ставка 14.5%
Текущий срез; с 22 июня ставка снижена до 14,25%
9 ипотечных программ (12 мес.) · без дальневосточной (регион не в ДФО)
Семейнаялидер
406 882+25,1%
Главный субсидированный канал новостроек — 63% всех программных запросов. После смены правил в марте 2024 интерес утроился и продолжает расти. Единственный настоящий финансовый мотор.
Сельскаяпадает
67 209-55,2%
Применяется в малых райцентрах (≤30 тыс. жителей); для Екатеринбурга и крупных городов не релевантна.
Господдержкападает
52 126-35,3%
Массовая льготная свёрнута с 07/2024 — как аргумент не работает.
Военнаярост
40 112+10,5%
Стабильный рост — заметная военная аудитория.
Субсидированнаярост
29 099+20,2%
От застройщика — обходной канал высокой ставки, растёт.
ITпадает
26 134-27,2%
Условия ужесточены, узкий сегмент.
Рефинансированиерост
19 727+89,8%
Контртренд: перекладывают дорогие кредиты 2024 года на фоне смягчения ставки (×1,9 за год).
Траншеваяпадает
8 187-5,3%
Тонкий ряд, обходной канал от застройщика; резко ускорился в последнем квартале.
Маткапиталрост
3 013+29,6%
Демографический сигнал, малая база.
Семейная ипотека: что произошло после 1 марта 2024
Гипотеза: спрос упадёт после ужесточения правил с 1 марта 2024. Реальность: спрос на «семейную ипотеку» в переходный год вырос на +164% (101 664 → 268 224), а на второй период прибавил ещё +47% (до 394 776) — интерес не упал, а вырос вчетверо и продолжает расти монотонно. Она стала основной субсидированной программой для новостроек после сворачивания общей льготной.
мар 2023 — фев 2024 (до ужесточения)
101 664
мар 2024 — фев 2025 (после ужесточения)
268 224
мар 2025 — июн 2026 (новый уровень)
394 776
Устойчивый рост по трём периодам
До ужесточения
101 664/год
1-й год после
268 224 · +164%
Новый уровень
394 776 · +47%
Правила ужесточили с 1 марта 2024, но спрос не откатился: сначала +164%, затем ещё +47%. Субсидии отвязали интерес от ставки ЦБ — параллельно растут рефинансирование (+90%) и маткапитал (+30%), а зонтичная «ипотека» держится ровно при любой ставке. Семейная ипотека остаётся ядром субсидированного спроса на новостройки и в Свердловской области растёт монотонно, а не разворачивается вниз.
Главный вывод
Семейная ипотека — единственный мотор, а спрос на новостройки почти не зависит от ставки. Семейная ипотека (406 882 запроса в год, +25%, 63% всех программных запросов) — основной субсидированный канал новостроек и растёт монотонно. Субсидии отвязали первичку от ставки ЦБ: зонтичная «ипотека» держится ровно, растут рефинансирование (+90%) и маткапитал (+30%); сильнее всех на ставку реагирует вторичка. Программы «вчерашнего дня» падают — сельская −55%, господдержка −35%, IT −27% — их из креативов убираем. Главный рекламный аргумент — семейная ипотека, а не общая ставка.
Намерения покупателей
Ядро спроса — «купить» и запросы с названием города
МКД-спрос Свердловской области делится на 6 функциональных групп интентов. Это структура кампаний: что вести в Поиск, что в РСЯ, что отправить в ретаргет. Транзакционный интент забирает 38% пула, финансово-программный — ещё 26%; единственная растущая доля — районные запросы с названием города.
Транзакционный (купить)
Ядро · 38%купить квартиру в екатеринбурге · купить 1-комнатную · купить квартиру недорого
Прямой спрос на покупку — основа бюджета, точные ВЧ/СЧ в Поиске. Порог зрелого рынка (>30%) пройден.
Финансово-программный
Крупный · 26%квартира в ипотеку · семейная ипотека · квартира в рассрочку
Ипотека, семейная, рассрочка — второй по объёму пул. Связки «программа + новостройка» — главный крючок.
Гео-якорный (районы)
Растёт · 18%квартира академический · новостройки уралмаш · квартира виз
Единственная растущая доля (+2 пп). Кампании по районам — после общей географии, район в тексте объявления.
Информационный
Верх воронки · 14%условия ипотеки · ипотечный калькулятор · процент по ипотеке
«Изучающие условия» — в РСЯ и контент, сбор аудиторий для ретаргета.
Брендовый
Тонкий · 2,5%жк макаровский · жк нагорный · застройщик атомстройкомплекс
Тонкий слой (<20%) → конкурентные кампании на топ-ЖК дёшевы; защита своего бренда.
Исследовательский
1,6% · растётжк екатеринбург отзывы · лучшие жк · какой район выбрать
Верх воронки — контент и ретаргет; объём растёт (+33% за год).
Главный вывод
Ядро бюджета — транзакционный (38%) и финансово-программный (26%) интент: прямой спрос на покупку в Екатеринбурге. Порог здоровья категории (более 30% коммерческих запросов) пройден с большим запасом. Единственная растущая доля — районные запросы с названием города (Академический, Уралмаш, ВИЗ, +2 пп): под них отдельные кампании с районом в тексте. Брендовые запросы в узких формах — 2,5% интента (жк Макаровский, Нагорный, застройщик Атомстройкомплекс), но по полному пулу всех формулировок брендовый спрос кратно выше — этот слой узкой формой недооценён. Информационный слой (отзывы, лучшие ЖК, «что такое евротрёшка») — верх воронки, вести на РСЯ/контент и дожимать ретаргетом. Аренду и посуточно («апартаменты посуточно») — в минус-карту. Брендовый интент раскрывается в разделе про бренды — основа защитных кампаний.
Бренды
Кто строит, что ищут и где рынок перегружен предложением
Топ застройщиков и топ-20 жилых комплексов Екатеринбурга по парному поисковому замеру «жк X екатеринбург» — местный спрос и внешний, иногородний, с очисткой от совпадений с обычными словами; плюс сравнение спроса и предложения по 4 классам жилья: где сегмент перегружен предложением, а где, наоборот, свободная ниша.
Слой 1 · Застройщики (полный пул формулировок)
15 застройщиков; у всех брендов — пул всех формулировок брендаМетод: одной узкой формы «<бренд> застройщик» мало — у имён-омонимов («Брусника», «Атлас») она прячет бренд в разы. Поэтому у каждого бренда объём собран пулом всех формулировок с очисткой от чужих смыслов по выдаче; для нескольких имён-омонимов, у которых гео-форма безнадёжно зашумлена (Астра, ПИК, Гринвич), пул совпадает с узкой формой — иных чистых формулировок нет. Колонка «портфель классов» — строго по полю «класс» из каталога Яндекс Недвижимости, без реклассификации по цене.
| # | Застройщик | Релевантный объём | Метод | ЖК | Портфель классов (Я.Недв) | Заметка |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Брусника · лидерфедерал | 9 830 | пул форм: «брусника екатеринбург» + жк/застройщик/квартал | 6 | комфорт + бизнес + премиум | Сильный федеральный бренд из Тюмени. Имя — омоним ягоды: узкая форма занижала его вчетверо, по полному пулу формулировок — крупнейший корпоративный бренд региона. |
| 2 | Атлас Девелопмент | 7 126 | пул форм: «атлас девелопмент», «жк атлас», линейки Ауро/Люксо/Ривер… | 6 | комфорт + комфорт+ + бизнес | Мультиклассовый местный девелопер. Имя-омоним (Geely Атлас, атласы) прятал бренд: узкая «атлас застройщик» давала лишь 56 — по полному пулу формулировок 2-й в регионе. |
| 3 | Атомстройкомплекс | 4 186 | пул форм (имя уникальное — почти вся масса в одной гео-форме) | 9 | комфорт + бизнес | Уникальное имя: покупатель ищет одной гео-формой, поэтому узкий и полный замер почти совпадают (×1,0). По полному пулу — 3-й корпоративный бренд региона. |
| 4 | Унистрой | 3 374 | пул форм: «унистрой екатеринбург» + гео-формы | 2 | комфорт | Федерал из Казани — ЖК Стадиум и Риверсайд. Узкой формой «унистрой застройщик» сильно недооценивался: по полному пулу формулировок бренд втрое крупнее. |
| 5 | Московский Квартал | 2 897 | пул форм: «московский квартал екатеринбург» + гео-формы | 2 | комфорт | Локальный девелопер. Узкой формой сильно недооценивался — по полному пулу формулировок поднялся в топ региона. |
| 6 | УГМК-Застройщиклидер по ЖК | 2 750 | пул форм: «угмк застройщик» + гео-формы | 5 | бизнес + комфорт + премиум | Брендовый лидер по ЖК: Макаровский, Нагорный, Никольский, Уралмаш — 3 из топ-3 жилых комплексов. |
| 7 | Философия Идеалистов | 2 712 | пул форм: гео + адресные формы проектов | 3 | комфорт + бизнес | Нишевый премиальный девелопер. Узкой формой сильно недооценивался — по полному пулу формулировок в верхней части списка. |
| 8 | Синара-Девелопмент | 2 424 | пул форм: «синара девелопмент» + гео-формы | 3 | комфорт + бизнес | Крупный проект-квартал Новокольцовский у выставочного центра. Узкой формой «синара застройщик» сильно недооценивался — по полному пулу формулировок бренд в разы крупнее. |
| 9 | СТРАНА Девелопмент | 1 852 | пул форм: «страна девелопмент» + гео-формы | 3 | комфорт | Федерал из Тюмени — Сибирский сад, Уральский Сад. Узкой формой сильно недооценивался — по полному пулу формулировок бренд в разы крупнее. |
| 10 | ГК «Стройтэк» | 1 709 | пул форм: «стройтэк екатеринбург» + формы проектов | 7 | комфорт | Монобренд комфорта: Современник, Динамика, Гравитация. Узкой формой сильно недооценивался — по полному пулу формулировок бренд втрое крупнее. |
| 11 | РАЗУМ | 1 556 | пул форм: «разум екатеринбург» + гео-формы | 5 | комфорт | Локальный застройщик (проекты в Академическом). Имя — омоним, но по полному пулу формулировок бренд втрое крупнее узкой формы. |
| 12 | Астра | 816 | пул форм: только «астра застройщик» (имя-омоним, гео-формы отсечены) | 10 | комфорт | Самый широкий портфель по числу ЖК (10). Имя — омоним (Opel Astra, Astra Linux), поэтому единственная чистая форма — узкая «астра застройщик». |
| 13 | Эфес | 663 | пул форм: «эфес застройщик» + гео-формы | 2 | комфорт | ЖК Уральский. Имя — омоним пива, гео сильно зашумлена, поэтому пул почти совпадает с узкой формой. |
| 14 | ПИК | 477 | пул форм: только «пик застройщик» (имя-омоним, гео-формы отсечены) | 1 | комфорт | Федерал уходит из региона: «ПИК-Урал» свернул активность в 2025 (спрос вниз ×10). Имя — омоним, единственная чистая форма — узкая. |
| 15 | Гринвич | 355 | пул форм: только «гринвич застройщик» (омоним ТРЦ, гео-формы отсечены) | 1 | комфорт | Имя — омоним торгового центра (гео-форма даёт 40 тыс. с шумом ТРЦ), поэтому единственная чистая форма — узкая «гринвич застройщик». |
Минус-фразы для Директа: бренды, совпадающие с обычными словами
Гринвич— торговый центр Екатеринбурга — гео-форма даёт 50 тыс. с шумом, берём узкий «гринвич застройщик» (355)
Первый— порядковое числительное — узкий «жк первый» после вычета «первый южный / первый академ» (снято ~60%, чистые 676)
Уральский— нарицательное и «уральский сад» другого застройщика — чистим до 937 (снято 51%)
Брусника— ягода (листья, пирог) — в брендовых кампаниях обязательны минус-слова, иначе широкий замер завышен
Культура— «парк культуры» другого проекта — после вычета 331, выпадает из топ-25
Дружный— прилагательное и «жк дружный 3» — чистим до 535 (снято 36%)
Светлый— нарицательное и одноимённые ЖК в других городах (СПб, Казань, Курган) — чистим до 837
Астра / ПИК / Гринвич— омонимы (Opel Astra / вершина / ТРЦ) — гео безнадёжно зашумлена, по застройщикам берём узкую форму «X застройщик»
Слой 2 · Жилые комплексы (топ-20 по брендовому поисковому интересу)
Как считаем брендовый интерес
Для каждого ЖК — два замера. Местный интерес — пул всех формулировок бренда в городе («жк <название>», гео-форма, «купить / квартиры / застройщик / отзывы …») от жителей Свердловской области, с очисткой от совпадений с обычными словами. Внешний интерес — запрос «жк <название> екатеринбург» от пользователей других регионов (по узкой форме — это нижняя оценка внешнего). Сумма даёт общий брендовый объём, а доля внешнего показывает, насколько ЖК интересен иногородним покупателям.
Многие названия совпадают с обычными словами (Уральский, Светлый, Первый, Амундсен, Русь), поэтому исходные широкие замеры были завышены в разы — берётся только очищенный пул формулировок. Средняя доля внешнего интереса по топу — около 20%; сильнее всего притягивают иногородних «Уральский» (41,1%), «Первый» (37,7%) и «Уральский Сад» (29,1%). Местный интерес показан по полному пулу формулировок; у самых раздробленных названий пул заметно выше узкой формы (например, «Новокольцовский» ×2,1, «Амундсен» ×1,9). Покрытие — срез витрины каталога; ряд проектов ранней стадии в топ-20 не попал.
| # | ЖК | Застройщик | Класс Я.Недв | Сдача | Местный | Внешний | Всего · 12 мес. | % внешн. |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Новокольцовскийчистый бренд | Синара-Девелопмент | комфорт | строится | 2 569 | 387 | 2 956 | 13,1% |
| 2 | Амундсен ⚠️ | ДК «Прогресс» | комфорт | строится + сданные | 2 250 | 402 | 2 652 | 15,2% |
| 3 | Никольский | УГМК-Застройщик | бизнес | строится | 2 003 | 254 | 2 257 | 11,3% |
| 4 | Макаровский | УГМК-Застройщик | бизнес | строится + сданные | 1 959 | 575 | 2 534 | 22,7% |
| 5 | Нагорный | УГМК-Застройщик | бизнес | строится + сданные | 1 948 | 333 | 2 281 | 14,6% |
| 6 | Сибирский сад | СТРАНА Девелопмент | комфорт | строится + сданные | 1 899 | 514 | 2 413 | 21,3% |
| 7 | Видный | Формула Строительства | комфорт | строится + сданные | 1 670 | 286 | 1 956 | 14,6% |
| 8 | Русь | TEN девелопмент | комфорт | сдан | 1 398 | 319 | 1 717 | 18,6% |
| 9 | Стадиум | Унистрой | комфорт | строится | 1 231 | 129 | 1 360 | 9,5% |
| 10 | 1:1 | Астра | комфорт | сдан | 1 221 | 384 | 1 605 | 23,9% |
| 11 | Современник | ГК «Стройтэк» | комфорт | строится + сданные | 1 198 | 196 | 1 394 | 14,1% |
| 12 | Риверсайд | Унистрой | комфорт | строится + сданные | 1 181 | 251 | 1 432 | 17,5% |
| 13 | Уральский Сад | СТРАНА Девелопмент | комфорт | строится | 1 016 | 417 | 1 433 | 29,1% |
| 14 | Уральский ⚠️ | Эфес | комфорт | строится + сданные | 937 | 654 | 1 591 | 41,1% |
| 15 | Фристайл | FORTIS Development | эконом | строится + сданные | 907 | 181 | 1 088 | 16,6% |
| 16 | Тактика | FORTIS Development | комфорт | строится + сданные | 864 | 128 | 992 | 12,9% |
| 17 | Светлый ⚠️ | TEN девелопмент | комфорт | строится | 837 | 324 | 1 161 | 27,9% |
| 18 | СТАРТ | TEN девелопмент | комфорт | сдан | 751 | 271 | 1 022 | 26,5% |
| 19 | Уралмаш | УГМК-Застройщик | бизнес | строится | 747 | 131 | 878 | 14,9% |
| 20 | Первый ⚠️ | ГК ИКАР | комфорт | сдан | 676 | 409 | 1 085 | 37,7% |
⚠️ — название ЖК совпадает с обычным словом или гео (Уральский, Уральский Сад, Светлый, Первый, Амундсен, Русь). Для них в брендовых кампаниях обязательны узкие формы и минус-слова; в таблице показан уже очищенный объём. «Первый» — ещё и порядковое числительное, поэтому широкий замер пришлось чистить от «первый южный / первый академ» (снято около 60%).
Лидер брендового спроса по полному пулу формулировок — «Новокольцовский» (Синара-Девелопмент, местный 2 569, всего 2 956, 13,1% внешнего): проект-квартал у выставочного центра, чьё имя раздроблено по множеству формулировок и узкой формой недооценивалось. За ним по пулу — Амундсен, Никольский, Макаровский. Бизнес-тройка УГМК (Макаровский, Нагорный, Никольский) остаётся ядром статусного спроса: магнит бренда здесь не дешёвый вход, а статус и вид.
Покрытие каталога
Топ-20 собран по витрине Яндекс Недвижимости. Ряд проектов в ранней стадии или представленных только на ЦИАН / ЕИСЖС — вне активной витрины и ниже порога топ-20 по брендовому спросу. Это не значит «нет ЖК» — это особенность среза витрины; ряд застройщиков (ИКАР, TEN, Формула Строительства) сильнее ищутся по названиям своих ЖК, чем по имени компании.
Слой 3 · Спрос и предложение по классам жилья
Сравнение долей в спросе (доля класса в поисковой корзине классовых слов) и в предложении (доля ЖК этого класса по фактической цене метра в каталоге). Метрика «заявлено vs по цене» показывает ярлык-зонтик: сколько ЖК завышают или скрывают класс относительно реальной цены метра — где предложение опережает спрос, сегмент затоварен, где спроса больше — свободная ниша.
Эконом
нишаСпрос9,1%
Предложение32%
Заявлено vs по цене
заявлено 10 ЖК (5%) · по факту цены
56
Словом «эконом» почти не ищут (−44% за год) и застройщики почти не заявляют (5% витрины, 10 ЖК), но по фактической цене метра в эконом-диапазон попадает 32% рынка — 56 ЖК. Явные «купить квартиру до 3 млн» почти не встречают конкуренции: недо-маркетингуемая ниша.
Комфорт
ЗатоваренСпрос23,6%
Предложение44%
Заявлено vs по цене
заявлено 162 ЖК (76%) · по факту цены
77
Три четверти каталога (162 ЖК) заявлены «комфортом», но по цене комфорт — лишь 44% (77 ЖК): каждый третий проект завышает класс, 48 «комфортов» стоят как эконом. Главное поле конкуренции и главный туман — без отстройки через УТП и цену метра конкуренция за внимание покупателя выше.
Бизнес
БалансСпрос49,2%
Предложение20%
Заявлено vs по цене
заявлено 25 ЖК (12%) · по факту цены
43
Половина классовых слов — «бизнес», но вся корзина классовых запросов всего 4 074/год: спрос судим по бюджету и виду, а не по частоте слова. Витрина заявляет бизнесом 12%, по цене — 20% (43 ЖК). Соотношение спроса и предложения здоровое — предложение по классу не затоварено.
Премиум
НишевыйСпрос13,8%
Предложение5%
Заявлено vs по цене
заявлено 6 ЖК (3%) · по факту цены
9
Узкая ниша: премиум и элит — 3% витрины (6 ЖК), по цене 5% (9 ЖК). Массового поиска статусных слов в регионе нет — Екатеринбург не премиум-город. Таргет точечный, результат даёт точность, а не размер бюджета.
Главный вывод
Комфорт — самое широкое поле (76% каталога), но по цене комфорт — лишь 44%; федералы уже зашли — конкуренция за внимание покупателя высокая. Брендовый спрос по полному пулу возглавляют крупные проекты-кварталы — Новокольцовский, Амундсен, Никольский, а бизнес-тройка УГМК (Макаровский, Нагорный, Никольский) остаётся ядром статусного спроса; крупнейший корпоративный бренд по полному пулу формулировок — федеральная Брусника (≈9 800), за ней Атлас Девелопмент (≈7 100) и Атомстройкомплекс (≈4 200). Федеральных застройщиков в регионе много: 6 из 15 топ-ЕРЗ — не местные (Эталон, ЛСР, Страна, КОРТРОС, Унистрой, Ривьера), а ПИК, наоборот, уходит — сильных федеральных брендов в поиске хватает. Спрос и предложение расходятся по классам: комфорт затоварен (заявлено 162 ЖК, по цене — 77), эконом скрыт (по факту цены 56 ЖК против 10 заявленных), бизнес и премиум — в балансе. Кандидаты для отдельного контура на иногородних — «Уральский», «Первый» и «Уральский Сад» (внешний интерес 29–41%). Риски по срокам ЕРЗ: у ЖК Амундсен (ДК «Прогресс») около 48% объёма с переносом сроков, у ЖК Первый (ГК ИКАР) около 33% с переносом и риском штрафа; в рекламе этих проектов «заселение сразу» не обещаем.
Маркетплейсы и срез выдачи
Авито доминирует, но маркетплейсы теряют аудиторию
Екатеринбург — «авито-регион»: пять платформ дают около 555 тыс. показов за 12 месяцев, и Авито забирает около 70% объёма — почти впятеро больше ЦИАН. Классифайды по вторичке снижаются (Авито −6%, ЦИАН −15%), растут только новостроечные ссылки платформ и Дом.РФ (+35%). Падение агрегаторов — не сжатие рынка, а смена канала: прямой брендовый спрос ЖК в полтора раза больше входа с маркетплейсов.
Сгруппировано по платформам — сумма по каждой. Нажмите «+», чтобы раскрыть разбивку по типам запросов.
Платформа
12 мес. СО
Год к году
Доля
Авито3 запроса391 050-6,9%70,4%
квартиры
364 976
-6,0%
65,7%
вторичка
23 897
-23,0%
4,3%
новостройки
2 177
+19,0%
0,4%
ЦИАН2 запроса83 099-14,3%15,0%
квартиры
76 689
-15,0%
13,8%
вторичка
6 410
-6,0%
1,2%
Яндекс Недвижимость· общий бренд43 3310,0%7,8%
ДомКлик· квартиры35 0280,0%6,3%
Дом.РФ· квартиры2 629+35,0%0,5%
Минусуем в кампаниях застройщика
Навигационные запросы-агрегаторы: «авито квартиры», «циан», «домклик». Человек ищет площадку, а не ваш ЖК — реклама на них сливает бюджет в чужую воронку.
НЕ минусуем
Дом.РФ (+35%) и новостроечные ссылки платформ — единственные растущие сегменты (Яндекс Недвижимость держится ровно). За их аудиторией можно охотиться, пока они на подъёме.
Оценочная карта рекламной выдачи
Полный замер выдачи заблокирован защитой Яндекса от автозамеров. По косвенной оценке (маркетплейсы + брендовые объёмы): на высокочастотных запросах («купить квартиру», «новостройки») — высокая конкуренция (Авито, ЦИАН, ДомКлик и 3–5 застройщиков). На среднечастотных («купить однушку», «с отделкой», «до 5 млн») — средняя. На низкочастотных («район + комнатность», «бренд + район») — низкая, 0–1 рекламодатель.
Главный вывод
Это смена канала, а не падение рынка. Поисковый спрос на классифайды снижается по крупным площадкам (Авито −6%, ЦИАН −15%, ДомКлик держится ровно), но рынок при этом не падает — параллельно растёт прямой поиск новостроек и застройщиков (см. раздел новостройки против вторички). Новостройки на платформах ищут в разы реже квартир — первичку люди ищут по названиям ЖК, а классифайд остаётся каналом вторички. Для застройщика это значит две вещи. Первое: новостройки продаются и через классифайды тоже — списывать их как «только вторичку» нельзя. Второе: ваше преимущество — поймать клиента раньше, в прямом поиске, куда смещается спрос. Сами запросы-агрегаторы («авито квартиры екатеринбург») в общих кампаниях минусуем не потому, что «вторичка», а потому что это навигация на чужую площадку. Защита бренда («жк Макаровский», «жк Нагорный») обязательна — иначе агрегатор перехватывает клиента на финальном шаге.
Стратегия
Архитектура Яндекс Директа: что запускать и где не конкурировать
Свод ключевых выводов в рабочую структуру Яндекс Директа для застройщика новостроек в Екатеринбурге и области: поисковые кампании, свободные ниши, минус-карта, сезонный график бюджета. Не медиаплан, а архитектура: каждая кампания вытекает из конкретной точки данных в этом отчёте.
A · Поисковые кампании — приоритеты
| № | Кампания | Примеры фраз | Регион | Приор. |
|---|---|---|---|---|
| A1 | «Ключи сейчас» — готовое и сдача в этом году | сданные новостройки, купить готовую квартиру, новостройки 2026 | Екатеринбург | 🥇 |
| A2 | Семейная ипотека — сквозной оффер | семейная ипотека новостройка, купить квартиру семейная ипотека | Екатеринбург и область | 🥇 |
| A3 | Рассрочка от застройщика | квартира в рассрочку, новостройка рассрочка | Екатеринбург | 🥇 |
| A4 | Общие «купить квартиру» и «от застройщика» | купить квартиру екатеринбург, новостройки, квартира от застройщика | Екатеринбург | 🥇 |
| A5 | Комнатность-хиты — однушки, двушки, евроформат | купить однушку, купить двушку, евродвушка екатеринбург | Екатеринбург | 🥇 |
| A6 | Районы города — запросы с районом | квартира академический, новостройки уралмаш, квартира виз | Екатеринбург | 🥈 |
| A7 | Бренд свой и конкурентов | «жк <имя>» + официальный сайт, цены, отзывы | Россия | 🥈 |
| A8 | Северный внешний контур — «переезд» | квартира екатеринбург — из ХМАО, Тюмени, Челябинска, Кургана | Внешние регионы | 🥉 |
F · Свободные ниши — низкая конкуренция и растущий спрос
«Ключи сейчас» — спрос по срокам
объём 88,9% спроса о срокахготово 22% каталога
Сданные и сдача-2026 закрывают 89% спроса по срокам, а в каталоге готово около 22%. Главный оффер — готовые корпуса и очереди этого года
Однушки и двушки — недокрыты
объём 66% спроса+10…+24% за квартал
1к и 2к дают спрос на 6–10 пунктов выше предложения и растут в последнем квартале; евродвушка и еврооднушка обязательны в объявлениях
Рассрочка от застройщика
объём 78 тыс./годно волна затухает
Спрос вырос в 5 раз (пик ноября 2025), к июню 2026 схлопнулся до 1 367 — держать оффер, но не строить на нём годовой план
Районы города — растущий гео
объём 18% интентов+2 пункта
Академический (3 820), Уралмаш, ВИЗ, Эльмаш — гео-кампании по районам, район в тексте объявления
Северный внешний контур
объём внешний 21,8%ХМАО / Тюмень / Челябинск
«Вахтовые деньги» Севера и соседний Урал — отдельный гео-пакет с креативом «переезд в столицу Урала»
E · Категорийная минус-карта (исключить из МКД-кампаний)
Маркетплейсы (вторичка-трафик)
авито, циан, домклик, м2, этажи
Загородка (не наш сегмент)
коттедж, таунхаус, дача, дом, участок, ИЖС
Аренда и посуточно
снять, посуточно, суточно, аренда, апартаменты посуточно
Омонимы форматов
лофт -стиль -интерьер -мебель -бар · smart -тв -часы · евроформат -конверт -люк · студия -красоты -танцев
Омонимы классов
элитная -класс -жилья · бизнес квартира -аренда -офис -юрлица
Гео/бренд-омонимы
гринвич -трц -магазины · первый -южный -академ · уральский -сад · дружный -3 · солнечный -хмао -сургут
D · Сезонный график бюджета 2026
Январь +12…+24% (главный пик по всем пулам) · осеннее окно октябрь–ноябрь +6…+20% (финансовый пул, отделка) · летнее плато август +7…+10% · апрель–июнь −15…−25% (июнь дно) · декабрь второй спад · ±2–4 недели после анонса снижения ставки ЦБ — прибавка на отложенный спрос.
Это не прогноз лидов и не медиаплан, а оценка рекламного потенциала категории. Возможности реализуются только при подкатегорийной архитектуре кампаний, дифференциации посадочных под намерение и аккуратной работе с минус-словами, названиями-совпадениями и сезонностью.
Портфель против спроса
Где открываться — матрица четырёх классов
Позиционирование четырёх классов жилья на двух осях: спрос — доля класса в поисковой корзине классовых слов (Вордстат), предложение — доля ЖК этого класса по фактической цене метра в каталоге Яндекс Недвижимости (213 активных ЖК). На пересечении — рекомендация для конкретного класса.
Эконом
Скрытая нишаСпрос
9,1%
Предложение
32%
заявлено 10 ЖК (5%) · по цене56ЖК
Словом «эконом» почти не ищут (−44% за год) и застройщики почти не заявляют (5% витрины), но по фактической цене метра в эконом-диапазон попадает 32% рынка — 56 ЖК. Явные «купить квартиру до 3 млн» почти не встречают конкуренции: недо-маркетингуемая ниша.
Комфорт
ЗатоваренСпрос
23,6%
Предложение
44%
заявлено 162 ЖК (76%) · по цене77ЖК
Три четверти каталога (162 ЖК) заявлены «комфортом», но по цене комфорт — лишь 44% (77 ЖК): каждый третий проект завышает класс, 48 «комфортов» стоят как эконом. Главное поле конкуренции и главный туман — без отстройки через УТП и цену метра конкуренция за внимание покупателя выше.
Бизнес
БалансСпрос
49,2%
Предложение
20%
заявлено 25 ЖК (12%) · по цене43ЖК
Половина классовых слов — «бизнес», но вся корзина классовых запросов всего 4 074/год: спрос судим по бюджету и виду, а не по частоте слова. Витрина заявляет бизнесом 12%, по цене — 20% (43 ЖК). Соотношение спроса и предложения здоровое — предложение по классу не затоварено.
Премиум
НишевыйСпрос
13,8%
Предложение
5%
заявлено 6 ЖК (3%) · по цене9ЖК
Узкая ниша: премиум и элит — 3% витрины (6 ЖК), по цене 5% (9 ЖК). Массового поиска статусных слов в регионе нет — Екатеринбург не премиум-город. Таргет точечный, результат даёт точность, а не размер бюджета.
Три приоритета, к которым сходятся данные
по данным: сроки сдачи, бюджет и оплата, ипотека, бренды01
Ядро воронки — «ключи в этом году»
Запросы: купить квартиру в новостройке екатеринбург, новостройки 2026, сданные новостройки, готовая квартира от застройщика. Сданные + сдача 2026 = 88,9% спроса по срокам, а готового в каталоге лишь 22%. Это ядро бюджета для застройщиков с готовыми остатками и ЖК, выходящими «под ключ» в этом году; проекты 2027+ продавать ценой, рассрочкой и районом, не сроком.
Источник: Сроки сдачи · Спрос против предложения
02
Финансовый оффер — главный рекламный аргумент
Семейная ипотека — 406 882 запроса в год (+25%), 63% всех программных запросов; в Свердловской области растёт монотонно. Рассрочку от застройщика ставим осторожно — это затухшая волна нового канала (+401%, но к июню 2026 осела до 1 367/мес). Господдержку (отменена с июля 2024) убрать из креативов — как аргумент не работает.
Источник: Ипотечные программы · Формат оплаты
03
Комфорт затоварен — исход решает цена метра и УТП
162 ЖК зовут себя «комфортом», но по цене комфорт — лишь 77 из них; каждый третий проект завышает класс, 48 «комфортов» стоят как эконом. Самое конкурентное поле рынка, а федералы уже зашли — конкуренция за внимание покупателя высокая. Без конкретного УТП (двор без машин, школа в шаговой доступности, рассрочка, гарантированная сдача в этом году) и рекламы по фактической цене метра, а не по ярлыку витрины, отклик будет ниже, а конверсия — слабой.
Источник: Матрица классов · заявлено vs по цене
Аудит Директа
Аудит рекламы для застройщика МКД в Свердловской области
Разберём ваш аккаунт Яндекс Директа в логике этого отчёта: главная воронка по новостройкам, отдельная кампания на семейную ипотеку и рассрочку, гео-таргетинг по Екатеринбургу, районам и области, внешние гео «большого Урала» и Севера, защита бренда. Покажем, где сгорает бюджет и где есть точки роста.
Что почитать дальше
Яндекс Директ для застройщика
Архитектура кампаний под МКД-сегмент: главная воронка + семейная ипотека + рассрочка.
ПерейтиАналитика как услуга
Категорийные аудиты с парсером каталога, очисткой названий-совпадений и квадрантом «спрос против предложения» по сегментам.
ПерейтиПодход к работе
Операционная философия — от данных к выводам, без выдумок и без копипасты.
ПерейтиМКД в Башкортостане
Параллельный аудит — рынок новостроек и квартир Башкортостана для сравнения со Свердловской областью.
Перейти